设施设备操作手册.docx
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设施设备操作手册
工程设备设施保护部操作手册
第一章工程设备设施保护部质量目标....................4
第二章设备设施任职要求与职责........................4
第三章设施设备房保养打算与实施.....................7
第四章设施设备房治理规定............................9
第一节发电机房治理规定..........................9
第二节变压器室治理规定..........................9
第三节配电房治理规定............................10
第四节电梯机房治理规定..........................11
第五章阀门保养流程..................................12
第六章柴油发电机相关规程............................12
第一节柴油发电机平安运行治理规定................12
第二节发电机平安操作规程........................13
第三节柴油发电机维修保养规程....................15
第四节发电机房巡查流程..........................16
第七章高低压配电柜相关规程..........................18
第一节变压器保养规程............................18
第二节高压配电柜配电操作规程....................19
第三节变压器室巡查流程..........................20
第四节操纵柜保养规程..........................22
第五节低压配电柜（箱）、开关保养规程.............23
第六节高压室巡查维修流程.......................27
第七节低压室巡查维修流程.......................29
第八章电梯机房相关规程..............................31
第一节电梯机房巡查流程..........................31
第二节电梯操作流程.............................33
第九章物业区域给排水设备保护保养规程................33
第十章智能化设备相关规程............................37
第一节智能化操纵中心治理规定....................37
第二节停车场操纵系统治理规定....................37
第三节停车场系统保养流程........................38
第四节闭路电视监控系统保养流程..................39
第五节可视对讲保养流程..........................40
第六节门禁系统保养流程..........................42
第七节智能化系统设备维修规定...................43
第十一章照明系统保护保养规程........................43
第十二章应急指示系统保护保养规程....................44
第十三章排水排风设备巡查流程........................45
第十四章应急流程....................................45
第一节电梯困人救援操作规程.......................45
第二节电梯故障应急处置流程.......................47
第三节供电系统突发性事故应急流程.................47
第四节供水系统突发性事故应急流程..................51
员工作责任保证书......................................53
第一章工程设备设施保护部质量目标
为保证工程设备设施保护部工作有序开展，各项平安取得有效操纵，保证工程设备设施保护部的工作符合分公司及项目品质目标要求。
一、日常治理工作及和谐、处置：
一、员工招聘严格依照公司程序、职位要求、专业技术录用达到95%；
2、员工培训工作（新员工入职培训、专业技能培训、思想素质引导等）98%；
3、部门对日常工作的检查、制度落实达100%；
4、部门严格按照公开、公平、公正的原则进行月考评工作100%；
5、部门公开计划开展，不合格问题及时整改99%；
6、员工按规定时间、着装上岗达100%，员工无迟到、早退达100%；
8、部门（月）有效投诉≤1%（附表格），业主年中意率达效劳合要求90%；
九、处置各类投诉及时率达100%；
二、平安治理年度预防工作：
一、全年无重大平安事件发生（参照公司目标治理制度执行）；
2、制定各类应急预案，适用性达90%；
3、值班人员对各类、报警电话熟悉度（物业中心：
、火警119、盗警察110、急救中心122、电网:
、自来水厂:
、天然气:
8564311、，有线电视:
、网络维修:
）100%；各类事件处理及时率100%；
第二章设备设施任职要求与职责
一、任职要求：
一、年龄在20-45岁，躯体健康；
二、具有中专或高中以上学历，持电工操作证；；
3、具有一年以上工作体会，熟悉小区设备设施的维修与保养工作，有物业治理公司工作体会优先
二、职位职责：
一、配合项目领导的日常工作安排，听从指挥,认真完成任务
二、负责小区内的供配电的正常运行，保证正常供电。
3、对各供配电房进行巡查记录，每一个月将各电房运行记录表整理归档，呈报客服中心。
4、对设备房及设备的天天清洁除尘、保护保养工作。
五、对小区内各类突发事故进行抢修。
六、向项目领导报告设备的运行情形及保养情形。
依如实际情形，对设备设施的改造提出合理化建议
7、执行公司及客服中心工作打算，遵守公司规章制度，踊跃参加各类类培训，不断总结实际工作体会提高思想素养和技术水平。
八、节约各类维修材料，依如实际情形做好节水节电工作。
按规定对小区的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。
九、对小区供水系统进行巡查检查，保证小区的用水正常。
10、熟悉每种监控设备的工作原理、工作环境和操作规程。
1一、天天按时巡视闭路监控系统矩阵、家庭安防报警主机、背景音乐系统设备运行状况。
1二、按规定对小区道闸系统设备设施进行巡视及例行保养，确保设备设施完好无缺。
13、按期对闭路监控镜头、周边防卫系统、业主家庭安防系统进行保养。
14、负责小区所有装修工程的巡查和监管，对违规装修现象及时采取劝戒制止，并进行记录，上报项目领导。
1五、负责对保修期内设施设备的维保工作及外委项目的监管，认真落实各项维修及保养工作。
1六、负责天天抄取小区的水电能耗，发觉不正常将当即报告上级领导
1六、不断学习新技术、新知识，增强业务水平。
17、完成项目领导交代的其它任务
培训打算表
序号
课程内容
培训时间
培训方式
培训目的
1
管理处组织架构、人员岗位职责范围
上岗前
授课与实
地讲解相
结合
使员工尽快符合新岗位要求。
2
项目总体情况及特点介绍
3
物业管理法规及相关法律知识
4
管理处设备基本情况
5
职业道德及保密制度
6
客户服务意识礼仪强化及案例学习
7
物业内设备常见故障及维修方法
8
管理处规章制度培训
授课、案例分析与实地讲解相结合
提高工作人员处理实际工作的能力，适应工作需要
9
紧急事件及突发事件的处理方法与程序
10
管理处的沟通方法与渠道
11
物业内设备基本情况及参数
12
物业内房屋特点与维修注意事项
13
消防设施的维修与养护
上岗后
现场培训为主，附加直属上级在职辅导，参加公司及项目组织的类似培训
提高工作人员专业技术水平，为提供优质的客户服务打下基础
14
消防管理的基础知识
15
物业内消防注意事项及监控方法
16
房屋修缮技巧
17
物业内小修注意事项及维修方法
18
供配电系统特点及维修注意事项
19
物业内职能化系统（包括一卡通、防盗系统等）的维修与技术参数要求
20
电梯保养注意事项
21
公司礼仪标准的强化培训
22
沟通技巧培训
23
顾客服务理念及投诉的处理
24
管理知识：
危机管理、团队建设、沟通技巧
25
物业管理：
物业管理基础理论、物业设备设施管理、物业现场管理、优秀示范小区（大厦）考评标准、业主委员会运作、客户服务
26
品质管理：
品质管理和品质改善基础知识、IS09001标准和术语、质量体系文件、客户服务
27
信息管理：
信息管理基础知识、公司各类信息传递程序
28
第三章设施设备房保养打算与实施
目的：
标准保养流程，延长设施设备胡试用寿命，确保设施设备平安正常运行。
范围：
辖区内所有设施设备的保养工作。
职责
工程维修效劳项目领导负责监督实施；
制定设施设备日、周、月、季度、年保养打算并最好相关记录。
设施设备保养记录表
类别
分项
设施设备名称
检查周期
周期具体时间
备注
供电系统
高压配电
变压器
高压柜设备
直流屏
母线
电力接地电阻
低压配电
低压柜
楼层配电柜
柴油发电机
给排水系统
给水设备及蓄水设备
生活水箱
变频生活用水水泵
排水系统
雨水、生活用水、污水水泵
化粪池管道
电梯
直梯
消防系统
消防联动系统
消防主机
消防广播系统
消防广播主机
消防栓
消防泵
消防泵
排烟系统
风机
消防卷帘门及防火门
消防卷帘门及防火门
弱点智能化系统
监控系统
周界防范系统
停车场管理系统
公共广播系统
门禁系统
设施设备保养要求
保养制度：
严格依照公司制定的保养记录表实施保养，保养时严格依照操作流程与制度实施。
保养填表制度：
内容属实，笔迹工整，不能模棱两可。
保养保护及报告：
保养时发觉有损坏零部件或无法正常运行的设备及时上报及维修，不得隐瞒或误报错报，保证所有设施设备正常运行。
第四章设施设备房治理规定
第一节发电机房治理规定
目的：
标准发电机房的治理。
适用范围：
适用于小区柴油发电机房的治理。
职责：
维修技工负责日常发电机房的巡视。
工程负责周检及监督检查。
大体内容：
未经工程同意，非本职员工，严禁进入发电机房。
发电机房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品。
维持机房及发电机组清洁干净，设备无尘埃。
每一个月检查消防设施设备，不合格要及时改换。
维持机房内的通风和照明设施良好。
发电机房门锁平常必需上锁，锁匙由值班人员配带。
第二节变压器室治理规定
目的：
保证设备设施正常运行。
适用范围:
小区变压器室。
职责:
项目领导指导及监监工作。
设备维修技工负责日常保护工作。
大体内容:
变压器是重要的电力设备，亦是有必然危险的场所，为了保证人身和设备的平安，未经公司领导或工程同意，非值班人员不得入内。
维修保养人员必需持证上岗。
在维修保养及运行变压器时，必需严格依照操作及保养规程进行。
电工必需熟悉电气设备情形及有关平安方法对变压器按期巡查，并做好记录，发觉问题及时处置并上报。
供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。
变压器室大门及隔离栅门上必需悬挂标识牌，以示提示或警告，工作和维修时也要挂标识牌。
变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及利用方便。
维持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明和通风。
第三节配电房治理规定
目的:
保证设备平安运行,确保供电正常。
适用范围:
小区所有配电房。
职责:
项目领导负责监督治理。
维修部维修技工负责操作及日常保护。
大体内容:
配电房是小区供电系统的心脏，设专职高压电工对配电装置进行巡视，未经治理处领导、部门项目领导的许可，非工作人员不得入内。
维修技工必需持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方式和平安注意事项。
维修技工必需紧密注意电压表、电流表、功率因数表的指示情形，高压电压为10KV±5%,低压相电压为400V±5%,线电压220V±5%电流表读数在相应该表额定电流值的80%及以下的,均属正常。
若是该表读数超过额定电流值的80%以上的，应该对该用电负载进行紧密的巡视、监控。
严禁变压器空气开关超载运行。
常常维持配电房地面及设备外表无尘，室内温度维持在40℃以下。
配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插足，严禁两人同时倒闸操作，以避免发生错误。
因故需停某部份负荷时，应提早一天向该部份的用户发出停电通知，关于突发性的停电事故应通过、口头通知或广播向用户作出说明。
常常维持配电房消防设施的完好齐全，保证应急灯在停电状态下能正常利用。
做好配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。
维修技工应认真做好巡查记录，认真执行交交班制度。
第四节电梯机房治理规定
目的：
确保电梯及设备正常运行。
适用范围：
小区电梯机房。
职责：
项目领导负责监督及检查。
由维修部工程负责日常治理。
大体内容：
每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显尘埃，机房及通道内不
得堆放杂物。
维持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超
过40℃。
保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。
毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。
机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，禁止进入。
并注意采取方法，避免小动物
进入。
《电梯困人救援规程》和本规定及各类警示牌应清楚，并挂在显眼处。
按规定按期对机房内设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时改换。
未经项目领导许诺，不得乱动电梯及机房应有设备的电源开关。
第五章阀门保养流程
目的：
标准小区内经常使用阀门的保养方式，确保各类阀门正常利用。
适用范围：
小区辖内所有阀门
职责：
工程维修效劳项目领导制定有关规程并监督实施，培训员工和进行工作指导。
维修技工落实相关规定。
大体内容
有关闸阀的维修保养
检查密封胶垫处是不是漏水，如漏水那么应改换密封胶垫。
检查压黄油麻绳处是不是漏水，如漏水那么应从头加压黄油麻绳。
对闸阀阀杆加黄油润滑。
对锈蚀严峻的闸阀（明装）应在完全铲除底漆后从头油漆。
4.2止回阀的维修保养
检查止回阀胶垫是不是损坏，如损坏那么应改换。
检查止回阀弹簧弹力是不是足够如不够那么应改换同规格弹簧。
检查止回阀油漆是不是脱落，如严峻脱落那么应从头处置。
4.3浮球阀维修保养
检查浮球阀密封胶垫是不是老化，如老化应改换。
检查浮球阀连杆是不是弯曲，如弯曲那么应校直。
检查浮球阀连杆插销是不是磨损严峻，如磨损严峻那么应改换。
第六章柴油发电机相关规程
第一节柴油发电机平安运行治理规定
目的：
确保发电机平安运行。
适用范围：
适用于柴油发电机的平安运行治理。
职责
维修技工负责发电机的日常巡视、记录。
工程负责监督及指导。
大体内容：
日常巡视
天天按时巡查机房及机组设备，并作记录。
每周空载试运行1次，每次5分钟，并检查电池液位，接线端，外围设备运行情形，填写试运行记录表。
油箱内燃油应维持至少400升，发觉储蓄不足当即通知项目领导订购。
发电机组置于自动状态，当市电停电时，机组自动投入。
如自投失效，马上由当值人员手动投入。
当值技工天天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的尘埃。
维持机房内的通风和照明设备良好。
发电机运行巡视
发电机带负荷运行时，每小时抄写运行数据一次。
勤观看操纵屏上显示内容，公共报警灯是不是正常，正常运行时不亮。
浅黄色时表示故障，同时显示屏显示相应故障代码。
检查充电器是不是正常充电。
倾听机械的各部份运转声响是不是正常。
留意发电机或电器设备是不是有焦糊等导味。
发觉有不良情形，应即时处明白得决，严峻的应停机处置。
发电机组在单项故障严峻时，会自动停机，凡故障停机须把故障排除，然后从头开机操作。
第二节发电机平安操作规程
目的：
确保发电机正确操作。
适用范围：
小区应急发电系统
职责
工程维修效劳维修工负责发电机操作。
工程维修效劳项目领导负责监督指导。
大体内容
检查（必需是在机组未运行前进行）。
检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。
在直流操纵面板上把转换开关或操纵按钮置于“MAN”位上
检查润滑机油油位，尽可能维持油位在接近（HI）位置，但不可超过，润滑机油只能利用发电机专用机油。
检查引擎冷却水位，水位应在散热水箱盖下约50毫米的位置，若是不够可加入适量的蒸馏水。
换水后必然要以防锈水（DCB40L）的利用说明按比例加注防锈水。
确信油箱中有足够的燃油，和燃油系统管路无渗漏，而且到引擎的管路是畅通的，燃油箱油量在一半以上燃油，供油阀常开，燃油采纳入口0#柴油或国产0#柴油都可。
检查蓄电池的端电压是不是是DC24。
如电解液面太低，可适量加入蒸馏水，把电解液的比重操纵在—之间。
检查环保设施及送风机联动开关是不是置于联动自动位置，环保处置水箱水位是不是处置正常水位。
平安操作（适用于康明斯发电机）
手动启动
1）在操纵面板上按下红色“MAN”键，使发电机处于手动状态。
2）按下操纵面板上带手掌形手动操纵键，使发电机处于手动待机状态，现在LCD显示发电机状态频率与发电机转速均为零。
3）按下操纵面板上的绿色启动键，现在发电机启动引擎，当启动电机达到必然转速时，启动马达将自动离开，柴油发电机组进入工作状态，操纵面板上LCD将显示发电机各项运行参数。
自动启动
1）按下操纵面板上的“AUTO”键，使发电机处于自动启动待机状态。
2）操纵面板上LCD显示发电机各项运行参数。
手动停机
发电机在手动运行时，按下红色“STOP”键，发电机即刻停机。
自动停机
当“市电”送到低压配电柜，低压配电柜“市电、发电转换开关”将自动合闸转由“市电”正常供电，发电机收到停机信号后，运行2分钟后自动停机。
第三节柴油发电机维修保养规程
目的：
标准发电机维修保养的运作。
适用范围：
适用于小区内柴油发电机的维修保养。
职责
维修技工负责发电机日常保养及跟进维修。
工程负责监督及指导，和对外委维修公司的督导。
大体内容
发电机组由工程项目领导协助发电机维修公司进行保养。
工程项目领导要求协助及监督维修公司人员进行发电机维修保养，并将工作进程和改换零件数量作详细记录，填写发电机试车/运行记录。
保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障，假设在时限范围无法排除故障，应将实际情形报告领导，由领导逐级上报，和谐时刻维修。
维修保养内容
柴油机部份
1）检查润滑油油位或改换润滑油。
2）检查柴油缸油位，油缸内是不是有杂质。
3）检查水箱水位或改换水箱水。
4）检查风扇皮带。
5）改换机油滤清器。
6）改换柴油滤清器。
7）改换空气滤清器。
8）改换水滤清器，添加防锈水。
9）检查有无漏油。
10）检查蓄电池电压及连接线。
11）检查蓄电池液位及比重。
12）清洁电池头，涂好凡士林。
13）检查所有操纵线。
交流发电机
1）清洁电球接线箱。
2）轴承加上润滑油。
3）检查和维修紧接线
操纵系统
1）检查所有空气开关。
2）检查保养系统之功能。
3）检查保养系统性。
整台发电机保护
1）检查和收紧所有螺丝。
2）检查避震垫。
3）运行机组，留意以下事项并记录：
启动时刻、所有指示灯之准确性，所有仪表之准确性，检查排烟及声音，清洁机身。
第四节发电机房巡查流程
目的：
标准巡查流程，确保设备运行正常。
适用范围：
小区发电机房。
职责
项目领导每周巡查及监督检查。
维修技工天天巡查。
大体内容：
巡查进程
否
否
子表否
否
第七章高低压配电柜相关规程
第一节变压器保养规程
目的:
确保变压器处于最正确运行或备用状态。
适用范围:
小区电房变压器。
职责:
项目领导负责指导及监监工作。
维修部维修技工负责变压器保养。
操作人员必需具有高压进网作业许可证。
大体内容：
投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。
用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观看备用变压器空载运行是不是正常。
逐个把负荷移到备用变压器。
断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。
断开待检修变压器低压侧总空气开关，避免反送电，挂警示牌。
检查变压器外罩有无破损，铭牌是不是完好清楚，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。
检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是不是接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予改换。
紧固电压调剂联接片的固定螺丝。
检查冷却风机是不是正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是不是良好。
用吸尘器清洁变压器内部的尘埃。
检查变压器中性点接地状况和变压器接地线是不是牢固。
断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。
检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外隔离栅门。
合上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观看其带负荷运行情形是不是正常。
每两年聘请供电局或专业公司进行检测。
做好保养记录。
平安注意事项：
操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。
摇测绝缘电阻必需由两人进行。
第二节高压配电柜配电操作规程
目的：
标准配电操作规程，确保供电及设备平安。
适用范围：
小区高压房高压配电柜操作。
职责
项目领导负责现场指导监督。
维修技工负责具体实施操作。
大体内容
开关柜操作程序：
合闸送电
1）关闭前门，将联锁手柄向下转动至“分断锁闭位置”分断接地开关。
2）合上隔离开关，将连锁手柄向上转动至“工作位置”。
3）合上断路器。
停电分闸
1）分开断路器。
2）联锁手柄向下转动至“分断闭锁位置”，分开隔离开关。
3
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