别墅设计流程和要点进度规划完整版.docx

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别墅设计流程和要点进度规划完整版

编号：

TQC/K827

别墅设计流程和要点：

进度规划完整版

Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.

【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

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别墅设计流程和要点：

进度规划完整版

下载说明：

本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　别墅的设计的流程和要点：

进度与规划

　　近期临时支援的是一个高端别墅项目，时间很短投入精力很大，快速整理项目前期的设计情况，同时也学习了一些别墅的设计的流程和要点；

　　一、进度管控上的差异：

　　所谓差异，是跟我以前设计的刚需高层和改善多层比较；

　　最大的区别在二次设计的石材幕墙和门窗深化上：

　　因为高端别墅用干挂石材，外窗需要加副框，即先安装副框，再干挂窗边石材，再安装窗，有一个交叉施工的过程，加上石材及其线角加工周期长（2万平方别墅预留的施工与加工周期约4个月），施工要求高，可能一个5万平方的别墅与20万平方的高层施工周期相近；因为别墅仅2~3层，主体施工时间极短（1~2月左右，地下室及屋顶施工周期略长，平层7~10天即可完成），二次砌筑时间也不长，接下来工地不能停着，如果不安上门窗，内部施工时堆放的材料还容易失窃，因此工程要求这两家单位早进场；

　　高层及多层项目主体施工时间长，且多用涂料，门窗及外墙涂料的深化设计及确样的时间是可以比较长的；

　　二、规划设计要点：

　　说到规划，就要回归到土地的本源上，一般能做低密度别墅的土地，都比较偏远，偏远就意味着：

土地周边道路未建设、市政管线没有通、周边有次级景观资源（待人为改造，绝佳的景观资源不是生态保护区，就已经被高端酒店、疗养机构給划分了，政府也不会允许盖住宅卖掉）、山地地形等等；

　　1.管线综合：

　　初次接触管线综合，会觉得是总图上布置若干的线条，注意力会放在管径、间距、走向位置等地方，走地上还是走地下室，周边主要是城市道路的接入口等，这只是管线的初级阶段；深入一些：

各市政供应是否满足项目需求，自来水水量水压是否足够？

电力的2个接入变电站在哪，是否需要加设变电站？

市政暖气燃气、雨污排水等等，更多的是考虑外部的条件是否满足项目需求；再深入一些，我们考虑的实际是如何让住户的生活更加舒适：

喝的水、洗漱的热水、洗车浇花的水怎么来？

夏天热了冬天冷了怎么办？

做饭用电还是燃气？

如此等等，都是我们过日子的需求。

　　别墅的考虑点会更多：

　　1）热源的选用：

　　市政供暖是比较集中的资源，偏远的地方不会有市政供暖，那么热源的选用是必需的，最省事的选择当然的空调（VRV、空气源热泵等），建设方只要把设备位置和负荷预留好，或者埋上地暖管，设备由业主自理，如果作为季节型度假产品是可行的；热源次选是燃气源热泵（天然气是市政供应，价格低效果好，问题是市政燃气也未必有），再然后是中水源热泵、海水源热泵、地源热泵等等，需要根据项目的具体情况来综合分析，因为是大项，要进行正式的论证评选确认；

　　2）热水源的选用——燃气还是太阳能：

　　燃）气只能是等，跟着规划道路早晚会到（暖可能永远不会到、管路的能耗损失太大），要考虑如何设置燃气调压站（靠近的产品会贬值），跟一般项目区别不大；

　　3）冷源——空调：

　　冷源肯定是选用空调，但别墅的面积大于一般住宅，要用到多联机，考虑其室外机如何放置；

　　4）中水、直饮净水的设置：

　　中水要考虑中水处理站的设置位置及要求，中水的用途等；是否设置净水系统？

　　2.市政道路

　　可能出现2种情况，一是周边道路尚无规划，二是周边道路已规划尚未建成；这两种情况都需要规划部门确认，因为市政道路是政府出资修建，所以论证过程比较长，尤其是周边道路已规划好，项目想要微调或增设，都需要经过长时间的政府论证，耗时较长，如果项目时间要求紧，最好不要突破原市政规划；

　　3.布局与竖向

　　太平坦的地块做别墅不大出效果，一般会选择有些起伏的地块或人为做出高差；红线内想做出产品差异化：

　　方法一：

造景——中心水景，滨湖别墅向来是有很高溢价值的，水景衍生出的河道，可以形成滨水别墅，价值也不错，这样高、中、低三档的差价就出来了，水景有这个价值是因为其兼具观赏性、私密性和活动性，中心绿化景观的私密性弱（别墅人群生活属性），溢价值也较低；

　　方法二：

高差，高度决定视野同时决定价格，地势越高的地方放置越值钱的产品；以前看过一个绿城别墅的ppt，说到优化别墅规划的方式之一，是将一条路上挂下挂，改为2条路全部上挂（把别墅布局理解为挂葡萄串，上挂指路面标高低于别墅内标高，路面-庭院-客厅一路往上走，反之一路往下走），上挂溢价值均高于下挂；

　　大区竖向主要看原始地形和持力层位置，未进行地勘定下来的竖向，估算土方量，完全是臆想值，后期会出现大量的土方石方和基础成本超预算；

　　一般山地别墅布局依地势处理成台地建设，坡度集中在纵向道路，横向缓坡，如此同一栋联排别墅，户与户之间可不出现高差（高差出现会导致后期石材幕墙的交界处节点出现较多问题，施工难度和成本都增加，且标高低的户型销售价值低可能拉低了大部分产品的价值）；

　　4.周边景观资源利用

　　一是销售引道，通过5~10分钟左右的优美的车行路，将客户带入别墅区的小环境中；比如靠海靠湖靠江面的道路，开发商会先投入一大笔资金来休整河道，或建设滨海景观（沙滩、木栈道等），如果都没有，就打造宽的绿化景观带，主要是为销售服务，为业主打造一个美好的想象空间；

　　二是观景资源的私享：

分析每栋别墅的观景角度，比如南向所有窗户均能看海，其价值高于只有一个窗户可以看到的，如果一个窗户都看不到，要想办法开个侧窗看；

　　三是生活方式的打造：

我认为这个是推盘最应该考虑的，绿城的别墅产品的换代：

一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式、四代做私人定制；现在大部分的别墅依然停留在一二代，对第三代的投入几乎没有；

　　想象我们自己有一栋海滨别墅时，想到的美好是早上太阳初升时在沙滩跑步，海风微微吹拂下在木质露台上吃早晨和喝下午茶看书、啤酒冲浪游艇（一切美好想象参见电影《夏日嬷嬷茶》），而不是外墙的石材是哪国的矿山开采的稀有品种，装饰线条特别考究，哪个交叉口种了几棵昂贵的大树（当然树景足够美也让人印象深刻，10年前考察高端别墅，成都的麓山别墅，售楼处内庭院对景，一棵大泡桐，一片干净的绿草地，洒下淡紫色的落花，场景美极了），当我们如此有钱时，不会满足于待在黄金打造的房子和高起的院墙里不动，有钱人也需要生活和社交，只是更讲究；

　　注意所有这些美好的活动场景都发生在红线外，如果一个别墅盘只局限与红线内的建筑景观的打造，只能算是经济性别墅，不是豪宅；红线内也有些生活方式，比如温泉会所、养生中心，但只有这些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的别墅除外）；

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