农村土地承包法律制度.docx

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农村土地承包法律制度

农村土地承包法律制度

农村土地承包制是建立在农村土地所有权基础上的，特别是建立在农村集体土地所有权基础上的。

《农村土地承包法》施行，这是我国农民*经济生活中的一件大事，以法律形式“赋予农民长期而有保障的土地使用权”，标志着中国农村土地承包经营制度真正走上了法制化轨道。

农村土地承包方式主要有两类：

其一是家庭承包；其二是其他方式承包。

本章主要阐述农村集体土地所有权，家庭承包法律制度，农村土地承包经营权流转法律制度，土地承包经营*的解决和法律责任。

　　第一节农村土地承包法律制度概述

　　一、农村土地利用制度变迁和农村土地承包制的产生

　　结合农村集体土地所有权制度演变，我们认为，农村土地利用制度变迁可分为以下六个阶段：

（一）农民私人土地所有权和农民私人土地利用时期（1949~XX年）

　　建国初，全国开展大规模的土地改革运动，真正确立了农民私人的土地所有权，《中华人民共和国土地改革法》（XX年6月30日）规定：

“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。

”同时，《共同纲领》明确：

“切实保护农民的所有权，允许农民自由经营，自由处理自己的产品”。

即确立了农有农用制度。

虽然*中央于XX年通过了《*中央关于农业生产互助合作决议（草案）》，但农业生产互助组没有改变原先个体农民的生产资料所有制，在互助组内实行以工换工、等价交换，而土地等仍主要是农民分散经营，仍属农民土地所有权、农民经营土地阶段。

显然，这一时期没有产生农村土地承包制的土壤。

（二）农民私人土地所有权和初级合作社集体经营土地时期（1953~XX年）

　　在初级合作社里，虽然土地所有权和其他生产资料仍属农民所有，但土地的经营已由个体农民经营转变为集体统一经营，每个农民根据入股的土地、工具和牲畜的多少参加分红。

《农业生产合作社示范章程》第十七条规定：

“社员的土地必须交给农业生产合作社统一使用，因为农业生产合作社组成的基本条件，就是把社员分散经营的土地联合起来，加以合理的和有计划的经营”。

即农民以土地入股，集体耕种，收益中包括土地分红部分，显然，土地归农民私人所有，土地处于初级农业生产合作社集体经营，则农村土地承包制仍无产生的土壤。

　　（三）高级社集体土地所有权和高级社集体经营土地时期（1956~XX年）

　　高级社取消土地报酬，土地无偿地归集体所有，集体拥有生产资料的支配权和使用权，实行统一经营、集体劳动。

高级社的集体劳动产品，扣除生产费和提留一定比例的公积金和公益金以外，所余部分根据按劳分配原则，采取劳动日制的记工办法分配给社员。

由于初级社过快转为高级社，使生产关系的变革超越生产力发展的需要，因而没有推动生产力的发展，反而起了阻碍生产力的发展，一些主要农产品单位面积产量下降，农民收入普遍减少，挫伤了农民的生产积极性。

这时期，产生土地承包经营权萌芽的土壤已形成。

“包产到户”作为农村土地承包经营权制度的初级形态，出现了第一次冲击“集体所有、集体经营”的土地产权制度。

XX年至XX年，发生于浙江、山西、河南、广东、江西等省的“包产到户。

”“包产到户”的发明权应属于浙江省温州地区永嘉县的燎原农业社。

这个社早在XX年5月份就开始试行“包产到户”，取得显著成效，短短两个月，温州地区1000多个合作社17.8万农户都实行了“包产到户”，占温州农村总农户数的15%左右。

这次冲击，在XX年反右派鸣放、辩论时，被喻作“戴着合作社的红帽子的合法单干”而受到压制，使之中国农民*高级社的创举就此夭折。

　　（四）人民公社集体土地所有权和以队为基础的三级组织经营土地时期（1958~XX年）

　　从XX年公社为基本核算单位，XX年调整为生产大队是基本核算单位，到XX年才正式确立三级所有，以生产队为基本核算单位的人民公社管理体制。

由于人民公社的基本特点是“一大二公”、“政社合一”、“平均主义”和“穷过渡”，导致“大兵团作战”，致使劳动秩序混乱，强迫命令，瞎指挥，浮夸风，普遍出现生产无人负责的现象，给社员生活带来一系列困难，是一场大规模的空想*的演习。

农民*人民公社制度的“生产力暴动”时起时落，农村土地承包制在这一时期曾四次冲击人民公社时期“集体所有、集体经营”的土地产权制度。

　　1．第二次是XX年，发生在河南、江苏等地。

河南新乡地区推行了“包工到户、定产到田、个人负责、超产奖励”的土地责任制。

全地区有60%以上的生产队将土地分给了农户经营。

江苏省一些地方出现了“定田到户，超产奖励”的责任制形式。

甘肃省也曾出现过包产到户的形式。

后都被扣上“走资本主义道路”的帽子而遭取缔。

　　2．第三次是XX年至XX年，在安徽、广西等省又一次出现“包产到户”的责任制形式。

XX年安徽省推行了“定产到田，责任到人”的包产到户责任制，到XX年7月份，有66.5%的生产队选择了这种制度形式。

广西的龙胜县则有42.3%的生产队实行了包产到户。

但XX年9月*八届十中全会后，在部分省、市、自治区出现的“反对包产到户和反单干”风，把“包产到户”再次压制下去。

　　3．第四次是XX年，云南、贵州及西北部分地区相继出现了“包产到户”责任制，但很快在“社教”和“四清”运动中受到了抑制和压制。

　　4．第五次是XX年，福建、江西、广东等地也先后出现了“包产到户”责任制。

行使农民集体土地所有权或村民委员会以及村民小组行使农民集体土地所有权。

　　三、农村土地承包制的法律制度变迁

（一）土地承包经营权内容由承包合同约定的法律制度时期

　　1．XX年《宪法》修正案第六条提出“农村中的家庭联产承包为主的责任制和生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是*劳动群众集体所有制经济。

”XX年《宪法》修正案又将相关规定修改为“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是*劳动群众集体所有制经济。

”

　　2．XX年4月《民法通则》第八十条第二款规定“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。

承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定”和第八十一条第三款规定“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。

承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

”法律上首次提出了狭义的“土地的承包经营权”名称，它与森林的承包经营权、山岭的承包经营权、草原的承包经营权、荒地的承包经营权、滩涂的承包经营权、水面的承包经营权并列。

这里土地等自然资源的承包经营权的权利主体是公民或集体，权利客体是国有土地和集体土地，权利内容由承包合同约定。

　　3．XX年6月和XX年12月《土地管理法》第十二条规定：

“集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。

承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照承包合同规定的用途合理利用土地的义务。

土地的承包经营权受法律保护。

”该条也肯定了“土地的承包经营权”。

由该条规定可见，农村土地承包经营权的权利主体为集体或个人，权利客体既可是集体土地，又可是国有土地，该权利以从事农、林、牧、渔生产为土地的使用目的，但该条规定并未明确农村土地承包经营权的权利内容。

　　4．XX年8月《土地管理法》第十四条规定：

“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

土地承包经营期限为三十年。

发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。

承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民*和县级人民*农业行政主管部门批准。

”从该条款看，法律上第一次真正使用“土地承包经营权”的名称，但未给它下定义。

这里土地承包经营权的权利主体是本集体经济组织的成员，权利客体是农民集体所有的土地，该权利以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产为土地的使用目的（即农业目的），权利期限为XX年，权利内容由承包合同规定。

该法第十五条规定：

“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

发包方和承包方应当订立承包合同。

约定双方的权利和义务。

土地承包经营的期限由承包合同约定。

承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民*批准。

”该条款未提到“土地承包经营权”名称，权利主体是单位或个人，权利使用目的仍为农业，但权利期限和权利内容均应由承包合同约定，同时，结合《土地管理法》第四条和第十一条分析，其农村土地承包经营权的权利客体是农用地，它包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　5．XX年7月《农业法》第十二条规定：

“集体所有或者国家所有由农业集体经济组织使用的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面可以由个人或者集体承包从事农业生产。

国有和集体所有的宜林荒山可以由个人或者集体承包造林。

个人或者集体的承包经营权，受法律保护。

发包方和承包方应当订立农业承包合同，约定双方的权利和义务。

”该法第十三条规定：

“除农业承包合同另有约定外，承包方享有生产经营决策权、产品处分权和收益权，同时必须履行合同约定的义务。

承包方承包宜林荒山荒地造林的，按照森林法的规定办理。

”该法规定确立了“承包经营权”的名称，其权利主体为个人或者集体，权利客体包括集体土地和国有土地，以农业生产为目的，权利内容既包括法定的生产经营决策权、产品处分权和收益权，又包括依承包合同约定。

　　6．XX年6月《担保法》第三十四条规定：

“下列财产可以抵押：

……（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

”这里确立的“四荒”的土地使用权，实际上指的应是“四荒”的承包经营权，即农村土地承包经营权。

　　7．行政法规和地方性法规。

如《基本农田保护条例》、《土地管理法实施条例》、《森林法实施细则》等行政法规有关土地承包经营的规定。

又如《河北省土地承包合同管理条例》、《山西省集体农用土地使用权转让租赁条例》等地方性法规。

　　8．行政规章。

如《林木林地权属争议处理办法》、《土地权属争议处理暂行办法》等行政规章。

　　9．法规性文件。

如国务院批转农业部《关于加强农业承包合同管理意见》的通知、国务院批转农业部《关于稳定和完善土地承包关系的意见》的通知等。

　　10．国家政策。

《民法通则》第六条规定：

“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。

因而，若法律无规定，则国家政策具有弥补法律漏洞的作用；若法律有规定，则国家政策具有指导法律解释的作用。

农村土地承包经营权所赖以产生的经济制度，即家庭承包制，由政策予以推行后，才由法律加以肯定的。

如XX年到XX年*中央和国务院联合颁发的五个有关农业和农村工作的中发一号文件等。

　　11．司法解释。

司法解释并非法律，但最高人民法院认为由其发布的司法解释具有法律效力，可以在司法文件中援引。

如XX年4月14日最高人民法院颁发的《关于审理农村承包合同*案件若干问题的意见》，XX年6月5日最高人民法院修改后重新颁发的《关于审理农业承包合同*案件若干问题的规定（试行）》等。

（二）家庭承包的土地承包经营权内容以法定为主的法律制度时期

　　XX年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《农村土地承包法》，自XX年3月1日起施行，这是我国农民*经济生活中的一件大事，以法律形式“赋予农民长期而有保障的土地使用权”，标志着中国农村土地承包经营制度真正走上了法制化轨道。

根据《农村土地承包法》第十六条规定承包方享有三个方面的权利（即：

1、依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；2、承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；3、法律、行政法规规定的其他权利）和该法第十七条规定承包方承担三个方面的义务（即：

1、维护土地的农业用途，不得用于非农建设；2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；3、法律、行政法规规定的其他义务）。

　　XX年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订了《中华人民共和国农业法》（简称新《农业法》），并于XX年3月1日起施行。

新《农业法》第二条规定：

“国家实行农村土地承包经营制度，依法保障农村土地承包关系的长期稳定，保护农民对承包土地的使用权”。

“农村土地承包经营的方式、期限、发包方和承包方的权利义务、土地承包经营权的保护和流转等，适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》。

　　XX年3月14日《宪法》修正案第八条明确规定：

“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是*劳动群众集体所有制经济。

”

　　四、农村土地承包法概述

（一）《农村土地承包法》的基本结构

　　《农村土地承包法》共有五章65条组成，其结构：

第一章“总则”（第1-11条），第二章“家庭承包”（第12-43条），第三章“其他方式的承包”（第44-50条），第四章“争议的解决和法律责任”（第51-62条），第五章“附则”（第62-65条）。

（二）《农村土地承包法》的历史和现实意义

　　《农村土地承包法》体现了“*”的重要思想，符合我国农村的实际和农民心愿，其现实和历史意义主要体现在以下十一个方面：

（1）它是稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的坚实基础；

（2）它是农村土地承包关系长期稳定的有力保障；（3）它是赋予农民长期而有保障土地使用权的法律保证；（4）它是充分调动和保持农民生产劳动积极性的重要举措；（5）它是保护广大农民根本利益的法律武器；（6）它是农业行政机关依法行政的法律依据；（7）它是推动新阶段农业和农村经济发展的强大动力；（8）它是促进农村社会稳定的有效措施；（9）它是农村真正贯彻“*”重要思想的具体体现；（10）它是实现建设农村全面*的重要途径；（11）它是加快农业现代化建设步伐的有力措施。

　　（三）《农村土地承包法》的调整范围

　　《农村土地承包法》第二条规定：

“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及依法用于农业的土地”。

其调整范围包括两层意思：

（1）从空间效力上讲，指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的农村土地；

（2）这里“农村土地”，不是指广义的农村土地（即包括农用地、建设用地、未利用地），也不是仅指农用地（即指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等），而是特指狭义的农村土地，按照《农村土地承包法》法律规定分析，具体包括：

耕地、林地、草地、园地（果园、桑园、茶园等用地）、养殖水面、“四荒”（一般指荒山、荒沟、荒丘、荒滩，但也包括荒地、荒沙、荒草和荒水）等。

作为这里“农村土地”，其性质属于用于农业的土地，是指从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产而使用的农村土地。

显然，狭义的农村土地，不包括建设用地和“四荒”外的未利用地。

　　（四）农村土地承包方式的种类

　　《农村土地承包法》第三条第二款规定：

“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。

按该条款规定分析可知，农村土地承包方式主要有两类：

其一是家庭承包；其二是其他方式承包。

根据《农村土地承包法》的法律规范之性质和内容分析，该法“对家庭承包的土地实行物权保护”，，是指承包方依照承包合同生效或者依法登记取得的，对农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、园地、养殖水面、“四荒”等农村土地进行占有和以耕作、养殖、竹木或者畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营而使用并获得收益的权利以及该依法承包农村土地所形成权利的处分权。

该土地承包经营权其性质属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型用益物权：

承包主体之差异、承包主体资格取得差异、承包主体承包能力界定差异、承包具体客体不同、承包土地承担社会功能不同、农村土地的具体承包对象选择要求不同、承包土地的基本价值不同、承包土地的具体方式不同、取得物权性质土地承包经营权方式不同、承包合同形式上差异、承包期限确定方式依据不同、承包费确定不同、农村土地承包当事人权利和义务界定方式不同、两类承包产生权利性质差异、两类承包其形成权利的保护方法差异、两类物权性质土地承包经营权流转存在明显差异、土地承包法律关系消灭情形差异、土地承包法律关系变更情形差异。

家庭承包与其他方式承包之主要差异点：

　　1．承包主体之差异。

家庭承包的承包主体（即承包方）只能是发包主体内部的农户。

《农村土地承包法》第十五条规定：

“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。

其他方式承包的承包方，既可以是本集体经济组织内部的农户，也可以是本集体经济组织内部的联户和个人，还可以是经过本集体经济组织大部分成员同意的外部农户、企事业单位和个人，甚至是城市企事业单位和职工。

　　2．承包具体客体不同。

家庭承包客体，根据《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第二十条提到“耕地的承包期”、“草地的承包期”、“林地的承包期”和其他条款规定分析，一般指耕地、林地、草地三种农村土地。

其他方式承包客体，根据《农村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第四十五条至第五十条规定和农村实践分析，应包括：

四荒（一般指荒山、荒沟、荒丘、荒滩，但也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等）、园地（包括果园、茶园、桑园等园地）、养殖水面等，但不包括耕地、林地、草地这三种农村土地。

　　3．承包土地承担社会功能不同。

我国是人多地少的国家，如何根据国情建立农村社会保障制度，这还是一个有待深入研究的课题，在今后一段较长的时间，农村家庭承包地仍然是农民最可靠的生活保障，是他们的安身立命之本。

可见，家庭承包对象的耕地、林地、草地具有强烈的福利和社会保障功能。

而其他方式承包对象的“四荒”等农村土地通常不具有福利和社会保障功能。

　　4．承包土地的具体方式不同。

家庭承包，采取*协商、公平合理的分配方式承包，达到“按户承包，人人有份”的承包结果。

其他方式的承包，引入市场竞争机制，采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

招标投标，是市场经济条件下促进效率优化资源的一种交易方式，其根本原则是公开、公平、公正和诚实信用，经招标方对各投标者的条件进行审查比较后，从中择优选定中标者（资信情况良好和经营能力强的农业经营者，不一定是投标最高价格者），并与其签订土地承包合同。

而拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物农村土地的财产权利转让给最高应价的买卖方式，拍卖最大的特点是公开性和竞争性，其结果是采用“价高者得”之原则确定农村土地承包方。

　　5．承包期限确定方式依据不同。

家庭承包其承包期限，应当遵循法律规定，《农村土地承包法》第二十条规定：

“耕地的承包期为XX年。

草地的承包期为XX年至XX年。

林地的承包期为XX年至XX年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。

则该法规定的承包期限，是法律明确要求家庭承包应当达到的期限。

其他方式承包的承包期限，由双方当事人协商确定，《农村土地承包法》第四十五条规定，其他方式的承包，“当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定”。

该类承包其承包期限差距较大，如小鱼塘承包期限，可能3-5年；“四荒”承包期限50-XX年，甚至超过XX年等。

但双方今后商定的承包期限，不得超过国家有关规定确定的最高期限，如“四荒”承包的期限不得超过XX年。

　　6．承包费确定不同。

承包费是在承包合同中约定的，由承包农村土地的承包方向发包方支付的费用。

家庭承包，根据中办发甲是A村集体经济组织发包耕地的承包方，该承包方有非农业稳定收入来源，甲在承包期内于XX年3月10日将土地承包经营权转让给乙，交易完成后，经A村集体经济组织同意，乙没有办理土地承包经营权变更登记。

其后，甲于XX年3月20日又将同一块耕地的土地承包经营权转让给丙，也经A村集体经济组织同意，随后丙支付了价款并办理了土地承包经营权变更登记。

[问题]①丙不知道甲已经将土地承包经营权转让给乙，也不应当知道这些情况，应由谁取得土地承包经营权？

②丙知道或者应当知道已经将土地承包经营权转让给乙，应由谁取得土地承包经营权？

依《农村土地承包法》分析，在第一种情况丙属“善意第三人”，即第三人不知道或者不应当知道承包方已经将土地承包经营权转让给其他人（本案指乙），因此与承包方交易，交付了价款，并进行了土地承包经营权变更登记的第三人。

根据上述《农村土地承包法》第38条规定分析，由善意第三人丙取得土地承包经营权。

乙不能取得土地承包经营权，但可以向人民法院起诉甲，请求获得相应的救济。

在第二种情况丙属“恶意第三人”，第三人丙如果明知甲已经将土地承包经营权转让给乙，或者丙应当知道这个情况（比如，丙已经听邻居说过，但未向甲或乙核实），那么，丙就不属于善意第三人，因而不能取得土地承包经营权，乙取得土地承包经营权。

⑻农村土地承包经营权转让其结果是，转让方丧失部分或者全部承包地上的物权性质的土地承包经营权，受让方依法取得部分或者全部承包地上的物权性质的土地承包经营权，同时，转让方与发包方之间在部分或者全部承包地上的承包关系终止，确立受让方与发包方之间在部分或者全部承包地上的新承包关系；⑼不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化；⑽不改变承包地之农业用途；⑾农村土地承包经营权转让期限为原承包期的剩余期限；⑿农村土地承包经营权转让，其受让方享有的权利与流出方享有的权利相同，即受让方从转让方中取得完整的、具有物权性质的土地承包经营权；⒀农村土地承包经营权转让的转让费，由转让方与受让方协商确定；⒁原承包方依法转让土地承包经营权后，在该承包期内无权向发包方要求再以家庭承包方式承包农村土地，但承包方仍享有承包土地的权利（即承包权仍然有效、并仍存在），即在新一轮承包中还可以通过家庭承包方式承包农村土地，并取得物权性质的土地承包经营权；⒂农村土地承包经营权依法转让后，由受让方依法经营受让的农村承包地；⒃受让方依法向发包方履行新承包关系中确定的义务；⒄农村土地承包经营权转让后，如受让方与转让方发生*，依债权法律规范（如《合同法》），按农村土地承包经营权转让合同违约责任处理；⒅农村土地承包经营权依法转让后，受让方与发包方之间发生*，如发包方侵害受让方土地承包经营权法定权利的，依物权法律规范（《农村土地承包法》第四章“争议的解决和法律责任”中有关条款）处理，属违反承包合同约定内容的，按合同债权法律规范处理；⒆任何组织和个人（包括发包方）强迫承包方进行农村土地承包经营权转让的，该农村土地承包经营权转让无效；⒇受让方取得农村承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。

　　农村土地承包经营权转让操作规程：

（1）转让方（即承包方）向发包方提出土地承包经营权转让书面申请；

（2）发包方对转让方转让条件进行审核；（3）发包方核实转让方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，不得干预转让方转让土地承包经营权，应书面同意，否则，不同意，则需说明其合法的理由；（4）转让方依法确定受让方，但在同等条件下，本集体经济组织的农户享有优先受让权；（5）转让方和受让方签订书面形式的土地承包经营权转让合同；　　（6）受让方向承包方支付转让费；（7）一般应当向县级以上地方人民*申请登记，确立受让方的物权性质土地承包经营权，未经登记，不得对抗善意第三人；（8）确立发包方与受让方（新承包方）的承包关系；（9）受让方依法经营农村承包地