XX居住小区物业管理方案.docx
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XX居住小区物业管理方案
泰安供电公司住宅楼物业管理方案
目 录
一、项目概况及特点
二、物业管理内容
三、物业管理模式ﻫ四、物业公司组织机构和管理制度ﻫ五、物业费的成本测算ﻫ六、业服务内容、标准及质量保证措施ﻫ七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1． 地理位置
泰安市供电公司住宅楼共有2８栋；总建筑面积约103000平方米;房屋1080套；属供电公司原职工福利住宅：
特点：
交通发达、地理位置优越;分别处于南湖、东湖、奈河、洼子街、岱宗大街等地域;共分8个居住区，各小区住户数量不等;多则几百户,少则几十户；各小区建设年份分别为1９78年、1985年、1988年、1９8９年、1991年、1994年、１99５年、1９９７年、19９８年、199９年2００0
年、２003年不等;属多层住宅；
二、物业管理内容
以物业管理政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。
为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理"；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
ﻫ1、房屋及设施设备管理
１.1建筑公共部位得到维修、养护和管理ﻫ范围包括：
公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
ﻫ房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:
ﻫA、工作的主动性ﻫ管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好.
Ｂ、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
ﻫC、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.２共用设施、设备的管理ﻫ范围包括:
上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。
达到设施设备齐全、功能正常、运行良好.ﻫ1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理ﻫ范围包括：
道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。
对于有些专项类别,如:
车棚、停车位等、制定专业管理方案并实施。
通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。
ﻫ１.4智能化设施设备ﻫ范围包括:
楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
ﻫ根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手.做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源,提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
２、环境卫生管理
遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。
做好卫生管理、环境管理两项工作,。
２。
1卫生管理ﻫ是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。
通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理ﻫ环境管理为小区文明整洁、环境质量良好、基础设施健全、生活舒适便捷，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量.ﻫ３。
绿化管理
绿化的功能是美化环境。
通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，科学合理的保养、管理小区的绿化。
绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
ﻫ４、治安消防管理
治安消防管理工作是重点管理工作之一.我们贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖区域的治安和消防工作进行管理.ﻫ5、车辆交通管理ﻫ对小区内各类车辆（汽车、摩托车、电动自行车等）进出、行驶、停放实施管理工作,确保交通畅通、组织有序，停放整齐,创造优美整洁环境。
ﻫ６、公共管理ﻫ6。
1住户装修管理ﻫ在物业辖区内，对业主及住户的装修实行全面的监管。
以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求.装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。
保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
ﻫ6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理.ﻫ6。
３协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
ﻫ7、常规性公共服务ﻫ即履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的.它贯穿于物业管理之中。
如:
清洁卫生服务、秩序维护服务、维修居住区环境服务等。
我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
ﻫ8、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。
营造温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。
真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。
我们将以住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听住户的意见,提供良好的物业服务。
三、物业管理模式
我们将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
ﻫ我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
ﻫ1、 管理方法
１．1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1。
2提供共管式服务。
1。
3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
ﻫ１.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化.
1。
5致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
ﻫ２、 运作程序ﻫ可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
ﻫ3、 实施措施ﻫ３.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
ﻫ３.3精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。
3。
4合理调度、有序停车，交通顺畅。
3。
5发挥规模优势,实施专业化管理。
3．6在智能化管理上加强各方面工作ﻫ3.７超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
ﻫ4、 管理手段
4.1启动思想工作机制，充分发挥员工积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
ﻫ4．2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
ﻫ通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力，从而促进工作。
4．3建立激励机制，尊重个人权力,保持团队希望。
我们把培训工作放在公司和员工发展的重要位置.培养的目标是使员工忠于企业。
一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境。
方式有培养提升、培训进修等。
ﻫ四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1．１物业管理公司组织机构图：
（略）
2、公共管理制度
2。
1停车场管理须知ﻫＡ、停车场交通、治安均由小区秩序维护人员负责。
入场车辆都应自觉服从停车场秩序维护人员的调度和管理。
ﻫＢ、不要乱停、乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。
除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
Ｃ、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
ﻫD、 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
E、 对于违反本规定的车辆，秩序维护人员将有权进行锁车及扣押;同时相关业主应对由此造成的损失负责。
２。
2卫生管理须知ﻫ为了保持小区环境整洁,使业主享受幽雅舒适的生活环境:
ﻫA、 请您将生活垃圾装袋并放置到垃圾存放指定地点.
B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。
如因使用不当，造成堵塞或损坏,业主应承担全部修理费用及连带责任.
C、 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。
如属儿童所为，应由其家长负责。
D、 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入.
E、 请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品.一经发现,物业处不经通知，有权进行清理.
2.3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播,保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动,并佩束犬链,由主人牵领、看管,及时清除排出的粪便；ﻫB、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所;ﻫＣ、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时,宠物主人有义务采取有效措施予以制止；ﻫD、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播;
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内.
2。
4绿化管理须知ﻫＡ、为了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等。
ﻫB、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
Ｃ、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
ﻫF、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）ﻫ３。
1物业经理岗位职责ﻫA． 主动配合、支持公司其它部门的工作；
Ｂ。
熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度;ﻫC． 带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；ﻫD. 做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况;
E。
鼓励员工积极学习专业知识,注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
Ｆ. 关心小区业委员会建设，并接受业委员会监督，共同搞好辖区的各项工作;
G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作;
3．2经理助理岗位职责
A。
负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；ﻫB。
负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；ﻫC． 负责对本中心员工各类考核；ﻫD. 向管理处经理提交各岗位用人计划；ﻫE. 接待来访住户，对住户的投诉及时处理;投诉处理率99％；
F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向;各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法;督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标;ﻫG. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H。
每日巡查小区，检查各部门工作,发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I. 负责指导、监督健全档案管理,并抽查工作情况;
３．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境,搞好小区绿化和清洁卫生；ﻫB、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理,做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现;ﻫC、负责定期组织员工培训,提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
Ｄ、经常巡视检查员工现场工作情况,随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
ﻫF、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；ﻫG、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；ﻫ3。
4保安部主管岗位职责
A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作,不断提高保安人员的专业素质和责任心；ﻫB、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练,并做好记录；ﻫC、 严格执行各种安全管理规章制度,维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；ﻫD、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作;ﻫE、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作,确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”:
二懂:
懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会:
会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；ﻫ 三能:
能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度;ﻫG、 定期巡视,对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实,遇到突发事件时以身作责，组织处理;ﻫＨ、 负责与派出所的联系工作,做好辖区安全防范工作;ﻫＩ、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
ﻫ3．5工程维修部主管职责
A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实;ﻫＢ、 组织参与设备的大、中、小修,制定计划,负责员工的专业技术培训；
C、 负责制定设备、备件采购计划,报财务采购；ﻫD、 做好各项记录,收集整理设备技术资料及维修保养记录,做好设备台帐工作;ﻫE、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、 负责用户对本部门工作的投诉处理,不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施,跟踪检查；ﻫG、 负责员工的考评工作,及时上报本部门考勤；
Ｈ、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
３.6、服务中心主管职责ﻫＡ、 熟悉物业管理有关法规政策；ﻫB、 负责建立完善服务中心信息流通网络,包括业主报修服务,投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理;ﻫD、 制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；ﻫE、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查;ﻫF、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
ﻫ4、人员配置和人员的素质要求
物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，重能力；重品德”的用人标准。
我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能,实行一岗多职,相互协作,体现团队精神。
（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费.ﻫ1.1 人员编制和基本工资标准：
见表（０１）ﻫ 人员编制和基本工资标准表（０1）
序 号
项 目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
6
/
6650.00
1
经理
1
5000.00
2000.00
2
经理助理
1
4000.00
1500.00
3
财务员
1
2500.00
800.00
4
维修主管
1
3000.00
1000.00
5
保安主管
1
2500.00
800.00
6
保洁主管
1
2500.00
550.00
二
普通员工
14
/
9400.00
1
维修员
2
2500.00
1600.00
2
保安员
9
1600.00
5400.00
3
绿化员
1
1400.00
500.00
4
保洁员
2
1400.00
900.00
三
合计
20
/
16050.00
1.２费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（0２）
工资福利费测算表（02）
序号
项 目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
16050.00
/
二
福利费
2407.50
注
（1）
暂按15%测算
三
服装费
667.00
注
（2）
四
合计
19124.50
/
注
（1）:
福利费为工资总额的3５.５%, 其中福利基金占工资总额的１4％；教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。
注
（2）：
服装按年均4００元／人计算，则每月分摊为:
２0×４０0元/人／年÷12月=667（元/月）ﻫ2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费ﻫ2.1采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按800元/Ｍ2计算，公共设施、设备建造成本统一按30％计取，折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的４0％提取。
ﻫ注：
因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.２公共设施、设备所用电为ﻫA、（晚间19:
00分至次日清晨７：
00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）.则：
每日所用电费为:
（６0瓦/盏×20０盏×１2小时×３０日/月）×０.６0元/千瓦／小时
=43２0千瓦/小时×0.60元／千瓦／小时
＝２592。
０0元/月ﻫB、智能化网络运行等综合：
1００0．００元
C、共计为:
3５92。
０0元ﻫ3、绿化管理费：
小区绿化面积为30０0０M2, 绿化管理费测算见表（03）ﻫ绿化管理测算表（0３）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费
1000元/年
84.00
2
劳保用品费
500元/年
42.00
3
绿化用水费
400.00
/
4
农药化肥费
200.00
5
景观再造费
0.10元/M2.年
200.00
6
合计
/
926.00
４、 清洁卫生费ﻫ清洁卫生费测算表（０４）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
75.00
2
劳保用品费
300元/人.年
75.00
3
化粪池清掏费
（注1）
/
/
4
垃圾外运费
1000.00
5
环境消杀
/
100.00
/
6
合计
/
1250.00
注
（1）：
化粪池清掏费全年共计约为:
2０00元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
５、保安费:
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
300元/人.年
250．00
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费
100元/人.月
1000.00
5
合计
/
1250.00
6、办公费：
（全年开支办公费约３万元）
月办公费＝30000÷１２=２５００元/月ﻫ７、 固定资产折旧费：
固定资产总额为1０万元，平均折旧年限为5年，即:
ﻫ月固定资产折旧费为：
１００00０÷（12×5年）＝１６６7元／月
８、法定税费：
ﻫ两税一费为前八项之和的5。
75%,则ﻫ多层税费=（3０３09．5）×５.５7％=１６８8元/月ﻫ小高层税费＝（３6８09。
5）×５.5７%=2050元/月ﻫ９、 利润：
利润取1０％，则
多层利润＝（3030９.5）×1０%=３0３1元／月ﻫ小高层利润＝（368０9．５）×10%=３６８1元／月
10、管理成本汇总表见（06）ﻫ
7、管理成本汇总表（06）
序号
项目
金额（元/月）
金额（元/月.平方米）
备注
一
管理成本
1
工资福利费
19124.50
2
维修及保养费
10092.00
共用照明
3592.00
电梯
5000.00
小高层
水泵
1500.00
小高层
3
绿化管理费
926.00
4
清洁卫生费
1250.00
5
保安费
1250.00
6
办公费
2500.00
7
折旧费
1667.00
8
法定税费
多层住宅
1688.00
小高层住宅
2050.00
9
利润
多层住宅
3031.00
小高层住宅
3681.00
10
合计
多层住宅
35028.5
0.4423
多层：
79193万M2
小高层住宅
42540.5
0.9640
小高层：
44127万M2
六、业服务内容、标准及质量保证措施
物业公司将依照《全国物业管理服务小区》标准实施物业管理服务。
具体服务承诺及质量保证措施如下：
ﻫ一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全;ﻫ3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
４、建立完善的物业管理方案，质量管理,财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范,服务主动热情；ﻫ６、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。
急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场;ﻫ7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；ﻫ8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；ﻫ9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上.ﻫ二、公共服务ﻫ
（一）安全管理
１0、小区主入口２4小时执勤；ﻫ１1、监控室实行２4小时监控；
12、别墅区设立专职保安员;ﻫ13、小区内每小时保安巡查一次；ﻫ１4、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放;
15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
１6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
ﻫ
（二）环境管理ﻫ17、按幢设置垃圾桶,生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次;电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次;路灯、楼道灯每半年清洗1次;
１9、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视情况及时清掏;
2０、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；ﻫ21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
２２、定期清除绿地杂草、杂物；ﻫ２3、定期预防花草、树木病虫害ﻫ（三）房屋管理ﻫ２4、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护;ﻫ２５、按照住宅装修管理规定和业主公约要求,建立装修管理制度。
通知业主装修事项。
至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象,及时劝阻,并通知有关部门；
2６各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
2８、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）;ﻫ（四）设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；ﻫ3０、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及
升级会员 