贷款手册.docx
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贷款手册
目录
一、一次性流程---------------------------------------------------------2
二、按揭贷款------------------------------------------------------------6
三、抵押贷款------------------------------------------------------------8
四、公积金贷款--------------------------------------------------------14
五、担保公司与合作银行政策--------------------------------------17
六、区域对照表---------------------------------------------------------25
第一篇一次性流程讲解
一、一次性含义
所谓一次性就是买方已经准备好全部房款,等过户完毕卖方当天就可以拿到全部房款.（海淀区一天办理完毕）
二、准备工作
（一）权证专员
1填写表格:
（1）代开发票申请表;
（2）转移登记申请表;
（3）买卖合同;
（4）产权证复印件;
（5）买卖双方的身份证复印件;
（6）房本平面图及房屋登记表的复印件（盖住产权人的名字）;
2注意事项:
（1）买方为外地人必须办理北京市暂住证;
（2）买方不能到场办理交税过户事宜可手写委托书三份;
（3）卖方不能到场必须做公证;
3沟通事项:
房款一次性全部存到银行做资金监管,双方配合到银行签字,告知整个办单流程及所花费的时间.
（二）买方
1、过户当天必备:
（1）新产权人身份证;
（2）税费（可存在工行）,印花税（现金）;
（3）产权人不能到场,须手写三份委托书;
（4）产权人是外地人要有暂住证;
（5）定金收据;
（三）卖方
1、过户当天必备:
（1）产权人身份证;
（2）原购房发票,原契税票;
（3）现金（物业欠费）;
（4）公共维修基金发票;
（5）收证收据;
（6）卡（电、水、燃气），钥匙（门、报箱、储藏室）
（7）原房主不能到场，必须办理售房委托公证（公证书、售托人身份证原件）
三、房款的转款方式
（一）资金监管
1监管缘由：
为保证买卖双方利益，使房屋交易安全顺利的进行所采取的一种监控方式。
当房产交易失败时，能保证大额房款退回到买方帐户上，使之不受损失，但买方拿到钱的时间过长，需要120个工作日后方可取走。
2监管时间：
①过户前一天，买方把监管款全部存入中关村深发银行（新产权人开户），卖方（产权人）在监管银行开户，买卖双方和银行签资金监管协议。
过户完毕去银行解冻（晚上7点以后打热线电话可以查到）
②过户当天，上午9点到中关村深发银行签资金监管协议（同上）。
（时间上有些紧）
3资金监管计算方式：
成交价－定金＋佣金＋过户费
4转余款：
过户完毕当天做物业交接，交接完毕由经纪人陪同卖方到三元桥总部领取余款。
（经纪人必须事先预约财务）
5余款计算公式：
定金－佣金－过户费
实例：
王先生购买了一套万柳锋尚名居的房产，面积为99平方米，成交价136万，定金136000元，佣金40800元，过户费3000元，过户以前买卖双方在中关村深圳发展银行做资金监管，需监管多少钱？
做完物业交接后转给卖方的余款是多少钱？
监管金额：
1360000－136000+40800+3000=1267800元
尾款：
136000－40800－3000=92200元
（二）买卖双方自行交接房款
1前提：
佣金及过户费已收齐；
2方式：
过户前买卖双方一同到约定银行，卖方先在约定银行开卡，由买方设定密码把房款转入此卡，然后由权证人员保管此卡，买方保管卖方的身份证，待过户完毕卡和密码、身份证交给卖方，并同时到银行查看并改密码。
（卖方手写一张收到全部房款的收据给买方，我们需要拿一张此收据的复印件）
四、简述办单流程
第一步:
资金监管
让卖方看到买方确实有全部的房款存在自己的帐户上做监管,这样才能放心的配合买方去办理产权过户手续.
第二步:
缴纳税费
到双榆树北路的知春路税务所一楼交纳营业税,权证专员递交代开发票申请表资料,卖方配合出示身份证,开出发票带买方去工行交税;缴税凭证审核后拿到房款的代开发票;然后到二楼买方出示身份证开契税票.
第三步:
过户
到海淀建委大厅办理过户事宜,权证专员递交资料,买卖双方出示身份证,缴纳印花税（现金）后,新产权证当场拿到.
第四步:
解冻
权证专员陪同买卖双方到银行解冻,银行人员复印新产权证及契税票后,银行负责人到大厅窗口办理解冻（解冻时间一定要控制在下午四点以前）.
第五步:
物业交接
经纪人陪同买卖双方到物业清查物业和供暖是否欠费,交接室内家具家电,钥匙,卡（电、水、燃气），公共维修基金发票，交接完毕签写物业交接的确认书（一式三份）,收回定金收据、收证收据。
第六步：
转余款
物业交接当天由经纪人陪同卖方到三元桥总部财务室转余款，可以预约现金也可以网上划帐仅限招行、工行（此余款需要提前与财务预约）。
把收回的定金收据交给财务，复印卖方的身份证并让他在复印件上手写收据给我们。
第二篇按揭贷款
一、按揭贷款含义
指购房人以购的房产作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按着按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按着一定的利率收取利息。
如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
二、准备工作
（一）资料
卖方：
夫妻双方到场，身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证）；
买方：
夫妻双方到场，身份证、户口本、结婚证、
学历证、收入证明、公司营业执照副本的复印件（加盖公章）、其它资信证明（无抵押的房产证、驾驶证）；
（二）首付款监管
1首付款计算公式：
成交价－贷款额－定金+佣金+过户费
2首付款转入方式：
①面签以前把首付款存入贷款银行；
②放在公司的尾款以收据的形式提供给贷款银行；
3尾款计算公式：
定金-佣金-过户费
（三）贷款费用
1收费标准：
①（海产）20万以下收3000元，每增加一万加收50元；
②（市产）20万以下收4000元，每增加一万加收50元；
2在银行面签后，当场收取贷款费用。
（四）月供的计算方式
1等额本金：
又称递减还款法。
借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着剩余本金的逐月递减而减少，因此每月还款额亦逐月递减。
计算方法：
月还款额=本金+利息
本金=贷款额÷贷款年限÷12
利息=（贷款额－已还本金）×月利率（详见利率表）
第一期利息=贷款额×月利率
2等额本息：
借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。
计算方法：
月还款额=贷款额（以万为单位）×固定月还款额（以万元为单位，详见息利率表）
三、市局房产按揭贷款
（一）特殊性
由于过户后须22个工作日才能拿出房本，所以必须通过担保公司贷款，担保公司看到契税票和领证通知单就可以放款了，这样能保证房东在短期内拿到房款，顺利完成交易。
（二）加急
市局的房产找人办理抵押注销：
（海淀）2000元，（朝阳）1500元，房产证和土地证一起注销须10天；
四、简述贷款流程
第一步：
通知买卖双方准备贷款的资料，告知贷款费用及首付款金额，约定面签时间、地点；
第二步：
面签。
并做首付款的监管，收取贷款费用；
第三步：
评估。
补交资料，大约10个工作日后批贷；
第四步：
银行出批贷承诺涵后，约买卖双方交税过户；
第五步：
放款（首付款及贷款）；
第六步：
物业交接，放余款；
第七步：
抵押房本。
第三篇房屋抵押贷款产品说明
一、何为抵押贷款？
所谓抵押贷款就是买方用其已有的房产做抵押，抵押给银行从而使银行借予其相应的金钱。
目前来讲，我们公司合作的安家担保公司和中科智担保公司都做这种产品。
为什么要采用抵押贷款：
（1）有些成交单中卖方不愿意配合做正常按揭贷款，买方的钱又不够一次性付全款的，这时如果买方有其他房产的话，就可以用其其他的房产办抵押贷款，买方自己去银行面签即可。
筹齐钱与卖方进行一次性交易。
（2）买方钱很少，做贷款连首付款都不足，用既有的其他房产做抵押贷款，筹齐首付，再做贷款。
（3）卖方非一次性不签的情况下，买方用其拥有的其他房产抵押贷款的方式先筹到全款，再签单。
二、抵押贷款和按揭贷款的主要差别
按揭贷款
抵押贷款
可选银行
大部分银行都可以选择
建行或工行
贷款年限
年限+贷款年限<65
最多可贷到30年
建行最多8年，工行最多15年
贷款成数
最多可贷到七成
最多能贷到六成
还款方式
等额本息或等额本金
等额本息
利率
基准利率或下浮利率
基准利率
收费
20万以下3000，20万以上每多一万加50。
20万以下4000，20万以上每多一万加收1%，评估费600，抵押登记费200，太平洋保险。
注：
（1）建行的主要优势在于可以做异名抵押。
异名抵押即抵押人和借款人是不同的人，但要求抵押人和借款人之间必须是直系亲属关系。
如：
房产所有人是借款人的母亲。
（2）工行借款年限长，40万以下不须提供用途，并且安家担保公司和工行之间的合作关系非常好，审批速度相对会快一些。
三、申请抵押贷款的借款人应具备的条件
1、年满18~65周岁，具有完全民事行为能力；
2、经济适用房不受理；
3、外籍人士不受理；
4、房屋面积不小于30平米；
5、要求借款人名下只有一套房产必须办理公证（关于该房产的承诺公证）。
四、贷款金额、期限、利率及还款方式
1、贷款金额
（1）商品房、已购公房住宅贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。
（2）写字楼、街面商业用房、别墅不超过抵押物评估价值的60%。
（3）区域：
城八区及昌平、通州、大兴区域。
2、贷款期限
（1）贷款期限+房龄〈30年
（2）年龄+贷款期限〈65
（3）贷款期限+房龄〈抵押房产使用年限到期日
（4）贷款用途为消费类最长期限为10年
（5）贷款用途为助业类最长期限为2年且只受理个体工商户，不受理企业性质有限责任公司或股份制公司
3、房龄
原则上房龄在86年后均可受理（根据具体情况而定）
4、利率及还款方式
贷款利率按照人民银行规定的个人住房贷款利率的基准利率执行
还款方式：
等额本息
五、申请人需提交的材料（可能还存在特殊情况）
注：
未婚，户口簿表明为未婚，同时提供未婚证明。
外地人须提交户口本。
（1）主贷人及其配偶的身份证、户口簿、婚姻证明、居住证明
（2）抵押人及其配偶的身份证、户口簿、婚姻证明、房产证原件
（3）主贷人须交付相关费用
（4）外地人需提供〈暂住证〉；港、澳、台人员须提供〈暂住证〉及〈港澳居民来往内地通行证〉或〈台湾居民来往大陆通行证〉
六、审批、放款时间
1、审贷时间：
5~~15个工作日
2、见他项权利证放款。
（银行信贷员协同领取他证）
七、抵押贷款的流程
1、借款人准备贷款材料。
2、借款人到银行面签。
3、评估公司去房产处评估，出评估报告。
4、银行工作人员到借款人住处家访。
5、银行审批。
6、放贷后，银行人带借款人到建委做抵押登记。
7、出他项权证后放款。
八、收费标准
1、服务费：
贷款额20万以下4000元，超出部分加收1%
2、评估费：
600元/单
3、抵押登记费：
200元/单
4、保险费：
贷款额*贷款年限系数（保险公司：
太平洋保险公司）
九、各合作银行的地址及乘车路线
（一）中国建设银行白石桥支行
地址：
海淀区中关村南大街甲46号华风影视大厦东配楼二层
电话：
58995571
乘车路线：
645、808、732、运通105、运通106到民族大学下车
中国工商银行海淀支行
地址：
海淀区中关村东路甲100号
乘车路线：
804、386、944、653翠宫饭店下车
公积金贷款
一、住房公积金贷款：
全称是个人住房担保委托贷款。
它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。
住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。
凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。
公积金贷款的优劣：
办理公积金贷款操作时间较长，所以房东收钱的时间较晚，但客户的还款利率相对较低，所以基本上客户喜欢办理公积金贷款，房东不喜欢。
建议店长将客户想办公积金贷款的苗头扼杀在萌芽之中，否则操作起来很麻烦，而且历时时间很长。
双方到场次数：
公积金贷款和商贷卖方需出席的次数是一样的，都是2次，分别是签署公积金审批资料和过户；买方出席共3次，分别为签署公积金审批资料、过户和银行面签。
备注：
1、公积金贷款的面签是在过户之后，商贷是在银行审批时
2、市管公积金买卖双方必须到公积金管理中心，若有一方在公积金审批时不可到场，则必须在指定的公证处找指定的公证员做指定格式的公证。
3、国管公积金在公积金审批时是不需到场的，只要在我公司面前填写资料即可。
二、区分国管与市管：
据经验国管缴存银行均为建行，缴存账号为00000开头；但具体是国管还是市管，客户的缴存单位应该清楚知道。
1、查询属市管或国管，可拨打“96155”（市管才可以查），一般公积金缴存账户开头为“502”的为国管。
2、申请AA级，可在与担保公司签约后，大概需3个工作日（比较难申请）。
3、外地公积金转入北京有接收单位，缴存1个月后即可办理公积金贷款。
4、市管公积金只能选择自由还款方式。
5、用公积金贷款最多只能贷2次，但必须在还清第一笔后才可以贷第二笔。
三、市管公积金贷款条件，贷款限额，还款方式
地址：
北京丰台区方庄芳城园三区18号楼
条件及范围：
贷款额度、年限、房龄:
1、额度：
面积≤90平米，贷款层数为八成；面积＞90平米，贷款层数为七成；最高贷款额40万；AA46万；AAA52
贷款额的计算公式：
（月缴存额/缴存比例---400）/月均还款额
注：
单位为万元，`400`指每月最低生活费
2、交纳时间要求：
累积缴存一年（开户满一年），当月处于缴存状态。
3、期限：
最高30年
4、没有房龄、贷款人年龄、区域限制。
（贷款人年龄+贷款年限≥70岁）
5、还需了解单位和个人的公积金帐号、本单位公积金缴存的中心，个人公积金月缴存额和缴存比例；
流程：
1、与担保公司签约；签担保协议，提供材料，担保公司录入电脑（事先与其沟通，签约地点可商量）
2、送管理中心初审（买卖双方必须到场，已婚配偶可不要到场，卖方签首付款确认书）
3、评估公司评估房屋
（一周左右出评估报告及放贷承诺函，康正评估）
4、过户（契税票和领证通知单（走担保方式）/产权证交由担保公司，首付款给卖方，朝阳区可在初审后就过户，节省时间）
5、出正式的评估报告（担保公司拿契税票2~3个工作日出）
6、复审（担保公司去）
一
周
7、面签（到管理中心，和银行签借款合同，买方夫妻双方到场，需要提供全部材料）
2~3个工作日
8、抵押登记（买方到场）
2个工作日放款，5个工作日到帐
9、出他项，放款（放款银行为交行天坛支行,如走担保则是华厦银行）
收费：
代理费40万以下3000
评估费300—1500（评估值乘千分之3）
抵押登记费200（海淀）600（朝阳）
办理时间：
海淀区五周
朝阳2个半月
四、国管公积金
贷款额度、年限、房龄:
1、额度：
面积≤90平米，贷款层数为八成；面积＞90平米，贷款层数为七成；最高贷款额40万；
贷款额的计算公式：
（月缴存额/缴存比例---400）/月均还款额
注：
单位为万元，`400`指每月最低生活费
2、交纳时间要求：
累积缴存一年（开户满一年），连续缴存6个月，当月处于缴存状态。
3、期限：
最高30年
4、没有房龄、贷款人年龄、区域限制。
（贷款人年龄+贷款年限≥70岁）
5、还需了解单位和个人的公积金帐号、本单位公积金缴存的中心，个人公积金月缴存额和缴存比例；
流程：
1、与担保公司签约，提供材料，（买卖双方到场，卖方出首付款确认书）
2、找评估公司评估房屋（3个工作日出评估报告）
3、评估报告出来后，将资料送国管中心审批
4、批贷后，国管中心出放贷明细相当于承诺函，给房东复印件）
5、我司负责办理产权交税过户手续（契税票和领证通知单/产权证交由担保公司，首付款给卖方）
6、面签（银行签借款合同，买方夫妻双方到场并提供原有材料及新产权证，交保费）
7、银行备齐材料后，办理抵押登记（买方及银行人员到场）
8、出他项权证后，2个工作日放款至卖方帐户。
收费：
代理费40万以下3000
评估费千分之三（300-1500）
抵押登记费200（海淀）600（朝阳）
保险费（太平洋）
办理时间：
海淀区五周
朝阳区3~4个月
注：
国管公积金只可以做见他项权证放款，不可以做见契税票放款；查询属市管或国管，可拨打“96155”，一般公积金缴存账户开头为“502”的为国管
第五篇担保公司与合作银行政策
第一章名词解释
一、什么是担保
全称：
阶段性担保，指麦田公司或其他担保公司从自买方与贷款银行签订购房抵押贷款合同生效日起至买方所购房产办理抵押登记且《房屋他项权证》送交贷款银行收执之日止的期间内，为买方提供的阶段性担保。
如银行在给卖方放款后，未能实现对买方房产的抵押权，则麦田公司或其他担保公司承担银行所放贷款的全部偿还责任，并再向买方追偿。
二、为什么需要担保
目前大部分房屋贷款，都是以买房人以其所有房屋抵押给银行，从而获取银行贷款的。
意味着，银行要获得抵押房屋的抵押权利，成为抵押权人，取得《它项权利证》，才能发放贷款。
由于北京市各区房产交易部门的体制和工作效率原因，以朝阳区为例，从产权过户到领取产权证，要一个月；从领取产权证到抵押给银行完毕、领取到《它项权利证》，要一个半月。
就意味着按照正常程序，卖方在售房（指产权过户）后，要两个半月才能领取到银行额。
这很难被市场认可。
因此，担保公司以自身资信和公司实力为基础，向银行申请承担担保责任，即产权过户后让银行向卖方发放贷款。
若银行在规定时间内不能取得《它项权利证》，由担保公司将等同于贷款金额的款项全部赔偿给银行。
担保公司的担保行为，是一种风险经营的行为，收费是合理的。
三、担保公司存在的现实意义
1、承担担保责任。
2、和多家银行有合作业务，一般都形成完整的产品系列，可满足绝大部分客户的贷款需求。
四、麦田公司发展担保业务的现实意义
1、有利于提升公司形象
目前北京市场只有为数不多的大中型介公司被银行认可，给予授信额度。
实际说明了公司的注册资本、业绩、专业水准、人员素质、风险管理能力等多方面达到了一定水平。
2、加强信息沟通，提高贷款效率
贷款不通过担保公司，权证部人员直接和银行联系，减少信息传递环节（多一个环节，多一份干扰），信息传递快捷准确。
同时权证部还根据业务要求，不断改进银行流程，增进了解，可大大提升贷款效率。
3、提升服务品质
①权证部人员最了解客户需求，通过全程服务及时反馈贷款信息从而更能满足需求。
同时还可能针对客户特殊要求提供个性化服务，大大提升服务品质。
②麦田公司通过和二、三个银行深度合作，提供统一产品和服务标准，沟通顺畅，也可提升服务品质。
4、有利于提升经纪人专业水准
从公司定位于中、高端客户的定位来看，我们的客户综合素质较高，对银行产品有一定了解，有自主选择银行产品的要求，也有较强的法律保护意识，对经纪人专业能力提出较高要求。
通过担保业务，我们直接和银行进行贷款合作，经纪人可直接参与整个贷款手续，对专业知识的了解广度和深度大大增加。
五、关于“麦田公司提供担保业务”的销售话术
1、特别说明
业务起步阶段，公司担保业务的专业能力仍有待提升；出于签约方便的考虑，对于公司提供担保服务的《贷款服务合同》，暂时由权证部门在银行贷款面签时，与客户签署。
强烈请经纪人、店长在谈单、签约时，注意和客户铺垫，解释清楚担保的含义和收费。
但担保费的构成，注意不可详细说明，以免客户刨根问底，对费用构成引起强烈兴趣，重点说明是北京市的统一行情就好了。
另外，也请经纪人、店长向客户解释，公司会根据贷款银行要求和客户的资信，为客户选择由麦田公司提供担保或由担保公司提供担保。
若由公司提供担保，会在后期由权证人员与客户沟通，签署《贷款服务合同》并收取贷款服务费。
2、建议销售话术：
咱们北京市做贷款，银行都要求提供担保。
目前我们公司也有合作银行，可以为您提供阶段性担保。
我们公司权证部会根据贷款银行的要求和您的贷款需求，综合评价，看我们公司的银行能否满足您的需求，并提供相应担保。
我们权证人员会和您联系，和您沟通贷款要求；若可以担保，还会与您签署《贷款服务合同》，并收取相应费用。
六、关于“贷款服务费”的销售话术
1、目前北京市场，所有担保公司的收费都一致：
贷款额20万（含）以下，收费3000元；贷款额20万元以上，每增加贷款一万元，另加收50元。
贷款服务费费是市场行为，它包含了担保公司的风险担保费用、贷款服务费、评估费和律师费等。
2、担保服务费是我们帮你办理按揭贷款的服务费
北京市的按揭贷款确实比麻烦，手续烦琐，审核严格，批贷率也不是很高。
我们公司（或担保公司）和银行有长期合作关系，对银行的审核制度比较了解，能够针对您的资信状况选择银行，希望减少退单率。
而且万一有个什么细节有问题，我们也能和银行沟通，尽量帮助您顺利通过。
我们还帮您联系评估公司，代书全部的贷款文书，代为办理资金监管手续，办理你的房屋的抵押登记手续等等。
通过我们公司办理，还能通过选择银行，帮助您避免交纳保险费，这又省下了一笔钱。
其实，您通过我们中介公司，也就是想安全，省心，图个方便啊。
第二章麦田公司合作银行
一、深圳发展银行三元桥支行：
麦田公司的唯一担保合作银行。
1、
：
请大家在向客户介绍担保业务时，一定要向客户说明银行的相关贷款政策，并能够满足客户的贷款需求，否则公司无法提供担保业务。
举个简单例子：
如买方是未成年人，即使他别的方面都符合银行政策，资信很好，我们也无法为他提供担保业务。
2、不强制要求客户向保险公司交纳保险费。
3、可办理贷款首付款资金监管业务。
4、银行工作人员专业水准较高，服务品质好。
5、不办理底商、写字楼贷款和市产房贷款。
二、深圳发展银行中关村支行
1、暂未和麦田公司有担保业务。
2、业务简介：
通过中关村支行贷款，在产权过户后一个工作内可解冻首付款，并将贷款发放到卖方账户，但卖方暂时无法动用。
产权过户后三个工作日后，权证人员会携同买方去办理产权抵押手续，当场取得《它项权利证》；送交银行后可在二个工作日内解冻贷款，卖方可自由使用。
3、不强制要求客户向保险公司交纳保险费。
4、可办理贷款首付款资金监管业务。
三、政策比较
优势及细则
三元桥深发
中关村深发
可操作的产权性质
1、商品房：
住宅和公寓（包含评估价超过15000元的高档住宅）、别墅
2、公房：
成本价和标准价、优惠价
标准价和优惠价要看原购房合同，如合同中有体现单位有优先回购权或要卖方予以补偿等，银行需要原单位出
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