温泉生态度假区项目可行性研究报告.docx

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温泉生态度假区项目可行性研究报告

温泉生态度假区项目

可行性研究报告

第一章项目摘要······································5

一、项目简介··········································5

二、项目优势··········································5

三、项目背景··········································7

四、项目公司··········································8

第二章、市场分析······································9

一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势··················9

二、华中地区温泉旅游发展概况··························14

三、河南省温泉旅游市场现状及前景······················15

四、项目市场竞争分析··································16

五、项目客源市场分析··································18

第三章项目资源与建设条件分析························19

一、景区资源条件分析··································19

二、从用地条件分析····································21

三、从地理区位及道路交通分析··························21

四、结论··············································21

第四章项目发展规划··································22

一、整体定位··········································22

二、功能定位··········································24

三、项目理念··········································27

第五章项目整体产品策略······························28

一、产品策略··········································28

二、市场定位··········································28

三、产品差异化定位····································30

第六章项目主体及整体建筑风格定位····················33

一、整体定位··········································33

二、温泉主题定位······································33

三、温泉形象定位······································34

四、温泉功能主题······································34

五、建筑风格定位······································35

第七章项目整体产品配置······························36

一、温泉产品及配套消费产品设置建议与指标··············36

二、酒店客房及别墅设置建议与指标······················47

三、会议培训中心设置建议与指标························48

四、整体餐饮设置建议及指标····························48

五、停车场设置建议与指标······························49

六、员工生活及后勤保障区域设置建议与指标··············49

第八章项目建设和经营筹备进程························49

一、温泉度假项目建设与经营筹备进程····················49

二、建设进程解释······································50

第九章投资估算······································50

一、投资估算依据······································50

二、投资估算预测······································51

三、融资计划··········································51

第十章效益分析······································51

一、收入结构来源······································51

二、营业收入预测······································52

三、经营管理营业成本费用分析··························55

四、前五年综合利税预测································55

总结··················································56

第一章项目摘要

一、项目简介

1、项目名称：

温泉生态度假区

2、项目地址：

3、项目面积：

500亩

4、项目投资：

5亿元

5、项目投资方：

某公司

6、项目承办方：

某公司

7、项目定位：

生态、温泉、会议、养生、休闲运动

二、项目优势

1、地理位置优越

**地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖4000万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”，客源市场广阔。

2、交通条件便利

西距京广铁路、京珠高速公路10公里，北距郑州国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径**。

3、自然温泉资源

度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸•锶温泉，水质条件好且储量充沛，属稀有天然医疗矿泉。

温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。

温泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效。

硅元素同时是人体必需的微量元素，对心血管、骨骼生长等具有保健功能。

泉水中所含有的氟、铁、镁等其他元素会对慢性支气管炎、哮喘、胃痉挛、失眠等慢性疾病均有很好的理疗效果，是大自然赐予度假区的瑰宝。

4、园区优惠政策

项目位于**，根据政府“以花木改善生态、以生态承载旅游、以旅游激活三产”的总体要求，配套享受各类用地、税收、基础设施配套、资金与项目扶持、服务与管理等相关优惠政策。

5、生态餐厅配套

**生态园林酒店是**第一家室内生态花园酒店，综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境，满足现代人最真实的那种回归自然的情感，赋予传统餐厅健康、休闲新概念，与温泉休闲养生概念切合，丰富项目旅游度假服务功能，提升项目总体吸引力。

三、项目背景

1、国内温泉旅游热的兴起

近年来温泉旅游越来越受到国内游客的青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市的重要旅游发展项目，发展势头迅猛，在国内温泉旅游热的大环境下，**生态温泉度假区充满无限商机。

2、政府重视和支持旅游业的发展

河南省省委、省政府，**市市委、市政府及**县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了《河南省旅游发展总体规划》、《**市旅游业发展“十一五”规划》及《**县2010―2015年旅游产业发展规划》等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了一系列政策措施，大大促进了**生态休闲旅游度假区及各类旅游项目的发展。

3、郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给**温泉项目带来广阔的温泉旅游市场

**市位于河南省中部，是河南省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一，有“河南的温州”的美誉，以**为中心的涵盖4000万人口的区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。

近年来河南旅游发展迅猛，仅2010年河南省春节黄金周全省共接待游客842.7万人次，实现旅游总收入31.34亿元，加之附近省市的消费群，**温泉项目的消费群潜力很大。

4、中原花木交易博览会暨**生态旅游节等重大节事的宣传推动

由河南省农业厅、河南省林业厅、河南省旅游局、河南省花卉协会和**市人民政府联合主办，**县人民政府承办，**国家花木博览园协办的中原花木交易博览会暨**生态旅游节对**温泉的品牌宣传及客源带动均具有极大的促进作用。

四、项目公司

1、XX**，是在中共中央、国务院发出建设社会主义新农村的伟大号召和国务院颁发《基金会管理条例》（温家宝签发，国务院[2004]第400号令）的背景下，由一批长期从事农业工作的老领导和农业问题专家、社会知名人士，与一些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立的。

XX**，是全国性非盈利的社会公益组织。

基金会会的宗旨是：

服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。

2、**（集团）股份有限公司成立于2009年，位于XX*金水大道中段，是**县重点招商引资项目。

集团旗下由七家子公司组成，分别是:

**股份有限公司、XX科技实业股份有限公司、**县华宇小额贷款有限公司、**人宇投资有限公司、**县XX园林绿化工程有限公司、**生态酒店、**首创餐饮服务有限公司。

**股份有限公司是**集团的旗舰，她是专业的电力变压器生产厂家，成立于2009年，总投资1亿元。

公司拥有完善而先进的技术设备，以及现代化的生产车间与科研大楼。

公司产品线完整，生产流程完善，管理严格，已通过ISO9001质量管理体系认证。

3、XX**园林绿化工程有限公司位于**县名优花木生产科技园区**大道中段。

公司基地地理位置优越，交通便利。

公司是国家注册的园林绿化二级资质企业，**市农业产业化市级龙头企业，河南省双千工程实施企业。

公司拥有苗木基地1300多亩，产品包括多种名优花木。

公司注册资金2500万元，现有员工158人，其中高级技术人员36人。

第二章市场分析

一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势

（一）国内度假旅游发展趋势

随着城市居民经济收入的提高，国内旅游市场的发展日益成熟，旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方面：

1、观光型旅游仍将持续快速增长

观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长，由于我国是一个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额，由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大的利润空间。

2、城市周边及近距离城市之间的短途、短期旅游需求增长

城市居民短期旅游活动一般多集中在城市周边200KM的距离范围内，以大城市为核心的短途、短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有农村旅游、生态旅游、民俗旅游、健身旅游和休闲度假旅游。

由于节假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短线游是目前国内城市居民出游的主要选择方式。

在这种消费的推动下，城郊旅游资源得到了大规模的开发，我国现有的大城市都形成了明显的环城游憩带。

3、参与性和体验性旅游受到市场宠爱

旅游产业发展的现象表明，旅游经济是一种体验经济。

随着大众旅游消费观念的成熟，旅游者期望与众不同的旅游消费体验，追求个性化、多样化、参与性，并以此作为旅游决策和旅游满意程度的重要参考标准。

旅游开发也越来越重视设计参与性、体验性强的旅游项目，以此来争取更多的旅游者和回头客。

4、“黄金周”成为观光旅游与度假旅游重要的出游时间

以家庭为单位的自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目的，以景点观光性旅游为背景，强调服务设施的功能和档次，消费的环境和景区风貌的多样性和多元化。

（二）国内温泉度假旅游的特点

改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，中国的温泉旅游呈现出一片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头，一种全新的休闲度假方式—温泉生活方式已经形成。

温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。

我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态呈现以下特点：

1、以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路中，成为当前度假休闲消费的一种重要方式。

2、从经营情况来看，产品设计的差异化、项目规模化和管理服务的品牌化是直接决定企业的经营好坏的关键环节。

3、从开发程度来看，温泉旅游产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，温泉企业在市场定位、管理服务、项目开发和产品深化上必须不断的挖潜及包装，才能适应竞争日益激烈的市场经营环境。

由于温泉旅游项目在部分省市、区域开发过热，产品跟风抄袭且同质化严重，许多项目盲目贪大求全，或者参照酒管理模式去经营，致使相当的项目效益不佳，甚至亏本。

目前，行业内竞争逐步加剧，客人的选择随意性增大，新开张的温泉项目不断地分流着逐步成长的客源市场。

（三）中国温泉未来发展趋势

1、温泉游憩方式创新化

从整个世界温泉旅游发展现状来看，温泉旅游地更是一个度假胜地。

随着欧洲水疗法的发展，实验证明，传统的简单的温泉洗浴和饮用已经不能达到治疗理想效果，从而直接影响温泉旅游地减少，并促使温泉旅游地的功能有了一定转变。

许多娱乐设施或者服务设施急剧增加，温泉旅游地的保健功能有了一定的延伸。

在西欧，温泉地设有赛马场、体育运动场、剧院、大型音乐厅等。

而日本的温泉周围建设有美术馆、动植物馆、博物馆、滑雪场等。

而且，国内温泉的游乐方式也日趋多样化，由海洋主题、大型水上表演、温泉会所、温泉别墅、温泉房、屋顶温泉等私密性温泉设置。

2、温泉经营多样化

从北方到南方，温泉与滑雪的结合，温泉与漂流的结合，温泉与拓展的结合，也都能非常好的做到经营上的互补性。

在经营中，各大型温泉度假村都很注重扩展温泉经营中的内容，而不仅仅局限于温泉泡汤上。

3、温泉商业模式休闲化

很多温泉都已经不再是一个单一的温泉，而是一个复合型的休闲项目，温泉是其中的亮点和卖点，但实际上往往伴随着度假酒店群、休闲地产、滑雪场、高尔夫、水游乐等产品，如温都水城、柏联SPA，地产都成为其中盈利结构的重要支撑和拓展。

4、温泉泡浴形式多样化

泡温泉的方式越来越多样化、综合化、艺术化，形成了温泉的几百种泡浴模式，包括以水休闲与水游乐相结合、与文化形态结合的模式，包括各种各样的养生、温泉泡浴的露天风吕、鱼疗相结合的方式；与泥疗、盐疗，医药、美容、康疗、水上运动、水上娱乐相结合等。

全世界洗温泉的方式非常多，很多以自然条件形成的与观赏游乐相结合，也有与人工的方式相结合，如奥地利的音乐温泉，整个温泉和音乐的身心疗养相结合，文化创造和自然环境结合都使温泉泡浴形式更加广泛。

5、温泉企业品牌化

未来的企业竞争是品牌的竞争，随着温泉开发的深入，有些地区的温泉陷入同质竞争阶段，如何建设温泉企业自身文化，如何使企业在竞争中立于不败之地，企业品牌的树立将是企业长远发展的生存之道。

6、温泉市场细分化

根据美国温泉协会的调查，温泉旅游动机排在前三位的是减压，放松，回归自然；从世界温泉旅游市场看，休闲、度假和养生是温泉游客的出游目的；国外资料显示和鸣泉对国内高端温泉旅游的市场调查表明，商务旅游、尤其是会议会展将是温泉高端旅游的重要市场，将为温泉旅游地带来滚滚客源。

在激烈的市场竞争中，细分客源市场，抢占市场份额是企业成功的关键，因此，温泉地必须根据自身所处的经济区位、地理区位和旅游区位等条件开辟新的旅游市场，温泉开发将呈现高、中、低端的市场层次以适应不同消费档次客人的要求。

7、温泉发展可持续化

可持续发展包括温泉资源的合理开发与温泉资源保护问题。

因此，温泉的水处理非常关键，要做得特别到位，尤其是泡浴水的降（升）温与消毒利用，以及污水废水的处理与有效利用及回灌问题，这是温泉可持续发展，避免泉水枯竭的重要手段。

8、温泉行业发展更加规范化

中国温泉的创新发展需要尽快形成国家级的法律法规与行业规范，制定出温泉开发的准入门槛与温泉水的科学利用问题，才能够保障温泉行业实现良性化发展，减少或杜绝假温泉的出现，这是温泉创新的前提。

值得庆幸的是，目前国家有关部门已经在大力推动这项工作，在温都水城召开了专门的研讨会，相信不久的将来温泉的相关行业规范就会出台。

9、温泉发展国际化

我国温泉酒店出现的时间还不长，基本上还未进入国际化，要进一步发展，创造自己的品牌就必加强国际合作，不仅需要大力引进西方发达国家技术和设备，还要充分学习国外先进的温泉旅游管理经验，以促进我国温泉文化主题酒店和国际接轨。

总之，温泉旅游度假正处于一个快速发展的阶段,但作为一种内陆旅游度假类型,温泉旅游度假区将面临海滨旅游度假区激烈的竞争,温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发展模式,而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、同时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。

只有如此,才能实现温泉旅游度假区持续的发展。

二、华中地区温泉旅游发展概况

华中地区近几年旅游业的发展非常迅速，已达到势不可挡的地步，并且华中各省政府已将旅游业作为一种产业而纳入了国民经济计划。

可以说旅游业是一种新兴的产业，也是“朝阳产业”，温泉行业作为旅游行业的一部分在近几年的发展更为迅猛，从江西九江的星子县温泉带至湖北汤池及咸宁温泉带，再加上今天处于发展起步阶段的河南**、平顶山温泉带，华中成规模的温泉已上百家，温泉在华中地区作为旅游产业中的新兴行业已成为“朝阳中的朝阳”。

经过华中地区各家温泉近几年温泉消费理念的引导和人们对温泉的逐步认识，如今泡温泉在华中地区泡温泉已成为一种消费习惯。

从05年起步的江西温泉，再到如今发展热火朝天的湖北温泉，可以说在市场客源上一直是源源不断，据不完全统计华中每家温泉平均每年接待游客都在10万人次以上。

温泉行业竞争不可避免，但在竞争的同时也加强了游客对温泉的认知度和消费理念，游客对温泉的需求量也在逐步增加。

从目前河南省游客消费理念和对温泉的认识来看，对温泉产品的消费需求已成为一种必然趋势，而河南省内成规模的温泉项目并不多，目前可以说是供不应求。

三、河南省温泉旅游市场现状及前景

河南地处中原，交通便利，人口众多，历史悠久，人文旅游资源得天独厚，自然旅游资源多姿多彩，具有发展旅游业的优势。

2010年是河南旅游业的“黄金年”，河南省将旅游业作为经济社会发展的战略性支撑产业以重点扶持，旅游产业进一步扩大，质量效益明显提升。

2010年河南省春节黄金周全省共接待游客842.7万人次，实现旅游总收入31.34亿元，同比分别增长15.3%、20.1%；“十一”黄金周全省共接待游客2226.21万人次，同比增长15.6%，旅游收入118.44亿元人民币，同比增长17.4%；全年接待海内外游客2.65亿人次，实现旅游总收入2282亿元，较上一年相比，两项数据分别增长了13%和15%。

旅游业显然已成为拉动河南省经济增长的重要力量和扩大开放的重要平台。

（数据来源：

河南省旅游局）

河南省温泉旅游资源丰富，鲁山、汝州、商城、南召、**、陕县、卢氏等地温泉质量好，历史上久负盛名。

但是由于过去长期以来没有得到很好的开发，使得河南温泉资源的优势没有充分体现。

随着市场需求逐渐由传统的观光旅游转变为中高档休闲度假旅游，特别是近年来的休闲度假、养生旅游成为现代旅游的新时尚，温泉游作为一种新兴的旅游方式在河南市场逐渐升温，各类温泉的开发利用发展速度很快，温泉游已成为河南旅游市场的一个重要支撑点。

**花都温泉、鲁山玉京温泉、皇姑浴温泉、郑州的丰乐园温泉等，在近年来经营中都取得了良好的经济效益和社会效益。

2010年刚刚开放的莲花温泉水城异常火爆，正在建设的酒店和度假村更如雨后春笋。

温泉旅游资源的开发利用，对河南旅游产品的转型升级奠定了新的基础，随着河南省交通条件的进一步改善和自驾车旅游市场的发展，河南温泉休闲度假旅游必将成为新的市场。

四、项目市场竞争分析

（一）当地及周边温泉产品

河南是我国旅游资源大省，温泉旅游资源也非常丰富，但温泉资源开发相对广东等沿海地区起步较晚，随着旅游市场需求的转变及华中温泉休闲旅游的兴起，河南温泉旅游开发也相应进入了快速发展的新时期，茗阳温泉、江南春温泉、花都温泉、皇姑浴温泉等均已正式对外营业，商城、汝州、陕县等地的一大批温泉旅游度假项目相继启动。

目前已开发的代表温泉项目主要分布在郑州，平顶山、**、南阳及信阳。

相对湖北省、江西省等其他华中各省而言。

大规模且具有丰富特色的综合性温泉度假村相对较少。

（二）竞争关系

目前河南省较知名的有郑州江南春温泉、**花都温泉、南召莲花水城等。

南阳的莲花水城及信阳的茗阳温泉由于地处河南南大门，大大地截流了北上泡温泉的游客。

然而，由于这两个地方的自身优势使其客源构成带有一定特定性，因此对本项目的竞争影响并不大。

对项目构成直接竞争关系的是郑州和**本地温泉。

郑州市区主要有江南春温泉，位于市区内，地理位置优于本项目。

且以江南春风格为特色，整体规模配套齐全，对郑州市区客源及南下泡温泉的游客市场有很大影响。

最近的竞争来自同处**的花都温泉度假区。

陈化店镇的花都温泉度假区相对于本项目，规模要大，开发要早，名声要响，通过对花都温泉的对比研究对于本项目市场及产品定位等均具有重要意义。

（三）结论分析

1、面对郑州江南春温泉及陈化店镇花都温泉度假区现有和潜在的竞争，本项目必须选择与之不一样的细分客源市场。

2、打造五星级精品温泉度假酒店项目，以市场差异化为主导战略，迎合高端旅游需求。

五、项目客源市场分析

（一）客源市场结构

1、在区域客源市场层面本项目的重点客源市场以郑州市和**本地为主，周边地级市为辅。

另外，一些自由旅游者为机会市场。

2、在细分客源市场层面，按照消费目的分类：

A、城市居民短途休闲旅游、温泉疗养

B、政务、企业团体小型会议、休闲度假、温泉疗养。

（二）郑州城乡居民出游特征

1、参考有关调查研究获知郑州城乡居民旅游行为消费特征如下：

出游方式：

家庭、亲友结伴与单位组织为主

交通工具：

以汽车为主,体现为自家车与单位车

信息来源：

以亲友介绍与旅游宣传册为主

消费水平：

200～599元之间

出游距离：

集中在2h车程以内,以1～2h车程为主

停留时间：

1~2日，又以1日为主

出游频次：

高，季节性明显。

2、结论分析

（1）本项目的区位是极其符合郑州居民的出游时间、距离等习惯的。

区别于时间较长的度假产品，重视1~2天的休闲需求。

（2）针对结伴出游特征，应多配置一些可以让客人共同参与，增进交流，互动性强的产品。

（三）当地及中高端温泉旅客特征研究

1、出游时间

温泉旅游是旺淡季明显的活动，根据温泉行业一般接待情况，客流各季节客流量集中在秋冬季节。

2、客