关于加强物业管理工作的意见.docx

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关于加强物业管理工作的意见

关于加强物业管理工作的意见

（征求意见稿）

为加强和规范我市物业管理工作，提升物业服务水平，改善人居环境，构建和谐社区，促进全市物业管理工作健康发展，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，提出如下意见：

一、充分认识加强物业管理工作的重要意义

物业管理是城市管理的重要组成部分，是住房商品化、社会化的产物。

随着经济社会的发展，物业管理在城市管理以及构建和谐社会中发挥的作用越来越大，已经成为倍受社会和政府关注、群众关心的重要行业，但相伴而来的物业管理方面的矛盾和纠纷日渐凸显，呈现不断上升的趋势，其中物业公司服务不到位、服务质量差是业主投诉的焦点之一。

究其根源，管理体制不顺，从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏，物业服务不够规范，服务水平偏低是主要因素。

加强物业管理工作，有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高人民群众生活质量；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值增值。

各有关部门要站在群众利益至上的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象，打造城市品牌，营造发展环境，加快城镇化建设，维护社会和谐稳定的重要工作抓紧抓好，而且要作为重要的民生工作加强组织领导，强化工作措施，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，提升物业服务水平。

二、进一步理顺物业管理体制

物业管理工作的基本原则是：

县区政府负责，物业行政主管部门监管指导，各职能部门协调联动，街道办事处组织，社区居委会落实，条块结合，以块为主，属地管理。

（一）各县（区）政府负责本辖区的物业管理工作。

负责组织所辖街道办事处（乡镇人民政府）落实各项法规政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县（区）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会三级物业管理工作体系，街道办事处（乡镇人民政府）成立对辖区物业管理服务企业的管理机构，明确专人对辖区内物业服务企业实施监督管理；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。

（二）街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区物业管理组织工作。

指导、监督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作；监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动；参与物业管理项目有序交接；建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制；处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；协助综治、公安、工商、质监、文体广、教育、卫生、环保、城管、住建、规划、消防等相关部门开展小区综合整治工作。

（三）社区居委会受街道办事处（乡镇人民政府）的委托负责本辖区物业管理的落实工作。

负责指导和组织业主大会的设立和业主委员会的选举；指导业主大会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；督促业主委员会与物业管理企业在签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容，明确各方消防安全事项；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；参与辖区内物业管理项目招标；对未设立业主大会、选举业主委员会的小区维修资金的使用代行业主委员会职责；组织居民制定防火安全公约，定期开展群众性消防工作，并进行消防安全检查职责。

（四）物业行政主管部门负责本辖区物业管理的监管和行业指导。

负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；组织物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；督促物业服务企业加强房屋及设施设备安全排查，并及时对安全隐患进行整改；指导街道办事处（乡镇人民政府）做好小区业主大会建设工作，牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为。

（五）相关职能部门依据各自职责，共同抓好物业管理相关工作。

发改、教育、公安、住建、规划、城管、工商、卫生、环保、质监、人社、民政、消防、文明办等相关部门依据各自职责负责依法及时查处居住小区内违法搭建、占用绿地、乱停乱放、无照经营、霸王条款、侵害消费者权益、污染环境、违反消防安全规定以及装饰装修中擅自改变房屋结构或用途等违法行为，加强设施设备维护的监管，维护小区正常的生活秩序。

三、突出重点，严格规范相关物业服务管理

（一）规范物业服务企业资质管理

严格按照《物业服务企业资质管理办法》（建设部第164号令）进行资质管理，并根据“物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人”的要求，进一步细化，明确三级资质必须具有物管、工程维修、经济、水电、电梯、消防等方面专业人员或从业人员，人员不得兼职。

市外企业入毕登记后，与本地企业同等进入物业服务市场，服从所在地物业行政主管部门监管。

（2）规范物业用房配置

物业管理用房是对物业进行有效管理的基本条件，是为物业管理项目提供正常管理服务的保证。

根据《贵州省物业管理条例》的规定，新建物业在规划建设时，开发建设单位应当按照比例建设物业管理用房，无偿提供给全体业主。

规划部门应在规划总平面图中明确标明物业管理用房的位置和面积，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的面积。

物业管理用房应当是独用成套房屋，具有上下水、供电、通讯等基本设施，具备办公条件。

物业管理用房位置应设置在开发项目中心区域或主出入口附近，方便业主使用的地方，不得设置在地下。

设置在住宅楼内的物业管理用房，应当具有独立的通道。

分期开发建设的项目，物业管理用房应设置在首期开发范围。

房产主管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。

物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。

物业管理用房应用于物业管理服务活动和业主活动，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂。

任何单位和个人不得擅自将物业管理用房买卖、抵押或者改作他用。

（三）严格物业服务选聘制度

新建小区选聘前期物业服务企业，应当采取招投标，如投标人不足3人或房屋建筑总面积在3万平方米以下的，经所在地物业行政主管部门批准，可采用协议方式选聘物业服务企业。

开发建设单位办理预售许可时应当有经招投标或经批准协议选定的物业服务企业。

物业行政主管部门要加强对开发建设单位物业服务企业招投标的管理。

开发建设单位与所选定的物业服务企业订立前期物业服务合同和拟订临时管理规约，应在15日之内报所在地物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，同时在销售现场公告公示。

（四）规范入住管理

物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商，不得向业主巧立名目乱收费，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。

物业服务企业存在上述行为的，由物业管理主管部门责令其立即改正；对拒不改正的物业服务企业，由工商、物价等部门查处。

业主或物业服务企业发现社会不法分子在住宅区内采用野蛮“包园”等手段强买强卖的，应当立即向公安机关报告，交由公安机关依法查处。

（五）规范业主大会和业主委员会建设

入住业主达到法定条件后，要在街道办事处（乡镇人民政府）的领导下成立业主委员会筹备组，召开首次业主大会会议选举业主委员会，业主大会设立后依法可以办理解聘和选聘物业服务企业等有关手续。

业主大会决定重新招投标（选聘）物业服务企业提供服务的，选聘标准、服务内容和服务价格等均由业主大会确定，业主大会选聘的物业服务企业要报所在地物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）政府备案，物业服务企业签订承接项目合同后要将项目情况报所在地物业行政主管部门备案。

任何人不得干预招投标（选聘）活动，凡未经业主大会公开招投标（选聘）而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。

通过加强业主大会和业主委员会的建设，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场,依法维护业主合法权益。

按照《物业管理条例》的规定，落实《业主大会和业主委员会指导规则》的要求，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员会的行为规范。

市物业行政主管部门负责制定住宅区业主大会、业主委员会议事规则示范文本和管理规约等示范文本。

街道办事处（乡镇人民政府）负责业主大会的筹备、设立及备案工作，做好对业主大会设立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导，列席业主大会、业主委员会会议，对业主大会、业主委员会履行职责实施必要的监督管理。

物业行政主管部门定期或不定期对业主委员会委员开展履职培训，以提升其履职能力。

逐步建立业主委员会主任委员、副主任委员的资格认证制度。

住宅区因客观原因未能设立业主大会、选举产生业主委员会的，物业所在地的社区居委会应当代行业主委员会的职责；未达到业主大会设立条件的，经物业所在地物业行政主管部门同意，在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，已交付使用的专有部分可划分为一个物业管理区域，设立业主大会，实施该区域的物业管理。

业主大会可决定业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴。

（六）规范市政公用设施设备的维护管理。

凡市政公用设施计量装置以外的设备由提供服务的企业负责维修、养护、管理和更新，接入业主住宅与业主室内部分由业主负责。

凡应由政府及职能部门承担的城市管理、规划管理、治安管理等责任，不得转由业主或物业服务企业承担。

供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用，不得向物业服务企业强行托收；物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。

（七）强化物业承接查验管理，建立健全物业服务企业进入和退出机制

新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业应当与开发建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验报告并报物业所在地住房城乡建设主管部门和物业行政主管部门备案。

对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与开发建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业信用信息档案。

业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》，并认真完成物业项目和物业资料的承接查验工作，确保物业服务企业能够全面正常地开展住宅小区的物业服务管理工作。

前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应在期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和物业行政主管部门，在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下及时召开业主大会会议续聘或选聘物业服务企业，在原物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。

《前期物业服务合同》或《物业服务合同》期限未届满前，物业服务企业或业主大会要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将解除合同的原因、物业服务企业退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知对方，征得对方同意，并同时告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和物业行政主管部门。

未经业主大会同意，物业服务企业不得提前解除合同，自行退出、停止服务。

（八）加强市场监督管理

进一步加强对物业服务企业经营行为的定期检查和动态检查，对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务、不按物业服务合同履约的行为，依法进行查处，并将市场行为监督检查结果与资质延期、升级办理挂钩。

逐步建立履约保证金制度，物业服务企业接管物业项目时，缴纳一定的履约保证金，物业服务企业未按有关规定退出物业项目或退出物业项目时不移交共用设施设备和资料的，要扣罚或扣押其履约保证金。

逐步推行物业管理保险制度，物业服务企业应当购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。

鼓励物业服务企业为业主及其他组织提供有偿服务项目，扩大服务范围，提高物业服务企业经济效益和社会效益。

（九）建立健全专项维修资金管理制度

进一步建立健全维修资金管理制度，加强住宅维修资金的使用和管理。

目前我市已有部分小区进入房屋公共设施设备的维修阶段，按照《住宅专项维修基金管理条例》的要求，结合我市实际，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金依法合理使用。

首期住宅专项维修资金应当由业主直接存入住宅专项维修资金专户，开发建设单位不得代收。

维修资金使用后余额不足首次交存额的30%时，应当及时续交，续交方案由业主大会决定。

（十）规范物业服务合同管理，逐步建立物业服务等级标准，引入竞争机制，不断提高物业服务水平

进一步规范物业服务合同管理，由住建、工商等部门制定《毕节市前期物业合同示范文本》、《毕节市前期物业临时管理规约示范文本》和《毕节市物业服务合同示范文本》；由住建部门制定《毕节市普通住宅小区物业管理服务等级标准》和《毕节市非住宅小区物业管理服务等级标准》；逐步形成规范化服务体系，提高行业整体服务水平。

进一步加强物业服务合同备案工作，物业服务企业与业主签订的物业服务合同送工商部门备案，规范合同签约行为，减少合同纠纷，防范合同风险。

进一步规范物业服务，物业服务收费价格通过招投标，形成市场竞争机制，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争（不包含保障性住房前期物业管理）。

建立物业服务收费公示制度。

将物业服务费中的成本支出，酬金提取部分、上年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况向业主公开，接受业主的质询和监督。

让业主明明白白消费，促进物业服务企业不断提高服务质量。

四、推进老旧住宅小区物业管理

县区政府要采取有效措施，对绿化、道路、下水道、停车位等进行改造和维修，努力改善老旧小区的基础设施条件，加快老旧小区整治改造工作。

对现有老旧住宅小区的物业管理，按照因地制宜、分类实施的原则，采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自主管理等多种方式。

对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的老旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的老旧住宅小区，应以卫生保洁、秩序维护为主要内容，推行基本性物业服务。

对暂时没有实施物业管理的小区及组团，由社区居委会组织实施管理。

五、完善措施，建立物业管理发展的长效机制

（一）建立物业行业信用考评机制。

逐步建立物业服务企业诚信管理体系。

物业行政主管部门通过业主投诉、主管部门检查、物业协会等行业组织对物业服务企业服务水平进行考核考评建立物业服务企业信用信息档案，对物业服务企业进行分级管理，并通过网络、报刊等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息，实现信用信息资源共享，完善社会监督与服务。

对诚信度差的企业通过约谈，不得开具诚信证明，取消评选资格，不得申报示范项目，不得参加本市范围内物业管理招投标活动，直至物业企业不良信息符合相关法规注销企业资质情形的，予以注销等措施进行管理。

（二）建立联席会议工作制度。

由各街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，由社区居委会、公安派出所、物业公司、业主委员会或业主代表、专营单位和城管执法、物业管理部门等有关负责人参加，协调解决涉及辖区物业管理方面的综合性问题和重大紧急问题。

六、落实保障措施，确保物业服务行业健康发展

（一）加强组织领导

物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各有关部门要把加强物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，为社区物业管理工作提供有力保障。

成立毕节市物业管理工作领导小组，负责全市物业管理的组织协调工作。

组长由分管副市长担任，副组长由市政府分管副秘书长、市住建局局长担任，成员由发改、教育、公安、规划、城管、工商、卫生、环保、质监、人社、民政、消防、文明办等部门负责同志组成。

领导小组下设办公室在市住建局。

各县（区）政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。

（二）加强舆论宣传

各有关部门要大力宣传物业管理法律法规，引导业主树立物业服务消费意识以及小区建设与业主息息相关的理念，投入到小区事务管理中去，积极建言献策，使小区服务水平不断得到提高，共创平安和谐小区。

（三）加强培训教育

行业协会要针对物业行业优秀人才匮乏、员工整体文化素质偏低的现状，强化物业管理从业人员的培训，按照需要什么补什么，缺什么补什么的原则，举办企业经理和各类管理人员培训班，邀请专家对物业管理政策法规和相关知识进行讲授培训，确保物业服务企业从业人员持证上岗，不定期组织外出观摩学习，拓宽视野，进一步提高从业人员专业知识水平和整体素质。

2015年8月31日