长沙商业地产市场报告之欧阳德创编.docx

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长沙商业地产市场报告之欧阳德创编

2012年长沙市商业地产市场分析报告

时间：

2021.03.07

创作：

欧阳德

第一部分长沙市商业现状总体概述

一、总体情况描述

目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。

拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。

各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。

可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。

从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。

长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。

2002年商铺价格同比上涨达30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。

2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。

2005年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。

进入2009年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。

2012年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012年可以说是开发商业地产的大好时机。

二、城市商业网点规划

1．城市商业发展目标

着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。

长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。

2．商业体系规划

长沙市商业体系结构为：

1个市级商业中心即：

五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。

第二部分长沙市商圈调研与分析

  一、五一商圈

（一）商圈范围

  以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。

代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。

（二）商圈现状

五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。

注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额达20亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。

凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。

此区域商业地产项目有：

中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。

  （三）主要商业及配套

  主要商业：

   新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。

  主要配套：

  餐饮：

麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。

  银行：

建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行

  酒店：

喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。

  娱乐：

金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射。

  交通：

旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。

   （四）租售情况调查分析

    1、集中式商业

物业名称

规模（㎡）

层数

物业类型

商业业态

档次

经营品种

营运方式

春天百货

12000

6层

商业

百货

中档

女性服饰、日用百货、家用电器

联营

万达购物广场

48000

4层

商业

综合超市

中高档

服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电影城

租赁

王府井百货

70000

12层

商业

百货

中高档

服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲

联营

平和堂

50000

9层

商业、商务

百货

中高档

服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲

联营

百联东方

76000

8层

商业

百货

高档

服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲

联营

新世界购物中心

35000

8层

商业

百货

高档

服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲

联营

国美电器

5000

2层

商业、住宅

电器专业店

中档

家电类产品

联营

苏宁电器

7500

3层

商业、住宅

电器专业店

中档

家电类产品

联营

金满地

27000

1层

商业

地下步行街

中低档

服装、饰品

租赁

   2、街铺

  根据本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况如下：

   黄兴南路步行街售价35000-60000元/m²，平均租金价格在500-1000元/m²•月，少量铺面甚至超过1200元/m²•月，最高达到2000元/m²•月；

   解放西路街铺20000-40000元/m²，平均租金价格在400-650元/m²•月；

   蔡锷南路街铺25000-40000元/m²，平均租金价格在350-750元/m²•月；

   中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在200-350元/m²•月（大部分含税费）。

  （五）商圈业态构成

  五一路：

写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：

百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：

酒吧一条街；坡子街：

美食一条街。

  （六）消费群体及消费力分析

五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。

因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。

  （七）商圈前景

  对于商业地产而言，地段是其命脉。

地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。

正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。

  二、溁湾镇商圈

（一）商圈范围

   以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。

（二）商圈现状

  溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。

随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。

此区域商业地产项目有共和世家、建发•西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院、阳光100国际新城。

 （三）商业及配套

  大型商业：

  通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市

  配套：

  连锁餐饮：

肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味•华人、桂林人、杨裕兴面馆

  酒店：

麓山宾馆、枫林宾馆、7天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店

  银行：

中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行

  交通：

6、12、303、305、309、315、318、325、903等公交路线

  （四）租售情况调查分析

  1、集中商业

物业名称

规模（㎡）

层数

物业类型

商业业态

档次

经营品种

营运方式

通程商业广场

66000

6层

商业

百货

中档

服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、电影院

联营

新一佳

11000

1层

商业

综合超市

中档

服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体

自营

指南针商业中心

16000

4层

商业

专业卖场

中高档

时尚休闲服装

联营

大学城商贸中心

7000

2层

住宅、商业

专业卖场

中档

电子、信息、文体、服装

自营

国美电器

2500

3层

商业

电器专业店

中档

家电类产品

联营

通程电器

3000

3层

商业

电器专业店

中档

家电类产品

联营

百信鞋业

500

1层

商业

鞋业专业店

中档

鞋

自营

步步高

3500

1层

商业、住宅

超市

中档

服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体

自营

苏宁电器

3500

3层

商业、住宅

电器专业店

中档

家电类产品

联营

  2、街铺

  枫林一路租金在200-400元/㎡•月不等；

  银盆岭路租金在200-350元/㎡•月不等；

  金星路租金在50-200元/㎡•月不等；

 麓山路租金在120-280元/㎡•月不等

  （五）商圈业态构成

  业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。

总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔。

  （六）消费群体及消费力分析

  河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文化科教区。

所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。

  （七）商圈前景

  溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。

随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出。

  三、火车站商圈

（一）商圈范围

  以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路。

（二）商圈现状

  火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、……电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。

其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。

但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。

  此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储.城市天地。

 （三）大型商业及配套

大型商业：

 阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、华海3C广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。

 配套：

 连锁餐饮：

德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府

 酒店：

紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店

 银行：

建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行

交通：

1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点

 （四）租售情况分析

  1、集中商业

物业名称

规模（㎡）

层数

物业类型

商业业态

档次

经营品种

营运方式

友谊阿波罗

55000

5层

商业

百货

中高档

服饰、化妆品、珠宝、床上用品、休闲娱乐

联营

三湘南湖大市场

30000

5层

商业

家居、建材

中高档

家居、建材、灯饰、汽配

租赁

家润多千禧店

3600

3层

商业、商务

综合超市

中档

服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电

自营

国美电器

2400

2层

商业

电器专业店

中档

家电类产品

联营

国储电脑城

17000

6层

商业、住宅

IT专业店

中档

IT类产品

租赁

QQ电脑城

10000

5层

商业、商务

IT专业店

中档

IT类产品

租赁

晓园数码摄影城

3600

3层

商业

摄影器材店

中档

摄影器材类产品

租赁

金苹果大市场

10000

1层

商业

专业卖场

中低档

服饰、鞋帽、化妆品

租赁

2、街铺

  国储电脑城租金分楼层在100-600元/㎡•月不等；

  QQ电脑城租金分楼层在100-500元/㎡•月不等；

  金苹果大市场租金180-400元/㎡•月不等；

  凯通服饰广场租金100-300元/㎡•月不等；

  车站北路租金200-450元/㎡•月不等；

  车站中路租金300-800元/㎡•月不等；

  （五）商圈业态构成

 火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有7家大型IT专业卖场：

百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3C广场。

另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。

  另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场——长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场——三湘大市场。

 （六）消费群体及消费力分析

  商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主。

另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。

  （七）商圈前景

   依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。

另外，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。

但凭借IT卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。

如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。

  四、东塘商圈

（一）商圈范围

 地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南东路。

（二）商圈现状

  东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。

  此区域商业地产项目有建鸿达•华都、三重•星都心苑、长城非常生活、云鼎公馆、锦绣世纪、深国投商、东塘瑞府（在建）、万博汇（在建）。

 （三）大型商业及配套

 大型商业：

金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。

  配套：

  酒店：

大华酒店、东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、天洋大酒店

  餐饮：

肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火宫殿、双燕楼百年馄饨店、米萝咖啡、上岛咖啡、绿茵阁咖啡

  银行：

农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、中国银行

  交通：

有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交车经过。

  （四）租售情况调查分析

  1、集中商业

物业名称

规模（㎡）

层数

物业类型

商业业态

档次

经营品种

营运方式

金色家族

6000

6层

商业

百货

高档

服饰、饰品、化妆品、珠宝、名表、餐饮、美容院

联营

步步高

17000

4层

商业

综合超市

中档

服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器

自营

大都市地下商业街

19000

6个区

商业

地下步行街

中档

饰品、服饰、娱乐休闲、电子游戏

租赁

通程电器

8000

5层

住宅、商业

电器专业店

中档

家电类产品

联营

友谊商城

25000

6层

商业

百货

中高档

珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品

联营

平和堂

60000

10层

商业、商务

百货

中高档

珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品

联营

  2、街铺

  韶山中路街铺平均售价35000-60000元/m²之间，平均租金在100-600元/m²•月之间；

  韶山北路街铺平均售价30000-55000元/m²，平均租金100-500元/m²•月之间；

  韶山南路街铺平均售价30000-65000元/m²，平均租金150-400元/m²•月之间；

  劳动西路街铺平均售价20000-30000元/m²，平均租金100-400元/m²•月之间；

  大都市步行街街铺平均售价15000-30000元/m²，平均租金100-300元/m²•月之间。

  （五）商圈业态构成

  主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。

各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。

 （六）消费群体及消费力分析

  东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。

  （七）商圈前景

  交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。

五、伍家岭商圈

（一）商圈范围

  芙蓉路与三一大道交汇处。

辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路。

（二）商圈现状

  伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。

但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。

这两年来，天健•芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达•新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。

  此区域商业地产项目：

天健•芙蓉盛世、滨江•君悦香邸、建发•湘江北尚、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、S0H0天都、北辰三角洲（在建）万达广场（待建）。

  （三）大型商业及配套

大型商业：

新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器。

  配套：

  餐饮：

秦皇食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之冀、活鱼村食府、华悦食府、麦当劳

  酒店：

好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、康桥大酒店、华悦大酒店

  娱乐：

诺亚方舟娱乐港、碧涛阁洗浴广场

 银行：

工商银行、长沙商业银行、中国银行

 交通：

111、142、116、143、368、406等公交车经过

 （四）租售情况调查分析

  1、集中商业

物业名称

规模（㎡）

层数

物业类型

商业业态

档次

经营品种

营运方式

泰阳商城

3000

2层

商业

超市、电器专业店

低档

家电类产品、蔬果、粮油副食

自营

新一佳

10400

2层带夹层

商业

综合超市

中档

服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电

自营

通程电器

3000

3层

商业、住宅

电器专业店

中档

家电类产品

自营

新河家具城

20000

2层

商业

批发市场

低档

家具、生鲜、鞋类、布艺

租赁

   2、街铺

   华夏路：

街铺平均售价15000-30000元/m²之间，平均租金在100-300元/m²•月之间；

   开福寺路：

街铺平均租金在100元/m²•月之间；

   伍家岭生活广场：

首层临街商铺25000元/㎡，内街10000元/㎡；二层6000—8000元/㎡。

  （五）商圈业态构成

  受波隆立交桥对人流阻隔的影响，业态不全。

整体商业形象较差，档次不高。

维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，但因受人流和桥体的影响，百货功能已不复存在，现以档次不高的批发和家电卖场为主。

相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺。

  （六）消费群体及消费力分析

周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。

  （七）商圈前景

  伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。

随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。

根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。

而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起。

  六、红星商圈

（一）商圈范围

红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。

（二）商圈现状

 依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯