办公大楼物业管理方案服务.docx
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办公大楼物业管理方案服务
办公大楼物业管理服务
办公大楼物业管理服务招标项目服务及其余要求
1、采买数目：
本项目为政府购置服务，一个包，拟经过政府采
购方式确立1位成交人为彭州市公安局办公大楼外包服务（2016年4月1日至2019年3月31日）工作。
2、服务内容
1）负责主办公大楼、副楼公共地区楼道、过道、卫生间、一楼
大厅、会议室和指定办公室的洁净卫生工作。
2）负责园区内道路、泊车位的洁净工作。
3）绿化保养管理内容主要包含浇水、除杂草、整形修剪、松土、
施肥、病虫害防治、防备外力破坏、死苗改换等一系列工作。
同时做
好保养管理周期的记录。
4）安保、泊车管理服务。
3、服务标准
1）、保洁服务
洁净范围
清洁内
容
1.
清理大楼内的所有垃圾
2.
采集及清理所有垃圾箱、烟灰盅
大
3.
楼
洁净所有大堂墙壁、宣传栏
总
4.
体
洁净所有花盆及植物
服
5.
务
洁净所有出口大门
6.洁净所有扶手、栏杆
洁净要求
2次/天
1次/天
许多于1次
/周
许多于1次
/周
许多于1次
/周
许多于1次
/周
许多于1次
7.洁净所有通风窗口及玻璃表面
/月
8.
抹净灯罩及电灯箱积尘
1次/季
9.
打扫天花板尘埃、蜘蛛网
1次/季
许多于1次
10.办公大楼公共地区楼地面抛光打蜡
/月
1.
实时清理聚集垃圾杂物，打扫天花板灰
1次/天
尘、蜘蛛网等。
2.
对办公楼做一次巡视洁净
2次/天
会
3.
洁净玻璃、除尘埃、手印
1次/月
议
4.
平时对会客用品（沙发、茶具、场所等）
室
1次/天
进行洁净。
⒌如有会议需要，应在会前增强保洁，会后
随时
实时进行洁净。
1.
抹净所有门
1次/周
男
2.
抹、冲及洗净所有卫生间设备
1次/天
女
3.抹净所有卫生间内镜面、玻璃、门窗等
1次/天
卫
4.抹净地台表面
1次/天
生
5.
实时清理天花板及照明设备表面尘埃
1次/季
间
6.
清理卫生桶脏物
1次/天
7.
喷洒空气清爽剂或按期搁置除臭药丸。
1次/天
人行
1.
打扫及拖抹所有楼梯
1次/天
2.
擦扶手及栏杆
1次/周
楼梯
3.
洁净
擦洗防火门、消防栓、消防器等表面尘埃，
1次/月
擦洗玻璃窗。
4.
打扫天花板。
1次/季
1.
打扫及洗漱大堂进口地台及梯级
1次/天
2.
打扫大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地
1次/天
大
面
堂
3.
打扫进口大堂内及大厅所有玻璃门窗及
1次/月
装备
4.
扫天花板尘埃
1次/季
1.
实时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等，擦
1次/天
洗电梯内踩垫。
电
2.
抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、
1次/周
梯
门及指示板
3.
电梯接底清理垃圾
需要时
1.
打扫泊车场（含地下泊车场）、道路地面、
1次/天
四周
散水坡、绿地水泥地面等
公共
1次/周
2.
打扫大门外双侧绿化地和泊车场
场所
3.
办公楼及附楼外立面冲洗
1次/年
保洁服务标准：
地面路：
地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水；绿化地无杂物；车库无蜘蛛网、无脏物；水渠无垃圾、积土。
楼梯：
无杂物、灰尘，洁净光亮；入楼大门以及墙面洁净无尘；电梯轿厢无杂物、无尘埃、无臭味.
室内：
地面洁净光亮，无杂物、灰尘；卫生间无臭味，器具无污迹。
垃圾清理：
100%日产日清。
除四害：
按政府有关部门要求，准时做好灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭虫，
并填写《除四害投药记录表》。
2）、设备部工作流程与质量标准
项目作业频度
质量标准
当班：
平时保养、安全操作，
电气自动控制齐备，管道无滴
供水设
运行状况正常，自动控制良
漏，运行无异样声响。
有检查记
施
好，出现故障立刻清除。
按
录，维修保养记录。
制度保养，按期检修。
当班：
平时检查，运行正常，
记录运行状况。
一旦停电，
各连结处无冒火花、发热等异样
供电设
立刻切换备用电源，按制度
现象，指示灯、信号灯齐备，计
施
保养，按期检修。
每个月对各
量仪表正确。
有检查记录，维修
办公室的用电设备巡逻一
保养记录。
次,并由单位署名确认。
消防设
平时检查消控中心，保证设
消防中心性能完满，消防器械齐
备性能处于守好状态。
按期
施
全。
巡视检查消防器械。
公共照
每日检查一遍，即坏即修，
灯泡正常，灯罩完满
明灯
设备性能处于完满状态。
掌握公用设备状况，发现有损
巡视
一天一遍
坏、隐患，实时办理，并做好记
录。
3）、保安工作的服务要求
服务规范
（1）按规定着装，佩带齐整、精神饱满，姿态优秀。
（2）言行规范、文明大方、浅笑、主动、热忱、耐心、周祥地
服务。
（3）说话随和，礼貌待人、上下班时段保安人员一律肃立在门
口。
4.门岗工作规范
1）、人员进出管理
（1）大堂值班员（门岗）上岗3个月内，须熟习本责任区内人员的基本状况，包含姓名、楼层、座、车辆状况，容颜特点，惯例出
入大楼时间等。
（2）当发现双手提（拿）侧重物的人员进出大门有困难时，应主动供给帮助。
（3）四楼楼层8点40分至17时30分需要安排保安坐岗
2）、来人来访登记
（1）非大楼内工作人员凭有效进出证（卡）进、出大楼，拒绝销售或其余闲杂人员进入。
（2）来访人员须明确说出所找人员的姓名、楼层或科室等，必需时可用对讲机或电话通话。
（3）值班员在登记前，应仔细查对质件，若不符，拒绝入内；若符合，应清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码、进出证号码等。
（4）若碰上司领导或前来指导、观光的社会各界人士来大楼，应立刻起立敬礼。
（5）若遇不肯出示证件，强横无理者，应耐心做好解说工作，尽可能除去其不满情绪。
5、巡逻岗工作规程
1）、巡逻次数：
单位下班后及节假日每2小时起码对整个辖区巡
查一遍。
2）、巡逻要求：
（1）巡逻时保安要多看、多听、多嗅，以保证达成巡视工作任
务。
（2）按要求做好巡逻记录，实时将有关状况反应给有关部门人
员。
3）、巡逻内容：
（1）检查治安、防火、防盗、水浸等状况，发现问题，立刻办理，并通知中控室或管理处。
（2）检查消防设备、设备能否完满。
（3）巡视大楼外墙，玻璃等设备能否完满，有破坏做记录，并上报主管或管理处领导。
（4）在大楼辖区内巡逻，发现有可疑人员，前去查问，检查证件，必需时检查其所带物件；如属三无人员，应驱逐出管理辖区。
6、邮件发放
1）、邮局送达到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安一致分
发。
2）、快件、特快专递、邮件通知单等，需要给邮局办理签收的邮件，应仔细做好《邮件收发登记》和实时送到用户手中，并让用户填好签收表。
3）、防止发生邮件压件现象，不同意有死信，不同意擅自撕拆用
户信函、私揭邮票。
7、人员要求
本项目从业人员不得少于21人。
招标项目的物业企业应该全员签署《劳动合同》，支付所派出全
部工作人职薪资、残疾人基金、公会基金、住宅公积金等花费及各
项补贴、节日福利等，并对其疾病和人身安全等完整负责，服务人
职薪资标准不得低于彭州市的最低薪资标准，采买人对此不肩负任
何的法律责任和义务。
序号人员装备人数备注
1
项目负责人
1
物管理有关岗位证书
2
设备设施维护
1
拥有有关工作经验
员
3
秩序维护部班
2
拥有有关工作经验
长
4
次序保护员
8
切合国家规定的标准
5
环境维护部班
1
拥有有关工作经验和管理能
长
力-
6
环境保护员
5
经过专业岗位培训后上岗
7
绿化保护员
1
经过专业岗位培训后上岗
8
会议招待
2
拥有有关工作经验，经过专
业培训
9
共计
21
8、会务服务
（1）会前的准备标准
1）会场物件摆放标准
会议桌摆放地点要正，椅子摆放在会议桌前并与会议桌保持约为一人的距离，椅子左右以前的摆放距离要均匀约为一人距离，椅子摆放完成后竖看要成一条直线。
依据椅子的地点在会议桌上摆放稿纸，稿纸摆放在每个椅子的正中间地点，稿纸底边与桌子的底边成一条水平线，铅笔成45度斜角放在稿纸右边，笔尖向上，标签外漏。
稿纸定位后，如有茶水服务茶杯摆放在稿纸的右上方，与稿纸边保持约为一指的距离，杯把朝右，茶杯左边摆放香巾碟，香巾碟与杯
子的距离约为一指，杯子与香巾碟的中心在一条水平线上。
若供给水果、饮料，水果摆放在两人中间地点，水果上方摆放两瓶矿泉水，水果双侧对称摆放干果，水果下方中间地点摆放香烟碟，香烟碟下方摆放烟灰缸，每份物件摆放标准一致侧当作一条直线。
桌花依据会议桌长度，摆放2-3个，桌花一般采用鲜花，而且不易太高影响客人两方说话，摆放在会议桌的中心地点即可。
2）会场设备设备的准备标准
检查照明能否正常，灯具能否所有完满，有破坏的实时上报维修。
会议前提早连接有关部门检查音响设备能否完满，话筒音量调理
适中。
投影设备能否完满，会议开始前由通信连结电脑，所有调试到位。
提早翻开空调，将会场温度设定在规定温度内，冬天不高于23度，夏天不低于26度。
3）会场及四周环境卫生标准
完全打扫会议室卫生，会议桌洁净无手印和水渍，椅子无尘埃和毛发，桌子抽屉无杂物无尘埃。
会议室死角卫生洁净到位，窗台无尘埃，墙角处无蜘蛛网，墙面洁净无尘埃。
会议室内网线及投影电源线摆放齐整，不凌乱防止绊倒客人。
会议室外卫生间洁净无异味，并摆放卫生间指示牌，增强巡视随时清理。
（2）会议服务流程标准
1）会前准备程序
接到通知后，依据会场人数、会议标准及会议性质来摆放所需物件，并按详细准备规定进行。
安排部署好会议服务人员和详细分工，会议开始前半小时提水并翻开空调。
2）会议服务程序
客人抵达后，迎宾人员应面带浅笑，对所有来开会的客人都使用礼貌用语“您好”。
客人抵达后，进行第一次的倒水，倒水时动作要轻，不要发出太大的声响，一般都由两人在会议桌两边同时倒水，倒完水后立刻返回，并在会议室门口处站立察看会场动向，盯会者一定大脑精神集中，察看领导及每一位客人的动向，从客人眼神或动作中领悟客人需求并实时上前咨询解决。
依据客人大多数喝水状况，约为20分钟添一次茶水，若主要领导喝水较快还不到倒水时间，可依据状况先给领导添水，若大多数客人刚进会场喝水较快，能够依据状况全场提早倒水。
烟灰缸有3个及3个以上烟头或许有水果干果皮，要实时改换烟灰缸，主要领导香巾若使用要实时改换，所有改换的物件都以主要领导优先，而后挨次进行。
会议时期可依据会场状况适合的调理空调温度，会场温度不可以过低或过高，若吸烟人数多，烟味大，可将窗户翻开1-2扇通风，使会议室内空气保持流通。
会议时期，若领导有重要事情要谈不需要会议服务，服务人员应
倒完水退后出会议室在门外等待。
3）会议结束服务
会议结束后，立刻将所有会议室的门翻开，迎宾人员热忱送客，
使用礼貌用语“请慢走”，客人走开会议室后，要立刻查察会议室有
无客人遗留物件，若发现遗留物件实时通知客人，若不清楚是哪位客
人的物件可与有关部门联系帮忙转交。
会议结束后，立刻清理睬场物件，打扫会场卫生，检查设备设备
能否所有封闭，锁好会议室门。
9、物管服务考评方法
物管服务考评方式采纳平时考评和月考评，考评项目为次序保护
服务项目、保洁绿化服务项目、会务服务项目、设备设备维修维保服
务项目及综合物管服务。
平时考评依据各项服务平时检查和满意度测评对服务质量进行
的查核。
查核部门对检查结果进行汇总，以备在每个月各项服务分项费
用支付时扣除。
月考评：
月考评作为支付当月服务费的主要依照，依据物业企业
的各单项考评打分及综合评分支付单月服务费。
各项服务考评细则由招标方拟订，经招标方商讨改正后履行。
月综合考评得分90分以上的，当月的服务费按合同金额全额向物业企业支付；当月综合均匀得分90分（不含）—85分（含）的，支付当月
服务费时在合同金额中按当月每扣1分扣除当月服务费500元后支付；若检查结果为85分（不含）以下，则扣发当月服务费的10%，物业企业须供给问题整顿报告；每年度月查核中有三个月月得分低
于85分，视为年度查核不合格，甲方有官僚求停止合同，由物业企业肩负违约和补偿责任。
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