房地产策划考试复习.docx

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房地产策划考试复习

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一、选择题

1、房地产资产最重要的一个特性是（）。

A、寿命周期长B、位置的固定性或不可移动性C、适应性D、政策影响性

2、（）是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。

A.成本导向定价法B.成本加成定价法

C.目标利润定价法D.主动竞争定价法

3、（）适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。

A.随行就市定价法B.主动竞争定价法

C.比较定价法D.成本导向定价法

4、房地产开发项目的“三通一平”费用归类于（）。

A、前期工程费B、建安工程费

C、公共配套设施建设费D、基础设施建设费

5、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。

A、建筑密度B、建筑物占地面积

C、容积率D、建筑覆盖率

6、房地产开发投资企业所得税税率一般为（）。

A、15%B、20%C、25%D、33％

7、当计息周期短于1年的复利计息时，实际利率与名义利率的关系是（）。

A、名义利率大于实际利率B、实际利率大于名义利率

C、名义利率等于实际利率D、实际利率小于名义利率

8、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A、是否考虑资金的时间价值

B、是否考虑本金的时间价值

C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D、采用名义利率还是实际利率

9、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。

A、土地使用权转让市场B、新建商品房租售市场

C、土地使用权出让市场D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市

10、房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（）划分。

A、国家B、省、自治区、直辖市C、城市D、区位

11、房地产营销中的公关活动也称为（）

A、主题营销B、媒介营销

C、价格策略D、事件营销

12、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。

A、物业管理B、规划优势和地段特征

C、价格攻势D、配套设施

13、广告强销期广告预算约占总量的（）

A、20%　B、30%　C、40%　D、50%

14、房地产策划包括概念设计、项目策划和（）

A、价格策划B、物业策划C、营销策划D、区域策划

15．（）是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。

A、产业化B、城市化C、工业化D、信息化

16．（）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。

A、城市化B、生态化

C、可持续发展D、信息化

17．详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。

A、产业B、人文

C、经济D、人口

18．消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（）。

A、质量疑虑B、价格疑虑

C、产品疑虑D、承诺疑虑

19、大势把握——理念创新——策略设计——资源整合——动态顾问这一策划流程是（）

A、全程策划模式B、品牌策划模式

C、战略策划模式D、产品策划模式

20、发展商策划模式又称为（）

A、品牌策划模式　B、全程策划模式

C、产品策划模式　D、“非策划”模式

21、（  ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。

A．问卷调查B．消费者调查C．项目调查D．市场调查

22、项目的（  ）调研又称为项目开发条件分析。

A．宏观环境B．市场环境C．自然环境D．微观环境

23、（  ）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。

A．市场调查B．市场营销C．品牌营销D．市场评估

24、（  ）的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。

A．小型房地产企业B．中型房地产企业C．大型房地产企业D．中、小型房地产企业

25、购房的敏感点和动机在于：

对（   ）要求很高。

则其为为休闲度假购买。

A．交通和配套B．环境和交通C．环境和经济D．环境和配套

26、侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（ ）调研。

A.行为B.预期C.动机D.市场容量

27、侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产（ ）调研。

A.价格B.促销C.营销渠道D.竞争情况

28、对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（ ）的工作内容。

A.房地产市场细分B.房地产资料收集

C.房地产市场预测D.房地产竞争分析

29、对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（ ）。

A.战略策划B.全程策划

C.品牌策划D.产品策划

30、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（ ）。

A.风险因素B.威胁因素

C.挑战因素D.帮助因素

31、市场细分的客观基础是（）

A、心理因素B、区域因素

C、购买动机D、消费者需求差异性

32、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（）

　A、整体市场策略B、集中营销策略

　C、市场细分化策略D、无差别策略

33、在楼盘的强销期和持续期，（）往往成为广告的主要内容。

　　A、规划理念　　B、地段特征

　　C、概念卖点　　D、价格攻势

34、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。

　　A、物业管理B、规划优势和地段特征

　　C、价格攻势D、配套设施

35、（）是指影响项目投资的各种社会政治、经济、文化和科技条件。

A、硬投资环境  B、软投资环境  C、宏观投资环境  D、微观投资环境

36、（）是政府干预和调控房地产区位的重要手段。

A、城市改造   B、城市规划   C、城市设计   D、城市建设

37、销售不动产、转让土地使用权的营业税是行比例税率，税率为（）

A.5%  B.10%  C.15%  D.20%

38、“亲水住宅”的设计主体体现了房地产策划原则中的（）原则。

A效益     B独创    C定位    D人文

39、房地产市场定位的实质就是（）。

A 差异化    B个性化    C个别化    D品牌化

40、房地产市场营销的作用不包含哪个内容是（）

A有助于提高房地产开发企业的营销素质和竞争力 

B有利于房地产市场的发育和完善 

C有利于消费者需求的满足

D有利于市场的开发

41、（）指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的条件。

A房地产目标市场          B房地产广告媒体   

C房地产营销环境          D房地产市场营销环境

42、产品与形象定位的基础和前提是（）

A环境定位  B顾客定位  C目标定位  D细分定位

43、利用公开发盘，营造旺销的气氛，同时加大宣传力度，开发潜在顾客体现项目销售的哪个阶段（）

A准备期  B引导期  C公开期  D强销期

44、整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于智能互补、利益共享、风险共担是体现制订销售计划中的哪项原则（）

A创新原则  B资源整合原则  C系统原则  D可操作性原则

45、综合反应房屋各方面信息的图片是（）

A主题画面  B区位示意图  C物业外观  D户型图

46、地产是在一定的（）关系下作为财产的土地。

A土地使用权  B土地所有权  C土地担保权  D土地收益权

47、房地产开发项目评估的投资估算精度为（）

A±5%  B±10%  C±15%  D±20%

48、房地产战略策划模式最适宜操作（）项目

A大盘  B中盘  C小盘D所有

49、在房地产项目规划设计中可以适当变通的是（）

A容积率  B绿化率  C路冲、门冲D建筑密度

50、房地产复合策划阶段策划思想最常见的理念是（）

A泛地产  B卖楼花  C运动健康D创意

51、房地产销售的主力工具是（）

A报纸广告  B杂志广告  C售楼书D售楼海报

52、土地一级市场最大的需求者是（）

A企事业单位  B居民  

C房地产企业D涉外房地产商品需求者

53、房地产项目位置通常用（）表示。

A方位  B方向  C朝向D四至

54、物业管理企业在接管物业之前就参与物业的计划、设计、建设，属于物业管理的（）

A、早期介入    B、前期物业管理    

C、顾客入住    D、日常管理

55、房地产策划包括概念设计、项目策划和（）

　　A、价格策划B、物业策划C、营销策划D、区域策划

56、以下哪种方法在时间上最为经济（）。

　　A、人员调查法B、通讯调查法C、观察法D、电话调查法

57、对房地产开发项目的投资收益进行静态评估时，常用的静态指标有（）。

A.内部收益率B.动态投资回收期

C.投资利润率D.净现值

58、将开发的房地产产品自己经营，通过经营获得长期收益，逐渐收回投资，这种经营方式下的房地产开发投资类型是（）。

A.出售型房地产开发投资B.租赁型房地产置业投资

C.自营型房地产开发投资D.购买型房地产置业投资

59、具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是（）。

A.报纸广告B.杂志广告

C.广播广告D.网络广告

60、促销组合中，最传统的促销方式是（）。

A.人员促销B.广告

C.销售促进D.宣传

61、房地产销售使用直接渠道的优点不包括（）。

A.可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为

B.有利于发挥销售专业特长

C.产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点

D.以上均是直接渠道的优点

62、（）是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。

A.有限代理B.参与代理

C.共同代理D.独家代理

63、（ ）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。

A．经济适用房      B．廉租房

C．商品房        D．信贷房

64、房地产定位不是对（  ）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。

A．消费者B．楼盘C．环境D．经济

65、下列评价指标中，属于动态评价指标的是（）。

A.投资利润率B.投资利税率

C.内部收益率D.平均报酬率

66、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别为7%、5%和（）

A、1%　B、2%　C、10%　D、8%

67、市场细分的客观基础是（）

A、心理因素　B、区域因素

C、购买动机　D、消费者需求差异性

68、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（）

A、整体市场策略　B、集中营销策略

C、市场细分化策略　D、无差别策略

69、在楼盘的强销期和持续期，（）往往成为广告的主要内容。

A、规划理念　　B、地段特征

C、概念卖点　　D、价格攻势

70、TOWHOUSE又称为（）

A、别墅B、商务公寓C、联排别墅D、产权式酒店

71、（  ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。

A．问卷调查B．消费者调查

C．项目调查D．市场调查

72、市场细分是房地产企业不断发现新的（  ）的有效手段

A.营销计划B.目标市场

C.营销方案D.市场机会

二、判断题（黄色的为错）

1、据有关资料显示，中国房地产策略孕育是从2003年开始的。

（  ）

2、土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小，越应作为好的投资地段来对待。

     （  ）

3、低密度住宅的容积率在2以下。

（  ）

4、房地产促销组合是一个动态组合。

（  ）

5、售楼书可以由顾客带回家自行研究。

（  ）

6、一个地区剩余的房屋并不能弥补另一个地区房屋的短缺。

      （  ）

7、城市规划是代表国家意志的政府行为。

（  ）

8、按投资主体分类分为直接投资和间接投资。

　　　　　　　　（  ）

9、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。

（）

10、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。

　　　　　（  ）

11、在我国，所谓房地产，是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。

                （  ）

12、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的关键所在。

（  ）

13、土地使用权转让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

         （  ）

14、定量预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。

（   ）

15、拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。

            （   ）

16、价格预测就是根据需求预测和供给预测，运用经济学原理和科学方法，对某类物业的未来市场的公开价格做出预测。

              （   ）

17、旅店、酒楼和商场的投资收益很大，历来是房地产开发的主要对象。

　　　（  ）

18、净现值是投资项目净现金流量的现值累积，它是静态收益指标，着重反映项目的赢利能力。

　（   ）

19、在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。

（ ）

20、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）

21、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。

（）

22、销售和经营模式方面主要考虑销售方式和销售的周期，不同的销售和经营模式会造成产品的定位空间的不同。

（）

23、房地产经纪费由房管局直接向委托人收取。

答案：

（）

24、任何事物的发展都具有其内在联系及规律性，市场预测正是基于有关于原理进行的。

（）

25、对任何市场的供给分析都必须包括供给量和供给地区两大项内容。

（）

26、房地产市场预测具有系统性和连续性的特点。

（）

27、市场定位是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资策划和营销策划等具有重要的基础性的作用。

（）

28、定位原则是房地产策划最重要的原则。

（）

29、房地产市场供给与房地产价格关系十分密切，呈负相关关系。

（）

30、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。

　（  ）

31、与领导定价法不同，挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得很多，其所开发的物业的质量上与领导者的相比也低得多。

（）

32、问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

（）

33、确定调查计划中资料的来源是收集一手资料、二手资料，或是两者都要收集。

一手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而二手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。

（）

34、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。

（）

35、由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。

（）

36、财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。

（）

37、房地产股票是房地产股份有限公司发给股东的债务凭证。

（）

38、多因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。

（）

39、同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

（）

40、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。

（）

三、简答题。

1、房地产的基础知识（类型、特点等……）

2、市场策划部分

3、营销策划部分

四、计算

投资策划部分

对项目进行财务评价（运用静态和动态评价指标）

五、案例分析

1、某沿海城市有A、B、C、D四家地产企业，其产品——市场竞争形势如下表所示：

产品细分

豪华别墅

高档公寓

普通公寓

安居住房

A

A,B

B,D

B,C,D

B,C,D

B,D

B,C

B

顾客细分

外企驻华代表

留学归国人员

机关干部

外企中方职员

中高收入阶层

私营企业老板

中低收入阶层

其他高薪人员

假定你是其中一家企业的研究分析人员，请根据该图的提示对该市场及竞争者进行分析。

答：

从产品类型进行分析，A企业主要开发高档住宅。

B企业从事高档公寓、普通公寓和安居住房的开发，产品种类比较多，C企业主要从事普通公寓的开发，开发比较专一，D企业主要从事中低端产品的开发。

从目标人群分析，A企业主要针对外企及留学人士，目标客户比较专一，B企业目标客户非常广，基本上进行市场全面覆盖，C企业目标客户是机关干部、外企中方职业、私企老板和中低收入阶层，D企业主要是机关干部、外企中方职业、私企老板。

从市面可以看出，很多开发商都瞄准普通公寓的开发，说明这块市场需求量比较大，别墅和安居住房的开发比较少，别墅的需求比较少，开发条件比较苛刻，而安居房的需求比较大，由于缺少利润，很多开发商不愿意开发，导致市场出现结构性供给失衡。

2、开发商要开发一个占地10公顷的住宅项目，拟选择“白领”和“顶级富豪”两个细分市场是否可行？

试对该开发商的目标客户选择进行评价，根据项目自身的特点，对项目的客户定位及产品定位给予相关建议。

答：

不可行，该开发商选择两个差异非常大的群体，这两个群体对产品的要求差异比较大，白领需要生活方便、大小适中、价格适中的住宅，而顶级富豪需要环境优雅、品质突出、高档且能够珍藏的产品。

根据项目自身的特点，首先面积很小，很难在10公顷的土地上同时做出上述两类产品，其次，由于别墅对地块和地理位置的要求非常高，如果不具备明显优势的地块（山资源、水资源等），很难开发出畅销的别墅。

基于以上的分析，该地块的客户最适合定位为白领阶层，产品适合做洋房、公寓等价格适中的普通住宅。

3、现增城中心镇有一住宅项目，面积50万平方米，其中，一面临湖，风景不错。

开发商拟对该地块进行开发，但不确定开发哪类住宅，假如你作为策划人员，打算如何进行项目进行定位。