北京住房建设规划.docx

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北京住房建设规划

北京住房建设规划（2006年-2010年）

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）的精神，按照北京市委、市政府的工作部署，市政府相关部门在充分征求社会各界、专家和公众意见的基础上，共同组织编制完成了《北京住房建设规划（2006年-2010年）》。

目前，该规划已经市政府批准，现向社会公布。

　　北京市规划委员会

　　二○○六年十一月三日

　　第一章总则

　　第1条为落实国务院批复和《北京城市总体规划（2004年-2020年）》，认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）及相关政策法规，与北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、土地利用规划相衔接，结合北京实际，编制《北京住房建设规划（2006年-2010年）》。

　　第2条指导思想和原则

　　以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，建立完善的社会主义市场经济体制，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持首都经济的平稳较快增长，满足广大人民群众的基本住房消费需求，保障构建首都和谐社会目标的实现。

（1）落实国务院批复和实施北京城市总体规划的原则。

按照做好“四个服务”的要求，处理好近期建设与远期目标、住房供应与需求、人口调控与住房保障、中心城人口职能疏解与住房空间布局、宜居城市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系，积极推动“两轴-两带-多中心”的城市空间结构调整，保障实现国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市的发展目标。

（2）积极履行政府职能的原则。

切实转变政府职能，按照建设服务型政府的要求，加强社会管理和公共服务职能，创新管理制度和方式，建立健全社会保障体系，加大政府住房保障力度，逐步建立健全与北京经济社会发展阶段相适应的住房供应体系和住房保障体系。

　　（3）建设资源节约型和环境友好型社会的原则。

充分认识到我国人多地少的基本国情，以及北京人口聚集压力较大和土地等资源紧缺的客观情况，根据北京资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进人口、资源、环境协调发展。

　　（4）加强和改善宏观调控的原则。

坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策，加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，规范房地产市场运行，完善房地产市场体系。

　　第3条现状情况及发展趋势

（1）改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革的不断深化，北京房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，成为首都经济发展的重要支柱产业，政府住房保障力度逐步加大，已经初步形成了由廉租住房、经济适用住房、商品住房三个层次构成的住房供应体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。

　　近几年来，由于北京进入了城市化和工业化的加速期、体制转型期和奥运全面建设期，受多种因素的影响，商品住房供需结构性矛盾突出，中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足，住房市场供求信息不对称，房地产领域的一些问题尚未得到根本解决。

（2）站在一个新的历史起点上，首都的发展处在重要的转折点和战略机遇期，经济社会发展进入新阶段，现代化、国际化、城镇化进程加快，居民消费结构逐步升级，居民住房改善性需求快速增长，同时人口聚集的趋势短期内也难以根本缓解。

北京的住房建设和房地产业发展，正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，呈现多元化发展趋势，住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平，住房供应的压力仍然较大。

随着首都经济的快速发展和产业结构调整，政府住房保障能力将不断提高，房地产业仍将是首都经济发展的重要支柱产业，对于首都经济未来健康稳定可持续发展具有重要影响。

　　第4条编制重点

　　在客观分析北京市住房实际状况和需求的基础上，根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定近远期住房建设发展目标和时序，提出“十一五”期间普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，纳入“十一五”规划和近期建设规划，指导北京近期住房建设和房地产业发展。

切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。

　　第5条基本依据

（1）《国务院关于北京城市总体规划的批复》（国函［2005］2号）和《北京城市总体规划（2004年-2020年）》

（2）《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）等中央有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署

　　（3）《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《北京市近期建设规划（2006年-2010年）》和《北京市土地利用总体规划（2005年-2020年）》

　　第6条规划期限为2006年-2010年，框架性安排到2020年。

　　第二章规划目标、规模与结构

　　第7条2020年规划目标

　　按照创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区的要求，依据力争全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市地位的发展目标，到2020年，形成完善的政府住房保障体系，房地产业健康发展，资源节约集约利用，人居环境良好，城镇人口人均住房建筑面积达到35平方米左右，人民群众居住质量和水平达到全面建设小康社会的要求。

（1）建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。

　　按照建设完善的社会主义市场经济体制的要求，把握城镇住房制度进一步深化改革的总体方向，更好地履行政府经济调节和市场监管职能，坚持加大综合调控力度和住房市场化的基本方向，更多地运用经济手段和法律手段调控房地产市场运行，加强住房供需双向调节，实现政府主导的保障类住房与市场配置为主的商品住房的协调发展，促进北京房地产业的健康发展，建立健全符合首都定位和北京特点的住房供应体系。

　　切实加强政府的社会管理和公共服务职能，不断加大住房保障力度，通过制定规划、完善政策、创新机制体制，进一步明确住房保障目标，逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。

针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，切实保障城镇中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求。

（2）全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。

　　按照推进首都人口、资源、环境协调发展的要求，综合考虑北京人口聚集压力大、土地等资源紧缺、环境改善任务艰巨的实际情况，强化对人口规模与结构的有效调控，实施公共交通优先战略，大力发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，提高住宅产业化水平，全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。

　　提倡适度消费和节约文化，倡导符合可持续发展理念的节约行为模式，引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念，全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。

　　（3）实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

　　总量基本平衡就是在落实远期规划控制人口总量的前提下，以合理需求为导向，保持相对平衡的住房供应规模；结构基本合理就是以北京资源环境承载能力为基础，积极引导需求和调控市场运行，保障住房类型结构、套型比例结构和空间布局结构基本符合首都社会发展的实际情况；价格基本稳定就是与首都经济社会发展状况相一致，保障首都经济运行质量，努力做到住房价格与居民收入增长相协调。

　　第8条2010年规划目标

　　按照“十一五”时期努力实现“五个显著提升”，构建现代国际城市基本构架的发展目标，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中小套型普通商品住房的建设力度，实现房地产业可持续发展能力不断提升，资源节约集约利用水平显著提高，住房保障体系更加完善，住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。

到2010年，城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右，人居环境和人民群众居住水平得到显著改善。

　　第9条2010年住房建设规模与结构

　　到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。

考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。

（1）扩大保障性住房建设规模和保障范围

　　“十一五”期间，用于实物配租的廉租住房建设规模约47-60万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其它约6.7万户“双困”家庭的住房问题；经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米。

按照租售并举的原则，健全和规范更加科学合理的经济适用住房建设、流转和管理机制。

通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。

（2）调控和引导各类商品住房建设规模

　　“十一五”期间，新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。

合理确定政策性商品住房的建设规模，根据对本地居民的收入水平、住房市场价格走势和住房需求状况的动态监测与评估，制定年度限套型、限房价普通商品住房建设计划，纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划，积极探索通过限套型、限房价的方式加大中低价位、中小套型普通商品住房供应，调控商品住房供应结构和稳定住房价格；制定完善的管理标准和程序，确保其它普通商品住房严格按照规定的套型结构比例进行建设；按照奥运环境建设工作的统一安排，合理控制城市房屋拆迁规模，减少被动性住房需求；严格执行国家相关政策，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5%以内。

　　（3）稳定住房用地供应和调整用地供应结构

　　严格控制和合理确定增量用地规模，加大土地储备和一级开发力度，加强用地供需研究和市场运行动态监控，完善相关政策机制，确保住房用地二级市场稳定、有效、合理的供应；按照优先利用存量用地的原则，积极盘活存量用地，原则上存量用地占住房用地供应规模比例应达到40%以上；加大对闲置用地的处置力度，依法收回土地使用权的居住用地主要用于安排中小套型住房建设；调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的用地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。

　　（4）合理确定和落实新建住房结构比例

　　按照总量和项目相结合的原则，分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，明确建设标准和制定严格的管理办法，确保“十一五”期间，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上；单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定，严格执行套型结构比例要求。

　　第10条住房建设年度安排

　　保持奥运前后首都经济社会发展，疏解中心城人口职能，合理把握新城建设实施时序，考虑到住房政策机制完善的逐步性等因素，科学合理确定近期住房建设年度安排，并根据北京经济社会发展和住房供需情况的动态监测，适时适度地进行调整。

（1）奥运会之前：

稳定市场、调整结构

　　2006、2007两年住房建设用地供应规模约36平方公里，自2006年9月之后，新增住房建筑面积约5000万平方米，其中，新审批住房建设规模约2500万平方米，包括用于实物配租的廉租住房建设规模约20万平方米，约4000套，2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。

2006年启动限套型、限房价商品房项目试点。

通过严格审批管理和有效调控，合理控制房地产投资和建设规模，集中供应中小套型普通商品住房。

（2）奥运会之后：

稳定供应、调整布局

　　保持奥运后首都经济社会持续健康发展，合理确定住房建设规模，保持住房用地稳定有效的供应，防止房地产投资过度波动，努力实现供需基本平衡。

按照全面启动实施新城建设的统一安排，有效调控中心城住房建设规模，积极引导投资向新城转移，实现住房建设与城市空间布局调整的密切衔接和协调，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：

1左右。

在稳定住房供应总量的基础上，逐步扩大新城住房建设的数量与提高居住质量，增强新城的吸引力。

加强和完善房地产统计与市场动态监测机制，适时调控住房套型比例结构，科学合理确定住房建设年度安排，并纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划，定期向社会公布。

　　第三章空间布局

　　第11条空间布局原则

（1）符合城市空间结构调整方向的原则。

按照“两轴-两带-多中心”城市空间结构和布局，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹中心城、新城、小城镇住房建设的协调发展，促进中心城人口职能的有效疏解。

（2）强化公共交通引导的原则。

充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。

　　（3）推动就业与居住均衡发展的原则。

与区县功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性，推动职住平衡发展。

　　（4）促进社会公平与融合的原则。

正确反映和兼顾不同方面群众对住房的需求，按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。

　　第12条2020年居住用地规划布局

　　按照城市总体规划确定的“中心城-新城-镇”的城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。

中心城根据“六个调整、六个优化”的原则，按照“分散集团式”的空间布局，合理控制住房建设规模和改善人居环境，促进人口和职能的有效疏解；高水平、高标准、高起点建设新城，提高新城住房品质和居住质量，增强新城的吸引力，使新城成为中心城人口职能疏解、首都现代化过程中新功能聚集和新增居住需求的主要载体；有效引导首都城镇化的健康发展，增强小城镇的规模效应和聚集效应，加强对房地产开发的管理，促进农村人口居住和就业向小城镇集中。

　　第13条2010年各类住房规划布局

（1）廉租住房规划布局。

　　新增用于实物配租的廉租住房按照分散布局、相对集中的原则，以配套建设为主，集中建设和分散收购为辅。

配套建设的廉租住房，主要结合经济适用住房、中小套型普通商品住房项目，按照一定比例配套建设；集中建设的廉租住房，安排在城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设，主要在中心城的东、南、西方位布点。

（2）经济适用住房规划布局。

　　经济适用住房按照均匀分布、集配结合、服务便捷、规模适度的原则进行规划布局。

经济适用住房布局应方便群众生活就业，提供选择的多样性，实现空间上的均匀分布；经济适用住房建设采取集中建设和配套建设相结合的方法，集中建设的经济适用住房由政府提供专项用地，配套建设的经济适用住房与中低价位、中小套型普通商品住房建设项目结合配建；集中建设的经济适用住房，主要分布在城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区，单个项目应保持合理的开发规模。

　　（3）普通商品住房规划布局。

　　在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以90平方米以下普通商品住房为主的居住区。

根据开发成本进行核算，确定一定比例的限套型、限房价普通商品住房项目，各年度限套型、限房价普通商品住房建设规模和具体地块，在规划年度实施计划和土地供应年度计划中确定，区位选择以新城和边缘集团为主。

其它城镇集中建设地区的普通商品住房项目建设，套型比例结构严格按照规划布局和规划条件执行。

　　（4）其它商品住房规划布局。

　　禁止别墅类房地产项目开发，严格限制低密度、大套型商品住房建设，除特定地区外，城镇集中建设地区原则上不再新规划一类居住用地；对于已规划的一类居住用地，应按照新标准进行调整，鼓励和引导城镇集中建设地区内已规划的一类居住用地调整为二类居住用地。

　　第14条2010年居住用地空间布局引导

（1）中心城：

合理控制住房建设规模，处理好人口疏解与中小套型住房建设的关系，改善人居环境。

　　旧城区原则上不再新增居住用地，积极探索小规模渐进式的危改模式，结合历史文化保护区试点和部分低层、多层限制建设区内的危改项目，在切实保护古都风貌的前提下，通过有机更新的方式逐步改善旧城居住条件。

　　中心城中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，主要通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地，保障住房供应，防止人口规模进一步扩大和保持住房价格基本稳定。

加大“城中村”改造力度，进行环境综合整治。

近期居住用地供应规模约12平方公里。

　　边缘集团是近期住房建设的重点区域，应集中建设中小套型住房，完善交通市政设施和公共服务设施配套，大力进行环境整治与建设，为中心城中心地区人口的外迁提供良好的居住环境。

近期居住用地供应规模约22平方公里。

　　完成第一道绿化隔离地区规划实施，不再新增规划居住用地。

中心城范围内绿隔地区近期居住用地供应规模约6平方公里。

（2）新城：

按照新城发展的战略目标和实施时序，处理好产业发展与住房建设的关系，合理安排开发建设进度。

近期居住用地供应规模约35平方公里。

　　新城特别是顺义、通州、亦庄三个重点新城，是中心城人口与职能疏解的主要载体和首都现代化过程中新功能聚集区，是首都实现城乡统筹发展的战略重点，要创新建设管理体制机制，提高建设标准和管理水平，努力建设创新型城市、节约型城市和宜居城市。

　　新城的住房建设要牢牢把握新城发展的战略目标，按照疏解中心城人口的要求，协调引导好本地人口、中心城转移人口、外来人口的住房需求；按照就业与居住均衡发展的要求，依据区县功能定位，统筹产业发展与就业、中心城疏解职能和住房建设，合理把握居住用地供应时序；按照建设高品质新城的要求，实现公共设施优先建设、土地节约集约利用和居住质量的逐步提升，不断增强新城的吸引力。

　　新城作为奥运后北京城市发展的重点和投资的重要平台，在2008年之前，重点进行框架性基础设施建设、重大功能性项目安排、环境整治与改造等工作，划定并实施起步区，确保集中紧凑建设，防止居住建设用地盲目无序扩大。

2008年以后，是新城建设的全面启动期，逐步提高用地供应所占比重。

　　（3）镇：

合理把握城镇化进度，加强分类指导和限制居住用地供应规模，处理好农村人口城镇化转移与住房开发建设的关系。

近期居住用地供应规模约15平方公里。

　　小城镇的住房建设，应符合首都城镇化进程和社会主义新农村建设的统一要求，加强对城乡结合部型、纳入新城型、新城周边型、独立发展型四种类型小城镇的分类指导。

进一步加强对小城镇住房建设的土地管理，提高用地节约利用水平，促进集约紧凑发展。

严格限制小城镇的房地产开发，切实保护农民利益，防止居住用地供应量盲目扩大。

　　第15条今明两年新审批居住用地总体安排

　　目前北京已确定土地储备、一级开发、用于危改项目和协议出让遗留项目居住用地共约80平方公里，其中安排36平方公里作为今明两年新审批居住用地，其它用地按照年度规模逐年安排。

在城市公共交通走廊沿线选择一定比例居住用地用于实物配租的廉租住房建设，安排集中建设经济适用住房居住用地约3平方公里；考虑居民出行的方式和需求，在城市的轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线选择若干地块，进行限套型、限房价普通商品住房项目建设试点。

　　第四章建设标准

　　第16条贯彻落实科学发展观，按照建设宜居城市的要求，充分考虑北京资源紧缺的基本情况，充分考虑北京的自然条件和改善人居环境的重要性，充分考虑居民生活习惯和不断提高居住质量的合理需求，大力推进住宅产业化，加快发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，完善住房建设标准，积极探索建设资源节约、环境良好、服务便捷、套型结构比例合理的高品质居住区。

　　第17条优化规划标准

（1）保证居住区良好的生活环境，高效集约利用土地，科学合理地确定规划控制指标。

严格执行《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93），保证居住区适宜的人口密度和绿地率，住宅建筑净密度不得突破规范确定的最大值控制指标，同时鼓励公共交通沿线和站点周围居住用地合理的高强度开发。

（2）严格控制一类居住用地供应。

一类居住用地是指规划容积率在1.0（不含）以下的住房建设用地，按照节约集约利用土地的原则，规划容积率不得低于0.6。

一类居住用地的规划、审批和调整，要根据环境资源承载能力，严格管理程序和控制项目建设规模。

　　（3）完善控制性详细规划编制技术规范，对拟新建或改造住房建设用地提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

住宅面积净密度严格限制在《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）确定的最大值控制指标内，住宅建筑套密度应符合住房建设规划确定的住房套型结构比例规定原则。

在土地出让前，要依据控制性详细规划，将规划各项强制性指标作为土地出让前置条件，落实到住房建设项目中。

　　第18条明确面积标准

（1）套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

（2）廉租住房以一居室和两居室的小套型住房为主，满足居住生活的基本需求。

一居室套型建筑面积在40平方米左右，两居室套型建筑面积在60平方米左右。

　　（3）经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在90平方米以下。

　　（4）限套型、限房价普通商品住房项目，原则上套型建筑面积均在90平方米以下。

　　第19条完善配套标准

（1）严格执行《北京市居住公共服务设施规划设计指标》，保证居住公共服务配套设施合理设置和优先建设，提供便捷的居住生活服务，满足居民的生活需要。

（2）按照加强社区建设，完善社区功能的方向，积极探索社区综合服务中心的建设模式，鼓励居住公共服务设施集中综合设置，促进资源有效利用，提高使用效率和节约用地。

　　（3）加强对居住区建设配套标准的分类指导，针对不同的居住人群提出科学、合理、适宜的配套指标。

积极探索集中与分散相结合的居住配套绿地布局、建设模式和管理方式，兼顾绿地的生态功能、游憩功能和景观功能，促进绿地更有效的实施和利用。

以有效的需求管理政策，对小汽车交通和使用实施引导与调节，在公共交通干线和站点周边的居住区，以及以廉租住房、经济适用住房为主的居住区，鼓励和引导居民出行以公共交通方式为主，研究探索与居民的出行方式相适应的停车配套指标。

　　第20条提高建设标准

（1）住宅建设应精心规划、精心设计、精心施工，严格执行《住宅设计规范》（GB50096-1999），落实节约能源、节约用地、节约用水、节约材料和安全生产的有关规定，积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备，确保质量，不断改善住宅使用功能和提升居住区宜居水平。

（2）居住区和住宅建设要体现以人为本，坚持经济、适用、美观的原则，体现地域特征和地方特色，加强居住区规划设计和住房户型研究，特别是要强化宜居中小套型住房的设计创新。

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