近期中国房地产企业发展环境比较分析.docx

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近期中国房地产企业发展环境比较分析

  引子篇

一.土地和住宅

部分城市土地需求量锐减

土地流标情况明显

大多数城市价格下降明显,项目价格跌幅达到30%以上

一.外部环境篇

大多数城市价格下降明显,项目价格跌幅达到30%以上

随着整体环境的进一步困窘,市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足

市场调整所面临的四大环境

国际经济环境

全球性的经济危机,其影响程度超过97年,直逼1929年

一些国家面临破产危机

大量全球性企业裁员

国内经济环境

GDP增长率连续5个季度下跌居民就业率下降,失业人口达2000万

行业发展环境

行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题

企业盲目扩张,对风险意识不够;

市场发展出现阶段性瓶颈

政策对行业发展支持力度不够。

源增幅明显下降

各层级需求环境市场均受到经济危机冲击,房地产需求前景不容乐观

客户需求环境

股票总市值急剧下降,社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）

二.企业动态篇

（一）上市企业基本面分析

1.经营压力大

A股74家企业基本面分析

基本面数据恶化,房地产企业经营压力大

销售压力:

销售费用显著上升

成本控制:

管理费用下降

财务紧张:

财务费用上升

2.负债激增压力大

3.存货压力偏大

4.前景预期悲观,销售目标下调

企业大幅度下调销售目标,调整幅度基本在2位数

A股74家企业动态跟踪

1.拿地数量骤减

大部分30典型企业本年仅新增土地1-2块,甚至没有拿地

30典型企业20XX年1-10月拿地清单

（说明:

万科29块土地中有22块07年已经开始收购流程;华润置地9块土地中7块和母公司注资行为有关;中海外10块土地中有4块为合作拿地;绿城6块地中有3块为合作拿地;上海复地4块地中有2块为合作拿地;世茂3块地中有2块地为合作地。

）     

减少拿地成为企业的一致选择,大多企业近期已经停止拿地,有抄底意图的企业也停止增持土地

30典型企业20XX年5-10月拿地情况

2.缩减开工规模

缩减开工规模,尤其是缩减不符合市场刚性需求的产品的开工规模是主流方向

G类项目停工较多,华东和华南调整较明显

3.加快推盘节奏,加速资金回流

囤货较多的企业逆势推盘,实属市场重压之下的无奈选择!

在6月后开始大量出货,一保资金安全,二筹资金抄底

30典型企业近期推盘套数列表

4.加大促销力度和促销面

项目促销此起彼伏,企业并没有盲目等待市场好转

5.企业裁员躲躲闪闪

“目前资金充裕,没有任何经济性裁员举措——万科肖莉”,但实际上大量企业的软性裁员已经开始

目前房地产企业裁员的三种隐性手段

合并部门,减少岗位

限制新人进入

到期不续签合同

中海——20XX年计划停止引进应届毕业生,以缓解人员增加带来的成本压力。

万科——预计今年全年万科会有4%~5%的员工与公司协商解除劳动合同。

标杆企业深度分析

万科视点

1.基本面变化:

环境变化剧烈,但经济环境恶化可能会“迫使”国家放松房地产行业

房地产市场至少要低迷1年至2年,但国家对于宏观经济的拯救可能会让房地产逃过一劫。

鉴于国家为应对全球经济衰退的考虑,将会放松对整体经济的调控的紧缩政策。

2.房地产市场走势:

跌势明朗,但冬天可能缩短,同时全国各地也会冷热不均

万科内部对于市场的看法在年初并不统一,三月份销售额反弹甚至还让部分人觉得市场可能好转,直到6月份意见开始一致起来,大家都认为市场将会进入冬天。

3.“宏观经济的软着陆和资金面的持续紧缩,加之房价超涨和供求失衡,决定了08下半年住宅市场整体将继续下行,09年也将持续盘整。

”

房地产市场不排除有短期见底的可能,但可能性不是很高。

区域经济依赖金融产业和外贸相关产业的区域房价会有更深幅度地调整。

万科该怎么做:

遇见问题解决问题,少做预测,但要扭转长期战略中的不合理部分

面对当前环境,万科能够采取的策略是“应对第一,预测第二”

万科的决策也经历了较多波折,只是它的决策力和执行力都比其他企业先行了一步。

万科面临两大问题:

存货偏多,利润不高

规模扩张快

经过06-07年的快速扩张,万科的土地储备规模已达到1909万（截止20XX年6月万科权益建筑面积）

成本高

万科土地成本、建安成本及管理成本均偏高,销售净利率仅13.37%,远落后于保利、中海等企业。

万科应对调整的手段——土地储备“三调整”

总量调整:

土地储备增速放缓,但相对保持规模

结构调整:

调整土地储备增量结构,提高相对低风险区域的土地增量

空间调整:

由东往西、由南往北转移,调整土地增量结构

万科的应对调整手段——降开工量,降资金的流出量

华东万科先后实施产品调整,视情停工,其他区域城市武汉等调整开始得更早。

上海:

8月份琥珀郡园、金色城市先后做出封盘,进行产品调整、销售计划调整的决定。

相应的销售计划从年初的130亿目标已经几次下调到低于100亿。

南京:

项目能不开工的,就不开工,尽量全部停工。

而在建项目还没有足够投入达到上市水平的,则暂停开发推迟上市。

对于能出售的楼盘尽量快速出售。

杭州:

考虑到相对目前去化速度,存量充足,对于在建项目还没有足够投入达到上市水平的,尽量暂停开发推迟上市,对于能出售的楼盘尽量快速出售。

三.应对建议篇

市场趋势研判

一.传导效应

本次房地产市场调整具有鲜明的传导效应

各层面的传导效果

二.调整周期判断

种种迹象表明,中国房地产市场已进入重度调整阶段。

我们认为可以用“三九”的眼光来解读市场

“一九”:

20XX年9月,“9·27”政策的出台成为市场发展的转折点;

“二九”:

20XX年9月,期盼中的“金九”没有出现,市场进入中度调整阶段的趋势已经很清晰;

“三九”:

20XX年9月,期待市场探底,出现拐点

三.市场反转条件

我们认为,中国整体房地产市场回暖需具备经济、金融、股市、政策、价格和舆论等六大方面的条件

经济形势向好

需要整体经济发展重新转入正常轨道,世界经济局势保持稳定,国内经济出现积极信号

金融环境放松

金融环境向好,放宽贷款政策

股票市场复苏

股票市场见底出“熊”,股民的财产逐渐恢复,购买力得以恢复

国家政策扶持

需要国家继续加大政策扶持力度在开发、建设、交易、保有等环节,以及信贷融资等方面对企业出台各类支持政策

价格继续回调

在售项目的销售价格实质性下调,回到相对理性程度,以此激活消费者的购房欲望

四.市场力量分析

对于各个城市来说,市场回暖的时间主要取决外因和内因的共同作用

 外因:

国际经济形势,中国整体经济发展状况如何,股市是否见底出“熊”,均决定了居民的购买欲望能否恢复,居民购房支付力能否提高。

内因:

内因决定了各城市能否及时回暖,购买需求结构是一个关键要素,是城市房地产市场能否自救的决定性因素。

五.典型城市风险

各典型城市后市风险度评价

09年典型城市商品住宅市场消化周期列表    单位:

月

09年住宅消化周期=（08年末市场存量+09年预计供应量）/近期平均成交量

企业应对策略建议