我国房地产制度改革与市场发展的历程.docx
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我国房地产制度改革与市场发展的历程
中国房价不是单一的房地产市场的问题是整个经济结构要变革
我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：
一是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革.通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场,新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场,房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃;房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料,而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象；房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定,而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场,一方面又要调控和驾驭房地产市场.
第一节 我国房地产制度改革与市场发展的历程
回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化,大致可分为以下5个时期:
一是初步形成时期（1978～1991年），二是房地产过热时期（1992～1993年），三是市场调整时期（1994~1997年）,四是培育新的经济增长点时期（1998~2002年）,五是宏观调控时期（2003～2007年）.
一、初步形成时期（1978～1991年）
1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场,没有房地产业，只有建筑业。
1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化,房地产市场初步形成.
1．住房制度改革的启动与推进
改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售,主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配；对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金.这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。
在上述住房制度下,不仅住房建设投资“有去无回”，不能循环和周转，而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用,住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱，职工对住房形成“等、靠、要”的观念，抑制了个人对住房的投入，城镇住房紧张问题日益突出.到1978年，城镇人均居住面积由1949年的4。
5m2下降到了3.6m2，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47。
5%.
“文化大革命"结束之后,改善人民居住条件的问题开始引起中共中央、国务院领导的高度重视。
1978年9月,邓小平提出：
解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款,把个人手中的钱动员出来，国家解决材料,这方面潜力不小.1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的谈话中，指出了城镇住房体制的基本走向.邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点,描绘出了住房新制度的基本蓝图。
1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。
从此，拉开了住房制度改革的序幕。
住房制度改革的实践，始于1979年,从新建住房全价出售起步。
1979~1991年,住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。
第一阶段，公房出售试点.1979年，国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点。
到1981年，全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市，以及部分县镇开展了这种新建住房出售工作。
1982年4月，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市进行新建住房补贴出售试点。
在总结经验的基础上，城乡建设环境保护部在1984年10月向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。
到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点，共出售住房1092万m2。
第二阶段，提租补贴试点。
补贴售房在一定程度上解决了当时城镇居民经济承受能力较低的问题，但在试点中也出现了一些问题，到了1986年初新建公房补贴出售的改革因受到广泛批评而停止。
1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则，大幅度提高租金，同时给予相应补贴的住房制度改革方案.在总结试点城市经验的基础上，以1988年第一次全国住房制度改革工作会议为标志,形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案.截至1990年，全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。
第三阶段,住房制度改革全面起步.以提租和补贴总量平衡为基本思路的房改方案对既得利益触动很大,在实际操作中面临多重阻力，难以全面推开.1991年6月,国务院发布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进住房制度改革的思路。
同年10月,召开了第二次全国住房制度改革工作会议，提出了“多提少补”或小步提租不补贴的租金改革原则，指出房改“贵在起步”。
同年11月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的。
这些推动了全国特别是大城市的住房制度改革，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
2．土地使用制度改革的启动与推进
影响房地产市场发展的土地领域的改革，主要是城镇国有土地使用制度改革。
改革开放之前，我国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转.这种土地使用制度通常被概括为“行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。
这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收,政府被戏称为“捧着金饭碗讨饭吃”，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。
改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。
进一步是建立土地市场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。
这种改革较为具体的进程如下：
第一，收取场地使用费或土地使用费.对土地实行有偿使用开始于向中外合营企业收取场地使用费。
1981年11月,广东省五届人大常委会通过《深圳经济特区土地管理暂行规定》,自1982年1月1日起,深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费.从1984年起，抚顺、广州等一些城市也先后推行.1988年9月，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。
但是，《城镇土地使用税暂行条例》不影响各地依法制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。
第二，开展土地使用权有偿出让和转让试点.1987年下半年,深圳经济特区大胆尝试把单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式,把土地使用权由不能流转变为可以转让。
其中，1987年9月9日,率先采取协议方式，成功出让了一宗国有土地的使用权；9月26日首次采取招标方式,12月1日首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权。
这就大大创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新阶段。
随后,珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点.
第三，制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。
为了使土地使用权有偿出让和转让活动有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。
12月，含有土地使用权有偿出让和转让规定的《深圳经济特区土地管理条例》获广东省人大常委会通过。
1988年,海口、厦门、广州、天津等地相继发布了土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定.
第四,修改宪法和土地管理法。
1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。
同年12月，《土地管理法》也作了相应修改，并规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”.这为土地使用制度改革的全面推进和深入发展提供了法律保障。
第五,制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规.1990年5月,国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。
同时还发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》,允许外商从事土地成片开发经营活动。
这就使土地使用权有偿出让和转让的法规更趋完善,并构造出了有中国特色的土地市场基本框架。
3．房地产市场初步形成
1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产市场的发展。
1988年3月，七届全国人大第一次会议上《政府工作报告》提出:
“结合住房制度的改革,发展房地产市场,实行土地使用权的有偿转让。
”这又进一步促进了房地产市场的发展。
商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场；政府有偿出让土地使用权并允许土地使用权转让的一系列政策和改革，使土地使用权出让和转让市场开始形成。
1987年7月,经武汉市人民政府批准,武汉市房地产交易市场正式开业。
这个市场被称为是全国大城市中开办的第一家市一级的房地产经营场所。
到1988年上半年，全国成立了近200个房地产交易所、交易市场或交易中心。
1989年下半年开始，房地产市场进入低潮;1990年下半年至1991年上半年，逐渐恢复；1991年下半年开始,随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转,迅速回升。
1991年末，房地产业各项经营指标接近1988年的水平。
从总的情况看，这个时期的房地产市场仍处于发育阶段，市场功能还不健全，市场机制还不完善,交易行为还不规范，市场管理还很薄弱.
二、房地产过热时期（1992～1993年）
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮,房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区,主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
1．“房地产热"的形成和表现
1992年春邓小平发表视察南方重要谈话，同年10月党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。
同年11月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》,首次勾画出了房地产市场体系框架：
房地产一级市场即土地使用权的出让，房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式；提出了一系列推动房地产业发展的政策措施，包括进一步深化土地使用制度改革、继续深化城镇住房制度改革、完善房地产开发的投资管理、正确引导外商对房地产的投资、建立和培育完善的房地产市场体系等.
在改革开放新高潮的大环境中,房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，1992年开始出现了“房地产热”。
（1）房地产开发公司急剧增加。
1992年底,全国共有房地产开发公司12000多家，是1991年底的3倍。
大量的房地产开发公司集中在沿海，广东、海南、上海、江苏的房地产开发公司占全国房地产开发公司总数的44％.
（2）房地产开发高速增长。
1992年，全国完成房地产开发投资731亿元，比上年增长117％;开发土地面积2。
334万公顷，比上年增长175％；新开工商品房屋面积11460万m2，比上年增长78。
1％。
（3）房地产市场十分活跃，价格大幅上涨。
1992年，销售商品房屋面积4288.86万m2,比上年增长40。
4％。
商品房屋平均销售价格1050。
03元/ m2,比上年上涨30.93％。
（4）土地出让大幅度增长，1992年全国共出让土地2.2万公顷，是1991年前出让土地总量的11倍。
1993年1~6月，全国房地产开发在1992年高速增长的基础上继续高速增长,房地产开发公司从1992年的12000多家增加到近20000家，房地产开发投资比1992年同期增长143.5％,新开工商品房屋面积比1992年同期增长136%.另外，1992年房地产业发展中心主要在珠江三角洲地区,1993年开始北移，形成沿海、沿江到内陆开放城市的多元化格局。
从海南的情况看,1992年6月后，随着全国经济形势好转和海南要“大改革、大开放、大建设，使国民经济超常规发展”，开始走向高速发展期。
1992年初，国内外一些实力雄厚的大公司要求到海南注册,至1993年8月，房地产开发企业达到10000家以上。
商品房非常畅销，已竣工的商品房,除一些边远、交通不便或少数县城所建的少量商品房外，其余的已销售一空，还出现了购买商品房交预购金的现象。
海南的房地产市场急剧升温，房地产价格节节攀升。
到1993年底房地产泡沫开始破裂。
2．房地产过热的危害和治理
1992～1993年房地产开发投资过热，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾,带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。
内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场,沿海地区的房地产价格猛涨，不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入,最终导致国民经济发展严重失衡。
1993年6月，中央召开经济工作会议,作出了对经济进行宏观调控的决定,中共中央、国务院还下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，采取16项加强和改善宏观调控的措施.中央明确针对房地产提出，对于挪用资金参与炒房地产的企业要减少以至停止贷款，对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查，抓紧制定房地产增值税和有关税收政策,严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》,购地后一年内投入的开发资金不足购地费25％的要收回土地，金融机构和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，房地产开发投资必须纳入固定资产投资计划，高档宾馆、写字楼、度假村等要下决心停缓建，等等.
1993年下半年以后，随着宏观调控各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓。
从1993年1~6月房地产开发投资比1992年同期增长143.5%，而全年比1992年增长124。
9%来看，下半年房地产开发投资有明显回落.1993年全国商品房屋平均价格比1992年上涨21.94%，比1992年的上涨率30.93%回落了近9个百分点。
到1993年底，海南、北海等房地产过热地区，房地产泡沫破裂，出现了一片萧条的惨状。
1993年11月，党的十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》,提出要规范和发展房地产市场,实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖.同时加强土地二级市场的管理，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制。
通过开征和调整房地产税费等措施，防止在房地产交易中获取暴利和国家收益的流失。
控制高档房屋和高消费游乐设施的过快增长。
加快城镇住房制度改革，控制住房用地价格，促进住房商品化和住房建设的发展。
3．房地产过热后的反思
房地产过热对国民经济造成了一定影响,给部分房地产市场参与者造成了经济损失,但也反映出住房商品化、社会化、市场化的巨大发展潜力，以及对房地产市场进行有效引导的必要性.
许多房地产开发商进入海南,着眼点不是瞄准社会需求而是热衷于炒作，企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花，在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。
当炒作的链条断裂后，遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工、土地闲置.1998年底，海南省共有被圈占而长期闲置的建设用地23788.5公顷；长期无人问津的积压空置商品房455.76万m2;停缓建工程603宗，原规划报建面积1631万m2;积压房地产占压的资金有一半以上是金融资产，其中工、农、中、建4家国有商业银行在海南积压房地产上的资金有430多亿元，如果再加上非国有商业银行的其他金融机构、其他企业的投资、施工企业的垫资、材料款以及预交的购房款等,估计占压的资金有800多亿元.
1999年7月国务院批准了《处置海南积压房地产试点方案》,2002年10月批准了《处置海南省积压房地产补充方案》.在运用国家给予的行政确权、税收优惠、返还土地出让金、核发换地权益书等政策措施下，到2006年用了近8年的时间才基本消除了泡沫经济时期留下的隐患。
通过总结，人们从痛苦的教训中清醒过来，认识到坚持以消费需求为中心是保持房地产业持续健康发展的根本保证；要坚持以消费需求为中心，必须注重面向百姓、面向未来，把这“两个面向"作为房地产开发的出发点和立足点。
三、市场调整时期（1994～1997年）
1994年继续1993年下半年的宏观调控.1995～1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。
但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗;1997年又遇亚洲金融风暴。
随着整个经济出现“通货紧缩”,房地产市场进入了低潮.
1．房地产市场的变化
1994年1月，国务院发出《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》,并派调查组分赴各地监督检查贯彻落实情况.这些政策措施，使固定资产投资规模得到了一定控制，全年固定资产投资总额比上年增长30。
4%，增幅比上年回落31.4%，投资结构有了一定改善，投资效益也好于上年。
1994年全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41。
3%，明显低于1993年的124.9%。
1995年5月，国务院发出《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》。
随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长的状况转变为低于GDP增长的状况（见图19.1）。
全国房地产开发企业的土地转让收入、商品房销售收入的增长率大幅下滑，营业利润出现负增长,整个房地产开发行业处于亏损状态。
商品房销售面积也处于低速发展的状态（见表19。
1）。
图19.1 商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长的比较
表19.1 1994～1997年全国房地产开发企业（单位）经营情况
受到房地产市场萧条的影响,全国房地产投资和住房建设投资也增长缓慢，1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上年有所下降。
新建住宅面积也增长缓慢，其中1994年新建住宅面积为3.57亿m2,比1991年的1。
93亿m2增加1.64亿m2；而1997年新建住宅面积仅为4.05亿m2，只比1994年增加0.48亿m2。
从商品住宅销售面积和新建住宅面积的对比关系看,商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅销售面积占新建住宅面积的比例均未超过20％，说明当时的住房供应仍以国家和单位建设为主，房地产市场仍有巨大的发展潜力。
2．城市房地产管理法出台
1994年7月，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》，自1995年1月1日起施行。
该法的出台，对加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益,促进房地产业健康发展，具有重要意义。
在该法的起草和审议过程中，各方面对一些问题有不同意见，争议的问题主要有以下几个：
房地产管理体制、是否规定“房地产权利主体一致的原则”、集体所有的土地能否出让、是否规定土地使用权的划拨方式、土地使用权的出让方式、私有房屋用地是否规定视同划拨方式取得、土地使用权的使用期限、以出让方式取得的土地使用权期满后该土地上的地上物如何处理、房地产开发期限、是否规定对房地产开发企业进行资质审查、对预售商品房的条件限制、预购商品房的再转让、房屋租赁及其租期、房地产登记发证等。
《城市房地产管理法》共七章七十二条，明确了房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等法律规定.特别是规定国家要实行五项制度：
（1）国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
（2）国家实行房地产价格评估制度.（3）国家实行房地产成交价格申报制度。
（4）国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
（5）国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
该法首次对房地产中介服务机构的构成、设立条件和资格认证等制度作了规定.此后，根据《城市房地产管理法》,我国房地产方面的行政法规、部门规章、规范性文件等加快制定和完善，房地产法规体系逐步形成和健全。
例如,1994～1997年，建设部发布了《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，会同人事部发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》，并会同中国人民银行发布了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》，国家工商行政管理局发布了《房地产广告发布暂行规定》等。
3．住房制度改革的深化
为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），确定房改的根本目的是：
建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
房改的基本内容可概括为“三改四建” ，提出住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。
近期的任务是：
全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革,稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场,加快经济适用住房建设,到20世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
《决定》强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。
首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系.在住房资金方面，首次提出全面推行住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
在公有住房出售方面，提出向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。
在住房建设方面，提出加快经济适用住房的开发建设，房地产开发公司每年的建房总量中经济适用住房要占20％以上，鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。
根据《决定》，1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。
为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困等，1995年1月，国务院住房制度改革领导小组提出国家安居工程实施方案,国家安居工程从1995年开始实施，国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户,不售给高收入家庭.1995年3月，建设部还发布了《实施国家安居工程的意见》.
四、培育新的经济增长点时期（1998～2002年）
从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。
这个时期,全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二
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