国际百货购物广场建设项目可行性研究报告.docx
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国际百货购物广场建设项目可行性研究报告
国际百货购物广场建设项目
可行性研究报告
附表：
财务评价表
附图：
1、区域位置图；
2、项目立面效果图；
3、交通示意图；
4、停车场平面图。
附件：
1、营业执照；
2、场地证明；
3、规划审批证明；
4、环境评价；
5、交通评价。
第一章总论
1.1项目名称
XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目
1.2项目建设单位
本项目建设单位为XX连锁商业集团股份有限公司。
XX连锁商业集团股份有限公司（股票代码为）前身为深圳市XX连锁商业有限公司，成立于1996年4月。
公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。
截止2011年12月31日，XX已在全国开设门店122家，网点遍布广东、陕西、四川、天津、重庆、广西、福建、湖南等省区的数十个大中城市，总营业面积超过180万平方米，并初步完成了华南、西北、西南、华北四个营运大区的全国发展战略布局。
2011年营业收入超过120亿元，位居中国连锁百强企业第37位、中国零售百强企业第39位、中国快速消费品连锁百强企业第14位。
XX秉承“立足深圳、扎根广东、面向全国”的发展战略，以“关爱生活，服务社区”为经营理念，以“拼搏、敬业、团队、创新”为企业精神，努力践行着“为顾客提供整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务——我们始终如一”的价值理念，致力于创建企业、员工、供应商和谐共赢的合作伙伴关系，并成长为全国优秀的大型现代零售企业集团和民族商业龙头企业。
1.3可研报告编写单位
本项目报告由陕西XX项目管理咨询有限公司编制。
1.4可研报告编制依据
1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《国内贸易发展“十二五”规划》；
4、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5、《陕西省“十二五”商务发展规划》；
6、《XX市商贸业“十二五”发展规划》；
7、《XX市商业网点发展规划（2004—2020）》；
8、项目建设单位提供的背景资料；
9、项目调研收集的有关资料；
10、《工程咨询报告》编制委托书。
1.5研究范围内容
本报告的工作内容是对XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。
1.6项目概况
1.6.1建设地点
本项目位于XX市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦”内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临凤城五路且紧接地铁二号线，交通极为便利。
1.6.2项目业态
购物中心
1.6.3建设内容及规模
本项目为XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目，项目拟租赁XX海荣房地产有限公司皇冠国际大厦内负一至四层楼层进行建设，总建筑面积40000m2，包括负一层特色超市区及一至四层百货区、休闲娱乐区三部分功能区块，主要建设内容包括：
1、百货区及特色超市区的装修装饰工程。
其中百货区29000m2，特色超市区11000m2。
2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计30855台（个、套）。
本项目建成后，将形成营业面积38900m2，非营业面积1100m2的经营规模，涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等业态的购物中心。
1.6.4项目建设期限
根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月～2013年4月。
1.6.5投资估算及资金来源
本项目估算总投资为3041万元，其中建设投资2801万元，铺底流动资金投资240万元。
项目所需资金全部为企业自筹。
1.6.6财务评价结论
本项目正常运营后，年平均新增销售收入16715万元，年平均总成本费用14416万元，年平均利润总额1363万元，年平均上缴所得税为341万元，年平均净利润1022万元，年平均销售税金及附加936万元。
项目总投资收益率为37.84%；项目资本金净利润率28.38%；全部投资财务内部收益率分别为33.18%（所得税前）和26.32%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为3930万元（税前）和2792万元（税后）；投资回收期分别为4.69年（所得税前，含建设期1年）和5.40年（所得税后，含建设期1年）。
项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。
1.7研究结论及建议
本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我省大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。
综上所述，本项目是可行的。
建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。
第二章背景及必要性
2.1项目提出的背景
进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。
连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。
2.1.1符合国家各项规划要求
2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。
把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以XX国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。
面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。
同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。
《陕西省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。
同时，《XX市商业网点发展规划（2004—2020）》指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。
2.1.2符合国家产业政策要求
2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。
综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对陕西省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。
2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱
在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的购物中心有“XX崇尚百货（赛高店）”和“赛高街区”，鉴于赛高街区主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，且项目范围内商业设施匮乏，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进经开区零售商业的升级调整
从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。
目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。
同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。
从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。
自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。
20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。
2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。
90年代中期至末期，购物中心初露端倪。
所谓购物中心（shoppingmall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。
90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。
从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。
纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、XX等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区。
北开发区的零售市场正面临着重大整合。
在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。
本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以XX集团强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。
2.2.2成为企业新的经济增长点
XX集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是享誉度甚高。
目前XX集团已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设，成果显著，本项目即为XX集团庞大发展计划中的一个，是一个纯商业性质的“Shoppingcentre”式的购物中心，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。
可见，该项目的建设无论是对XX集团还是对开发区都具有重要的战略意义。
第三章需求分析
3.1XX市宏观商业市场特点分析
3.1.1经济综合实力增强
据XX市统计局有关资料显示，2011年XX市生产总值达到3862.58亿元，全市地方一般预算收入318.55亿元，全市固定资产投资累计完成3325.12亿元，社会消费品零售总额达到1965.98亿元。
城镇居民人均可支配收入25981元，人均消费支出16458元。
3.1.2居民消费观念发生改变
随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。
根据《陕西统计年鉴（2012）》，2011年XX市商品零售价格指数为104.4（上年为100），其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。
3.2XX零售业市场发展趋势与前景分析
按照XX市政府提出的进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后XX市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通方式的主角。
因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指引下，XX市商业将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。
2011年，XX市城镇零售网点达147952个，其中城区127264个，如此庞大的数字预示着XX零售业的快速发展。
且随着城镇居民人均可支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。
所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。
此外，根据国际经验，购物中心取代传统百货店成为零售业的主导业态是必然的规律。
购物中心进入高成长期的主要条件是：
（1）人均国民收入达到1000-1500美元；
（2）恩格尔系数降低到50%以下（陕西省2011年城镇恩格尔系数为36.6%）；（3）电冰箱已经普及、汽车进入家庭使居民家庭有可能定期外出大量购物；（4）食品工业、日用品工业、包装工业达到一定规模与水平。
上述条件XX市基本都达到了，尽管汽车普及率还较发达国家为低，但私家车的绝对量已达到一定规模，加上公共交通工具，可为居民外出购物提供便捷的交通服务。
所有这些，都预示XX市正在进入购物中心的高成长期。
3.3项目区市场调研及分析
3.3.1区域发展现状及人口构成
本项目坐落在经济开发区的商业中心，商业场所集中，己逐步形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在XX市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。
该区域基本为新建小区及企事业单位，居住人员以上班族及大中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有足够的能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。
项目区周边小区及人口情况详见表3-1及图3-1、图3-2所示。
表3-1项目区周边部分小区及人口统计表
序列
社区名称
户数（户）
人口（人）
1
海荣北康豪园
1800
5940
2
海荣雍景豪庭
1600
5280
3
文景观园
4600
15180
4
银凯家园
376
1240
5
海洋社区
322
1062
6
凤凰新城小区
819
2702
7
龙岗花园
726
2395
8
文景苑小区
658
2171
9
尤家庄社区
164
920
10
豪盛家园
891
2940
11
长庆石油家属院
10000
33000
12
十里铺村
290
900
13
海荣豪家花园
2230
7359
14
明珠花园
816
2692
15
兴隆小区
1150
3795
16
凤城新苑
492
1623
17
兴乐园小区
618
2039
18
施家庄小区
430
1419
19
浪琴湾
2000
6700
20
紫薇风尚
1700
5610
21
紫薇希望城
3000
9700
22
高山流水幸福快车
2200
7260
23
银池花香丽舍
628
2072
24
银池丽舍云端
826
2725
25
品智天下
762
2514
26
新界
648
2138
27
EE国际
942
3100
28
风景御园
800
2640
29
合计
41488
137116
注：
本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径1.5km内统计。
图3-1项目区0.5km半径内社区分布图
图3-2周边500m范围内单位住宅示意图
3.3.2区域商业发展趋势
本项目所在区域的商业设施目前以大中型餐饮和为数不多的中等百货店面为主，与该区域的人口密度和经济发展水平不相符合。
由于计划经济条件下的影响，XX市目前的大型商业设施多集中在城墙以内及城区以南，交通压力成为制约消费的主要因素之一。
随着XX市城市化进程的加快及北经开区的迅速发展，XX北城的商业结构调整已经刻不容缓。
鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下，经开区的中心区大商圈呼之欲出。
3.3.3项目竞争对手分析
XX经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。
目前经济区商业主要集中在未央路沿线以及文景路沿线。
未央路沿线主要以XX崇尚百货（赛高店）和赛高街区为主，文景路沿线商业主要以餐饮为主。
项目周边范围内仅有XX崇尚百货（赛高店）和赛高街区两家购物中心，项目周边已经入住的小区居民日常生活消费最近距离是XX崇尚百货（赛高店）或赛高街区，其购物距离在2.8公里及1.4公里以上，且本项目处于经济开发区管委会将要打造的城市发展中心区域，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为赛高街区和XX崇尚百货（赛高店），竞争对手具体情况为：
第一竞争对手：
赛高街区
位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集且购买力较强。
离本项目约100m。
赛高街区购物中心结构良好，包含百货店、零售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色餐饮、美容院及发廊、银行等业态，配套设施完善，楼层为地上3层，地下1层，有地铁出入口，面积约为20000m2。
第二竞争对手：
XX崇尚百货（赛高店）
位于未央路与凤城二路十字西南角，周边小区密集，购买力较强。
离本项目约1200m。
卖场结构一般，包含百货店、专卖店、特色餐饮等业态，配套设施完善，楼层为1－4层，面积约为28000m2。
项目竞争对手基本情况分析详见表3-2所示。
表3-2项目竞争对手基本情况分析表
内容
XX崇尚百货（赛高店）
赛高街区
地理位置
未央路与凤城二路十字
未央路与凤城五路十字
距本项目位置
1200Ｍ
100Ｍ
营业时间
9:
00-22:
30
9:
00-22:
30
营业面积
28000m2
约20000m2
停车场面积
门前停车车位很紧张
有地下停车场
经营业态
百货店、专卖店
百货店、零售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色餐饮、美容院及发廊、银行
客流量
15000
12000
客单价
65
65
日销售额预测
100万
120万
综合竞争能力评价
较强
强
本项目购物中心建成后，内含业态包括百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等，考虑项目主要竞争对手赛高街区的主力店主要定位为中高端，本项目将主要立足主力店——特色超市吸引客流，差异化百货店及折扣店增加收入，迎合本项目商圈内各类顾客对价格与质量的要求，与竞争对手形成错位竞争关系，提升周边居民的购物环境，也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。
3.4项目SWOT分析
3.4.1优势（Superiority）
1、周边人口密集、购买力强，商业环境较好；
2、专业经营策略提供商超前的经营理念；
3、周边商业氛围很好，经营环境优越；
4、项目超大规模及自助完善的配套设施；
5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越；
6、项目的区位地理条件较好，紧邻地铁二号线，交通便捷，形象好。
3.4.2劣势（Weakness）
1、所在区域靠近赛高街区，且距离XX崇尚百货（赛高店）较近，竞争压力大；
2、项目周边待建楼盘较多。
3.4.3机会（Opportunity）
该项目是整个经开区内规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的Shoppingcentre，目前区域内其它购物中心无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使XX皇冠国际崇尚百货购物广场处于区域商业领袖地位，成为经开区地标性商业项目。
3.4.4威胁（Threat）
1、老牌商场短期内依占市场份额
民生百货大楼、XX开元商城、世纪金花购物中心、XX秋林公司等商场短期内在XX居民心目中仍占据一定的地位，这些使崇尚百货进驻XX消费者心理市场还需短暂的时间和过程。
2、城市发展后带动商业竞争激烈
在经开区经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其能，调整产业结构，争夺消费群体。
第四章建设地址及建设条件
4.1建设地址
本项目位于XX市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦”内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临凤城五路且紧接地铁二号线，交通极为便利。
图4-1项目区域位置图
4.2项目建设条件
4.2.1区域概况
本项目所在地位于XX市北城经济技术开发区，该区处于XX市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里。
作为城市新中心的开发区中心区，XX经济技术开发区距XX市老城中心5.5公里，距XX铁路客、货运站5公里，距XX国际航空港仅15分钟车程。
本项目所在位置是经开区的中心区，是开发区的起步园区，除已有发展的较为成熟的工业产业外，现在着力发展金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，着力为其他功能园区提供全方位配套服务。
区内已拥有沃尔玛、XX、世纪金花、奥斯卡影城等大型商业配套及地铁2号线等交通设施。
在建设XX城市新中心的道路上，中心区将继续发展，成为XX新城市中心的焦点区域之一。
4.2.2社会经济状况
截止目前，本项目所在地XX经济技术开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达13.9亿美元，外资实际到位6亿美元。
国家实施西部大开发战略，陕西省、XX市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。
开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转变”、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。
开发区技工贸收入到2006年将实现600亿元，2010年更突破1000亿元大关。
4.3项目地配套条件
4.3.1交通条件
1、道路条件
本项目位于XX市未央路与凤城五路十字东北角。
项目周边区域主要道路包括未央路、凤城五路、凤城八路、文景路。
其中未央路为南北方向城市主干道，地下与地铁2号并行，地面分别与凤城一至十路等多条城市主干道交汇；凤城五路为东西方向城市主干道，分别与未央路、朱宏路、明光路、文景路等多条城市主干道交汇，路口设有地铁站点，通达度良好。
图4-1项目区周边交通图
项目西侧未央路为XX市主要的南北方向主干路，其连接北二环及绕城高速，是南北中轴，既是交通干线及迎宾景观大道，又集中了城市多项职能。
道路红线宽60m，其中机动车道为双向八车道32m（中央无设施隔离），两侧通过1m的分隔带与非机动车（每侧6m）分离，人行道每侧面15
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