商南县九星管业建设管材仓储配送物流项目建设可行性研究报告.docx
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商南县九星管业建设管材仓储配送物流项目建设可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
商南县九星管业建设项目
1.2项目实施单位
商南县九星管业有限责任公司
1.3可行性研究报告编制依据
1、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》；
2、国家计划委员会、建设部颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；
3、陕西省人民政府陕政发[2005]44号《陕西省人民政府关于加快现代物流业发展的意见》；
4、陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）；
5、商南县九星管业有限责任公司提供的资料；
6、项目调研中搜集的有关资料。
1.4报告研究内容
本报告的工作内容主要包括项目建设的背景及必要性、市场分析与建设规模、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、资源节约、劳动安全卫生与消防、组织机构设置与人员配置、项目管理与实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析以及风险分析等。
1.5项目实施的意义和必要性
一是贯彻落实国家有关鼓励发展现代物流业的具体措施；
二是实现商南县“十二五”经济目标，促进商南县经济和社会发展的需要；
三是项目承担单位提高物流服务附加值的迫切需要。
1.6项目建设地址及建设条件
本项目建设场地位于沪陕高速商南西引线和商郧公路交汇处，距县城商南火车站5公里，园区四周为耕地,周围居民较少，北临商南县工业园区，交通便利，无重大污染源、自然环境良好。
沪陕高速公路、312国道、西南铁路、丹江水道横贯县城东西，商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，“三横三纵”的道路网络基本形成。
目前，该地域基础设施可满足本项目建设的需要。
1.7主要建设内容及规模
根据商南县及周边地区城乡发展对管材的需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。
本项目仓储配送规模为46万吨/年，需净用地面积26亩。
总建（构）筑面积18260㎡，分为1#-4#仓库、综合办公楼以及配套的供排水、消防、供电等公用配套工程。
1.8土地资源利用
根据陕政办发[2008]25号《陕西省建设用地指标》中“陕西省仓储、配送行业用地指标”的有关规定：
日流通量1000～3000吨，单位用地指标为6.75～5.85亩/百吨，45～39平方米/吨。
本项目年流通量46万吨，按360天/年计算，日流通量为1278吨，征地26亩，单位用地指标为3.85亩/百吨，13.55平方米/吨。
因此，符合国家合理利用土地的规定。
1.9投资估算与融资方案
1.9.1投资估算
经估算，本项目总投资为4739.59万元，其中：
工程费用3136.98万元，其它费用662.59万元，预备费用189.98万元，建设期利息120.34万元，铺底流动资金629.70万元。
1.9.2融资方案
根据国发（1996）35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》精神，本项目实行资本金制度。
本项目资金来源为银行贷款2000万元；建设单位自筹2739.59万元，其中拟申请国家扶持资金800万元。
1.9.3资金使用计划
本项目建设资金按2年安排投入，第一年投入60%，第二年投入40%；流动资金按2年投入，第一年按流动资金的80%，第二年按流动资金的20%。
1.10财务分析
本项目正常年实现营业收入11215万元，税金758万元，利润792万元。
项目各项财务评价指标较好。
总投资收益率为24.93%；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为25.02%和19.48%，均高于税前基准收益率8%和税后基准收益率7%；Ic=8%和7%时的税前、税后财务净现值分别为6796.14万元和5210.51万元；项目资本金净利润率为28.91%；资本金内部收益率为24.88%，高于行业基准收益率9%；项目税前投资回收期为5.28年；正常生产年份利息备付率介于3～9之间，均大于2，正常生产年份偿债备付率介于1.43～10之间，均大于1.3；资产负债率为17.36～55.04之间，小于资产负债率合理区间30～60之间；不确定性分析显示本项目盈亏平衡点较高；固定资产投资及负荷的变化对项目收益的影响较小，而销售价格及原材料的价格变化对项目收益的影响较大，但在销售价格及原材料价格分别降低4.5%和提高5.5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为7.7%和7.23%，均高于设定的7%的行业基准值。
表明项目具有一定的抗风险能力。
综上所述，本项目经济可行。
1.11研究结论及建议
经研究分析，本项目实施符合国家相关政策及企业自身发展规划，建设依据充分，外部建设条件基本得到落实。
因此，本项目的建设是必要和可行的。
建议有关部门批准本项目可行性研究报告,在项目建设用地和资金上予以支持，使项目能及早开工实施，早日取得效益，为地方经济建设作出贡献。
1.12主要经济技术指标
主要经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建设规模及产品方案
万吨
46
管业
2
工程规划用地
亩
26
3
总建筑面积
平方米
30130
4
年工作日
天
300
5
劳动定员
人
150
6
项目总投资
万元
4739.59
自筹资金
2739.59
银行借款
2000
7
营业收入
万元
11215
8
营业税金及附加
万元
45
9
总成本费用
万元
10114
10
利润总额
万元
1056
11
所得税
万元
264
12
建设期
年
2
13
借款偿还期
年
4.40
含建设期
14
投资回收期
所得税前
年
5.28
含建设期
所得税后
年
6.26
含建设期
15
盈亏平衡点
%
57.43
16
总投资收益率
%
24.93
17
财务内部收益率
所得税前
%
25.02
所得税后
%
19.48
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围的日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革，现代物流行业发挥着巨大的作用，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
现代物流贯穿经济活动的始终，对改善一个企业的物流流通效率，提升企业的经济效益，拉动企业走向市场发挥着至关重要的作用。
现代物流在国民经济中具有重要地位。
党的十七大提出“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出，应提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流。
《陕西省“十一五”现代物流发展规划》指出，要培育壮大第三方物流企业，建立生产性服务业，形成为企业供应、销售的物流服务系统，为企业创造更大的利润空间。
在商南县“十二五”规划中提出要把商南县打造成现代材料生产基地、绿色食品供应基地、新能源供应基地，因此，要加快商南县经济建设步伐，建立围绕商南县工业企业需要的生产性服务业，形成第三方现代物流企业，加快商品流动，提高消费经济对国民经济增长的贡献，为地方经济建设服务，为此，商南县九星管业有限责任公司特提出建设管材物流项目。
2.2项目建设的意义及必要性
加快发展区域现代物流业，对于促进地方经济增长方式转变，加快产业结构优化升级，推动区域经济协调发展，提高对外开放水平，改善投资环境，推进工业化、城镇化和农业现代化进程，提升企业经济竞争力，具有十分重要的战略意义。
一是贯彻落实国家有关鼓励发展现代物流业的具体措施
国家发改委在《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行[2004]1617号）中指出，加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。
为进一步推进我国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系，需要采取切实有效措施，促进现代物流业发展 。
1、鼓励工商企业逐步将原材料采购、运输、仓储等物流服务业务分离出来，利用专业物流企业承担。
鼓励交通运输、仓储配送、货运代理、多式联运企业通过兼并、联合等形式进行资产重组，发展具有一定规模的物流企业。
2、加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。
采取必要的调控措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。
对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。
3、加强基础性工作，为现代物流发展提供支撑和保障。
建立和完善物流技术标准化体系；推广先进适用的物流专用车辆和设备；
4、提高物流信息化水平。
鼓励建设公共的网络信息平台，支持工商企业和物流企业采用互联网等先进技术，实现资源共享、数据共用、信息互通。
推广应用智能化运输系统，加快构筑全国和区域性物流信息平台，优化供应链管理。
5、提高从业人员素质。
加强对物流企业从业人员的岗前培训、在职培训等，通过不同方式和各种渠道，培育市场急需的物流管理人才。
陕西省在《“十一五”现代物流业发展专项规划》中提出，运用现代物流理念和信息技术改造提升物流业，通过整合现有物流资源和建设新设施的有机结合，建立多种所有制形式并存的现代物流服务体系，促进陕西省产业结构优化升级，为全省经济社会全面、协调、可持续发展提供相应的物流保障。
把陕西建成我国承东启西、沟通南北的重要物流集散地；抓好一批物流园区和物流中心建设。
按照经济合理、环境合理、突出重点、适当超前的原则，分别在关中、陕南和陕北地区建设一批符合各自产业和物流流向特点的现代化物流园区和物流中心。
因此，通过实施本项目，是贯彻落实国家有关鼓励发展现代物流业的具体措施，有利于加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设；加强基础性工作，为现代物流发展提供支撑和保障；提高物流信息化水平；提高从业人员素质。
二是实现商南县消费经济增长目标，促进商南县经济和社会发展的需要
商南县位于鄂豫陕三省八县结合部，商南县矿产资源丰富，以此形成了具有商南特色的现代材料生产基地，带动了经济持续快速增长，原材料、工业品等生产性物流市场发育具有较大潜力。
物流设施条件逐步改善，沪陕高速公路、312国道、西合铁路、商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，“三横三纵”的道路网络基本形成；信息基础设施规模、技术等水平提高，现代物流发展已经起步。
近年来，县委、县政府大力实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，县域经济发展势头强劲。
2009年，全县完成工业总产值16亿元、乡镇企业完成总产值26.2亿元、社会消费品零售总额6.89亿元，2009年公路货运量280万吨，工业产品产量的提高，急需高效、快捷的物流业为其服务。
在商南县实施城镇化的过程中，必将带动商南县建材业的发展，所以，建设管业仓储、运输、配送等系列化一条龙服务成为必然。
项目实施不仅可满足企业的物流所需，还可提供就业岗位，增加当地财政收入，促进当地经济社会发展。
因此，项目建设是促进商南县经济和社会发展的迫切需求。
三是项目承担单位提高物流服务附加值的迫切需要
有关统计资料表明，目前我国物流业的特点是实物规模较大，社会物流收入总规模偏低，物流业务增值服务少、附加值低，物流业务增值服务太少，导致物流活动还处于低水平、粗放的阶段，很难适应目前多品种、多批次、少批量流通方式变化的需求。
迫切需要提高物流服务附加值。
本项目承担单位商南县九星管业有限责任公司主要从事管业货物运输、仓储、配送、信息服务等业务，在为客户提供增值服务的同时提高物流服务的附加值，增加企业的收入，促进企业的发展。
第三章市场需求分析
3.1我国物流业发展现状
随着社会分工的逐渐细化，物资流通的规模日益庞大，供应链愈发复杂，生产、分配、交换和消费扩展到了一个极其广阔的空间，物流作为其间的纽带，将整个复杂过程的各个环节连接起来，使社会化大生产得以实现。
因此，物流的发展水平成为衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一。
物流发展显著地促进产业结构优化调整。
近年来，我省GDP年均以10％的速度递增，物流业（批发零售贸易业零售额、交通运输与仓储业）对陕西经济的贡献（物流增加值）已达到800亿元以上，约占国民生产总值的13%。
随着陕西经济结构日趋合理，尤其是物流业对第三产业的飞速发展起到了重要促进作用。
目前，全省物流业产值超过300亿元，物流业增加值年均增长11.7%。
物流业对经济发展的促进作用不断增强。
近年来，现代物流业在经济发展中的重要性越来越显著，物流规模扩大，为国民经济的发展提供了基础保障，推进了我国流通效率的显著提高，现代物流作为国民经济的重要产业，直接推动了GDP的扩大与增长。
物流业在国民经济发展中正在发挥越来越重要的作用。
但物流供给明显不足的硬约束现象仍没有得到根本缓解；社会物流成本与GDP比例仍然偏高；物流实物规模较大，社会物流收入总规模较低。
“十一五”期间，我国经济发展将处于工业化中期和调整经济结构、转变经济增长方式的关键时期。
现代物流作为生产性服务业向生产、建设、贸易等领域延伸，是调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容。
随着国民经济的稳定快速发展，随着进出口贸易的进一步扩大，物流需求的规模还会继续扩大。
在调整经济结构，转变经济增长方式过程中，不仅物流需求将会保持持续快速增长的趋势，更为主要的是发展现代物流在降低成本、提高效率与效益方面的作用将会更加显现，社会物流总费用与GDP比例将进一步下降。
3.2市场需求
1、商南县建材业蓬勃发展。
商南县位于鄂豫陕三省八县结合部，是陕西的东南门户。
近年来，县委、县政府大力实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，县域经济发展势头强劲。
因此，商南县的建材市场发展潜力巨大。
2、市场需求与定位分析
本项目管材销售市场主要面向商南县，辐射地区包括商州、丹凤、山阳、西峡、卢氏、郧县等地区。
据市场调查，2009年底，全县有238259人75008户，按3000-5000元/户的消费量，商南县保有销量在2.2-3.8亿万元，据此类推，其他周边地区在13-23亿元，本项目市场前景广阔。
3.3企业市场竞争策略
2004年国家发展和改革委员会等九部门在联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》中指出“鼓励工商企业逐步将原材料采购、运输、仓储等物流服务业务分离出来，利用专业物流企业承担。
鼓励交通运输、仓储配送、货运代理、多式联运企业通过兼并、联合等形式进行资产重组，发展具有一定规模的物流企业”。
我国“十一五”规划纲要也明确提出大力发展现代物流业，这对行业内企业将产生巨大和深远的影响。
物流业的现代化进程也是一个优胜劣汰的过程，企业只有具有良好的市场意识、灵活的经营机制、科学的激励机制和治理机制，才能在未来的竞争中生存并发展壮大。
项目实施后，该公司要想在激烈的市场竞争中取得主动，强化市场竞争能力还应采取以下策略：
1、不断强化企业内部管理
积极强化内部质量管理和成本管理，建立物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系，力求高效、优质、快捷，降低客户经营成本，为客户提供最优的服务和最大化的利润空间，最终实现企业发展战略的双赢。
通过和中型、大中型的厂家合作，寻求更加广泛的客户群体，实现物流品种的多样性，争取更高的附加值。
2、进行目标市场的细分化
确定重点区域服务范围，建立完善的市场营运服务网络。
制订有效的激励机制，加大市场开发的力度。
运用多层次、多方位的细化服务体系，积极发展新客户，扩大市场占有率。
3、强化信息管理
物流信息化是现代物流的核心，应积极尝试和加快物流信息化的建设。
加快企业物流信息化的进程，抓紧开发建设公司电子商务网站，大力发展电子商务，逐步进行物流电子数据交换的应用。
积极采用GPS、GIS等先进技术提高企业运营水平和综合实力。
4、重视对人才的引进和培养。
人才是企业兴衰的根本。
在今后的经营活动中应重视人才的培养和引进，不断提高员工的综合素质，保证企业的可持续发展。
第四章建设规模和物流方案
4.1建设规模
根据市场预测和建设条件，确定本项目的建设思路是建设一个以管业仓储物流为主的物流中心，具体建设规模为
1、建一座13000m2的仓储区，年仓储总量46万吨；
2、建一座1700m2的综合办公区。
4.2物流方案
本项目物流储运方案如表4-1。
表4-1物流储运方案表
序号
种类
单位
年经营量
合计
1
排水管仓储量
万吨
16
2
给水管仓储量
万吨
15
3
电线管仓储量
万吨
8
4
聚氯乙烯管仓储量
万吨
6
5
稀有管仓储量
万吨
1
合计
万吨
46
第五章建设地址和建设条件
5.1建设地址
本项目建设场地位于商南县工业园区，地处高速公路引线和赵陨公路交汇，距县城商南火车站5公里，厂区四周为耕地和县河河道及居民。
无重大污染源、自然环境良好。
5.2建设条件
5.2.1交通条件
312国道、西南铁路、丹江水道横贯县城东西，商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，西合高速公路全面动工兴建，“三横三纵”的道路网络基本形成。
本项目地址紧临西合高速公路县城连接线东侧，交通便利。
5.2.2自然条件
1、水文及河流水系
商南水资源条件优越，地下水蕴藏丰富。
水能蕴藏量13.2万千瓦，流域面积100平方公里以上的河流8条，其中以丹江、清油河、县河及滔河等为主要河流，开发潜力巨大。
2、气候、气象条件
项目区所处暖温带气候区与亚热气候交汇地带，气候较温暖，雨量充沛，四季分明，大陆性季风气候明显。
年平均气温14℃
年平均降雨量803.2mm
最大降雨量1254.3mm
最小均降雨量560.3mm
年平均风速1.7米/秒
年平均主导风向东南风
年平均无霜期209天
年均日照时数1973.5h
冻土深度14厘米
3、地形、地貌
项目场地呈不规则状，北临县河，地势起伏不大。
5.2.3基础设施配套条件
1、给、排水
给水：
水源由县城市政给水管网供给。
排水：
采用雨、污分流制。
近期场区污水经处理达标后排入县河，以后排入正在建设的商南县污水处理厂。
雨水直接排入县河。
2、供电
电源由距厂外2公里处110KV商南鹿城变电站引入，可满足项目用电需要。
3、供暖
本项目采暖由商南县集中供暖设施供暖。
第六章建设方案
6.1项目建设原则和指导思想
6.1.1项目建设标准
根据国家建设标准，结合地区实际情况建设。
在充分考虑项目功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划项目占地17127m2，总建筑面积18260m2。
6.1.2规划指导思想
依据城市总体规划，同时参照商南县工业园区建设规划的要求，结合地形特点，合理进行规划。
遵守统一规划、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。
重视整体设计。
内部力求合理布局，外部处理好与城区大环境的有机联系，注重开发综合效益。
6.1.3规划原则
效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求本次续建建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。
微观而言，应体现我仓储物流建设的实际需求，合理布局，拉动地方经济的发展。
6.2项目功能
本项目的建筑功能主要包括仓储运输、信息发布、组织调配。
建筑物布局要求做到物流、人流各行其道，各功能区分区明确。
（1）仓储运输：
现代物流的基本功能。
（2）信息发布：
依靠物流信息的科学运筹管理，通过系列的先进物流技术支撑，实现及时化、信息化与智能化的物流服务操作与管理。
集储存、保管、集散运转，流通加工于一体。
核心是信息系统建设。
（3）组织调配：
通过建立各类产品市场供求、交易、运输等信息的收集、整理和发布，把生产、流通、消费各环节连接起来，按市场需求及时组织调配，以达到资源共享、信息共用，减少产品生产和销售过程中的不确定性和盲目性。
6.3建设规模与建设内容
根据商南县及周边地区城乡发展对管材的需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。
本项目仓储配送规模为46万吨/年，需净用地面积26亩。
总建（构）筑面积18260㎡，分为1#-4#仓库、综合办公楼以及配套的供排水、消防、供电等公用配套工程。
6.4总图布置
1、平面布置
根据项目现代物流功能要求、场地现状，按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》规定，本着合理利用土地资源的原则，本项目总用地面积26亩，场地平面呈不规则状。
厂区平面分两大功能区，北部为商务区，布置商务中心、配套附属设施用房等；中部为和南部为仓储区，布置仓库、停车场等。
厂区平面沿东边赵陨公路设置一个物流中心主入口和次入口。
道路设计要适应商品运输要求，人流、物流通畅。
并满足厂区消防要求。
主干道宽8m，次干道宽6m，混凝土路面。
场内周边空地根据需要设置停车场，并布置绿地，以美化厂区环境。
2、土地利用
本项目用地符合中华人民共和国土地管理法建设项目严禁占用基本农田的规定。
在建设过程中应根据建设内容、规模和建设方案，因地制宜，按照国家的节约土地资源的要求，科学规划、合理布局。
3、交通运输
根据物流业特点，场内运输采用叉车、装载机、手推车运输。
厂外运输采用火车和汽车运输，利用社会运力或客户车辆解决。
4、主要经济技术指标
本项目位于商南县工业园区，东临富水镇，南临青山乡，北临商南县城，西临党马乡。
计划项目占地17127㎡，其中建筑占地面积13767㎡,绿化占地面积1460㎡,厂区道路占地面积1900㎡。
总建（构）筑面积18260㎡，分为1#-4#仓库、办公楼、生活用房及公共配套用房等。
具体建设面积见下表：
主要建筑物情况表
序号
名称
占地面积
建筑面积
层数
1
1#仓库
4500㎡
4500㎡
1
2
2#仓库
4500㎡
4500㎡
1
3
3#仓库
2000㎡
2000㎡
1
4
4#仓库
2000㎡
2000㎡
1
5
综合办公楼
567㎡
1700㎡
3
合计
13567㎡
14700㎡
其中1#仓库为排水管仓储，2#仓库为给水管仓储，3#仓库为电线管仓储，4#仓库为聚氯乙烯管和稀有管仓储。
6.5工程技术方案
1、仓储配送建设
（1）规划设计原则
由于配送中心是集约化、多功能的物流据点，系统极为复杂，各子系统间的协调尤为重要。
在规划设计时，必须切实掌握以下三项原则。
①系统工作原则：
配送中心的工作包括验货、搬运、储存、装卸、分拣、配货、送货、信息处理以及与供应商的衔接，使它们之间十分均衡、协调地运转。
②尽量实现工艺、设备、管理科学化的原则：
近年来，配送中心均广泛采用计算机进行物流管理和信息管理，大大加速了产品的流转，提高了经济效益和现代化管理水平。
同时，要合理地选择、组织、使用各种先进机械化、自动化物流设备，以充分发挥配送中心多功能、高效益的特点。
③发展的原则：
规划配送中心时，无论是建筑物、信息系统的设计，还是机械设备的选择，都要考虑到有较强的应变能力，以适应物流量扩大、经营范围的拓展。
（2）仓库平面布置设计与安全
仓库地址确定后，就必须对仓库的平
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