苏州园区品牌开发商分析.docx
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苏州园区品牌开发商分析
苏州园区品牌开发商分析
一、苏州园区品牌开发商个案分析
二、品牌开发商对园区的阻碍
一、苏州园区品牌开发商个案分析
万科·南都
1、拿地情形：
拿地数量
拿地时间
推广时间
1
2002年
2004年
2、已开发项目：
玲珑湾花园
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
浙江南都房产集团有限公司
凤凰泾以东，苏慕路以南，玲珑街以西，苏春西路以北
苏园土挂（2002）01
居住
70年
≥，≤
768085
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤25%
≥40%
3315
3345
223
1518
128255
%
3、未开发项目：
无
4、营销手腕：
万科收购南都后目前尚未大幅度向市场推行万科品牌，只是在物业上有所推行。
南都在开盘前4个月在园区国际大厦大堂设立外接待点来积存客户。
为了有效取得有效的意向客户，南都和中行合作推出玲珑汇会员卡，加入玲珑汇要交纳2万元的保证金，发放腕表、派克笔、名片夹等小礼物来吸引客户。
开盘时会员就能够优先选房。
同时大力宣传开发商品牌，开盘前一年就开始宣传楼盘，有利有弊。
有利是让客户对玲珑湾熟知，期待它的开盘；有弊是宣传时刻太长，新讯息太少，流失了很多客源。
高炮、路标为长期宣传手腕，强销期以电视广告、报纸为主。
因楼盘在现代大道骨干道上，车流量较多，无形中也为楼盘做了免费的广告。
开盘时刻为2004年4月份，那时的房产仍是比较火热，南都在没有样板房，装修房没有装修标准，只有虚拟的成效图的情形下卖期房，销售业绩仍是极佳，乃至有客户彼此抢房源。
若是在什么都没有的情形下把开盘时刻换成此刻销售，销售业绩可想而知，凄凉!
中海
一、拿地情形：
拿地数量
拿地时间
推广时间
2
2004年
2005年
2、已开发项目：
中海湖滨一号
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
中国海外兴业有限公司
金鸡湖湖边、现代大道北、沈浒路南
苏园土拍（2004）01
居住
70年
234119
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤25％
≥45％
4230
6195
413
3438
80500
%
中海半岛华府
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
中海发展（苏州）有限公司
星湖街西、金姬墩东部
苏园土拍（2004）07
居住
70年
≤
57877
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤30％
≥45％
2565
3450
230
4319
25000
%
3、未开发项目：
无
4、营销手腕：
开盘前期中海超级高调地进行大规模媒体宣传，从公交站台、路标、报纸、电视等渠道大幅宣传中海两项目。
以公交车站台广告为主，广告期从6月至今一直持续着。
中海在预售1个半月前第一在观前街设立生活会馆，会馆的意式装修和家具摆设让苏州人感到的第一印象是尊贵、奢华的形象。
同时中海以高级品牌开发商制造高级楼盘的形象问世，确立了目标客户层，拒绝了中、低档客户。
在正式发售前半个月，中海以样板房实景来吸引客户的眼球，让客户充分感受到中海楼盘的高级品质。
8月下旬中海半岛华府已开始预约记录，9月17日正式发售，这次推出119套房源，预约情形良好，已有50套房源已交定金。
在苏州目前房产不是很景气的情形下，中海适时地利用样板房和大篇幅的品牌宣传来达到了必然的销售业绩。
顺驰
一、拿地情形：
拿地数量
拿地时间
推广时间
5
2003年
2004年
二、已开发项目
顺驰湖畔天城（由2块地组成）
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
上海顺驰投资有限公司
钟园路南
苏园土拍（2003）02
住宅、商业
70、40年
≤
133201
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
2430
3525
235
1959
26100
%
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
上海顺驰投资有限公司
钟园路南
苏园土拍（2003）03
住宅、商业
70、40年
≤
162388
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
2490
3675
245
2044
33200
%
顺驰凤凰城（由3块地组成）
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区顺驰置地有限
锦溪街东、苏胜路南、榭雨街西、港田路北
苏园土挂（2003）12
居住
70年
≤
548866
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤25%
≥40%
3045
3045
203
1693
273700
0%
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区顺驰置地有限
锦溪街东、苏胜路南、榭雨街西、港田路北
苏园土挂（2003）12
居住
70年
≤
446026
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤25%
≥40%
3045
3045
203
1693
0
0%
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区顺驰置地有限
港田路南、斜塘河北、星华街西
苏园土挂（2003）12
居住
70年
≤
621299
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤25%
≥40%
3045
3045
203
1693
0
0%
3、未开发项目：
无
4、营销手腕：
顺驰以卖二手房起家，顺驰中介公司几乎遍及全国。
在苏州顺驰的两项目已大量地投入媒体进行轰炸式的宣传，以报纸形式为主，大篇幅报导楼盘情形，常常举行促销活动。
为了普遍吸引市区和新区的客户，顺驰在干将路也设有接待点。
现为园区宣传及促销活动最为频繁的楼盘。
因位置不是专门好，固单价较低，即便是频繁的促销活动购房者仍不为所动。
栖霞
一、拿地情形：
拿地数量
拿地时间
推广时间
2
2003年
2004年
二、已开发项目：
枫情水岸
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
南京栖霞建设股份有限公司
星湖街东、钟园路南
苏园土招（2003）01
居住
70年
＜
138107
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
＜30％
＞40％
2355
2715
181
1508
20823
%
IALA国际水岸
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
南京栖霞建设股份有限公司
星湖街东
苏园土招（2003）02
居住
70年
＜
136890
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
＜30％
＞40％
2400
2835
189
1574
21553
%
3、未开发项目：
无
4、营销手腕：
开盘前期，大量宣传品牌效应及在南京所做的成功项目案例宣传和展现，同时路标、报纸、电视广播三管齐下。
强销期后以报纸、电视广播形式为主。
同时栖霞随着市场需求和宏观调控的转变适时地推出小户型，销售率明显上升。
建屋
一、拿地情形：
拿地数量
拿地时间
推广时间
4
2003年
2005年
二、已开发项目：
新城花园、新加花园、新馨花园、万杨香樟、万杨效劳公寓、加城花园、加城国际、金鸡墩小区、东湖大郡、自由都市、伊顿小镇、欧洲城、南都玲珑湾（持有20%的股分）
1）自由都市
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区建屋发展有限公司
钟园路南、万盛街东
苏园土招（2003）03
居住
70年
＜
101179
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
＜30％
＞40％
2235
2835
159
1325
13404
%
2）欧洲城
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区建屋发展有限公司
南施街西、方洲路南
苏园土招（2003）05
居住
70年
＜
186191
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
＜30％
＞40％
2160
2655
177
1472
27407
%
3）伊顿·小镇
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区建屋发展有限公司
苏胜路南、南施街西、琼姬路北
苏园土拍（2004）08
居住
70年
≤
122711
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
≤25%
≥50%
2700
2835
189
2363
29000
%
4）湖滨新天地
竞的单位
地块位置
宗地编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
苏州工业园区建屋发展有限公司
星港街东，城市广场
苏园土挂（2003）11
商业
40年
1
20363
建筑密度
绿化比率
起报价元/㎡
成交价
楼面单价元/㎡
成交总价（万元）
上涨幅度
元/㎡
万元/亩
＞50%
4140
4140
276
3、未开发项目：
无
4、营销手腕：
作为苏州本地的开发商，建屋进展集团已有十年的开发体会，而这十年，正是园区成长的十年，也是建屋与园区一起成长的十年：
自1994年园区正式启动以来，建屋进展的步伐始终同园区的进展紧密相连，从园区的首个大规模成熟社区--新城花园、新加花园、新馨花园；到园区首个涉外商住区--加城公寓；和首个海派小高层住宅区--万杨香樟公寓。
2003年建屋紧跟湖东进展步伐，与湖东政策为一致，是2003年首家进驻湖东的房产公司，继而又推出了东湖大郡一期和二期。
此刻又陆续推出东湖大郡三期自由都市、伊顿小镇、欧洲城等精益求精的产品。
建屋在苏州人心中已占有一席之地。
二、品牌开发商对园区的阻碍
依照苏州工业园区的高起点计划，园区内每平方千米的基础设施近一亿美元。
因此该园区被以为是亚洲最具有竞争力的区域之一。
从开发和土地批租的情形能够看出，苏州工业园区的计划建设不是苏州本地政府的行为，而是有效地吸引了全国各地的多方投资，其中绝大多数为实力雄厚的大财团，如园区建屋进展、天津顺驰、浙江南都等。
从1994年到2004年，第一个十年，园区取得了举世注视的成绩，已经成为现今中国进展速度最快、同时开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一。
十年的进展历程，相当于再造一个新苏州。
2005年是园区新十年的开始，湖东是园区新十年的新舞台，也是一些国内出名的大开发商跃跃欲试，想一展身手的一块热土。
他们的到来使园区生活档次不断提高，慢慢与国际接轨。
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