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A卷

一、单项选择题（每小题1分，多答、不答、答错均不给分，共计6分）

1、甲与乙公司订立房屋买卖合同，双方约定，乙公司将价值30万元的别墅卖给甲，并于5日内付款，若任何一方违约，违约方将支付房屋总价款的20％的违约金。

该合同订立后的第3日，乙公司又将该别墅以40万元价款卖给丙，同时办理房屋产权登记。

甲（C）。

A、可以主张丙的所有权无效B、可以行使物权请求权

C、可以行使债权请求权D、可以行使排除妨碍请求权

2、甲出卖电脑于乙，同时约定甲作为借用人继续占有电脑1个月，此种交

付方式属于（B）

3、不动产登记费按何标准收取（A）

4、甲企业有一价值800万元的办公大楼，甲以该大楼抵押，向乙银行贷款

500万元。

后来甲因生产经营需要，再次以该大楼作抵押，向丙银行贷款200万元，两个抵押权均经过登记。

那么，对此的下列表述中正确的是：

（C）。

A、第二个抵押权无效，因为物权具有排他性

B、两个抵押权都有效，乙银行和丙银行对于抵押物有同等的优先受偿权

C、两个抵押权均有效，但乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权

D如两个抵押权设立后，该大楼的价值跌到500万元，则第二个抵押权无效

5、为了耕种自己的土地而必须经过他人土地的，可在他人土地上成立通行权，该通行权在物权的权利体系中属于（A）。

A、相邻关系B、地役权

C、用益物权D、土地承包经营权

6、夫妻二人因感情不和准备离婚，男方欲私卖写有自己名字的住房，女方发现后到登记机构提出异议登记。

女方需要在多少日内提起诉讼，否则异议登记失败？

（A）

A、15日B、30日C、60日D、180

列对建设用地使用权最长期限的说法正确的是（ABCD）。

、工业用地50年

A、居住用地70年

C、教

育、科技、文化、卫生用地50年D、商业旅游

娱乐用地40年

4、依照我国《物权法》的规定，下列那种财产可以抵押（ABCD）。

A、正在建造的建筑物B、半成品

C、建设用地使用权D、以拍卖方式取得的土地承包

经营权

5、以下列财产作抵押，抵押权自登记时设立的是（CD）。

A、航空器B、船舶

C、建设用地使用权D、建筑物

6、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（ABD）

A、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

B、抵押权已登记的先于未登记的受偿；

C、抵押权未登记的，按照债权成立的先后次序清偿

D抵押权未登记的，按照债权比例清偿

7、决定下列事项，哪些应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意：

（CD）

A、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

E、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

D、改建、重建建筑物及其附属设施；

其他情形

的费用

10、下列说法正确的是:

（ABC）

C、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

D、以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自工商行政管理机构办理出质登记时设立;

三、判断题（每小题1分，共计8分，对的打"，错的打X）

1、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产权属证书确有错误外，以不动产权属证书为准。

（X）

2、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以

建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

（“）

3、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

（V）

4、为债务人质押担保的第三人，在质权人实现质权后，无权向债务人追

5、当事人可以在合同中约定不得留置的物。

（V）

6、因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。

（V）

7、当事人可以约定相邻权的内容。

（X）

8、占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

（X）

四、填空题（每空1分，共计10分）

1、物权法所称物，包括和。

法律规定权利作为物权

客体的，依照其规定。

2、物权法自2007年月起施行。

3、以出质的，当事人应当订立书面合同。

质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

4、债权人流质的动产，应当与债权属于法律关系，但企业之间

留置的除外。

5、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、、

公平合理的原则，正确处理相邻关系。

6、物权的取得，包括原始取得与。

7、动产物权的设立和转让，应当依照法律规定。

8、遗失物自发布招领公告之日起内无人认领的，归国家所有。

答案：

1、不动产、动产2、10月1日3、应收账款4、同一5、团结互助6、继受取得7、交付8、六个月

五、名词解释题（每小题3分，共计15分）

1、他物权他物权，是指根据法律规定和当事人的约定，由非所有人在所有人的财产上享有的占有、使用和收益以及在特殊情况下依法享有的一定的处分权。

2、建筑物区分所有权建筑物区分所有权，使指业主对建筑物内的住宅、

经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

3、最高额抵押权最高额抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

4、建设用地使用权建设用地使用权，是指自然人、法人或其他组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。

5、留置权留置权，是指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

六、简答题（每小题7分，共计21分）

1、善意取得制度的含义与构成要件善意取得，又称即时取得，指无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，如果受让人取得该财产时系出于善意，则受让人取得该不动产或者动产的所有权。

原财产所有人不得要求受让人返

还。

（3分）

其构成要件如下：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（1分）

（2）以合理的价格转让；（1分）（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

（2分）受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

抵押权的设立方式设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

（2分）以生产设备、原材料、半成品、产品；船舶、航空器；交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；（2分）未经登记，不得对抗善意第三人。

（1分）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立。

（2分）

3、论物权法的体系物权法的体系是指物权法依据一定的逻辑结构所构成的规范体系。

（1分）其由如下几部分构成：

（1）总则，主要是物权法的基本原则和物权的设立、变更、转让和消灭；（1分）

（2）所有权，主要包括国家所有权、集体所有权和私人所有权，相邻关系和共有制度；（1分）（3）用益物权，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；（2分）（4）担保物权，包括抵押权、质权和留置权。

（1分）（5）占有。

（1分）

七、案例题（每小题10分，共计20分）

案例

（一）、清泉房地产开发公司于2007年11月，以100万元的价格购

买了一块位于海边的100亩土地的使用权，以便在该地上建一栋豪华酒店。

该地旁边有一家东海公司经营的商店，占地10亩。

清泉公司在购的该土地以后，便与东海公司协商，并于2007年12月初订立一份书面合同，合同约定：

东海公司20年内不得拆除该商店以兴建高层建筑，从而阻碍清泉公司的旅客在酒店内眺望大海。

为此，清泉公司每年向东海公司支付10万元，以作补偿。

后双方在房地产管理部门办理了登记手续。

2008年3月，清泉公司将自己的土地使用权出卖给迟家房地产开发公司，并向迟家公司说明了与东海公司的合同内容。

2008年12月，东海公司欲拆掉房屋并兴建一层五层楼的旅馆。

迟家公司得知这一情况后，立即找东海公司交涉，请求东海公司停止兴建旅馆，东海公司以没有与迟家公司订立合同为由拒绝了迟家公司的请求。

迟家公司于是向法院提起诉讼，请求法院责令东海公司停止兴建旅馆。

问题：

（1）清泉房地产开发公司与东海公司的合同属于什么性质，为什么？

（5分）

（2）迟家公司的请求能否得到支持？

为什么？

（5分）

答：

1、属于地役权合同。

（2分）清泉公司通过与东海公司订立合同所取得的权利应为地役权。

一方面，清泉公司是为自己利用土地的便利而限制了东海公司对其土地的利用，符合设定地役权的前提条件；（2分）另一方面，双方就所设定的权利签订了书面合同，符合地役权取得的形式要件。

（1分）

、能够得到支持。

（1分）物权法规定，地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权具有从属性，不得与需役地土地使用权分离而单独转让，只能与需役地的土地使用权一同让与。

物权法第一百六十四条规定，地役权不得单独转让。

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

（2分）由于清泉公司通过与东海公司未在合同中未作特别约定，故在清泉公司将其土地使用权出卖给迟家公司以后，设定于该土地上的地役权也应随之转移给迟家公司。

因此，迟家公司有权依地役权的内容，要求东海公司停止兴建旅馆。

（2分）案例

（二）、2007年11月某村村民赵某的一头母牛在一次放牛归来的路上走失，该牛被邻县的农民王某拾得并带回家中。

王某在拾得母牛之后，过了一段时间见无人寻找，就将该牛以合理的价格卖给了本村的村民郑某，郑某在购牛时并不知道王某所卖之牛系拾来的。

半年之后，郑某所买之牛经配种产下一头牛犊。

赵某在母牛走失以后一直没有停止寻找，2008年7月的一次偶然机会，赵某发现其所丢之母牛在郑某处，遂要求郑某返还母牛及牛犊，郑某以自己是从王某手中以合理的价格买来为由，拒绝返还给赵某，双方就母牛及牛犊的所有权产生争议。

问题：

（1）结合物权法，分析郑某能否取得母牛的所有权？

（5分）

（2）结合物权法，分析郑某能否取得牛犊的所有权？

（5分）答案：

1、在本案中，母牛属于遗失物，（1分）物权法第一百零七条规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。

该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，（2分）但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

（1

分）因此郑某不能依善意而取得母牛的所有权。

（1分）

2、物权法第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产

支出的必要费用。

（2分）郑某为善意占有人，（1分）其依据物权法规定，无法取得孳息牛犊的所有权，但其可以要求赵某支付必要的饲养及育种费用。

（2分）

B卷

一、多项选择题（每小题2分，多答、不答、答错均不给分，共计20分）

4、依照我国《物权法》的规定，下列那种财产可以抵押（ABCD）

A、正在建造的建筑物B、半成品

、产品

C、原材料

5、建设用地使用权人有权将建设用地使用权（ACD），但法律另有规定的除外。

A、转让B、质押

C、赠与D、互换

6、农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（ABCD）

A、土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包

B、个别土地承包经营权人之间承包地的调整

C、土地补偿费等费用的使用、分配办法

D集体出资的企业的所有权变动等事项

7、决定下列事项，哪些应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（ABD）

A、选举业主委员会或者更换业主委员会成员

E、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

D、制定和修改业主大会议事规则；

8、有下列情形之一的，最高额抵押中抵押权人的债权确定：

（BCD）

A、没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权；

E、新的债权不可能发生；

C、抵押财产被查圭寸、扣押；

D、债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

9、下列财产专属于国家所有的是（BC）

A、滩涂E、矿藏

C、水流D、森林

10、下列说法错误的是：

（AC）

A、地役权可以单

独转让

E、地役权不得单独抵押

C、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产

D、留置权人有权收取留置财产的孳息

二、判断题（每小题1分，对的打"，错的打X,共计11分）

1、以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

（V）

2、抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。

（V）

3、以票据、债券、存款单出质的，质权人再转让或质押的有效。

（X）

4、债权人行使留置权与其承担的义务或者合同的特殊约定相抵触的,人民法院可以支持。

（X）

5、因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权,债务人不履行债务的,债权人有留置权。

（V）

6、典权是我国所特有的物权类型。

（）

7、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

（V）

8、抵押权可以与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

（X）

10、抵押人所担保的债权不可以超出其抵押物的价值。

（V）

11、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

（V）

三、名词解释题（每小题3分，共计15分）

1、预告登记，是为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机关申请办理的预先登记。

2、流质契约，又称绝押契约，指当事人双方在设定抵押或质押时，在担保合同中规定，债务履行期限届满而担保权人尚未受清偿时，担保物的所有权转移为债权人所有。

3、自物权，即所有权、完全物权，指所有人依法享有的对其财产进行占有、使用、收益和处分的权利。

4、建筑物区分所有权，是包括建筑物区分所有人对专有部分的所有权、共有权、共同管理权相结合的一种“复合物权”。

5、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

四、简答题（每小题8分，共计32分）

1、权利质权的标的：

（1）汇票、支票、本票；（1分）

（2）债券、存款单；（1分）

（3）仓单、提单；（1分）

（4）可以转让的基金份额、股权；（1分）

（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、着作权等知识产权中的财产权；（1分）

（6）应收账款；（1分）

（7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

（2分）

2、相邻关系与地役权的区别：

（1）相邻关系是由法律直接规定的；而地役权是基于合同关系而产生的。

（2分）

（2）相邻关系不是一种独立的物权类型，而地役权是物权的一种。

（2分）

（3）相邻关系对不动产所有权的限制与扩张程度较小；而地役权则较大。

（1分）

（4）地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，而相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，则通常是无偿的。

（1

分）

（5）相邻关系的成立及对抗第三人，不需要登记便当然发生，而地役权若要对抗善意第三人，则以登记为要件。

《物权法》第一百五十八条：

“地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

”（2分）

3、留置权的概念、特征：

留置权，是指债权人合法占有债务人的动产时，债务人不履行到期债务的，债权人依法享有的留置该财产，以该财产折价或者拍卖、变卖所获得的价款优先受偿的权利。

（2分）

特征：

（1）法定担保物权。

（2分）

（2）留置权以债权人合法占有债务人的动产为前提条件。

（1分）（3）留置权的实现必须要通过两次行为才能完成。

（1分）（4）留置权具有从属性、不可分性和物上代位性。

（2分）

4、论物权法的体系物权法的体系是指物权法依据一定的逻辑结构所构成的规范体系。

（2分）其由如下几部分构成：

（1）总则，主要是物权法的基本原则和物权的设立、变更、转让和消灭；（1分）

（2）所有权，主要包括国家所有权、集体所有权和私人所有权，相邻关系和共有制度；（1分）（3）用益物权，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；（2分）（4）担保物权，包括抵押权、质权和留置权。

（1分）（5）占有。

（1分）

五、论述题（每小题12分，共计12分）物权公示的方法和物权公示的效力物权的公示方法必须要由法律明确规定，而不能由当事人随意创设。

（1分）物权的公示方法因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。

不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，（2分）动产物权以占有的移转即交付作为其公示方法。

（2分）此外，对动产、不动产之外的其他权利，物权法也规定了相应的公示方法。

（1分）物权的公示效力包括两个方面，一是产生了物权设立和变更的效力，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2分）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

（2

分）二是产生了公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有理由相信其为真实的权利状态，并于权利人进行了交易，对此种信

赖法律就应当保护。

（2分）

六、案例题（每小题10分，共计10分）

2007年2月25日，工商银行大屯支行与朝阳房地产开发公司签订了最高额抵押担保合同，朝阳公司以其新建的一幢楼房（价值2000万元）为朝阳公司从大屯支行借款的抵押担保。

双方约定自2007年2月26日至2008年2月26日，在此期间所发生的借款以该楼房做抵押。

由于该楼房估价为2000

万元，因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元。

双方签订合同以后，在登记部门办理了抵押登记手续。

后来在约定的期间内，朝阳公司共分三次向大屯支行借款1500万元。

至2008年3月27日，大屯支行与某资产管理公司签订了债权转让协议，将上述借款合同债权与担保权利转让给该公司，并向朝阳公司发出债权转让通知。

但朝阳公司拒绝在担保权利转让通知上签字，并称最高额抵押权已经消灭。

资产管理公司于是向法院起诉，要求朝阳公司承担相应的抵押担保责任。

问题：

1、什么是最高额抵押合同，其有哪些特点？

（4分）

答案：

1、最高额抵押合同，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额债权限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

（2分）其特点有：

是为一定期间内将要连续发生的债权提供担保；（1分）存在最高额债权限度（1分）。

问题2：

大屯支行的债权让与和担保权利让与的行为是否有效？

为什么？

（6

分）

答：

有效。

（2分）最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十三条规定，最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

（2分）本案中，大屯支行与资产管理公司签订债权转让协议时，主债权已到期且已确定。

故根据上述规定，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权，那么，作为抵押权人的大屯支行当然就有权将其抵押权与主债权一同转让给资产管理公司。

（2分）1、张某所有的奶牛病了，张某带奶牛到兽医李某处医牛，医疗费200元，张某觉得太贵，不愿意支付，李某遂将奶牛扣下，告诉张某如果10天内不交200元钱，就把奶牛卖了抵债，张某不同意，但是没有办法，只好先回家了。

下列说法正确的是：

（C）

A.李某有权直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费

B.如张某未在10日内支付医疗费，则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费

C.张某应在李某给予的2个

月以上的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛

抵偿自己的医疗

D.张某应在2个月以内的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费

2、甲公司向乙银行借款，以自己所有的办公楼作为抵押物，并办理了抵押权登记，乙银行对甲公司享有的抵押权的性质包括：

（BD）

A.请求权B.绝对权C.无期物权D.从物权

3、某村民委员会与该村村民张某签订的土地承包合同中约定，张某对该村集体所有的一块10亩耕地享有土地承包经营权，张某有权在该土地上开办生产鸡饲料的饲料厂。

下列说法错误的是:

（CD）

A.张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定

B.张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权

C.该土地承包合同有效

D.该土地承包合同产生物权法的效力

4、下列哪些事项需要村民会议三分之二以上的成员同意?

（AB）

A.村民王某承包的土地由于水灾不能继续耕种，张某全家迁入县城，要求村

委会收回自己承包的土地，将张某的土地调整给王某承包

B.将村里的两块荒地承包给某公司，由该公司开挖鱼塘养鱼

C.该村的一块土地被省政府征收用作修建高速公路，对土地补偿费的使用和分配办法

D.将村办企业转让给村民刘某

5、红旗村村民王某与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经

营一幅10亩的耕地，但未进行登记，如果王某死亡，王某的继承人是否有权继承王某的土地承包经营权?

（BD）

A.可以继承

B.不能继承

C.只有通过家庭承包取得的土地承包经营权，王某死亡时，才能继承

D.王某生前所有的林地可以继承

6、甲公司系一房地产开发企业，甲公司与临海市土地局签订土地使用权出

让合同，约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。

如甲公司