天瑞园房产开发项目可研报告.docx
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天瑞园房产开发项目可研报告
前言
武汉市东西湖区天瑞园项目原为武汉石化房地产综合开发公司与青山区国税局联合开发的住宅商品房项目。
由于种种原因，现拟将项目转让。
本报告是为受让该房地产开发经营项目进行初步的可行性研究。
天瑞园项目总用地66712.37m2，含代征道路16748.66m2，净用地49423.71m2，约75亩，建筑容积率以1.5计算，可建建筑面积为75000m2。
根据我们对武汉市经济发展态势与房地产市场的调查、预测与分析，该项目初步可行性研究结论如下：
1.开发规模
占地：
49423.71m2
总建筑面积：
75000m2，约700户。
（其中公建配套面积2700m2，含商业用房面积1200m2，停车位350个，含建筑物底层架空车位200个）
2.投入资金
总投资：
13721.51万元资本金：
5500.00万元
资本金占总投资比例：
40.08％
3.开发经营周期：
2年
4.项目住宅售价：
全程均价2580元/平方米
商业用房售价：
全程均价4000元/平方米
停车位售价：
7万/个
5.项目开发经营利润：
营业税后利润：
5011.31万元营业税后投资利润率（年均）：
18.26%
所得税后利润：
3357.58万元所得税后利润率（年均）：
12.23&
营业税后资本金利润率（年均）：
45.56%
所得税后资本金利润率（年均）：
30.52%
6.所得税后财务内部收益率（基准收益率7％）：
19.57%
所得税后财务净现值：
1989.73万元
该报告仅为初步可行性研究报告。
尽管如此，总体上看，该项目在经济、技
术、财务各方面都具有可行性，具有相当好的经济效益和社会效益，虽有风险却有可规避的现实途径与方法。
第一章总论
1.1项目可行性研究目的
通过对武汉市经济发展与房地产市场态势分析，以及对天瑞园项目相关的房地产市场的调查研究，达到以下目的：
1.发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定位、产品定位、价格定位；
2.分析项目的市场参数，对项目进行初步的经济评价；
3.为项目运作与规避风险提出建议。
以项目初步可行性研究的结论，为项目决策提供依据，为项目开发经营运作提供参考意见。
1.2项目概况
1.项目名称
原武汉石化房地产综合开发公司将该项目定名为“天瑞园”。
该名称的特点是大气、吉祥、福运兆示、意向鲜明，但毫无本地人脉、地脉、文脉的体现。
待后根据项目定位再作细细推敲，给出充分反映地域文化特色、产品特色的项目名称。
2.项目区位
该项目位于武汉市汉口东西湖区（行政区）新开发的高尚居住区——金银湖片区内。
紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻武汉美好愿景开发公司用地。
于汉口沿主干道常青路穿过张公堤花园，上汉飞大道转入环湖路即达本项目地块。
3.项目周边交通条件与环境
项目所在的金银湖片区是以天然湖泊金银湖为中心展开布局的高尚居住区，乃是武汉市于近年规划的、汉口近郊区五大住宅片区——百步亭片区、后湖片区、常青花园片区、金银湖片区、东西湖片区之一。
金银湖居住区的开发处于中期阶段，交通主干道、水电、煤气、通讯等基础设施配套基本完成。
与汉口闹市中心的交通已初步拉通，该项目紧邻的环湖路有4条公汽线路通过。
4.项目宗地一般情况
面积：
49423.71m2
形状：
项目地块大体上呈不规则的长方形展开。
临交通干线面宽：
地块北临环湖路面宽约220M。
地貌地质条件：
项目所在地为藕田填埋而成，地质条件一般，对于多层建筑可以直接作为自然地基。
宗地利用与开发现状：
该地块现在基本完成三通一平，地表面无建筑物，无拆迁量，无绿色植物覆盖。
1.3项目产权与开发运作所处阶段
该项目现有产权人为：
武汉石化房地产综合开发公司
实际上该项目为武汉市青山区国税局出资2000万元交由武汉石化房地产综合开发公司进行开发，后者无实际投资。
该项目经由武汉石化房地产综合开发公司作前期运作，已获得下列政府批文：
⏹武汉市东西湖区城市规划管理局《建设项目选址意见书》（东规选[2002]28号）
⏹武汉市东西湖区城市规划管理局《规划设计条件通知书》（东规条字补[2002]58号文）
⏹武汉市东西湖区人民政府《国有土地使用权证》（出让土地使用权）（东国用[2003]第TD2003－054号）
⏹武汉市东西湖区城市规划管理局《建设用地规划许可证》（[2003]补030号）
⏹2002年4月7日关于武汉石化房地产综合开发公司开发“天瑞园”项目，有东西湖区政府、管理处、国税局长等负责人参加的会议纪要承诺：
“鉴于武汉石化房地产综合开发公司对东西湖区经济发展做出的贡献，东西湖区委区政府将给予该项目最优惠的政策，在征地、规划、建设中给予倾斜。
”
该项目取得上述政府批文后，即处于停滞状态。
1.4项目主要技术经济指标
总占地面积
66712.37m2，约100亩
净用地面积
49423.71m2，约75亩
总建筑面积
75000.00m2。
其中：
住宅
72300.00m2
容积率
1.3
；1.5
商业用房
1200.00m2
建筑密度
<22%～26％
公建配套
1500.00m2
绿化率
>35%
停车位
350个（可售200个）
注：
原武汉石化房地产综合开发公司、青山区国税局拟开发别墅盘，申报容积率低，为1.3；
由于国家限制别墅用地，可调至1.5。
1.5项目可行性研究报告编制依据
国家计委、建设部：
《建设项目经济评价方法与参数》（1993年）；
建设部：
《房地产开发项目经济评价方法》（2000年）；
建设部：
《关于建设项目经济评价工作的若干规定》（1993年）。
1.6项目可行性研究报告主要结论
1、项目性质与规模
项目性质为住宅物业
项目规模：
占地面积为66712.37M2，可建建筑物总面积75000.00M2
2、项目市场地位定位
金银湖片区区域精品盘
对现有物业的互补性、差异性、引导性。
项目品质可定位为中档楼盘。
3、项目产品定位
中—高档住宅区
体现“天瑞园”内在含义和古风水文化，合理利用地块自身和外部环境资源价值，创造舒适、和谐、高文化品味、高科技含量的居住社区。
4、项目目标顾客群定位
本项目的目标顾客应为项目供需圈区域范围内企、事业单位经营管理层、文化技术阶层、商务阶层、公务员阶层，家庭月收入在2000～4000元之间，家庭储蓄为15～30万元之间。
5、项目价格组合定位
1、单价：
全程预期均价2580元/M2，价格区间2380-2800元/M2
2、总价：
24-40万元
3、首付款：
10-15万元
4、月供款：
1000-2000元
6、项目经济评价指标
（1）项目开发规模
净用地面积：
49423.71m2，约75亩
总建筑面积：
75000平方米
其中：
住宅：
72300平方米
商业用房：
1200平方米
公建配套：
1500平方米
车位：
350个（其中建筑物架空停车位200个，地面停车位150个）
（2）项目总投资：
资本金：
5500万元
资本金占总投资比例：
40.08%
（3）项目开发经营周期：
2年
（4）项目住宅售价：
全程均价2580元/平方米
商业用房售价：
全程均价4000元/平方米
停车位售价：
7万/个
（5）项目开发经营利润：
营业税后利润：
5011.31万元营业税后投资利润率（年均）：
18.26%
所得税后利润：
3357.58万元所得税后利润率（年均）：
12.23&
营业税后资本金利润率（年均）：
45.56%
所得税后资本金利润率（年均）：
30.52%
第二章项目开发经营环境与机会分析
2.1武汉市经济发展态势分析
1.武汉市是华中腹地最大的经济中心，经济发展规模大、潜力大
武汉市是华中腹地最大的区域交通中心、商贸中心、科技中心，并正在成为制造业中心、信息中心、物流中心，经济发展规模大，潜力大。
●武汉市距离我国四大区域经济与社会发展中心——北京、上海、广州、西安的交通距离恰好均为1000KM左右。
表1武汉市与我国四大区域经济与社会发展中心的距离
武汉相关城市
北京
上海
广州
西安
距离（公里）
1100
1200（830）
1083（978）
1190
注：
2002年9月29号全长153公里的合肥至安庆高速公路正式建成通车，标志着连接上海和武汉之间的高速公路全线贯通，上海至武汉的高速公路全长830公里；武汉至上海沿长江约1125公里；
拟建的京广铁路客运专线（武汉—广州段）将原本武汉与广州之间的1083公里拉直至约978公里。
●武汉市历史上被称为“九省通衢”，并以这种交通中心的地位，在经济上辐射中南及其他数省区域。
——近代我国资本主义兴起高速发展的20世纪30年代，与“大上海”并列的只有“大汉口”；
——解放初期，武汉市以“中南局”所在地在经济、政治、社区诸方面统领河南、河北、湖北、湖南、广东、广西、海南，并形成我国老工业基地重地的经济格局；
——从地理区位看，以武汉为圆心，以1200公里左右铁路最佳运输距离为半径，可直达24个省市区，已形成典型的“米”字型格局。
如京广铁路高速客运专线建成，武汉铁路枢纽的地位更加强化。
2.武汉市经济发展的后发被动与“中部崛起”的机遇
国家曾实行“沿海城市优先发展战略”，给予重大的政策优惠与扶持，沿海城市的大改革、大开放、大建设、大发展始于1985年前后，而武汉市真正的大建设、大发展始于小平南巡讲话的严肃批评之后，落后7年。
一步慢后，步步受制。
21世纪初，国家实行“西部大开发战略”，使武汉市等一批中部城市陷入“非东非西”、国家无政策重点支持的尴尬地位，长期以来经济发展相对缓慢，与沿海城市的差距越来越大（见表2）。
表22004年几大城市主要经济指标对照表
城市
北京
上海
杭州
天津
广州
深圳
武汉
重庆
人均GDP（元）
24337
46579
31920
23774
48647
56977
21286
17037
城区居民人均可支配收入（元）
15638
16683
14542
11467
16884
25865
9564
9220
2004年中央工作会议提出：
国家实行“中部崛起”发展战略。
这是改革开放20多年来中央第一次把中部的发展提上战略议程。
历史表明，在中国，一个地区、一个特大城市的发展，中央的重视和扶持头等重要。
●武汉市建成城区的面积是南京的3倍，人口是南京的1.37倍，而2003年武汉人均GDP只是南京的77%。
外地开发商惊叹：
武汉市于华中腹地的一系列“中心”地位和经济发展空间之“大”，房地产市场发展空间之“大”。
3.武汉市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新格局
房地产业具有某种基础产业的特点，它的基础是一个地区、一个城市的产业结构产业链产品链企业与机构群。
武汉市是我国解放后曾经兴旺发达繁荣一个时期的城市。
钢铁业（武钢）、机械制造业（武锅、武船、武重、武机、汽发）、纺织业、食品业、家电业等都曾辉煌一时。
由于复杂的原因，特别是体制改革（企业民营、私营化）、对外开放速度慢，这些产生一段时期武汉进入低谷，大中企业进入改制的阵痛。
经过20多年的积累，在原来产业链被破坏后，正在逐步形成新的、与现代化建设相适应的产业链：
●钢铁产业（武钢基本完成体制变革和技术升级）
●机械制造业（汽车、发电机制造）
●家用电器产业（海尔生产基地、TCL生产基地）
●石油化工产业（中石化聚丙乙烯生产基地）
●光电子产业（长飞、烽火、精伦、楚天、NEC等）
●教育事业（百余所大学和研究所）
●文化产业
●食品产业、纺织产业的改制、转型与振兴
武汉市政府高度重视：
产业的塑造与发展；
民营企业的发展；
将商贸业转化为产业——（商贸业＋产业）一体化
4.湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”和“以武汉为中心”建设武汉经济圈
中共中央政治局委员俞正声同志任湖北省委书记后，带领湖北省委坚定的提出：
●全省支持武汉，武汉带动全省的经济发展战略
●东风汽车公司总部与生产基地、中铁十一局、清江紫园总部、中建八局等大型企业总部迁来武汉，使武汉市政府税收跳跃式上升
●以武汉为中心方圆100公里建设武汉经济圈
●大力发展制造业，振兴老工业基地
因而，使武汉市经济进入快速发展期（见下表）。
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
GDP（亿元）
1206.84
1347.8
1493.09
1662
1954.65
人均GDP
8399.6
9545
财政收入（亿元）
126.15
150.18
196.54
230
260
职工平均工资（元）
7268
9080
10039
11719
城镇居民可支配收入（元）
6761
7035.05
7820
8524.52
城镇居民人均消费支出（元）
6075
6342.29
6833
7251.32
5.武汉市经济发展规划
武汉市总体规划
武汉市城市规划以规划的外环公路为基本界线，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉上至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、木兰山等风景区，新洲火车站。
金口和大咀预留港区以及新洲城关、黄陂城关（前川镇）等，面积为3086平方公里。
武汉市城市总体规划（1996－2020）明确提出把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。
规划目标
城市发展的总体目标是：
把武汉建设成为城乡一体化、开发型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。
社会发展目标是：
坚持科教立市，建立研究、开发、生产和科技贸易服务配套发展的科技发展格局；人口控制规模：
全市常住人口机械增长量控制在5～6万人。
加速城市化进程，至2020年将全市城市化水平提高到80％以上，其中郊县城市化水平提高到55～60％。
武汉市现有人口约800万人，市区常住人口约480万人。
经济发展目标是建立起一个由内向外的第三、二、一次产业圈层式布局结构。
武汉市总体规划范围分为市域、城镇地区和主城三个层次。
主城规划范围以三环以内地区为主，面积约850平方公里。
其主要产业的空间战略布局如图：
规划主城人均居住面积2003年已经达到23.9平方米，至2020年规划末期，居民住宅面积总量将从1994年的4800万平方米增加到1.26亿平方米左右，住宅成套率达到98％。
“多中心组团式”的布局结构：
利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两大核心区，在核心区周围布局10个中心片区，在主城区边缘布局10个综合组团。
主城三镇规划结构：
汉口地区规划为170万；汉阳地区规划人口为76万；武昌地区规划常住总人口为204万。
2.2武汉市房地产市场特征与发展趋势分析
2.2.1武汉房地产市场总体特点
1.从宏观区位看，武汉是东、西部地区资源、信息、技术等交流和交换的战略节点，它具有“独一无二”的山水园林城市资源，它的经济地理区位与人口、地域规模形成房地产市场容量大、规模大、发展空间大、回旋余地大。
2.武汉处于东部大开放、西部大开发“夹缝”中的中部地区，经济发展水平不如东部，经济发展相对缓慢、落后与沿海同类城市，人均可支配收入低。
但武汉经济区是中国七大重点经济区之一，拥有得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势，房地产市场具有后发空间、潜力巨大。
3.资本由高成本向低成本、低收益向高收益、投资环境由差变好的运动规律作用下，大批资本实力型开发商100多家纷纷涌入武汉地产市场：
（1）沿海“东资西移”。
一些资金及开发实力雄厚的房地产企业纷纷进入武汉房地产市场，抢占市场空间，如万科、金地、西北盛唐、复地、保利、美好愿景、泰跃、大华、中侨置业、纵横置业、天津顺驰、三金、深江、耀江、万达等。
（2）海外开发商。
如新世界、新鸿基、凯恩斯、加拿大海得、澳门新亿胜珠（南国明珠）等。
（3）其它行业资金投入房地产开发。
如三江航天、蓝天、东风、招银、惠愈、当代、金穗、三镇实业、华工科技等。
（4）由于房改政策到位、大规模城市旧城改造、按揭贷款支持、第一、二次置业高峰等原因将武汉市市场推向高峰。
（5）地价低、房价低、竞争程度低、品质低的局面正在发生变化。
（6）以本地消费为主、以住宅为主、以自用为主的市场运行模式，使得市场平稳上升，不易产生泡沫。
2.2.2政策层面分析
♦国家明确房地产业国民经济的支柱产业地位
国务院于今年8月20日发文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）明确指出：
“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。
2020年我国全面实现小康目标，要求人均居住由10M2提高到20M2左右，住宅业拉动经济增长的经济发展战略，将使后发的武汉市房地产市场具有远比同类城市更大的发展空间和发展速度。
♦国家出台经营性土地使用权招拍挂的政策，武汉市走在前列
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》,要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。
文件还规定，8月31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把土地收回。
武汉市2002年7月开始推行这种土地供应方式。
将促使：
●房地产市场走向规范化。
●地价上扬。
●房价上扬。
●开发商重新洗牌。
武汉市政府意图强化土地经营、增加土地收入，改变房价过低与城市在全国同类城市中地位不相称的局面，最近三年已经推动地价翻一番，楼面地价由均价600元/M2左右上升到1300元/M2左右，大大促使房价上扬，房价由平均2300元/M2左右上升到3000元/M2左右。
♦国家调整金融政策
2004年10月29日，央行发布通知，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31％提高到5.58％。
此举向社会传递了中央银行控制信贷和投资过快增长的政策意图。
实际上，这次调整对武汉房地产市场影响不大。
中央银行2004年的121号文件提出要进一步支撑资本实力型开发商在市场之中处于主导地位。
在国务院18号文中，也提出“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
♦国家出台经济适用房管理政策
2004年5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用房面积严格控制在中小套型。
根据该项办法，武汉市出台了《武汉市经济适用住房管理规定》，强化了对户型面积、购买对象的监督和管理，为今后政策的顺利执行奠定了基础。
在2002、2003年减缩经济适用房供应量之后，2005年，武汉市政府决定供应经济适用房114万平方米。
♦武汉市大规模的旧城改造政策
武汉市大规模成片旧城改造、消灭“城中村”政策，大面积拆迁（见表2－2），大大增加了住宅及商业物业的需求。
表3武汉市2002年～2004年完成（计划）拆迁面积
单位：
万M2
年份
2002
2003
2004
完成（计划）拆迁面积
150
230
230
♦武汉市出台二手房上市的减税政策
2004年9月20日，武汉市政府发布《关于促进房地产业持续健康发展的意见》（武政[2004]61号），该《意见》提出凡购买二手房，契税一律按交易额的1%计征；购买公有住房承租权有偿转让过户费统一下调；对2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。
至此，武汉市的二手房交易税额告别了全国最高。
♦武汉市加强了商品房销售市场的监管
从2004年3月1日起，武汉市实行了严格的商品房项目合同备案登记制，强化了对个楼盘“假退房、真转让”的销售行为及“假抵押”行为的监管，实行了“期房限转”。
同年5月，颁布了禁止无证售房、禁止炒房号、禁止无证做广告等“禁令”，杜绝了各种炒房行为，强化了商品房销售管理，使市场更加规范。
♦武汉市房地产市场预警预报系统正式启动
从2004年8月10日，武汉市房地产预警预报系统正式启动。
改系统的建立对武汉市房地产市场的运行状况进行了适时监控，将正确引导企业投资和市民消费，为政府科学制定房地产业发展政策和宏观经济调控政策提供决策依据。
♦进一步提高了房地产开发项目的资本金
从2004年9月1日起，武汉市规定，房地产开发项目资本金应占项目总投资比例的35％。
♦武汉市政府推行“平方公里”开发政策，促使大盘涌起。
2.2.3武汉市住宅市场需求层面分析
根据武汉市政府相关报告，武汉市住宅整体消费状况如下：
面积：
每户建面在100－160m2的商品住宅销售最佳（其中尤以100～120m2的户型销售为好），共销售330.33万平方米，占总销售面积的53.81％。
其次是建面在80－120平方米的，占销售总面积的32.2％。
建面低于80平方米或高于160平方米的房子所占比例较低，分别为3.99％和10％。
户型：
三房两厅（110－169平方米）为市场主力户型，共销售368.36万平方米，占总销售面积的60％。
其次是两房两厅（70－109平方米），销售面积所占比例为29.60％。
一房一厅（30－69平方米）、四房两厅（169平方米以上）销售面积所占比例分别为3.63％、6.77％。
价位：
均价在2500－3000元／平方米的商品住宅最受欢迎，共销售294.4万平方米，占总销售面积的47.95％。
其次是均价2500元／平方米以下的，所占比例为22.72％。
均价3000－3800元／平方米的占19.09％，均价3800／平方米以上的只占10.24％。
根据2004年10月的一份调查报告，武汉市目前的买房者中，26－45岁的人最多，占总人数的75％；56岁以上的购房者所占比例最小，仅4％；25岁以下、46－55岁的购房者，所占比例分别为9％和12％。
报告显示，目前武汉市90％购房者为本地居民，10％购房者为外地居民。
在所有购房者中，购房用于投资的占比8％，51％是第一次置业，二次置业和买给父母子女的分别占28％、13％。
2.2.4市场供给层面分析
♦户型面积的理性回归
2004年度武汉市户型设计日趋理性。
从80年代中期到现在，户型面积从150m2、到130m2左右、到目前的110m2左右，户型面积明显在减少，但功能越来越合理，总体品质在提高。
♦节能住宅兴起
北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目——秀泽园同温层，立即引起江城对节能住宅的关注。
近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。
而据武汉节能办的规划，武汉将在两、三年内，全面推广节能住宅。
可预见的是，在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。
♦外地房企纷涌圈地
武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。
截至目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。
外来开发商进入武汉，将起到“催化剂”的作用，带动武汉楼市
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