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一、土地的定义
（一）土地的基本定义（掌握）
土地是地球表层的特定地域，有固定的位置和一定的水平、垂直范围；土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体，并受人类活动的影响，兼有自然和社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的。
目前，从土地管理的角度分析，比较公认的土地定义是：
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
这一定义包括以下几层含义。
1、土地是综合体。
组成土地各要素，在一定的时间和空间内，相互联系、相互作用、相互依存而组成具有一定结构和功能的有机整体。
土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
因此，评价土地时要综合考虑各要素的特性及其相互作用，才能得出符合客观实际的结果。
2、土地是自然的产物。
土地是自然的产物，不是人类劳动的产物，但人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
3、土地是地球表面具有固定位置的空间客体。
它具有立体的垂直剖面，在纵向范围上，它包括地表、地面，也包括较深的地下，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
4、土地是地球表面的陆地部分。
海洋和陆地是地球表面的两大组成部分，有着明显区别的自然地理特征。
陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识和劳动习惯。
5、土地包括人类过去和现在的活动结果，人类活动影响土地性质和用途，这种新的性质和用途，与人类的活动成果密不可分，没有这些成果，土地就不具有这些用途。
从这—意义上讲，这些人类的活动结果也是土地的重要组成部分，
（二）其他学科对土地的定义（了解）
土地是土地科学体系研究的物质实体，土地是土地科学中最重要的基本概念。
因此，研究土地科学问题，首先应该对土地的概念做一个大致的了解，明确土地概念的内涵和外延。
土地与我们的生活息息相关，是人类一切生产生活赖以存在的根基。
就是对于这样一个最基础的概念，看似简单普通，但要给土地一个准确定义还不是一件容易的事。
充分讨论土地的内涵、属性及特征并揭示其本质，有助于土地科学学科体系韵建设。
不同的专家学者从各自的学科角度对土地进行了界定，以下是主要的几种观点：
1.自然观点
主要指土地作为地球的特定组成部分，究竟哪些部分，哪些因素属于土地的范围，以下四种观点具有一定的代表性：
（1）土地即土壤，亦即地球陆地表面疏松的、有肥力的、可以生长植物的表层部分。
（2）土地即地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面。
（3）土地即陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。
（4）土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分都包括在内。
上述四种观点中，前两种观点过于狭义。
除去地球表层的土壤之外，深层的岩层、水层也具有土地的基本功能，例如一棵植物的生长，不能说完全是土壤的功劳，岩层的保护、地下水的供给都是植物生长的必要条件，因此地球的深层部分也不能排除在土地的概念之外。
第四种观点则失之过宽。
地球的海洋部分不具有土地的一系列功能，因此不应该包括在土地范围之内。
第三种观点相对确切。
马克思曾经说过：
"只要水流等等有一个所有者，是土地的附属物，我们也把它作为土地来理解"①。
广义的土地应该包括陆地中的水面。
2.经济学观点
根据马克思的说法，土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象，作为一切活动的一般空间基础，在农业中是主要的生产资料。
3.法学观点
中国台湾土地法第一条解释土地的意义，"本法所称土地，谓水、陆及天然富源".肯特从法律概念上对土地的定义是：
"土地不仅包括地面或土壤，而且也包括附着于土地的任何东西，不管是自然长成的，如树、草和木，或者是人工造成的，如房屋以及其他建筑物；它所包括的范围向上或向下是无限度的，以致可以包括地上或地下的每样东西".
4.西方经济学观点
英国经济学家马歇尔认为：
"土地的含义指的是大自然无偿赠与人类的陆地、水、空气、光和热等物质和力".美国土地经济学家伊利认为：
"经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源……经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西".
澳大利亚的克里斯钦和斯图尔特进一步指出：
"土地一词是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征"，
"必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动".
5.联合国粮农组织的定义
1972年联合国粮农组织（FAO）在荷兰瓦格宁根召开了土地评价专家会议，在会议文件《土地与景观的概念及定义》中专门给土地下的定义是：
"土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植物。
它还包括这一地域范围内过去和现在的人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。
"1976年联合国粮农组织发表的《土地评价纲要》则进一步指出：
土地是"地表的一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏地质、生物圈、植物界和动物界的属性，以及过去和现在的人类活动的结果；考虑这些属性和结果的原则是，它们对于人类对土地目前和未来利用施加重要的影响".
6.其他观点
有的学者认为，土地甚至包括自然资源或自然的力量，不是单纯指地球表面，并且包括地面以上和地面以下一切物质。
至此，联合国粮农组织对于土地的概念趋于完善，并且已经为众多的学者所接受。
（三）容易混淆的几个概念（了解）
土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。
土地与国土也不是同一概念，国土是指一个国家主权管辖的地域空间：
领土、领空、领海，是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。
土地的概念要狭窄一些，尽管土地也包括陆地上的水面即江河、湖泊、水库、滩涂等，但海洋不包括在土地范围之内。
并且，土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念，二者是在不同层面上作出的不同定义。
最后还应提及土地资源与土地概念的联系与差别。
一般说来，土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地，是在一定的技术经济条件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。
由此可见两者之间有差别，但这种差别又是比较模糊的，土地资源的范围随着科学技术的进步正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分。
一般来说，国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。
二、土地的特性（掌握）
土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
（一）土地的自然特性
1、土地面积的有限性。
土地是自然的产物，人类不能创造土地。
广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。
人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。
2、土地位置的固定性。
土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互换，不能搬动。
人们通常可以搬运一切物品，房屋及其它建筑物虽然移动困难，但可拆迁重建。
只有土地固定在地壳上，占有一定的空间位置，无法搬动。
因此，人们把土地看作是不动产的代表。
这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。
3、土地质量的差异性。
不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素（如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石）的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。
4、土地永续利用的相对性。
土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性。
土地利用的永续性具有两层含义：
第一，作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性；第二，作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。
其它的生产资料或物品，在产生过程或使用过程中，会转变成另一种资料、物品，或逐渐陈旧、磨损，失去使用价值而报废。
土地则不然，只要人们在使用或利用过程中注意保护它，是可以年复一年地永远使用下去的。
但是，土地的这种永续利用性是相对的。
只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
（二）土地的经济特性
1、土地经济供给的稀缺性。
这一特性有两层含义：
首先，
供给人们从事各种活动的土地面积是有限的；其次，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。
由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵，迫使人们节约、集约地利用土地，努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。
2、土地用途的多样性。
土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地等。
由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种川途。
这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。
这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。
3、土地用途变更的困难性，土地使用不同用途之间的变换，有时比较柞易，但大多数情况下足困难的。
在农业生产中，当作物从播种开始，进入生长阶段后，虽然物价变动，但生产的作物就不能调整布局，即使可以调整，也要付出一定的代价，这就是土地利用适应物价变动的缓慢性。
而且，不同作物对土地质量的要求不同，变更用途有时是相当困难或无法办到的。
如，缺水宜林的山地，改利水稻就很难实现。
工矿用地一旦形成，想改作农用就相当困难。
土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。
4、土地增值性。
一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废，土地这个特殊商品则不然，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。
因此，有人说，对土地的投资是风险最小的投资。
5、土地报酬递减的可能性。
尽管土地具有增值性的特点，但由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。
这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象，此外，土地还具有重要的社会属性。
人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。
土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会十地关系的基础，进而反映社会经济性质。
土地的这种社会属性，即反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点
三、土地的功能（熟悉）
（一）人类生存的物质基础
土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础，是不可再生的有限资源和宝贵财富。
土地资源是人类生存不可脱离的物质基础。
土地是人类生存之本，土地是我们生存的首要条件，人类的一切物质生产都离不开土地。
土地是人类赖以生存和发展的物质基础和最基本的资源。
当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题无不与土地有关。
（二）人类生产生活的场所
土地由于其物理性质，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的场所和空间，成为人类进行房屋、道路等建设的地基。
"皮之不存，毛将焉附"，在一定意义上比喻了土地对于人类的这种承载功能。
土地是人类社会生产力的重要源泉，是人类生活、生产等一切活动的场所，亦是农业生产的基本生产资料和劳动对象。
诚如马克思所指出的那样，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生条件。
在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。
土壤中含有各种营养物质以及水分、空气，还可以接受太阳照射的光、热等，这些是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。
没有这些环境与条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和发展。
我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地，合理利用土地的国情教育；同时，还运用法律手段加强、规范土地管理。
四、我国土地资源的特点（了解）
（一）土地面积绝对数量大，相对数量小。
虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有11.7亩，相当于世界平均水平的1/3.而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于界平均数，分别为世界平均数的42.4%，11.6%和1/3强。
（二）后备土地资源有限。
宜农荒地只有5亿亩，其中可开垦为耕地的仅有1亿亩，而且这1亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍.
（三）土地类型多样，山地多于平地。
全国山地占33%，高原占26%，丘陵地占10%，三项合计占全国土地面积的69%；盆地占19%，平原占12%，两项合计占全国土地的31%，海拔3000m以上的高山、高原占我国土地面积的25%，不宜于发展农林牧业。
（四）农地分布不均匀。
我国右90%以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区（该区土地面积，与全国的32.2%），其余10%的耕地、林地和水域分布于全国其它67.8%的地区。
这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。
（五）森林覆盖率低，我国森林覆盖率为12.7%，美国为34%，原苏联为36%，日本为68%，瑞典为57%，德国为30%，世界平均为22%；人均森林面积我国为1.8亩，美国为22亩，原苏联为50亩，日本为4亩，瑞典为45亩，德国为2亩。
无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。
（六）土地质量较差。
在现有的耕地中，有1/3以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。
解放初我国水土流失面积为116万km2（17.4亿亩），虽然至今已治理了40万KM2（6亿亩），但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达150万山（X.5亿亩），仍在不断扩大。
目前，全国有1/3的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的200kg减少到50—100kg.我国约有沙漠化土地17万km2，其中：
历史上形成的为12万km2，近半个世纪以来形成的为5万km2，还有潜在沙漠化土地15.8万km2，两者共32.8万km2，占全国土地总面积的3.4%.我国盐碱地估计有5亿亩，农作物单产不足百斤。
此外，还有大量的“三废”污染地。
（七）水土资源不平衡。
我国水资源总量约为28000多亿M2.长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的82.3%，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的36%；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的17%，而耕地却占全国的63.7%。
土地的分类
土地的基本类别
土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。
土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。
土地分类的目的，主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。
土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。
根据土地的特性及人们对土地利用的目的和要求不同，形成了不同的土地分类系统。
按照不同的目的和要求，有不同的土地分类。
我国的土地目前大致有三种分类：
（1）依据土地的自然属性分类，如地貌、植被、土壤等。
这种分类体系称为土地自然分类系统，又可称为土地类型分类体系。
（2）依据土地的经济属性分类，如生产力水平、土地质量、权属等。
这种分类体系称为土地评价分类系统，又称土地生产潜力分类体系。
（3）依据综合特性分类，包括自然属性、经济属性和其他因素。
这种分类体系称为土地利用分类系统。
从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
《土地管理法》定义：
“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
”
我国的土地分类体系有一个不断发展、完善的过程。
我国1984年发布的《土地利用现状调查技术规程》规定了土地利用现状分类及含义，土地利用现状调查和集体土地所有权调查应用的是土地利用现状调查的土地分类体系。
1989年9月发布的《城镇地籍调查规程》规定了《城镇土地分类及含义》，城镇地籍调查及村庄地籍调查应用的是城镇土地分类体系。
随着社会主义市场经济的发展和新修订的《土地管理法》的颁布实施，为适应经济发展和法律的要求以及科学实施全国土地和城乡地政统一管理的需要，需要进一步明确农用地、建设用地和未利用地的范围，对原有土地分类体系进行适当调整和衔接。
为此，在研究、分析两个现行土地分类基础上，国土资源部于
2001年8月21日下发了“关于印发试行《土地分类》的通知”，制定了城乡统一的全国土地分类体系，并于2002年1月1日起在全国试行。
新的土地利用分类体系
一级（3个）：
农用地、建设用地、未利用地
二级（15个）：
A、耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地；
B.商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地；
C.未利用土地、其他土地
三级（71个）（略）
建设用地的特点（熟悉）
1.承载性与非生态利用性
建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。
它与土壤肥力没有关系。
建设用地的这个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。
建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。
2.土地利用逆转相对困难
一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。
除需要相当长的时间外，成本也相当高。
建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。
3.土地利用的集约性
农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。
就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。
人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。
为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。
国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。
4.区位选择的重要性
在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。
如道路的位置决定着商业服务中心的布局。
但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。
如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。
二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。
如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。
5.无限性与再生性
由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。
建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。
建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。
充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。
6.空间性与实体性
建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。
建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。
建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。
建设用地的类别（掌握） 为更有效地管理土地，在上述三种基本分类的基础上，根据《土地利用现状调查技术规程》、1989年制订的《城镇地籍调查规程》以及国土资源部、农业部《关于印发试行《土地分类》的通知》（国土资发[2001]255号），我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，将城市土地分类的商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地（除农村道路）、水利设施用地、特殊用地等8个地类构成建设用地。
1、商服用地
指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。
包括：
（1）商业用地。
指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。
（2）金融保险用地。
指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。
（3）餐饮旅馆业用地。
指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。
（4）其他商服用地。
指写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
2、工矿仓储用地
指工业、采矿、仓储业用地。
包括：
（1）工业用地。
指工业生产及其相应附属设施用地。
（2）采矿地。
指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
（3）仓储用地。
指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。
3、公共设施用地
为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。
包括：
（1）公共基础设施用地。
指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。
（2）瞻仰景观休闲用地。
指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。
4、公共建筑用地
指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。
包括：
（1）机关团体用地。
指国家机关，社会团体，群众自治组织，广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。
（2）教育用地。
指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。
（3）科研设计用地。
指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。
（4）文体用地。
为公众服务的公益性文化、体育设施用地。
包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。
（5）医疗卫生用地。
指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。
（6）慈善用地
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