房产中介行政管理制度(★).doc

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中介公司行政管理制度

（推荐）

总则

一、本制度规范交易中心工商铺部之各部门与住宅部各区域之各分行。

二、如有其他部门操作三级市场的业务亦依据本制度所确定的原则。

三、本制度分为总则和分则的两部分，分则分为二十三部分，对三级市场业务管理作出规范，充分体现责、权、利相结合的原则，相关人员未按本规定开展业务，应承担由此而引起的所有经济责任和法律责任。

四、本制度自2006年X月X日起执行，未尽事宜参照原有制度及本制度的原则执行，此后可就其以通知的方式予以明确规定。

五、高级分行经理以上级别人员的工资标准和提成计发标准以及考核标准另行规定。

一、管理体制和岗位职责

一、管理架构图

三级市场按照架构进行管理。

二、岗位职责

●总监：

1、完成业绩目标并寻求超越；

2、控制经营成本费用，提高盈利能力；

3、拟定任用资格、绩效考核办法、报酬奖励制度，并严格执行；

4、跟进区经工作执行情况，决定区经、分行经理的选聘、任用、升降级严格绩效考核，汰弱留强；

5、定期安排系统培训，提升整体素质；

6、协调本部与其他部门的工作；

7、配合客服部联络银行、国土局等关系；

8、住宅部大客户关系维护；

9、对分行拓展提出计划及建议；

10、传播企业文化；

11、承担本部一切责任。

●区域经理：

1、运用压力管理、数据管理对分行经理人的绩效跟进，推动分行之间的互动，提升业绩；

2、控制分行成本费用，提高盈利能力；

3、培养、选拔分行经理以及业务骨干；

4、培训、指导分行经理并调动其工作积极性；

5、根据本部业务规则拟定本区域健全的、符合市场发展现状的业务规则，公平处理区域问题；

6、组织每月区域业务会议；

7、组织区域业务培训；

8、组织区域各项活动；

9、贯彻公司制度，传播企业文化。

10、承担所辖区域所有责任。

●分行经理：

1、按照公司以及区域业务规则规定指导、检查分行业务员日常工作；

2、分析本行附近同行盘、客情况；

3、紧跟每张单并促成交易；

4、案例分析及业务技巧培训；

5、把关合同并指导填写成交报告、收款通知单，按照规定审核合同，控制风险；

6、控制分行成本费用，保护固定资产安全；

7、维护成效客户关系，定期回访；

8、激励员工；

9、承担所辖分行一切责任；

10、高级经理参照上述职责执行。

●业务人员：

1、遵守公司各项规章制度以及分行业务管理规则，遵守职业道德；

2、熟悉并不断挖掘所属区域以及分行的优质楼盘，成为片区专家；

3、与客户保持持续、友好的沟通与交流，深刻体会客户需求，提供成效机会；

4、掌握业务知识以及业务技巧，更好地服务于客户。

5、高级置业顾问参照上述职责执行。

三、岗位工资标准及晋升降职标准

从二手楼租售交易中心成立至今，公司已下发了各类的相关制度及流程，由于部分制度的不断更新，使部分员工对公司的制度不能充分了解到最新的信息，故现将公司下发的各类文件重新进行整理、汇总，以便于员工能及时、正确的了解公司的相关制度。

另，以下文件按公司下发的时间顺序进行排列，如今后下发的文件与此文件有抵触的，按新文件的规定执行，原文件作废。

一、相关业务制度文件类：

1、分行合同领用的流程

2、关于跟进离职员工未结单的奖励方案

3、关于评选“最佳分行文员”的申请

4、与XX物管合作摘录

5、关于客户跟进及盘客转介的规定

6、分行文员岗位工作规范

7、关于分行图书的保管制度

8、关于加强合同管理及返佣、折扣金额的相关规定

9、关于离职员工10%浮动工资的扣发

10、关于房源层数及房号录入的规定

11、关于二级市场楼盘销售奖金的分配方案

12、关于离职人员工资及佣金发放的建议

13、关于内部手册的保管建议

14、关于加强网络客户推广的建议

15、新员工入职流程和相关标准

16、关于业务员私藏盘源的处理问题

17、关于离职、调职及晋升后相关薪金及佣金发放的暂行规定

18、关于分行经理提成比例调整建议

19、创收佣金及实收佣金结算标准

20、关于部门各种重大失误的赔偿标准

21、二手楼租售交易中心业绩激励制度

22、关于各分行打卡制度

23、关于打折回佣问题的规定

24、关于公司、集团内部及友谊单位佣金优惠暂行办法

25、重申分行公章管理规定

26、会议流程和相关标准化

27、分行装修流程和相关标准

二、按揭类：

1、关于按揭服务若干问题的暂行规定

2、关于卖方委托我司办理赎楼、过户手续的请示

3、关于按揭费拆分标准的请示

三、财务类：

1、关于分行收据、发票、银行卡、合同管理的相关惩罚制度

2、关于分行公章的使用规定

3、关于分行发票管理相关规定

4、关于分行经理管理收据的请示

四、人事方面

1、关于驻点电话费标准请示

2、关于二手楼员工晋升及降职标准

对佣金的计算方式作如下明确：

1、计算佣金业绩基准月的核定：

以签订三方合同，买卖单已转大定交业主，租单以实收佣金为计算业绩的基准月；

2、佣金结算标准：

租单以签订三方租赁合同并实收佣金；

买卖单以签订三方买卖合同，出具买方房产证，已办理完过户、按揭手续并收回相关单据为佣金结算

一、行政规范

一、培训制度

（一）入职培训：

讲师：

人力资源部

内容：

1、行业发展史、公司简介（愿景、价值观、员工手册、晋升机制、职务行为规范、用人原则）

2、职业道德与职业纪律。

（二）每月培训：

1、名区域轮流主持

2、对象：

交易中心全体人员（①跑盘期②准备期③操单期④成熟期）

3、方式：

自愿参加

4、课程安排：

①房地产基础知识、基本概念

②客户

③签约

④交易流程

⑤营销技巧

⑥业务管理制度

（三）每季度培训（1次/季度）

1、对象：

全体经理人

2、内容：

①风险意识的加强

②日常管理的指引

③与员工沟通的技巧

④其他

（四）每年大规模培训（3次/年）

1、公司简介

2、职业道德与职业纪律

3、团队精神

4、客户服务

5、职业心态

6、军训：

户外展能

7、专业培训：

①房地产基础知识、基本概念

②客户

③签约

④交易流程

⑤营销技巧

⑥业务管理制度

二、工作报告制度

（一）各种报告、会议记录递交时间规范；

1、每周三17：

00时前。

各区秘书将区域经理审核过内容的各区上周《周例会记录》电邮至副总秘书处。

每周二14：

30时前，副总秘书负责将整理好的《区域经理例会记录》交至副总并发到各与会人员的内部邮箱。

2、每月1日12：

00时前，各区区域经理、总监、中央技术部区域督导递交《月工作报告》于副总。

3、每年4月3日、7月3日、10月3日、次年1月3日12：

00时前上述人员递交或上传《季度工作报告》于总经理秘书处。

4、每年11月31日前上述人员递交次年《年度工作计划报告》于副总经理处。

5、次年1月4日前上述人员递交或上传《年度工作总结报告》于副总经理处。

罚则：

1、迟交以上报告或记录，迟交1次，罚款20元。

迟交1日以上的，罚款100元。

2、各种会议迟到的，罚款300元；无故缺席的，罚款600元。

（二）战报制度

1、战报由各区域经理指定人员报送，于次日11：

00前发送至交易中心总监秘书指定邮箱，总监秘书在1：

30前交至总经理秘书处。

未有新战报须发送“今日战报”至上述邮箱。

2、当月最后一天战报上报时必须由区经签字确认，及附当月各分行成交业绩明细表。

3、次月末需提交上月业绩佣金变动的明细表。

如遇退单，区域经理需及时调整战报。

罚则：

月底日报送的战报需为实际发生的准确业绩情况，否则，将对其区域经理处300元罚款。

（三）报送核对业绩表

1、各分行秘书必须在每月15日17：

00时前将经理审核过并与客服部核对过的当月上半月（1-15日）结单业绩表（买卖单）上报至财务部。

2、各分行秘书必须在每月1日晚17：

30时前以邮件形式将上月所有结单业绩表（租单、买卖单）上报至财务部。

3、分行秘书必须以合同、成效报告为依据，将经理签字确认的结单业绩表，按公司：

“结单标准”及时上报业绩。

财务部在次月1日起进行核对，在次月5日17：

00时前将核对无误的结单业绩表以邮件形式发送给各分行秘书。

秘书应将财务部发送核对后的结单业绩表打印出来，同时电话告知财务部确认，并必须在次日上午12：

00时前将打印的财务核对结单业绩表（经理签字确认后）传真至财务部。

罚则：

1、迟交业绩表的，罚款20元；

2、迟交并因此影响业绩提成发放的，罚款100元；

3、直接责任人须进行书面道歉。

三、分行广告管理规定

（一）广告制作：

1、各分行按月做出广告计划表。

原则上由分行经理制作广告，经分行经理授权，资深业务员也可代表分行经理制作。

2、广告必须于广告刊登日2天前出初稿，并由分行经理签字确认。

若该次广告未提前2天于广告刊登定稿，则取消该分行的广告资格，由另一分行替补，且该分行经理罚款50元。

3、经理校稿时须认真负责，严禁出错。

广告刊发后，凡非报社印刷原因，千百万发布信息错误或过时失效的，责任人将按该条款信息的广告成本等额赔偿。

4、广告明细由分行经理统一安排员工轮流制表，制作人员须严格按表格要求填定准确、详细，并于广告前一日将明细表复印分发到人手一份（含分行经理），如未按时完成，则取消其本次接听广告资格。

5、分行经理于广告前一日抽查熟盘效果，不熟盘不得接听广告，否则对其处以罚款20元；区域经理要定期对所辖分行广告进行抽查，如发现上述情况，则对该分行经理处以罚款50元/次。

6、各区域经理或总监需承担最终审核本区域广告的责任，避免重盘或错盘情况发生，广告审核一定要区域经理或总监签字确认。

若发生错误则区域经理、总监承担相应责任。

未经区域经理签字刊发的，由责任人承担广告费用。

7、橱窗广告固定每周日进行更新，秘书负责设计打印。

（二）广告接听、统计

1、接听广告电话以谁先接起（即见绿灯）为准。

2、广告求购、求售情况由秘书负责统计（含夜电）、分析后，并于广告次日12：

00前将《日广告效果统计表》；每周一上午将《一周广告效果统计表》；每月月初二号将《月广告效果统计表》交予区域经理。

公司网上放盘，每月15-30日前必须更改一次，由分行经理提供盘源表单，E-MAIL到IT部代为录入。

四、合同资料管理制度

（一）领取制度

分行秘书向行政事务部领取，登记领用日期、领用部门、领用名称、领用份数、领用编号、代表签名。

（二）领用制度

1、业务人员向自己所在分行的秘书领取《看楼书》、《业务委托书》、《独家代理委托书》、《收钥匙条》，并登记领用日期、领用名称、领用份数（每种限领5份）、领用编号，使用后将公司存档一联交由行政部文员统一保管，并登记使用份数，如有作废须交回行政文员登记作废份数。

2、业务人员须经自己所在分行的经理同意，方可向秘书领取《购售房委托合同》、《房屋租赁给约》、房屋转让合约》（每次限领一份）。

签署完毕后交由经理审核签名确认，方可生效。

经理联留存，以备跟进，公司联、财务联由秘书送至总部。

3、遗失处罚：

（1）委托书、看楼书遗失者，每份扣款50元，该款项转入分行活动基金帐户，并附解释信一封。

（2）《购售房委托合同》、《房屋租赁合约》、《房屋转让合约》等文件资料遗失的，责任人应在遗失之日起三日内在《深圳特区报上》刊登遗失声明，并接受罚款1000元，给公司造成损失者，公司有权对责任人进行追偿。

（三）报送及备案制度

1、合同、成效报告、交易须知及房产证原件、查档单等资料应于签订合同当日由分行经理或秘书送至法律部审核，审核通过的，分送财务部和客服部作为办文及核算之用。

2、财务部以合同和有效成交报告与客户结算费用和款项。

其他情况说明不具有结算效力。

3、区域经理签成交报告时要核对电脑记录，确认是否为转介。

4、

（1）所有的退定及退首期房款申请必须经区经签字审批方可办理；

（2）买方或卖方违约情况下，退款金额达到5仟元（含5仟）以上必须由法律部提供相关的法律建议后方可办理；

（3）退款金额达到8万元（含8万）以上必须由交易中心总监签字审批后方可办理。

五、奖励制度（见《三级市场员工手册》）

三、业务规范

一、合同签定规范

（一）客户（包括卖方和买方）以交付一定佣金为条件，要求我司提供各项服务（咨询、代理、经纪、办理手续等）时，业务人员要与其签订合同以保证交易的顺利进行。

签订的合同分为格式合同和非格式合同。

（二）格式合同：

1、买卖单只允许签订以下四种合同，即：

《买卖意向书》、《房屋转让合约》、《委托购（售）楼合同》、《业务委托书》。

具体规定如下：

（1）《买卖意向书》——客户交小定时（存在价格上的差异或客户过几日补大定的情况下签署）。

（2）《房屋转让合约》（即居间合同）——只有双佣或不足双佣时，强制签订本合约。

（3）《业务委托书》（样板附后）即买卖双方自行协商，委托我司办手续的单，不允许签订公司印制的格式合同，而须签订《业务委托书》，该业务委托书由区域经理签字确认后客服部方可给予办理。

2、合同中的条款不允许随意修改，如有修改要由合同当事人签字确认，我司盖印校对章后方为有效。

如果在确保房款和其他交易条件不变，出现买方姓名变更，在办理国土局过户手续前，须签署《姓名变更声明》，但如果客户为投资客，要求我司在过户到其名下前转卖该物业并赚取利润时，应严词拒绝。

3、格式合同补充条款：

（1）如成交物业仍在抵押、按揭、查封、绿本、等非完全所有权状态中，买卖双方愿意成交的情形：

买卖双方在签署本合约时皆清楚该物业仍处在于状态中，均同意在此状态之下签署本合约并自愿遵守本合约规定的所有条款。

（2）如买方同意为卖方赎楼的情形：

①买卖双方协商，买方愿意用购买该物业的首期款（部分金额）人民币替卖方赎出该物业抵押在银行的房地产证，如首期款不够还清银行欠款的则不足之金额由卖方负责支付。

②卖方在签署本合约后年月日或之前须与经纪方指定人员到公证处办理全权公证委托书，委托经纪方办理有关该物业赎房地产证、转名（委托内容详见委托书）等一切手续。

该委托公证费由卖方支付。

届时卖方须将买方首期款不够赎楼之差额打入经纪方指定帐户。

③买方须在卖方与经纪方办出全权公证委托书年月日或之前将首期款打入经纪方指定帐户，并在卖方房地产证赎出日内（以有关部门注销抵押登记日期为准）与经纪方到有关部门办理该物业转名手续，该物业成功转到买方名下后日内（以有关部门答复日期为准）买方本人持身份证原件配合经纪方到有关部门领取新房地产证并送交银行做抵押贷款登记。

（3）业主自己赎楼补充条款

甲方同意自行赎楼并承诺在日前赎回房产证，并将房证原件留存在经纪方处以便过户之用；乙方在该日前需将首期款人民币元交予XX地产代为托管，作为乙方购买该物业的保证。

甲方如果未经乙方同意逾期赎楼，将承担相应法律责任。

乙方如逾期交付首期款，甲方得以解除合同，不返还定金。

4、买方先交担保金再补交定金的情形：

买方签署本合约时已交部分定金人民币予经纪方，待卖方签署本合约后日内（以合同最后签署日期为准）买须补齐合约规定之定金人民币元整给予卖方，否则将承担违约责任。

5、与客房先签单方合同，后换居间合同时：

举例：

如果客户支付担保金人民币5万元，同我司签署单方合同，现三方签署居间合同时，业主收取1万元，我司托管4万元时：

因签单方合同时，我司已经为客户方出具了担保金收据，现改为居间合同，卖方在合同下方收据处签署了收据，卖方在合同下方签收：

“收到定金人民币5万元。

”我司为卖方开具托管定金4万元收据。

如买方收据丢失，则卖方无须在居间合同下方签署收据，而需要另外给我司开具：

“收到XX地产转付的XX物业定金人民币5万元。

”我司再为卖方开具收到托管定金4万元的收据。

6、提前交楼时间及交楼设施的情形：

①买卖双方同意，在付首期款（签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同、年月日或之前）时，将该牧业交付买方使用，交楼时内附家私（详见家私清单），买方验收该物业确认收楼后，该物业设施问题与卖方、经纪方无关。

②卖方同意于X年X月X日提前交房给买方，买方承诺及时领取新房产证并在2日内办理抵押登记，如有延迟将承担卖方放款金额每日万分之五的违约金。

7、如卖方要求写净收价的情形：

卖方售出该物业净收楼价为人民币元（含还清该物业之银行欠款、含担保公司之借款及利息）。

8、如售价要写回原房地产价格的情形：

买卖双方经协商在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同时售价按房地产证价格填写，买方同意本合约与原房地产价差额部分作为补给卖方该物业附属设施之费用。

9、如卖方是A+B两个人名，但B又不能来签合约的情形：

①A代表B参阅并同意签署本合约，如合约条款中有发生争议的，A负连带责任。

②B全权授权委托A办理共有之物业出售一切事宜，包括签订合同、收取房款、开具收据，并同意对A的行为承担连带责任。

10、如买方要求在签署《（现售）》合同时加一个人名或改另一个名的情形：

买卖双方同意在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同时买方另加入XXX（或以XXX的名义签署）之名，此人也同意并遵守该合约规定之所有条款。

11、水电过户、附属设施补充条款的情形：

该房地产内的附属设施、设备及室内装修的价格以及煤气等初装费均已包含在房价款内，并随给物业交付时一并转让买方。

12、买方按揭方式购买补充条款的情形

①乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应在日交将其补足并支付给甲方。

②乙方应在签订买卖合同后日内向该贷款银行申请贷款，签订借款合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同公证手续（若需），待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后日内，甲乙双方应赴办理产权过户及抵押登记手续（送件）并由经纪方收执收件回执。

③买方贷款金额超过银行标准贷款需要更改合同的，现售合同价须按更改合同填写，多出税费部分由买方支付。

④业主一般应在收取除银行承诺贷款外的首期款后交房。

另有约定除外。

并须在合同上填写：

预留业主迟交房押金1万元（含水电费押金），本押金于交房当日退还。

13、房屋租赁合约死期补充约定：

甲乙双主一致同意本租赁合约中的租赁期限为死期，即：

如果双方任何一方因故无法在本期限内履行合同约定，则保证金权利由守约方享有。

（三）签订非格式合同注意以下问题：

非格式合同必须由律师起草、审核，并经副总经理审批后，相关人员方可予以盖章。

（四）业务人员应严格按照上述规定与客户洽谈后签约，否则将自行承担相应的经济责任。

（五）严禁业务人员以公司、个人名义在未经公司法律部签字审核的情况下，私自对外签订、承诺涉及公司利益的一切文件，如有违反：

未造成直接经济损失的，处以罚款1000元；造成损失的，公司将给予罚款、辞退、追究法律责任等。

（六）相关声明的格式：

1、定金保管书

定金保管书

现买受方（承租方）买受（承租）出卖方（出租方）位于之物业，买受方（承租方）交付定金人民币XXX元，出卖方（出租方）已收到此定金，暂由深圳市XX地产顾问有限公司代为保管，待双方签订正式买卖（租赁）合同时，由出卖方（出租方）取回。

本保管书一式二份，由出卖方（出租方）、保管方各执一份。

出卖方（出租方）：

身份证号码：

保管人：

深圳市XX地产顾问有限公司

年月日

2、佣金确认书（工商铺部使用）

佣金确认书

支付人：

成交物业：

交易：

租：

售：

成交金额：

佣金金额：

支付日期：

现经深圳市XX地产顾问有限公司推介客户完成上述物业的租售业务，甲方承诺按上述支付日期支付上述佣金予以乙方。

若未经同意无故延期，乙方将追索滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算。

本确认书一式两份，双方各执一份，经双方签字生效。

甲方：

乙方：

深圳市XX地产顾问有限公司

日期：

3、承租人放弃优先购买权声明

承租人放弃优先购买权声明

本人是XXX物业的承租人，本承租人知悉该物业所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放对该房屋在同等条件下的优先购买权。

特此声明

声明人：

年月日

4、共有权人同意书及委托书

出售/出租房地产同意书及委托书

本人是XXX物业的共有人，本人现同意出售/出租该房地产，并委托该房地产的权利人（或其代理人）代为本人输与该房地产出售/出租有关的一切事项。

本人对于受托人与相关方签署的一切协议，所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务。

特此声明！

声明人：

年月日

二、收费

A、佣金收取制度

（一）佣金收费标准

1、租单的佣金合计为该房壹个月的租金；

2、买卖单的佣金合计为购房总价（或售房总价）的3%（不足壹万元按壹万元收取）最高为购房总价的3.9%。

（二）佣金折扣

1、分行经理折扣权限最低为9折。

2、区域经理折扣权限最低为7折。

3、如遇特殊情况，副总经理折扣权限为7折以下。

4、以上折扣须分行经理、区域经理级以上经理人在成交报告上书写“同意按该单佣金X折收取”，并签字确认后回传至客服部，客服部及财务部可凭其传真件办文及按其确认的标准收取佣金。

如未按规定标准收取或超过权限打折，由责任人承担公司佣金损失。

5、严禁写全包价，将佣金写在房款中，在签定合同时未体现款项，从佣金中支付的，由责任人负责补齐。

（三）按揭费用收费标准及按揭部拆分标准：

1、红本在手代办一次性付款手续，收费：

3000元

（按揭部拆分：

关内400元、关外500元）

2、转红，收费：

5000元

（按揭部拆分：

关内1100元、关外1200元）

3、代办抵押贷款，关内：

3000元、关外5000元

（按揭部拆分：

关内1100元、关外1200元）

4、代办按揭手续，收费：

5000元

（按揭部拆分：

关内1100元、关外1200元）

5、代办赎楼手续，收