白领理财日记2Word格式.docx
《白领理财日记2Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《白领理财日记2Word格式.docx（80页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
在一个做鹅毛笔的农庄里面，一群鹅天天在一起吃食，抢吃得最多的都身强力壮，羽毛光鲜。
但是等养鹅的人来拔毛的时候就飞得最快，因为它们有力气飞。
于是庄园主每次都只能拔那些本来就吃得少然后毛色又不好的鹅的毛。
后来这些鹅的毛就越来越少，有的死了，有的病了。
于是这个农庄的结果大家可想而知：
一定是倒闭了，农场主到处流离失所，成为一名流浪汉！
去年我在北四环太阳宫那里买了一套房子，86平的，当时大约2万一平，首付了40%以后，剩下的60%做了按揭，期限为20年期，每月还8000元左右。
三次加息后每月多还了近400块，这让我心里挺不舒服的。
大部分人可能都和我一样都是按照自己的工资来定制房贷的，别看我有差不多2万的工资，但每月个人所得税那里就先被拔一层鹅毛，大概要拔掉2000多。
最近饭店也都涨价，该死的中石化也乘机哇哇叫，女朋友的衣服费用也是不见少只见多——我觉得自己被拔得满地都是鹅毛。
虽然我的工资看起来还算不少，但是房贷已经占到40%以上了。
并且，最近我投资的华商基金也被套得很厉害，想靠基金补贴点房贷的想法也行不通了。
我天天盼着能穿越回唐朝找我大哥，让他随手给我写封家书，或者写首诗把《赠汪伦》什么的写成《赠胞弟李铂》，不比那《富春山居图》什么的更值钱呀？
黄公望这家伙按照辈分来讲才不过是元朝的，他的作品就能拍到1000万，我哥可是唐朝呀，怎么着也得3000万吧？
现在古玩市场都被炒疯了。
拒绝被拔毛
想归想，现实还得面对，自己天天“被拔鹅毛”怎么办？
感觉自己每天都在为银行打工，为中石化、联通这些个嫡系肥鹅打工。
反正农场主也不会拔他们的毛，只要没毛了就找咱们这些瘦鹅。
想来想去，怎么办？
还款，别再让我还该死的利息了。
可能大家不清楚我们买房以后利息有多重。
我给大家做一个图解，一个借款为100万20年等额本息的方法还款数为：
贷款额度
还款期
年利率
月还款
合计还款
利息
100万元
20年
6.8%
7633.40元
183.20万元
83.20万元
解说：
看到没有？
利息就是80多万，我一共才给你银行借100万呢，你就让我还你接近一倍。
你说我们是不是在给银行打工？
所以，现在加息这么严重我当然想先还了。
当然有的人可能告诉我现在通胀越来越猛，钱都不值钱了，你还款了不是自己吃亏么？
那我问你，如果加息越来越多你怎么办？
万一你现在有钱不还拿去消费，以后工作丢了断供怎么办？
很多人又会觉得现金应该拿去投资，但是现在的股市和基金什么状态，大家心知肚明，全亏了怎么办？
我是个传统的人，不喜欢欠别人钱，我觉得美国人就是因为太喜欢欠着银行了才闹出“次贷”来的！
于是我果断地把放在基金和股市的20万拿出来了准备还房贷。
这些年我都还的啥东西？
顺便也给大家分享一下怎么还房贷。
贷款大多采用两种形式：
一种是等额本金的方式，另一种就是等额本息的方式。
大多数人通常都会选择等额本息的方式，因为在还款期内，每个月的还款金额都一样，每个月从你卡里扣的钱都是那么多，你的账目比较清楚，但是会让你多还很多利息。
方式
等额本息
等额本金
首月还9833.33每月递减23.61元
168.28万元
68.28万元
光利息就相差15万，这15万可不是个小数目！
现在很多银行都会让你用每个月还一样钱的这种方法（等额本息）贷款，你觉得听着是不错，可是你知道你还的是啥东西么？
比如我买的房子，是86平的两居，按每平2万左右算，大概需要172万。
贷款按60%算，则贷款金额为103.2万元。
假设利率按2011年4月6日基准利率（五年以上贷款年利率6.8%）计算，贷款期限为20年，等额本息第一年每月的还款情况如下：
贷款本金余额（元）
还款月数
本金（元）
利息（元）
本期月供（元）
利息所占%
1029970.34
1月
2029.66
5848.00
7877.66
74.24%
1027929.17
2月
2041.17
5836.50
7877.67
74.09%
1025876.44
3月
2052.73
5824.93
73.94%
1023812.07
4月
2064.36
5813.30
73.79%
1021736.01
5月
2076.06
5801.60
73.65%
1019648.19
6月
2087.83
5789.84
73.50%
1017548.53
7月
2099.66
5778.01
73.35%
1015436.97
8月
2111.56
5766.11
73.20%
1013313.45
9月
2123.52
5754.14
73.05%
1011177.90
10月
2135.55
5742.11
72.89%
1009030.24
11月
2147.66
5730.01
72.74%
1006870.42
12月
2159.83
5717.84
72.58%
12月合计
25129.58
69402.38
94532.16
73.42%
我知道看我们这本书的大都是白领女性和已婚白领。
一看到表格就习惯跳过，不过我们的编辑们特用心地让我把重点都标红，各位LADY只要看红色那几个就可以了。
大家发现神马没有？
就是说银行让我一开始就先还的是利息占了大部分，你借它20年，从第一个月开始银行就让你还第20年的利息了。
我们永远算不过银行。
比如：
你借10万给你一个朋友，让她共还12万（其中本金10万利息2万），每月1万，分12月还，但是前两月还的本金很少，基本全是利息。
两个月后她还是欠着你差不多10万本金，懂了吧？
银行就是这样让我们还钱的。
如果是等额本金呢？
我们看看是什么情况。
贷款余额（元）
本金（元）
利息比例%
1027700
4300.00
10148.00
57.62%
1023400
5823.63
10123.63
57.52%
1019100
5799.27
10099.27
57.42%
1014800
5774.90
10074.90
57.32%
1010500
5750.53
10050.53
57.22%
1006200
5726.17
10026.17
57.11%
1001900
5701.80
10001.80
57.01%
997600
5677.43
9977.43
56.90%
993300
5653.07
9953.07
56.80%
989000
5628.70
9928.70
56.69%
984700
5604.33
9904.33
56.58%
980400
5579.57
9879.97
56.48%
51600.00
68567.4
120167.78
57.06%
这些数字告诉我们等额本金的方式我们每个月还的钱里头大部分都是本金。
你借钱给你一个朋友10万，你让她分12月还，每月1万，两个月后她只是欠着你8万多本金，懂了吧？
通过表格对比看出，不管用什么方法，利息都很贵，虽然第二种方法稍微少一点，但也是本金的50%以上。
我们何必这么辛苦天天让别人来拔鹅毛呢？
我们好不容易长出一点绒毛，为什么非要被人拔得遍体鳞伤呢？
所以我个人认为，在目前投资市场不景气的情况下，提前还款是让房奴少受伤的好方法。
第1章加息不加薪
（2）
房子、车子、孩子像新的三座压在我们肩上的大山，李铂抱怨说：
我们支付给银行的利息好比被拔毛。
但是如果我们拥有10万元现金并用于购买固定收益类信托产品（预计年收益率8%以上），按复利计算，则10年后我们的本金和收益总和约为117.4万元，而我们又是拔了谁的毛？
由此可见，将还给银行的贷款看做是拔毛是不恰当的。
另外，李铂对“等额本息”与“等额本金”的认识也存在误区。
其实这两种还款方式并无好坏之分，李铂列表对比并得出“等额本息”比“等额本金”多付了15万的利息的结论，其实这种比较方法是错误的。
原因在于，我们不能将处于不同时间点的货币金额加总进行比较。
举例来说，有两种支付你工资的方式：
一种是一年后给你11万元，另一种是每个月末支付你1万元。
假如不考虑税收等因素的影响，你会选择哪种？
与李铂类似，购房中经常遇到的问题还有：
1.是否选择房贷？
可以全款的购房者，其实也可以选择房贷。
如果全款使家庭财务紧张，如果有大笔开支或更好的投资渠道，不如贷款购房，合理利用信贷杠杆，把省下的钱用在“刀刃”上。
2.月供多少合适？
国内一项调查显示，月供占月收入20%～50%的人数有54.1%，月供占月收入50%以上的达到31.75%。
而在美国，一般是要求月供款占月收入的28%～35%。
李铂的月供占月收入的42.41%，高于西方标准的35%，但在国内属正常，至少有3成的房奴比他压力更大。
如果把还贷方式从“等额本息法”改为“等额本金法”，第一年的平均月供占月收入的比率飙升至55.63%，则着实有点畸高了。
3.是否提前还贷？
李铂认为银行贷款利率已高不可忍，但其实并非如此。
现在银行和民间的双利率盛行，民间贷款利率已达到银行贷款利率的2倍以上，甚至已突破银行利率4倍的政府窗口指导价。
如果不向银行（或公积金）贷款，而从民间机构贷款的话，成本是要翻番的。
所以不建议提前还贷，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道，如固定收益信托（目前预期年收益高达8%～10%，但起点较高，通过银行购买可以降低起点）。
第1章加息不加薪（3）
加息后提前还房贷合适么？
小李白
年龄：
80初
职业：
外企经理
薪水：
又加息了，又加息了。
每隔两月就来这么一次，加息到底起什么作用？
任大嘴说加息能降房价，加息到6的时候房价一定大降，是么？
炒房的都是贷款买房的？
既然能炒房，加点息算神马？
官方说加息为了抑制通胀，其实通货膨胀本来就是一个强盗的逻辑，它把财富从一部分人手里边转移到另一部分人手里边，但却是合法的。
因为什么呢？
还是用鹅来打比方：
农场主规定每只鹅要拿着票子才能买到粮食吃，但是呢，票子是由农场主垄断来印制和发出的。
瘦鹅们通过辛苦的工作，得到很少一部分票子；
嫡系肥鹅不用工作就能拿到票子。
有一天通胀来了，大家手里的钱都不那么值钱了，农场主就说：
我看看你们一共加起来有多少钱，一百亿么？
好吧，我再印刷出一百亿，全部分给肥鹅。
这种做法实际上等于把50%的财富转移到拿到新印票子的那部分肥鹅手里。
那广大的瘦鹅呢？
本来就没几根毛了，为了有口饭吃，还要继续拔自己的毛。
这一放一收，一通胀，一加息，事实上就把一大部分财富由民间、私人、私企这些瘦鹅转向了政府、国企、垄断这些肥鹅。
几年前，许多白领都硬着头皮，拿了父母的血汗钱和自己辛苦存了很多年从牙缝里省下来的血汗钱去贷款买房。
钱包被掏空了，月月工资都要拿出很大一部分还贷。
现在包包里一分钱都没有的时候，开始加息了！
工资不涨，房贷飞涨、CPI飞涨，我们该怎么办？
利率高涨还房贷
还贷！
要是加息真加到6，我整个人就完全都是银行的奴隶了。
我在上一篇文章里提到自己想把股市和基金里的20万拿出来提前还房贷的事儿。
我辛辛苦苦地当了一年的房奴，总算弄明白房贷的秘密了，就是不管我怎么算，都是算不过银行的；
不管我选择的是哪种贷款方式，我都要支付银行很重的利息，而且贷款的期限越长、贷款数额越大，我支付的利息就越重。
最近CPI、通胀率这些数据一直在涨，想让自己手上的资金尽可能地不缩水，我觉得还是提前还了房贷比较靠谱。
我决定要好好计算下，如果拿出20万来提前还我那套86平的房子的贷款，应该怎么还比较合算。
在现在的情况下，一定要让“钱尽其用”，每一分钱都要花得有价值。
提前还房贷这事还真是比较有技术含量，想要算清楚不太容易。
你如果不清楚呢，也别打电话问银行那些理财专家，他们满嘴的专业名词一定能把你搞晕。
其实你完全可以用网上的“提前还贷计算器”，按照上面的要求填完数据，就能算出来个大概：
计算结果：
原月还款额：
6640.88元
原最后还款期：
2030年5月
已还款总额：
59767.92元
已还利息额：
36008.19元
该月一次还款额：
206640.83元
下月起月还款额：
6662.8元
节省利息支出：
241366.21元
新的最后还款期：
2024年9月
从上面这个计算结果中就可以看出：
如果我现在用20万提前还房贷，就可以少还241366.21元的利息，还款期限也会缩短将近6年。
一想到可以少做6年的悲催房奴，我决定了，把基金和股市里的20万拿出来还房贷——现在好多人定投都断供了，放在里头就只能赔钱。
家里股票账户是用我的中国银行账户买的，还比较好提取，但基金是用我老婆的交通银行账户买的，我必须得和老婆商量。
结果老婆一听我的决定就坚决反对。
她觉得这几年利息一直在调整，而且只往高处调，以后利率肯定会更高，所以按现在这个标准还就比较好了。
我们现在还没有孩子，有了孩子以后各种支出会越来越多，钱越来越不值钱，我们一定要留下一部分钱来保证我们的生活质量。
实在不行，我们还可以把钱拿来投资，就算跑不过CPI，只要跑过银行的存款利率就行了。
我开始苦口婆心地劝她，从美国次贷危机一路侃到了中国股市，现在的行情下，如果理财还只能靠股票和基金的话，那只能是越理越赔钱。
“祖国江山一片绿”，估计就算是巴菲特也赚不了钱——反正我对股市和基金的信心已经降到冰点了。
银行贷款利率也一涨再涨，目前市场上哪里还有收益率高过贷款利率的投资渠道？
所以选择提前还贷“解套”绝对不失为上策。
现在明明已经进入宏观调控加息周期了，日后利率再调整的话，咱们作为借款人，支付的贷款利息肯定要比现在还多。
如果咱们长期欠着银行大笔的按揭贷款，那我们可就成了天天为银行打工的苦房奴了。
第1章加息不加薪（4）
提前还贷怎么还？
我那对数字极不敏感的老婆打着小算盘算了半天，终于快被我说服了，不过她提出了新的疑问：
提前还贷如何还？
我向公司的一位同事打听了一下，他是一年前还的房贷，可把他给折腾死了。
因为没有还款经验，房子又是婚前和老婆各占50%买的，还款的时候，两人的身份证、房产证、合同什么的全都要带齐。
当时因为材料准备得不齐全，他们夫妻俩不得不一趟又一趟地往返于银行与房管局之间，手续真的很烦琐，而且提前还贷是被视为违约的，银行要扣违约金。
他总结了一下他们还款时的步骤：
第一步：
想提前赎身的房奴们先要和银行签署补充协议，更改借款额或借款期限。
第二步：
签完协议，办理提前还贷的手续时，需要提前预约，带上身份证、借款合同等这些相关证件，到银行提交《提前还款申请表》。
第三步：
在柜台存入提前偿还的款项。
第四步：
银行接到提前还贷申请后，需要进行审批，一般长则十天半月甚至一个月，最短也得五到七个工作日。
我听到同事的描述头都大了，真的是借钱容易还钱难？
我提前给你钱还要扣我违约金？
看来银行就是不想我们这些奴隶提前赎身，可见银行有多黑——现在的社会，真是黄世仁和杨白劳调个儿了。
但是没办法，那也得还呀。
我只好亲自去银行一趟，找了一个以前买理财产品时认识的熟人。
他笑着说：
“现在政策变了。
办理个人贷款提前还款业务无须预约，随到随还，还可以免除违约金。
你同事说的是一年前的情况，当时确实是这样的：
按揭购房者要是想提前还房贷，不仅会被视作违约要扣违约金，还得排队预约等上几个月的时间。
如今，银根紧缩了，银行缺钱了，除了猛发理财产品外，也在提前还贷上放低了门槛，鼓励早期7折客户提前还贷。
现在很多银行都规定：
客户贷款满一年以上提前还贷，免收违约金，部分银行还缩短了预约时间。
”
我一听就开心了——原来银行也缺钱啊！
三种提前还款方式
那个客户经理还给我介绍了三种提前还款方式：
一是缩短还款周期，剩余的贷款保持每月还款额不变；
二是提前还一部分，保持还款期限不变，剩余的贷款将每月还款额减少；
三是提前还一部分，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
我仔细分析了这些方法，把贷款年限改短的方式，提前还20万，相当于把贷款年限缩短了6年，每月还款额基本不变。
20年下来大约能省下利息20多万，利息占还款额度的36%左右；
另一种，先提前还20万以后贷款时间不变，但是每月少还一点的方法，能省下来约20万，利息占全部还款额度的42%。
这样一来就很清楚了，如果是打算自己把房子供完或者要自己还贷很长一段时间的话，提前还款应该选择尽量缩短年限的方式，而不是选择缩小月还款的方式；
但是如果说你打算住几年就把房子卖掉，让买家来补齐没有还完的那部分贷款（也就是投资房）的话，情况就不一样了，就应该选择缩小月还款的方式。
那位经理介绍说，如果使用的是等额本息还款法，而且已进入还款中期，所偿还的更多是本金，能够节省的利息很有限，提前还款意义不大。
如果当初使用的是等额本金还款法，就要分两种情况看：
处在还款初期，也就是3年以内的话，提前还贷是比较划算的，因为月供中利息多于本金；
但如果还款期已过了1/4，此后在月供的本金和利息构成中，本金开始多于利息，也不适合提前还款。
我当初申请的贷款方式是等额本息，刚刚还了一年几个月，正好适合提前还贷。
银行现在免收违约金，又可以省下几千元的违约金。
但现在央行一直在加息，这个时间点提前还到底值不值呢？
我询问了银行专业的理财师，他说这些天像我这样的他见得太多了，都是拿着钱想提前还贷的，不过他建议说：
“现在个人房贷市场‘一贷难求’，审批越来越严，而且存款利率一直上浮、部分存贷比达标困难的银行甚至暗地里停止发放房贷。
你既然已经贷出来了，就算是融资成功了，早早还回去，反而少了一部分流动资金。
在目前通货膨胀、货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是好的选择。
若提前还款了，近期内有大额支出，如果再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，这样反而不划算。
他给我算了一笔账，假设一年贷款利息的支出是7%，如果投资后一年的收益超过了7%，就没必要提前还贷。
尤其是在年底之前，加息部分还没计入房贷成本时，手头的钱都可以考虑用作投资。
然而月还款金额最好不超过家庭总收入的40%，如果不断加息后导致月还款超过了40%，而手中又有闲钱，不妨考虑提前还贷。
在听完理财专家这一通理财规划后，我提前还贷的心被动摇了。
是继续投资，还是拿这笔钱提前还贷？
和大部分房奴一样，我不得不考虑两个问题：
一方面，加息周期下，房贷负担在加重；
另一方面，现在通胀这么严重，贷款利率高企不下，还贷未必划算，纠结啊！
1998年，马化腾5人凑了50万创办腾讯，没买房；
1998年，史玉柱借了50万搞脑白金，没买房；
1999年，丁磊用50万创办163，没买房；
1999年，陈天桥炒股赚了50万，创办盛大，没买房；
1999年，马云等18人凑了50万，注册阿里巴巴，没买房——如果当年他们用这
升级会员 