工作计划之物业计划书范文.docx
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工作计划之物业计划书范文
物业计划书范文
【篇一：
物业公司工作计划书范文】
物业公司工作计划书范文
物业工作计划书范文
有效实施各项业务工作,现拟定以下工作计划:
一、三个小区公共事务方面
1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。
2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量。
4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。
5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
二、xx华庭项目
1、全力抓好30-35幢物业移交工作,确保业主满意。
2、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。
执行前协调保安做好落实工作。
3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。
4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:
道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。
6、做好个别岗位人员调整和招聘工作（如:
绿化组长到位、管理处负责骨干到位等）,确保项目工作正常运行。
7、拟定xx华庭首届业主委员会成立方案及筹备会一系列工作措施,为创建市优工作打好基础。
三、xx居项目
1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。
2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。
3、与财务协调,及时做好坏帐处理。
4、督促全面检测该项目红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。
5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。
6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。
8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。
四、xx项目
1、督促整理好第12-15幢（共36户,已收楼32户）房屋档案资料。
2、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
3、制定安全警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。
4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。
5、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确（公司要求架空车位出售）、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
6、跟进做好小区健身器材的安装。
7、督促做好各种费用的追收。
8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
9、跟进部分绿化植物的补种和改造等（如:
大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应该更换）。
五、其它事项
1、xx士多招商登记等工作配合。
2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。
3、协调相关部门完成好各项工作任务。
以上计划,敬请上级领导审核指示
物业公司上半年工作计划书
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员培训覆盖率达到
人员招聘到岗率达到
员工生活满意度达到⒈团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。
推行与之相
配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。
绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。
在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。
在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。
及时发现问题，及时改进。
⒉人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。
要求员工在工作中真正做到“业主第一”。
以企业精神和宗旨作为统一员工意志，统一行动的共同基础。
在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
⒊在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。
重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
⒋效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
⒌行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。
修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。
及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。
为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。
不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序；
强调团队的有效运作和服务流程；
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；
强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于％；
服务综合及时率不低于％；
业务技能培训％；
小区绿化完好率不低于％；
绿化覆盖率不低于％；
管理费收费率一期逐步达到％；
二期收费率达到％；
生活垃圾日清率为％；
工作重点：
（）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。
使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。
并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。
尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。
对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
（）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验
告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。
积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
（）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
（）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。
接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工
作得以顺利开展。
（）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
（）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
工作目标
住客及公司综合满意度；
无因管理责任事故率；
新员工岗前培训率；
不合格项整改率；
员工流动率≤（不包括非正常流动率）；
突发事件快速反应率为；
非正常投诉率低于。
⒉做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。
随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。
⒊保安部将于月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
⒋做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。
同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区小时的监督和管理，提高安防标准。
⒌针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使
【篇二：
物业管理计划书】
物业管理计划书
根据贵单位的要求，对贵单位院内办公楼12733m和住宅32000m的小区进行安全保卫、卫生清洁、园林绿化、房屋补漏这四方面的物业管理作出初步计划：
一、总则：
我们“以人为本、业主至上”的原则，“全心全意为住用户服务”的宗旨，建立好岗位值班制度、流动岗哨巡逻制度、进出入询问登记制度，做好地面、区域清扫、园林绿化管理等工作。
能使贵单位的住用户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使该小区的物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便、无忧的阳光社区，提升生活品质。
并设立服务电话，接受各住用户对物业管理服务报修、求助、建议、问询等各类信息的收集和反馈，并及时处理，尽可能使该院内的住用户人人满意。
二、安全保卫管理：
（一）大门：
1、专业保安队伍24小时值班，着装整洁、形象较好、文明执勤、语言规范、处理突发事件。
2、出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
3、车辆和人员出入管理严格，并有出入登记。
4、停车场停放整齐、场地整洁。
（二）巡逻：
2
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培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装，佩戴明显标志、文明执勤、语言规范、认真负责，对业区进行24小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线。
对危及人身安全处设有明显标志和防范措施，并及时消除安全隐患，盘查一些可疑人员，制止业区一些不文明行为。
比如：
随地吐痰、乱扔果皮、随意摘花和随意破坏花草树木等。
（三）消防：
定期检查消防系统设施设备齐全，确保完好无损，可随时起用，制订突发事件应急方案，严格队员消防知识培训，能及时发现并消除火灾安全隐患，组织开展消防法规及消防知识的宣传，增强业区内住用户的防火意识，尽力确保业区无火灾。
（四）协调：
调解并制止一些小纠纷，化解一些小矛盾，积极配合有关部门在该业区内进行的应急突发事件处理，比如防火防盗、抓抢抓贼等。
计划人员配制：
分三班，每班4人，分别是门卫1名、导车员1名（晚上导车员去巡逻）、巡逻1名（晚上2名）、班长1名，负责该班工作，作为应急补岗，请假轮休补岗等，另设队长1名，负责安保全盘工作，共13人，8小时制。
三、卫生清洁管理：
环境卫生管理的目的是净化环境，给院内住用户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，我们对清洁卫生将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：
垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备，标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋公共部门、共用设施无蚁害，楼宇内道路等共用场所无纸屑、烟头等弃物，房屋共用部位保持清洁、无乱贴现象、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
具体工作安排：
1、收垃圾、洗垃圾桶每天2次，无遗留物、臭味。
2、扫地板及楼梯每天1次，无杂物、无积水。
3、拖楼梯每周1次，无杂物、无积水。
4、擦楼梯扶手每周1次，无灰尘。
5、擦公共天花板每月1次，无灰尘、无蜘蛛网。
6、擦窗户及玻璃每月2次，无灰尘。
7、道路路面循环清保，保持干净。
8、绿地清理每天1次，无灰尘、枯叶、杂物等。
9、在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害兹生地消毒处理。
计划人员配制：
办公区3人、生活区2人、道路2人、绿地清扫3人、负责督导员1人，共11人，全白班制。
四、园林绿化管理：
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作，绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损、
无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石头等杂物。
具体工作安排：
1、绿化浇水：
依气候变化，浇足浇透，保证长势水分。
2、草皮修剪：
按季节进行，使草皮美丽平整。
3、杂草清除：
每周2次，确保基本无杂草。
4、病虫防治：
最少半年1次（视危害程度而定），无病虫害。
5、养护施肥：
一般一年4次，绿化生长旺盛。
6、乔灌木修剪造型：
一年4次。
计划人员配制：
绿化技术指导师1人，员工3人，共4人。
五、房屋补漏管理：
1、设专业人员，定期检查，做好维修记录，排除隐患。
2、提供特约维修服务，力争做到小修不过夜，中修三天完成。
计划人员配制：
专业2人，有事将调其它队协调、配合。
总之：
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我们公司与贵单位的共同愿望。
因此，我们提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与贵单位住用户共建共荣、友好相处、相互信任。
不论员工在工作期间或在工作区域之外，无论事情是否属于本公司的事情，都将热心助人、温善相待，鼎力为住用户排忧解难。
相信我们，我们的到来定能改善贵单位的工作环境，提升住用户的生活品质。
六、人员工资、材料预算表：
另外：
物业管理法规定之内的办公费、法定税费和利润等还没有在预算之内。
所以本公司初步计划按贵单位房屋实际面积每平方米1元收取物业管理费，这在该行业来讲也算是低的，望贵单位主管领导实际审查。
唐洞街道社区服务中心2010年3月1日
【篇三：
物业公司筹建计划书】
物业公司筹建计划书
一、公司筹建:
1.出资人情况:
法人与自然人
2.物业管理企业的组建条件
1）企业名称的确定;
2）企业住所;
3）4）5）6）法定代表人;注册资本;公司章程;公司从业人员。
3.物业管理企业的设立
在组建条件具备以后,申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。
收到核发的批准文件后,再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照或营业执照,即可对外营业,并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,还要向税务机关办理税务手续。
4.在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级
1）资质一级企业:
注册资本500万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30人,
企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。
2）资质二级企业:
注册资本300万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以__________上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。
3）资质三级企业:
注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目:
具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。
二、物业公司的经营计划
1.物业管理的目标和任务1）创造安居乐业的生产、生活环境
2）对实现物业的保值和增值。
2.物业管理的主要内容
l）维护物业管理区域内的规划不受破坏
2）房屋装修监督管理
3）房屋的维护与修缮
4）设备、设施的管理及维修养护
5）安全保卫与消防
6）保洁、消毒、防疫管理7）环境保护8）绿化管理9）车辆管理
10）综合经营服务
3、物业管理的基本原则
1）产权、经营权分离原则;
2）业主至上原则;
3）统一管理原则;
4）专业高效原则;
5）权、责分明原则;
6）经济合理原则;
7）公平竞争原则;
8）依法行事原则。
4.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置
1）总经理室:
决策机构,总经理对公司全面负责,布置和协调各副总经理与各部门的工作。
副总经理协助总经理处理分管的工作。
2）办公室:
总经理领导下的综合办事机构,主要负责公司内部日常行政事务。
3）财务部:
参与企业经营管理,搞好财务核算。
负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,经常向总经理报告公司财务状况。
4）物业管理部:
按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的各项管理工作。
5）社区服务部:
依法建立各类服务点,开展代办业务,为用户提供优质服务。
6）工程部:
负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
7）保安部:
检查、督促遵纪守法,处理业主、治安维护,协助有关部门查处违法犯罪。
8）产业部:
负责物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。
9）租赁经营部:
负责对现有物业的租赁经营业务,提高物业的出租率。
5.物业管理公司的前期工作
设立物业公司,并取得相关资质后,参与物业管理市场竞争,在实际操作中,以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
按照以下步骤进行开展工作。
1）人员准备与资料准备;
2）设备、器材准备;
3）资金准备;
4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查;通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。
①项目位置:
具体位置及东、西、南、北的毗邻。
②项目面积:
占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
③项目建筑情况:
建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
④配套及附近交通状况:
已通达公交车次、小区班车等。
⑤消防、安保、清洁等设施状况
⑥项目性质及特色
⑦政府的支持、扶持与介入程度⑧开发商的背景:
规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等6.制订物业管理方案的其他准备工作
l）组建制订物业管理方案的工作班子:
2）对方案制订人员进行必要的业务培训:
3）准备经费;
4）准备设备;
5）准备相关资料。
7.制订物业管理方案
l）物业管理方案的内容
①物业管理档次
②物业管理服务的标准
③物业管理财务收支预算
2）物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
②管理模式
③公司人力资源管理
④规章制度建设
⑤经营管理指标
⑥社区文化建设与服务⑦财务管理及经费收入测算⑧日常管理⑨物业维修养护计划和实施
3）制订物业管理方案的主要步骤
第一步:
成立制订方案的工作机构
第二步:
培训工作人员
第三步:
经费、设备、资料准备
第四步:
项目、使用人、竞争调查
第五步:
研究分析调查资料
第六步:
确立管理档次、管理目标、主要措施。
服务管理项目
第七步:
经费预算
第八步:
草拟方案文本
第九步:
向专家顾问征询
第十步:
送公司领导审阅
第十一步:
修改、研讨、再修改
第十二步:
可行性研究
第十三步:
定稿
第十四步:
实施、反馈
8.介入物业管理工作
1）物业的接管验收与撤管
2）物业的撤管
3）签订物业委托管理合同
4）物业公司入驻社区后,依法设立社区业主大会。
9.物业管理企业与相关社会机构建立关系l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系3）物业管理企业与房地产开发企业的关系
4）物业管理企业与业主委员会的关系
业主委员会可以自己设立。
也可以招标选聘物业
管理企业。
物业管理企业对业主委员会负责,定期间业主和用户提供管理报告,报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。
业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。
5）物业管理企业与专业性服务机构的关系
6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系
7）物业管理区域建设与社区建设的关系
设的自主权,物业管理区域建设要自觉配合社区建设。
三.物业管理费用的管理
1.物业管理费用构成
l）物业管理费用分类
一类是管理费用,如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。
另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出,如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用,这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交,是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。
2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成
①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
③绿化管理费;
④清洁卫生费
⑤保安费;
⑥办公费;
⑦物业管理单位固定资产折旧费;
⑧法定税费。
3）住宅小区物业管理经费的来源
①定期收取物业管理服务费;
②小区维修养护专项基金;
③以业养业,一业为主,多种经营的收入;
④靠政府多方面的支持;
⑤开发建设单位给予一定的支持。
4）物业管理对物业的基本要求是:
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。
③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
四.物业管理企业管理制度的建设
1.物业管理制度体系的内容
l）物业管理企业内部制度①物业管理公司员工管理条例②物业管理企业各部门的职责范围③物业管理企业员工岗位责任制
2）物业管理企业外部制度
①物业接管验收规定
②楼宇入住规定
③物业
升级会员 