仙桃市通海口镇土地利用总体规划.docx

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仙桃市通海口镇土地利用总体规划

仙桃市通海口镇土地利用总体规划

（2006-2020年）

调整完善方案

仙桃市通海口镇人民政府

二〇一七年十月

一、前言

（一）规划目的

为贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，统筹各类、各区域用地，为全镇社会经济可持续发展提供土地保障，特制定本规划。

（二）规划任务

1、根据通海口镇土地利用现状和社会经济发展需要，明确土地利用的方向和目标。

2、根据仙桃市土地利用总体规划分解的通海口镇土地利用总体规划控制指标，结合通海口镇自然和社会经济条件，统筹安排各类用地，协调各业用地矛盾，把有关控制指标分解到村和具体地块，并登记在册。

3、确定和配置通海口镇在规划期内的基本农田、建设预留用地的规模和布局，在划定土地用途区内，实行“四定”（定量、定位、定性、定序）的用途管制。

4、制定实施通海口镇土地利用总体规划的具体措施。

（三）规划依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

3、《基本农田保护条例》；

4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；

5、《建设项目用地预审管理办法》；

6、《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）；

7、《国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知》（国土资厅发〔2011〕41号）；

8、《省国土资源厅关于印发<湖北省建设用地规划审查管理暂行办法>的通知》（鄂土资发〔2013〕8号）；

9、《国土资源部办公厅关于印发〈土地利用总体规划调整完善工作方案〉的通知》（国土资厅发〔2014〕1237号）。

10、《乡镇级土地利用总体规划编制规程》；

11、《仙桃市通海口镇土地利用总体规划（2006-2020年）》；

12、其它相关规划、技术规范、政策规定和基础资料。

（四）规划范围

规划范围为通海口镇行政辖区内的全部土地，土地总面积为11510.72公顷。

（五）规划期限

本次规划以2014年为基期年，规划期限为2015-2020年，2020年为规划目标年。

二、土地利用现状分析

通海口镇位于仙桃市西南部，距市区41公里，跨东经113°04'~113°14'，北纬30°08'~30°18'之间，东临沔城回族镇，西接陈场镇，南抵东荆河，北滨排湖。

地势平坦，西南海拔高程31米，东北低，高程26.4。

镇域东西宽度14公里，南北长度16公里，总面积116.09平方公里。

气候温和、四季分明，光照充足，属北亚热带季风气候区域，年均温18.6°，年均降雨量1066毫米，年无霜期250天，本镇水资源丰富，河流沟渠贯穿全镇，全镇以粮棉生产和轻型加工业为主，是有名的鱼米之乡。

区域面积115.11平方公里，耕地面积69823亩，水产养殖面积3.5万亩。

总人口62820人，全镇下辖24个行政村，2个居委会，169个村（居）民小组，1个原种场。

2014年，全镇社会生产总值达到45亿元，财政收入2022万元，农民年人均纯收入10058元，工业总产值40亿元。

（一）土地利用现状结构

2014年通海口镇土地总面积11510.72公顷，其中：

农用地10144.16公顷，占土地总面积的88.13%；建设用地1140.14公顷，占土地总面积的9.90%；其他土地226.42公顷，占土地总面积的1.97%。

1、农用地现状

2014年，全镇耕地面积4654.87公顷，占土地总面积的40.44%；园地面积34.95公顷，占土地总面积的0.30%；林地面积169.59公顷，占土地总面积的1.47%；其他农用地5284.75公顷，占土地总面积的45.91%。

2、建设用地现状

2014年，全镇城乡建设用地用地869.66公顷，占土地总面积的7.56%；交通水利用地264.04公顷，占土地总面积的2.29%；其它建设用地6.44公顷，占土地总面积的0.06%。

3、其他土地现状

2014年全镇水域面积为199.36公顷，占土地总面积的1.73%；自然保留地27.06公顷，占土地总面积的0.24%。

（二）土地利用现状特点

1、土地利用率高，后备资源有限

2014年末，全镇土地利用率达98.03%，远高于全市平均水平。

其他土地主要是河流水面及部分滩涂，总面积226.42公顷，土地后备资源有限，开发潜力较小。

2、偏重特色农业，耕地难以有效保护

通海口镇内农业发展结合自身实际，利用低湖田多的优势，全面调整农业产业结构，大力推广水产养殖，较多耕地转为坑塘，长期以来，坑塘逐渐侵占耕地，造成耕地保护困难。

3、建设用地粗放，土地集约利用水平不高

通海口镇现状农村建设用地比较粗放，集约利用水平有待进一步提高。

2014年末，全镇农村居民点面积696.33公顷，占城乡建设用地的80.07%，人均居民点面积168.91平方米，远超出国家规定人均150平方米的标准。

镇内村庄布局不合理，存在大量空闲土地、闲置房屋，土地利用效率较低，集约利用潜力有待挖掘，全镇集约利用水平有待提高。

三、土地利用规划目标

（一）规划指导思想

深入贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以保护耕地特别是基本农田保护为前提，以严格控制建设用地为重点，以促进土地节约和集约利用为核心，统筹安排各类各业用地，优化土地利用结构和空间布局，为通海口镇经济社会可持续发展提供土地资源保障。

（二）规划基本原则

1、严格保护耕地和基本农田。

2、合理引导农业结构调整。

3、控制建设用地无序增长。

4、提高土地集约用地水平。

5、保护和改善土地生态环境。

（三）土地利用战略

以节约集约利用土地为核心，合理安排各项建设用地；优先保障基础设施和重点建设项目用地；科学安排新农村建设用地，加大农村居民点整理和迁并力度，积极引导农村居民点用地向中心村和基层村集中；加大对耕地特别是基本农田的保护力度，实现镇域内耕地占补平衡，不断提高耕地质量，逐步改善土地生态环境。

（四）主要规划目标

1、落实耕地保护责任

落实市级规划下达的耕地保护责任。

到2020年，全镇耕地保有量不少于4675.88公顷。

2、严守基本农田红线

积极推进基本农田建设，加强基本农田管理，确保基本农田面积不减少、质量有提高。

规划期间，全镇基本农田面积不少于3946.67公顷。

3、促进节约集约用地

规划期间，全镇新增建设用地控制在30.00公顷以内。

到2020年，建设用地总规模预期为1153.33公顷。

4、改善土地生态环境

加强土地生态建设，进一步完善农田林网，美化农田环境，形成环境宜人、风景优美的平原湖区风光。

到2020年末全镇绿化覆盖率达到24%。

四、土地利用结构调整

（一）土地利用结构调整

1、土地总体结构调整

2014年，通海口镇农用地10144.16公顷，占土地总面积的88.13%。

规划期间，土地开发整理新增农用地44.37公顷，建设占用等减少农用地44.98公顷，到2020年末，农用地总面积预期为10143.54公顷，占土地总面积的88.12%，比2014年下降0.01%。

2014年，通海口镇建设用地1140.14公顷，占土地总面积的9.90%。

规划期间，增加建设用地45.20公顷，通过土地复垦、整理等减少建设用地44.37公顷，到2020年末，建设用地总规模预期为1140.97公顷，占土地总面积的9.91%，比2014年上升0.01%。

2014年，通海口镇其他土地226.42公顷，占土地总面积的1.97%。

规划期间，土地开发减少其他土地0.21公顷，到2020年末，其他土地的面积为226.21公顷。

2、农用地结构调整

2014年，通海口镇耕地4654.87公顷。

规划期间，耕地面积净增24.05公顷，到2020年末，全镇耕地面积为4678.92公顷，占土地总面积的40.65%，比2014年上升了0.21%。

2014年，通海口镇园地34.95公顷。

规划期内，园地面积不变，到2020年末面积仍为34.95公顷，占土地总面积的0.30%。

2014年，通海口镇林地169.59公顷。

规划期内，林地面积不变，到2020年末林地仍为169.59公顷，占土地总面积的1.47%。

2014年，通海口镇其他农用地5284.75公顷。

到2020年末，其他农用地面积预期为5260.08公顷，占土地总面积的45.70%，比2014年减少0.21%。

3、建设用地结构调整

2014年，城乡建设用地面积为869.66公顷，占土地总面积7.56%。

规划期间，减少城乡建设用地24.21公顷，到2020年末，城乡建设用地总规模预计为845.45公顷，占土地总面积的7.34%，比2014年降低0.22%。

2014年，交通水利用地面积为264.04公顷，占土地总面积的2.29%。

规划期间，增加交通水利用地25.04公顷，到2020年末，交通水利用地面积预期为289.08公顷，占土地总面积的2.51%，比2014年上升0.22%。

2014年，其他建设用地面积为6.44公顷，占土地总面积0.06%。

规划期间，其他建设用地面积不变，到2020年末，其他建设用地面积仍为6.44公顷。

4、其他土地结构调整

2014年，水域面积为199.36公顷，占土地总面积1.73%。

规划期间，减少水域面积0.21公顷，到2020年末，水域面积预期为199.15公顷。

2014年，自然保留地面积为27.06公顷，占土地总面积0.24%。

规划期间，自然保留地面积不变，到2020年末，自然保留地面积仍为27.06公顷。

（二）土地利用空间布局

1、农业发展布局

规划期间，全镇农业发展目标是，在全镇范围内形成多村一品、规模发展的格局。

规划期内，大力发展特色农业，全镇南种粮棉油、北养鱼虾蟹，中部种植蔬菜水果，形成以水产养殖为全镇的主导产业特色农业体系。

2、基本农田布局

根据各村耕地资源现状和社会经济发展要求，规划期间对基本农田布局作了适当调整，在镇区、重点发展村镇及涉及镇域重点建设项目的村庄，其耕地保有量面积有所下降，而对于耕地质量较好、集中连片、适于耕作的村庄附近的耕地划为基本农田。

全镇基本农田布局大体呈中部镂空、南北部集中的格局。

本次规划，通海口镇重点减少苏滩村、海峰村、武脑村、王家渡村、星红村、共和村等村基本农田，基本农田主要布局在柳李村、桂花台村、新街村、东堤村、向阳村、陈闸村、潘坝村、永长河村、碾盘村、娄沈台村、协伟村、马套村等地。

3、城镇用地布局

城镇建设依托北大道向南拓展、向西大道西延伸，重心南移，并以纵向发展为主。

4、村庄用地布局

引导农民向城镇转移，适度加强中心村建设，合理搬迁和拆并自然村。

村镇建设按“四级格局、三级控制”进行规划布局，“四级格局”即中心镇区、小集镇、中心村、自然村，“三级控制”即一级为中心城镇，二级小集镇，三级中心村。

五、耕地与基本农田保护

（一）严格耕地保护

1、落实耕地保护责任

市级规划下达的耕地保有量指标为4675.88公顷。

2014年，通海口镇耕地面积为4654.87公顷。

规划期内，净增耕地24.05公顷，到2020年末，全镇耕地面积为4678.92公顷。

2、严格控制耕地流失

各项非农建设尽量避免占用耕地，能占用劣地的不得占用优地，规划期间，全镇建设占用耕地面积为21.05公顷。

合理引导和控制农业结构调整，适应农业产业发展要求，按规划有序开展农业结构调整，农业结构调整不得破坏耕作层。

3、严格保护基本农田

上级下达的基本农田保护面积为3946.67公顷，本次规划通海口镇共划定基本农田3952.62公顷，比市级规划下达指标多划了5.95公顷，用于不可预见项目建设占用。

规划期内，在不突破多划的基本农田规模的前提下，列入不可预见项目清单的项目建设占用基本农田不再补划，简化用地审批程序。

4、制定基本农田保护措施

（1）执行基本农田保护目标责任制，把基本农田保护情况纳入政府目标和地方领导政绩考核指标。

（2）签订基本农田保护责任书，设立保护牌和标志，层层建立保护网络，将责任落实到人和具体地块。

（3）加大执法力度，加强土地动态巡查，定期不定期开展基本农田保护大检查，严肃查处各类违法侵占基本农田案件。

（4）设立举报投诉电话，加大耕地基本农田违法案件举报监督力度。

（5）建立基本农田信息系统，将实地划定的基本农田地块进行登记，综合建设管理、变化管理等进行系统管理。

（二）统筹安排各类农用地

1、改造现有园地，建设优质林果生产基地。

加强对现有园地的改造，着力提高单产和效益，到2020年末，园地面积为34.95公顷。

2、严格保护林地资源，稳步增加林地面积。

推进林业结构调整，实施速生丰产林基地建设、生态公益林建设等林业重点工程建设，到2020年末，林地面积为169.59公顷。

3、结合土地整治，合理引导农业结构调整，到2020年末，其他农用地面积为5260.08公顷。

六、重点村镇和建设项目用地

（一）城镇建设用地

1、城镇建设目标

规划期间，要不断完善城镇基础设施建设，协调新老城区建设布局，科学合理布局，进一步把通海口镇建设成为交通方便、环境优美、设施齐全、物质文明和精神文明发展的社会主义新型城镇。

到2020年末，全镇城镇人口达到2.32万人，镇区规模达178.17公顷，城镇化率达到40.00%。

2、城镇用地安排

2014年全镇城镇用地161.30公顷。

规划期间，城镇新增用地16.87公顷，到规划期末，全镇城镇用地达178.17公顷。

3、城镇控制边界

沿仙监公路两侧划定城镇规模边界，作为城镇允许建设用地区。

为增强城镇用地布局弹性，在城镇规模边界处划定城镇扩展边界，作为有条件建设区，面积为154.85公顷。

（二）农村居民点用地

1、村庄建设目标

规划期间，要建成生产全面发展，公共设施齐全，生活水平提高，基本实现小康，社会和谐文明的新农村，初步实现城乡经济社会一体化的目标。

2、村庄用地安排

规划期间，深入推进社会主义新农村建设和城乡用地挂钩。

各村在规划建设时，以拆旧建新、旧村改建为主，共安排新农村建设新增用地指标3.90公顷，整理居民点用地35.03公顷。

规划期末，全镇农村居民点用地面积665.19公顷。

（三）独立工矿用地

规划期间，复垦废弃的砖瓦窑等工矿用地9.94公顷公顷。

规划期末，全镇独立工矿用地面积为2.09公顷。

（四）基础设施用地

规划期间，交通重点建设北总线改造工程、谢排线改建工程等项目。

到2020年，全镇交通用地48.93公顷。

规划期间，水利重点建设农村安全饮水、农田水利设施配套工程等项目。

到2020年，全镇水利用地240.15公顷。

七、土地整治

（一）土地整治目标

在保护和改善生态环境的前提下，通过积极开展土地整理、复垦，适度开发土地后备资源，增加有效耕地面积，提高土地利用率和产出率，改善农村生产、生活条件，实现耕地占补平衡。

规划期内，全镇土地整理复垦开发增加耕地45.10公顷。

其中，整理农村居民点用地35.03公顷，补充耕地35.03公顷；土地复垦9.94公顷，补充耕地9.94公顷。

1、居民点整理

规划期间，全镇居民点整理主要是对现有的农村居民点进行改造、实施迁村并点等，整理居民点面积达35.03公顷，通过居民点整理补充耕地35.03公顷。

2、废弃土地复垦

规划期间，对全镇废弃的工矿用地进行复垦，复垦废弃工矿用地9.94公顷，通过复垦土地补充耕地9.94公顷。

（二）土地整治实施对策

1、积极引导公众参与，奠定土地整治的群众基础

通过开展土地基本国情和国策教育，加强土地整治法规和政策宣传，提高全社会对土地整治在全面建设小康社会、实施可持续发展战略、保护和建设生态环境中重要作用的认识。

2、建立多元化、多渠道的融资机制

适度争取上级投资向基本农田整理倾斜，同时，引导社会资金投入土地整治。

3、强化项目工程质量管理

通过加强土地整治项目库和备选库建设，做到土地整治决策科学化、手段现代化。

充分利用现代生物技术和工程技术，改进工程施工方法，提高施工机械化水平。

在土地整治过程中，注重土壤改良、节水灌溉和农田生态环境建设，强化项目工程质量。

八、土地利用与生态建设

（一）加强土地生态环境建设

1、加强水土流失治理

加快以水土治理为重点的生态修复建设，提高水土治理率，保护大面积的林草植被，提高林草的质量和产量，为野生动物的栖息提供良好的场所，维持生态平衡。

2、强化水源保护

加强对排污口的管理，实施水域纳污总量控制，逐步改善河湖生态环境。

重点进行供水水源河流的治理，以及水污染综合防治，保障城镇集中饮用水源的水质安全，提高工业用水重复率和污水治理率，降低污水排放总量。

3、提高城镇绿化覆盖

在城镇绿化过程中，坚持以乔木为主，乔、灌、草合理配置，注重生态功能，突出生态效益，兼顾生态景观，全面提升城镇绿化水平，形成“城在林中，路在绿中”的城镇森林景观。

到2020年末，城镇绿化率达到23%。

（二）构建环境友好型土地利用模式

1、构建农业用地环境友好模式

结合通海口镇实际，大力引进和推广实用农业科技和生态农业模式，推动生态农业发展和产业结构调整，构筑高效益的转换系统生态产业。

实施化肥农药减量化、发展无公害绿色有机食品、推动农业示范区建设和鼓励农业企业建设。

充分利用等生态农业示范点的自然生态、农业自然环境、农村人文资源等，通过科学的规划设计，大力发挥农业与农村休闲旅游功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。

由此带动其他有条件的区域建设循环性休闲农业点。

2、构建城镇用地环境友好模式

加快现有城镇居住用地的合理利用，合理规划住宅用地，完善各项配套生活设施，提高绿化率；在建设上应充分考虑绿色能源的使用，注重节水技术与水资源循环利用技术。

合理调整工业用地结构和布局，共享基础设施及其他服务，并按照循环经济和可持续发展的要求发展“绿色工业”，建立产业链，提高企业集群效益，集约利用土地。

引进关键项目和技术，使企业间建立物质流动和循环利用的渠道和机制，实现横向耦合、纵向闭合和区域整合。

九、土地利用分区管制

（一）土地用途分区

1、基本农田保护区

基本农田保护区，基本农田保护区，是为对基本农田进行特殊保护和管理划定的区域。

区内土地主要为优质耕地和精养鱼池，面积约为4223.17公顷，其中基本农田保护面积为3952.62公顷。

管制规则为：

（1）区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施。

（2）严格控制该区内的农用地转为建设用地，禁止任何破坏基本农田的活动。

（3）加强土地整理，区内农村居民点不得扩大，并有计划地组织外迁。

（4）除经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，经国务院批准可对基本农田进行调整外，其余建设项目一律不得占用基本农田。

（5）加强区内的农田水利排灌设施和农田林网的建设，提高配套能力，改善农业生产条件。

（6）禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，禁止闲置、荒芜基本农田。

2、一般农地区

一般农地区，是在基本农田保护区外、为农业生产发展需要划定的土地用途区，面积约为5715.59公顷，管制规则为：

（1）鼓励对该区内的农村居民点用地进行整理，重点整治空心村和闲置房屋，增加区内的耕地面积，强化对农用地的保护和综合利用。

（2）鼓励单位和个人对该区域内的农田进行整理，增加有效耕种面积，提高耕地产出水平。

（3）提倡和鼓励区域范围内从事农业生产的单位及个人保持和培肥地力，鼓励对中低产田进行改造，对本区域范围内的非农用地适度开垦为耕地。

（4）为改善区内农民生活质量，提高农民收入，允许适度进行农村道路、农田水利设施等基础设施项目建设。

3、林业用地区

林业用地区，指发展林业和改善生态环境需要而划定的土地区域，包括集中连片的现有林地、已规划的造林地和确定林业利用的宜林后备土地资源。

该区总面积174.94公顷。

管制规则为：

（1）林业用地区内的土地主要供林业生产和生态环境保护及其服务设施使用，不得擅自转变用途。

（2）鼓励林业用地区内影响林业生产的其他用地，调整到适宜的用地区。

（3）控制林业用地区内耕地改变用途。

除改善生态环境、不宜农用的劣质耕地确需按规定退耕还林外，其他耕地不得擅自改变用途。

（4）严禁各类建设用地占用水土保持林、水源涵养林、防风固沙林及其他各种防护林的用地。

（5）大力加强林地扶育管理，尽快成林成材，发挥综合效益。

用材林的采伐量要与林木生长量相协调，以保证林地的稳定和森林资源的持续利用。

4、城镇建设用地区

城镇建设用地区，是指为城镇发展需要划定的土地用途区，该区总面积181.44公顷。

管制规则为：

（1）该区土地主要用于城镇建设，城镇建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。

（2）该区土地利用以内部挖潜为主，充分利用现有建设用地和空闲地，严格控制建设用地规模。

（3）各类建设用地项目应当坚持节约用地、集约用地原则，严格按照国家有关标准，合理确定用地标准和规模，防止滥用地。

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜。

（5）通过置换和折抵增加的建设用地指标除用于农村居民点还建外，应优先安排在该区域。

（6）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦。

5、村镇建设用地区

村镇建设用地区，是指为农村居民点建设发展需要划定的土地用途区，该区总面积为687.22公顷，其土地利用目标是直接为村民生活、生产服务。

管制规则为：

（1）区内土地主要用于农村居民点住宅、农村基础设施和公共事业建设等。

（2）严格控制人均用地规模，新增居民点人均用地不得超过150平方米。

（3）区内居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。

（4）提高土地集约利用度，促进工业、住宅等零散用地趋于集中。

6、独立工矿用地区

独立工矿用地区，是指为独立于城镇村用地之外的采矿用地，以及其他独立建设用地发展需要划定的土地用途区，土地总面积约2.67公顷。

管制规则为：

（1）区内土地主要用于采矿业以及不宜在居民点内配置的其它工业用地，其土地使用应符合工矿建设规划。

（2）未经批准，不得擅自在耕地上挖砂、采石、采矿、取土等。

（3）提高土地集约利用度，工业项目必须符合国家相关行业用地标准，限制工矿企业生产规模，引导各企业合理布局。

（4）兼顾开发利用与生态环境保护，做到有序开发，有偿开发，集约利用和有效保护。

（5）因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。

7、其他用地区

本区包括除基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区以外的土地，区内主要为水域、滩涂、沙地。

该用途区面积约525.57公顷。

该土地用途区管制细则为：

（1）未经相关部门许可，不得随意对区内土地进行开垦或填埋；

（2）严禁在区内建设非农建筑物；

（3）区内土地在本轮规划期内基本维持现状。

（二）建设用地管制分区

根据通海口镇土地利用条件，社会经济发展需求，将通海口镇土地分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区。

1、允许建设区

建设用地规模包含的范围，是现状和规划期内新增城镇、村庄、工矿建设用地规划选址的区域。

该区土地面积871.34公顷，建设用地管制规则为：

（1）区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间。

（2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用。

（3）规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。