物业服务协议023.docx
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物业服务协议023
物业服务协议甲方：
盱眙宏泰物业服务有限公司乙方：
物业名称：
凤凰花苑乙方所购房屋销售合同编号：
2乙方所购房屋基本情况：
多层住宅。
坐落位置：
栋单元室，建筑面积：
m甲乙双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，双方就物业管理服务的相关事宜达成如下协议：
第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务
（一）甲方的权利1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定《凤凰花苑住宅小区业主手册》《业主临时公约》和本物业管理有关规定，并将有关规定以书面形式告知乙方。
2、在江苏华春房地产开发有限公司的委托期内，可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
3、依据本协议约定的物业管理公共服务收费标准，向乙方收取物业管理费用，对逾期不交纳的可以提交地方人民法院诉讼解决。
4、加强装饰装修审批管理工作，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为以书面形式告知乙方，同乙方签订《住宅装饰装修管理协议》并负责监督。
5、法律法规规定的其他义务。
（二）甲方的义务1、对房屋公用部位、公用设施设备进行维护与管理。
2、按有关规定，对市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理。
3、协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范事宜。
4、建立健全物业管理档案资料。
5、编制年度物业管理工作计划。
6、编制物业公用部位、公用设施设备维修基金的使用计划。
7、每年度向乙方公布物业公用部位公用设施设备维修资金使用情况。
8、根据乙方或物业使用人的要求提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。
另对本协议约定以外的服务由乙方提出，并签订特约服务协议，明确收费标准和双方责任。
有偿服务，合理收取费用9、法律法规规定的其他义务。
二、乙方的权利和义务
（一）乙方的权利1、按照本协议的约定内容，接受物业管理提供的物业公共服务。
2、依据本协议内容监督甲方履行物业管理服务协议，对甲方物业管理服务存在的有关问题提出意见和建议，维护自己的合法权益。
3、对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
4、甲方不按规定擅自提高收费标准的，乙方可拒付。
5、参加首次业主大会或代表大会，行使投票权。
6、法律法规规定的其他权利。
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（二）乙方的义务1、依据本协议按时向甲方交纳物业管理公共服务费、设施设备运行费和公共照明、公共用水（楼道、地面清洗用水）、高层电梯维护保养与检测的费用、高层住户装修期间使用电梯运载装修货物的使用费。
2、遵守凤凰花苑住宅小区《业主临时公约》、《小区管理规定》、商品房买卖《合同》和本物业的物业管理相关规定及所有承诺和约定等。
3、装饰装修房屋时，遵守房屋使用安全管理有关规定。
遵守建设部《装饰装修管理规定》（110号令），装修单位或个人应该具备相应资质，装饰装修前业主和装潢公司一起到甲方办理装修申请等相关手续。
签订《房屋装修管理协议》并交纳装修保证金1000元／户后方可施工。
施工期间接受甲方的检查、指导，完工后及时告知甲方进行验收，验收合格使用6个月后，经楼上下业主签字确认无违规装修时，无息退还装修保证金，乙方违规装修，要按甲方的要求限期整改，整改费用由业主负责，整改完成甲方验收合格后，按规定无息退还装修保证金。
4、装饰装修施工期内，装修施工人员出入本物业区域须持有《施工人员出入证》，接受门口安全管理人员的检查并遵守物业管理规章制度。
装修建筑垃圾应袋装并按甲方要求摆放在指定地点。
如有违反相关规定，甲方应告知乙方、装潢公司限时整改。
不限时整改的，由甲方负责清运，所产生的费用从乙方装修保证金中扣除。
5、遵守物业管理区域内公用部位和公用设施设备的使用规定，不得占用、损坏本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位、公用施舍设备的，应事先告知甲方，办理相关手续后方可使用，并交纳相应金额的修复保证金，而且要在约定的期限内恢复原状。
否则，保证金不予退还。
如造成损失的，应予赔偿。
6、遵守物业使用规定，不改变住宅、自行车、机动车车库和杂物间等使用性质（如用作经营、居住等），不改变门窗尺寸和位置（如阁楼窗改成门等）。
7、转让房屋时应事先告知甲方，并缴清所欠物业管理费用、公共设施设备运行费、工用水电费等分摊费用，同时告知受让方与甲方签订本协议。
8、对物业使用人因违反本物业管理有关规定而造成的损失、损害等由乙方承担连带责任。
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
因装修或其他人造成房屋损坏或渗漏的（如拆改水、电布置，破坏防水层、拆改下水设施等），由责任方负责，甲方不承担责任。
家庭娱乐活动不得影响他人。
10、共同部位、公共设施设备的例行检查和正常维修，应积极配合支持（如管理与维修人员上屋面例行检查和维修等，须从顶层住户室内进出，应给予方便）。
否则乙方违约，承担违约责任。
11、单元门钥匙不得配备给其他亲朋好友。
否则，造成的一切后果由乙方完全承担。
12、遵守小区车辆交通管理规定，机动车和非机动车（如轿车、摩托车、自行车、电动车等）按规定必须停入自购的车库或泊位处。
其收费标准及相关责任应按《购房合同》中前期服务约定、《业主临时公约》和《业主公约》等相关管理规定执行。
13、电梯产权属公共所有，乙方应遵守电梯使用规定，及时分摊运行中所产生的费用。
第二条对本物业相关约定1、阳台封闭：
按甲方要求统一式样。
保持与外墙风格和颜色（原窗框颜色）协调一致。
不突出外墙。
2、外墙立面：
室外不允许安装遮阳（雨）棚、晒衣架、花架等。
3、屋面：
不得在斜屋面架设卫星天线等物。
4、防盗窗：
按甲方要求统一式样、统一不锈钢材料安装（竖形防盗网），不允许超出外墙立面，外推窗户的防盗网只允许在室内安装。
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5、空调外机：
无安装位置的按照甲方指定位置牢固安装，空调架使用不生锈材料，否则，造成墙面污染的，由本户业主承担清洗，无空调孔的按统一指定位置打孔。
确保空调安装上下统一。
冷凝水管应接驳到雨水管，试验无渗漏。
6、沿街商铺广告牌：
按统一规格、尺寸安装于指定位置。
门面房开设饭店、娱乐场须有行政主管部门批文、相邻业主的签字、并征得物业公司的同意，不得在墙面、地面上钻孔开洞和安装排烟排水设施。
7、不得在公共平台、楼道、通道等公共部位进行施工改造，（铺设地面砖、加装花池、摆放鞋架、花盆、垃圾桶及其他杂物）。
8、阳台内地面不具备防水功能，禁止改变其用途，造成后果的责任自负。
9、不得在小区架设任何架空管线。
不得破坏小区道路、绿化、公共设施设备及建筑物。
10、住宅、商铺、车库装饰装修时，不得改变房屋的原有结构和使用性质。
（如：
车库不得改为厨房、卫生间、营业性场所、不得用于居住）。
11、不得在小区公共区域内饲养家禽、宠物。
12、顶屋住户不得将窗改门到屋面上，不得在屋面上堆放杂物、乱搭乱建、砌鱼池、花池等。
13、小高层（高层）和有供热的房屋不得安装太阳能。
所有需在本物业外立面装修的内容，应先书面报甲方核准后进行。
如果属安装质量或其他原因造成物件从高空坠落而引起的伤害或财物损失等责任，由乙方完全承担。
第三条物业管理服务内容与标准以下内容在质量保修期内涉及到维修养护等质量问题由保修方承担责任，甲方只提供常规物业管理服务：
一、房屋公共部位的维护与管理公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、电梯机房、配电房、水泵房、走廊通道等。
二、房屋公用设施设备的维护与管理公用设施设备是指公用的水箱、加压水泵、电梯、上下水管道、落水管、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施等。
三、公共秩序维护1、协助公安部门做好管区内的安全防范事项和环境秩序管理。
2、小区主出入口24小时值班，次出入口（消防通道）是紧急通道，平时关闭。
3、对重点部位每2小时巡查一次，巡视管区内人员、车辆活动等情况，维护管区内秩序。
4、严禁闲杂人员进入小区，对装修劳务人员实行出入登记管理。
5、严禁在小区内随意燃放烟花爆竹，对发生的火灾、治安事件及时报告有关部门，并协助采取相应的措施。
四、交通秩序管理1、机动车辆进入小区按规定线路行驶和划定的泊位处停放，发现违规及时劝阻。
2、禁止3吨（含3吨）以上的货车和16座（含16座）以上的客车进入小区，特殊情况经同意的除外。
3、临时停放的车辆不得乱停乱放，必须服从甲方管理，遵守交通管理规定，按指定的泊位地点停放。
4、对业主自有底层储藏室、车库，应将车辆停放在自有储藏室或车库内。
5、影响卫生的车辆应在管区外冲洗干净后方可进入。
6、如发现载装有毒、有害、易爆物品的车辆进入小区内，要报告和协助相关部门将其清理出小区。
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7、严禁在区域内随意按喇叭，并限速5km／h行使。
五、环境卫生管理1、公共环境卫生实行8小时清扫保洁工作，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒一次，生活垃圾日产日清。
2、绿地卫生每天巡视一次，发现杂物、垃圾、果皮、纸屑应及时清理。
3、电梯间每日清扫保洁一次，楼道台阶卫生每周清扫一次，保持楼道整洁、畅通。
楼梯间窗户玻璃每月清洁一次。
楼梯间或楼道墙面，发现蜘蛛网和污迹应及时给予清理。
4、各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放。
5、建筑装潢垃圾按指定位置堆放，及时进行清运。
六、园林、绿化管理1、对保质期满后绿化定时进行杂草清除、防虫、修剪、整枝工作，早、涝季节及时做好防旱排涝工作，使花草树木正常生长。
2、严禁攀折花木、花木上晾晒衣物、绿化带内、草坪上行走、嬉戏、玩耍等破坏性行为，禁止在绿化带内栽种非绿化植物。
3、协助设置爱护绿化等提示牌。
七、房屋装修管理1、制定房屋装饰装修管理协议，做好装饰装修管理工作。
2、按规定工作日做好业主装饰装修申请审批工作。
3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，发现违规予以劝阻和报告，并配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷。
4、业主装修后应进行检查验收，对违反装修协议的提出处理意见，限时整改。
问题严重的提请有关部门处理。
八、消防管理1、定期做好消防器材、设施的维护检查，并做好检查记录。
2、制定火警应急处理预案，熟悉掌握火灾发生应急处理方法。
九、物业档案资料管理制定档案管理制度，建立保管和借阅手续，明确管理职责。
十、设施设备管理1、定期对公共设施设备进行维护，维修回访率达95％以上。
2、电子监控在无故障情况下正常运行，系统例行养护和技术故障修复期间或配件无法及时购置等除外。
十一、文明建设协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区。
十二、其他服务提供业主自用部位、自用设施的有偿服务，合理收费，特约服务如财产、财物保管、人身安全的保险等需业主提出申请，并签订有偿服务协议，明确双方责任。
第四条物业管理公共服务费用（不包括房屋公用部位、公用设施、设备大中修、更新改造及乙方人身财产的保管与保管费用）一、物业管理服务费按有关规定和约定收取1、物业管理区域物业管理公共服务费，选择包干方式。
按业主物业产权的建筑面积计算（以产权证或购房合同为准）2
（1）多层住宅元／m／月2
（2）商业住房元／m／月4
2（3）高层住宅元／m／月2（4）其他物业元／m／月（5）装修保证金：
1000元／户（装修验收合格，并经装修户使用6个月后，且装修户楼上下住户签字确认无违规装修后无息退还）（6）装修垃圾清运费:
（7）垃圾清运费：
（8）公共水电费：
物业管理公共服务费用用于以下开支：
①管理人员的工资、社会保险和福利费等。
②物业公用部位、公用设施设备日常维护保养费用（不含小高层电梯、供水设备维养保养及年检测费）。
③物业管理区域清洁卫生费用。
④物业管理区域绿化养护费用。
⑤物业管理区域秩序维护费用。
⑥物业管理企业办公费用。
⑦物管企业固定资产折旧费用。
⑧法定费税。
⑨物业管理企业利润。
甲方按上述标准收取物业公共服务费按本协议约定的服务标准提供服务，盈余亏损由甲方享有或承担。
2、6层以下（含6层）住宅服务公用部位、公用设施设备维修资金，由业主或物业使用人按建筑2面积元/m的标准，在服务交付使用前一次性交纳。
非住宅及7层以上（含7层）住宅按售房款的比例交纳（已由开发公司代收代缴）。
3、各种费用交纳及分摊：
由业主或物业使用人按《业主临时公约》的规定交纳分摊。
4、在房屋交付使用时，从开发公司通知入住时间起一次性交纳一年的物业管理公共服务费和小高层电梯运行费，以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为，规定办理入住时间仍不办理入住手续的，视为入住。
收取的物业管理费从通知入住起计算。
5、本物业管理公共服务费标准的调整，按物价局有关规定调整。
6、业主出租物业时，其应交纳的物业管理服务费及其它各种费用由业主交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送甲方备案并负连带交纳责任。
二、建筑装潢垃圾清运费，在房屋交付使用时按建筑面积每平方元人民币一次性交纳装潢垃圾清运费。
以后进行再次改造装修的业主应按照本标准再次交纳建筑装潢垃圾清运费。
如经有资质的设计单位批准同意拆除非承重隔墙，应另收取建筑垃圾清运费元／户。
三、机动车辆泊位租用费用按有关规定、约定执行，费用由租用车位人向甲方交纳收费标准如下：
（1）地下停车库泊车位费：
元／月／辆
（2）地上停车场地泊位费：
元／月／辆（3）临时停车泊位费：
元／次／辆（4）地上车位水电费预缴：
按车位数平均分摊收取费用四、业主或物业使用人委托其对房屋自用部位、自用设备进行的维修、养护的，实行有偿服务，甲方应合理收费。
五、甲方可以根据乙方的委托，提供本协议以外的服务项目，服务报酬由双方商定。
六、甲方可以接受供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，不向用户收取额外费用。
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七、房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：
1、保修期内属报修范围内的房屋建筑本体及共用部位、共用设施、设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担。
开发建设单位委托甲方进行保修的，由甲方负责。
2、不属保修范围的维修、养护费用，按有关规定办理，并由乙方合理支付费用。
3、保修期满后和纳入统一管理的原有建筑，应按《条例》规定和《公共服务协议》约定足额交纳专项维修基金，房屋公用部位、公用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在物业专项维修资金未建立之前，由物业区域内的全体业主或受益业主按各自拥有建筑面积比例共同承担。
物业专项维修资金建立后，在其专项维修资金中列支。
4、维修资金不敷使用时，由业主大会决定续筹。
5、业主转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权过户。
6、无公共维修资金的，其维修由业主自行解决。
八、高层住户装修期间使用电梯运载装修货物时按本协议约定交纳使用管理费，收费标准如下：
l层--4层元5层--7层元8层--11层元九、物业买受人逾期交纳物业管理费等费用，物业管理企业催缴仍不交纳的，物业管理企业按每日万分之五加收滞纳金。
同时买受人承担司法诉讼追缴而发生的所有费用。
第五条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的乙方有权要求甲方限期改正。
未限期整改，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿及法律责任。
二、乙方违反协议（如乱扔垃圾，违规装修，不安规定使用公共部位，公用设施设备，随意停放车辆等），使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿及法律责任。
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用。
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金并承担因诉讼而发生的所有费用。
第六条为维护公众、业主或物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第七条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第八条其他事项约定1、乙方家庭财产和人身安全。
由乙方自行办理保险，甲方不承担保险和保管责任。
2、乙方违反本协议、本住宅区《临时业主公约》、《装饰装修管理规定》以及相关的管理制度规定、友情提醒等告知条款，并因此而产生的损失和后果，由乙方承担责任。
3、甲、乙双方未约定的服务事项（其他服务），不在物业管理公共服务范围，服务责任不得无限延伸。
如乙方需甲方提供公共服务以外的项目，双方需另立特约服务协议，明确收费标准和责任。
4、保修期内房屋及公用部位、公用设施设备发生质量问题甲方负责协调，协调仍不能解决的，乙方应追究开发公司责任或司法诉讼，不得作为拒交甲方费用或索赔的理由。
5、因业主拒交或不交费用，因费用不足造成的停水、停用电梯的责任由业主承担物业公司不承担责任。
6、对乙方未按规定装修施工的，甲方在劝阻无效时，有权采取临时中断物业管理服务措施（如禁止施工人员、材料进入小区，水、电故障停止维修等）。
7、甲方在进行以下活动时，对乙方造成的财产损失不承担民事赔偿责任：
（1）为救助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房内企图自杀，甲方破门、破窗）。
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（2）为避免乙方的财产损失或可能受损而造成的必要财产损失（如发现房间内严重漏水、失火而无人在室内，为避免重大损失，甲方强行入室）。
（3）为制止违法分子不法侵害行为而造成的必要财产损失。
（4）房屋公用部位、公用设施设备保质期内质量问题，因协调后修复不及时。
（5）其他类似于上述情况的情形。
8、小区内住宅房不允许改作经营用房、底层车库不允许改作经营用房或住房、不允许设置广告宣传招牌，否则属违约，乙方应承担该物业价值的50％违约金及其他违约金责任和一切经济损失。
9、业主（使用人）或访客未经过物业同意的在小区内乱停乱放车辆、财物的所造成的损失、损坏丢失等责任由其自行负责。
10、业主（使用人）自用部位及设施设备甲方提供有偿服务。
如自用下水道堵塞疏通、室内水龙头维修、灯泡更换等。
11、甲方与乙方约定因下列事由所致的损害。
（1）天灾、地震等不可抗力所致的损害。
（2）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致的损害，但因甲方故意所致的除外。
（3）因本物业自身固有的瑕疵所致的损害。
（4）乙方及物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。
（5）本物业公用部位、公用设施设备、自然或人为的任何损坏，但因甲方故意所致的除外。
（6）泊位场地内车辆被盗、被破坏或车内财物被盗的损害，有保管合同的除外。
（7）除上述各款外，其他不可归责于甲方。
12、乙方应严格履行与甲方签订的管理费用收缴协议，确保物业服务质量。
第九条本协议可结合物业实际进行补充，补充的文字具有同等法律效力。
本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。
本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十条本协议在履行中如发生争议，双方经协商未能解决的，首先向物业管理行政主管部门申请调解。
调解无效的，可向辖区人民法院诉讼解决。
第十—条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。
第十二条在签订本协议前，甲方应将本协议文本送辖区物业管理主管部门备案。
第十三条本协议自签订（盖章）之日起生效。
至召开首届业主大会成立业主委员会与选聘的物业管理企业签订服务合同生效时止。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
年月日年月日7
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