有关房地产的共14页文档.docx

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有关房地产的共14页文档

按揭购房tobuyahouseonmortgage;tomortgageahous

房屋空置率housingvacancyrate

一般说来，“教师”概念之形成经历了十分漫长的历史。

杨士勋（唐初学者，四门博士）《春秋谷梁传疏》曰：

“师者教人以不及，故谓师为师资也”。

这儿的“师资”，其实就是先秦而后历代对教师的别称之一。

《韩非子》也有云：

“今有不才之子……师长教之弗为变”其“师长”当然也指教师。

这儿的“师资”和“师长”可称为“教师”概念的雏形，但仍说不上是名副其实的“教师”，因为“教师”必须要有明确的传授知识的对象和本身明确的职责。

　安居工程ComfortableHousingProject

板楼，板式楼slab-typeapartmentbuilding

搬迁户arelocatedunitorhousehold

财产税propertytax;estate（orcapital）duty

拆迁补偿费compensationfordemolition

拆迁费用removalexpense

城镇住房公积金urbanhousingprovidentfund

低价住房low-costhousing

二手房second-handhouse

房产估价师realestateevaluator

房产证propertyownershipcertificate

房屋置换buyorexchangehouses

炒房者realestatespeculator

房改housingsystemreform

房管realestatemanagement

房权证propertyrightcertificate

房产市场realestatemarket

房屋空置率housingvacancyrate

福利分房welfare-orientedpublichousingdistributionsystem

个人购房贷款individualhousingloan

公房商品化commercializationofpublichousing

集资房housesbuiltwithfundscollectedbythebuyers

居民住房建设residentialconstruction

人均住房per-capitalhousing

现房completedapartment（orflat）

期房forwarddeliveryhousing

商品房commercialresidentialbuilding

商品房空置thevacancyproblemincommercialhousing

政策性住房policy-relatedhouse,policy-basedhouse

住房补贴rentalallowance;housingallowance

语文课本中的文章都是精选的比较优秀的文章,还有不少名家名篇。

如果有选择循序渐进地让学生背诵一些优秀篇目、精彩段落,对提高学生的水平会大有裨益。

现在,不少语文教师在分析课文时,把文章解体的支离破碎,总在文章的技巧方面下功夫。

结果教师费劲,学生头疼。

分析完之后,学生收效甚微,没过几天便忘的一干二净。

造成这种事倍功半的尴尬局面的关键就是对文章读的不熟。

常言道“书读百遍,其义自见”,如果有目的、有计划地引导学生反复阅读课文,或细读、默读、跳读,或听读、范读、轮读、分角色朗读,学生便可以在读中自然领悟文章的思想内容和写作技巧,可以在读中自然加强语感,增强语言的感受力。

久而久之,这种思想内容、写作技巧和语感就会自然渗透到学生的语言意识之中,就会在写作中自觉不自觉地加以运用、创造和发展。

Realestateissupposedtobeputtoits“highestandbestuse.”Itcomesinseveralvarieties:

residential,commercial,andindustrial.Amongresidentialproperties,therearehouses,apartmentbuildingsandotherspecial-usepropertiessuchastimeshares.Mostareasarezonedforresidential,commercial,industrial,orotherformsofrealestate.Butsometimesyoucanupgraderealestatebybuildingamoreremunerativetypeaspermitted,orbygoingtocityhalltogetthelandrezonedforahighertypeofuse.Thus,aninvestormightbeabletoupgraderesidentialpropertyforcommercialuse.Ifitweremixedresidentialandcommercial,onemightbeabletoconvertittoallofoneortheother,dependingonwhichwasthemoreprofitableuseinthisarea.Apersonmightbuyabuildingandadjoiningland,andeithererectanotherbuildingonthesparelandorsellthelandforaprofit.Industrialpropertiesarethetrickiesttodealwithbecausetheytendtoconsistof“single-use”buildingssuchasafactory,whicharehardtoconverttootherusesifthebusinessclosesdown.

　　Realestatecanbeownedinseveralways.Themostcommonwayisasastand-alonebuilding,usuallyahouse.Aunitinanapartmentcanalsobeownedasacondominium.Insuchasituation,peopleownindividualapartmentswithinthebuilding,whilethemanagerofthebuildingownsthelobbyandotherareasopentoallthatareknownascommonareas.Apartmentownerspayafeetothemanagerfortheuseofthesecommonareasknownasmaintenance.Ifthebuildinggoesbankrupt,thelenderwillforecloseontheownershipofthecommonarea,butindividualapartmentownerswillnotbeaffected.Alesssafearrangementisacooperative,orco-opforshort.Here,acorporationownsanapartmentbuilding,andindividualapartmentownersbuysharesinthebuildingcorrespondingtothevalueoftheirapartment.Theapartmentitselfisoccupiedunderaproprietarylease.Here,ifthebuildingismortgagedanddefaults,thelendertothebuildingcanforecloseonthewholecorporation,whichistosaythatindividualapartmentownerslosetheirsharesintheirapartments,andthus,theownershipoftheunitsthemselves.

　　Co-opsaremuchhardertofinancethancondos.Inthecaseofacondo,theownerhastitletotheunit,whichthebankcanrepossessintheeventofadefault.Theunitcanthenbeliquidatedfairlyeasily,asinthecaseofadetachedbuildingsuchasahouse.Inthecaseofaco-op,thebankcanrepossessonlythesharescorrespondingtotheapartment,nottheunititself.Thisisamuchweakerformofsecuritybecausetheco-oploans.TheonesthatdoaremainlyinlargecitieslikeNewYorkCity,wheresucharrangementsarefairlycommon,andtheytypicallyrequireanassessmentofthebuilding’sfinancialcondition,aswellastheindividual’sfinances.Manyco-opsrequirebuyerstoeitherpaycashor,ifthepurchaseisfinanced,touseconsumer,mortgage,credit,whereintheinterestisnotdeductiblefortaxpurposes,inordertoscreenoutbuyers.AmostillustrativecasewasinthenovelBonfireofthevanities,inwhichthehero,ShermanMcCoy,needed$420,000ofpretaxincomeinordertopayannualinterestof$252,000onhis$2.6millionapartment.Hewas“goingbrokeononemilliondollarsayear.”

　　Anotherarrangementisknownasatimeshare.Thisappliesmainlytovacationandresorthomes,whereanumberofpeoplepurchaseandowntherightusethehomeexclusivelyforaspecifiedperiodoftime,usuallymeasuredinweeksandmonths.Themoredesirabletimeslots（the‘season’）costmore,becausewhatyou’rereallypurchasingisnotthehomeitself.,buttherighttouseitataparticulartime.

　　Commercialrealestatecommandshigherrentspersquarefootthanresidential,butitisquiteabitriskier.Exceptforthehighestandlowest-costpropertiesresidentialrealestatewillseldombepricedoutofthemarket,becausetherewillbealwaysbesomeone“tradingup“or“tradingdown,“eveniftheoriginaltargetmarketdisappears.Howevercommercialpropertiessuchasstores,factoriesormotelsarebasically“single-use“holdingsthatwillhaveatoughtimefindingalternativeuserstoitsoriginallyintendedmarket.Aprivateinvestorwoulddowelltogainsomeexperiencewithresidentialatfirst,beforemovinguptocommercial.Officebuildingsaretheriskiest.Theyareoverbuiltinmanypartsofthecountry,whichmeanshighvacancyratesandsoftrents.

　　房地产应该得到完全充分地利用。

根据用途，其可分为以下几类：

居民用房、商业用房、以及工业用房。

其中居民用房包括民宅、公寓以及其他特殊用途的房产（例如分时共用房产）。

虽然大部分区域被规划为居民区，工业区，或其他房地产区，但偶尔你也可以通过获批（或市政厅重新规划）建造更多的其它形式的有偿地产。

因此，投资者可以通过将居民用房变为商业用房来提高房地产的利用价值。

如果该种物业类型混合了居住型和商业型的特色，使用者可以根据在当地房屋的盈利情况选择将其变为居住型或商业型房产，亦或居住商业混合型的。

某人买房的同时可以买下与其相连的空地，也可以在空地上建造另一栋楼房，当然也可以卖掉这块地。

工业房产是最难处理的房产，因为它是由单一用途的建筑组成（例如工厂），而当企业破产后的房产是相当难转化为其他用途的。

　　房地产有以下几种拥有形式：

最常见的方式是单一楼房，比如住宅。

公寓的一个单位的产权可以归居住者自有。

在次种情况之下，个人拥有该房屋建筑里面的某个人单元，而房屋建筑经营者拥有大堂或者其他公共区域。

公寓所有人为该部分公用区域给公寓管理者付的费用称为物业管理费。

如果该栋建筑物房产破产，贷方会取消公共区域的赎回权，但个人部分不受影响。

合作经营（或者短期消费合作）是指一家公司拥有一个公寓型建筑，而拥有公寓所有权的个人根据公寓价值买该公寓的股份，这栋公寓本身就存在房产租赁契约，在这种情况下，如果该公寓是作为抵押借款或是为了拖欠债务，该房屋的贷方能取消整个公司的赎回权，也就是说公寓所有权的个人失去了他们对该建筑物的房产份额，当然，他们对房屋单元的所有权也会相应失去。

所以，这种管理模式不太保险。

　　合作性消费房产比分户出售公寓大厦还更难融资。

在分户出售公寓大厦的情况下，原权利属于公寓单位所有人的公寓单位在拖欠债务的情况下，银行有权收回。

在分离建筑住房的情况下，这样的单元结算相对简单。

在合作性消费房产的情况下，银行只能收回公寓相应的份额，不是公寓单元本身，因为是消费性合作贷款，所以不是很保险。

这种形式主要是在像纽约这样的大城市中能够行得通。

在那里，该管理形式相当普遍，建筑物房产和个人经济状况的评估受到关注。

许多合作性消费性房产要求买主或者付现金，或者消费，抵押，信用，等融资形式来支付。

其中，为了甄选买家，利息是不因为税收而扣除的，最有说服力的例子是小说《虚无的篝火》，当中的主角ShermanMcCoy需要420，000美元的税前收入为了付年利息为252，000美元的价值2.6百万的公寓。

每年1百万美元使得他就要破产了。

　　另外一种形式是分时共有房产。

这种房产的形式主要应用在度假村或旅游景点。

在那里，一些人购买并且获得房子的某段特定时期的独家使用权，通常以星期或月份来计算。

需求越旺盛的季节，房屋的价钱很高，因为你所购买的不是房屋本身，而是该房产的某个特定时间段的使用权。

　　商业房产比居住房产要求更高的租金，但其风险也更高。

除了高租金，低成本以外，居住房产很少在市场上定价，因为尽管原有的目标市场消失了，可总有人“炒”房或“抛”房。

然而，商业房产，像商店、工厂、旅馆等其基本用途都很单一，并且在原来目标市场上很难找到可代替的使用者。

个体投资者可以用居民住房的这种形式积累一定的资本，然后再转移到商业用途上。

写字楼的风险是最大的，全国各地建了过多的写字楼，这意味着房产闲置率高，租金便宜。

我国古代的读书人,从上学之日起,就日诵不辍,一般在几年内就能识记几千个汉字,熟记几百篇文章,写出的诗文也是字斟句酌,琅琅上口,成为满腹经纶的文人。

为什么在现代化教学的今天,我们念了十几年书的高中毕业生甚至大学生,竟提起作文就头疼,写不出像样的文章呢?

吕叔湘先生早在1978年就尖锐地提出:

“中小学语文教学效果差,中学语文毕业生语文水平低,……十几年上课总时数是9160课时,语文是2749课时,恰好是30%,十年的时间,二千七百多课时,用来学本国语文,却是大多数不过关,岂非咄咄怪事!

”寻根究底,其主要原因就是腹中无物。

特别是写议论文,初中水平以上的学生都知道议论文的“三要素”是论点、论据、论证,也通晓议论文的基本结构:

提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。

知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。

根本原因还是无“米”下“锅”。

于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。

所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。

要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。

Beforebuyinganyproperty,youshouldgetanengineeringreport,tomakesurethatthemainsystemswork;electric,gas,andwater.Thereshouldnotbeanystructuralproblemswiththese,thefoundation,orthebeams.Theremaybeplentyofminorfaultssuchaschippedpaint,butthereshouldbereflectedinalowersellingprice.Youshouldwelcomesuchdefectsbecauseyoucanincreaseyourprofitsbyfixingthem.

　　Thebankwilldoanappraisal,butitwillbeacursoryone.Insteadoftryingtopinpointtheexactvalueforyourhouse,thebankappraiserwillusethesellingpriceasastartingpoint,andthentestitforreasonableness.Agood（welldone,notnecessarilyfavorable）appraisalwilltellyouwhatthemarketthinksofthehouseandwhy.

　　Cashflowonrealestateisprettymuchdiscretionary,atleastaftertheminimumdebtservicechargesarepaidoff.Youcanreinvestitinthepropertytomaintainorimproveit,youcanprepayyourmortgageoryoucanspendit,eitheronmorerealestate,oronotheritems.Apropertycanevenbe“milked”forshortperiodsoftimebydeferringmaintenance,butthatisnotawiselong-termstrategy.Anywayyousliceit,cashflowiswhatultimatelydrivesthereturnonrealestate.Ifcashflowafterexpensesanddebtserviceisnegative,thepropertyispricedtoohighandlikelytogodowninvalue.Forthisreason,oneshouldnotthinkintermsofsacrificingcashflowfor“appreciation.”

　　Realestateshouldbeboughtforintrinsic（i.e.,cashflow）ratherthanresalevalue.Thisistrueofstocks,butparticularlytoldinnumerousplaces,mostnotablybyJohnPaulGetty,ofFloridaswamplandinthe1920s;inwhi