在建工程评估.docx

在建工程评估.docx

《在建工程评估.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《在建工程评估.docx（41页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

在建工程评估

房地产抵押估价报告

项目名称：

****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产

（在建工程）抵押价值评估

估价委托人：

****开发公司

房地产估价机：

构*****房地产土地资产评估咨询有限公司

估价人员：

孔旭华

张洋

估价作业期：

二○一五年六月八日至六月九日

估价报告编号：

永信行估房（字2015）JZ第00017号

目

录

1、评估咨询委托函

2、委托方营业执照

3、《建设用地规划许可证》

4、《国有土地使用证》

5、《建设工程规划许可证》

6、《建筑工程施工许可证》

7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》

8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》

9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》

10、估价对象位置示意图

11、估价对象概貌性照片

12、房地产价格评估机构营业执照

13、房地产价格评估机构资格证书

14、估价人员资格证书

一、致估价委托人函

****开发公司：

我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵

押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为平方米。

本次价值时点为2015年6月8日，估价目

的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2015年6月9日评估工作结

束。

我公司评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、

有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次估价

目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取假设开发法和成本法，综合分析影响房地产

价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在价值时点2015年6月8日满足本报告假设和限制条

件下的抵押价值为万元，大写金额：

人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整，房产抵押估价结果见

下表，具体估价过程详见《房产抵押估价结果报告》。

房产抵押估价结果一览表

注册房地产估价师知悉的抵押价值（万

法定优先受偿款（万元）元）

栋号

面积（m2）

3

5

6

9

合计

特此函告。

*****房地产土地资产评估咨询有限公司

法定代表人：

袁文清

二○一五年六月九日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报

告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分

析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、本报告中的估价人员

已于2015年6月8日对估价对象进行了实地查看，估价人员对估

价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责

任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、估价人员执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关

当事人决策的责任。

估价结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

8、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属做任

何形式的保证。

9、本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失

实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。

恰当使用评估报告是委托方和相关当事

方的责任。

注册房地产估价师

三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示

（一）估价的假设条件

1、假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。

2、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷，且不存在任何销售或预售行

为。

3、本次估价过程中，委托方提供的资料为影印件，估价人员不保证全部影印件与原件的一致

性。

本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失实或因任

何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。

4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规，并已交纳相关税

费。

5、估价对象为在建工程（不含分摊的土地），本报告以估价对象能按照管理部门批准的规划设

计方案和规划设计用途持续开发经营、能按《建筑工程施工许可证》记载的合同竣工日期建成、工程质

量符合国家和地区相关标准并能通过竣工验收、合法取得权属证书并能交付使用为假设前提进行评估。

（二）估价的限制条件

1、本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产

状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生

变化，本报告估价结果也应作相应调整。

2、本报告所确定的房产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下最有可能形

成或者成立的正常价值，并非市场的成交价格，不适用于其他目的。

如估价目的变更，须另行估价。

3、本报告确定的房产抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产

估价师知悉的法定优先受偿款。

根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》，估价

对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定

优先受偿权利的事项。

根据施工方出具的《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》，评估范围内的

估价对象不存在拖欠工程款的情况。

至价值时点，估价人员未发现估价对象存在任何他项权。

4、本次估价没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记对

估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素

对房地产价值的影响；当上述情况发生变化时，房地产价值一般亦会发生变化。

5、本次估价未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作

失当对其价值的影响。

6、据估价委托人介绍，至价值时点，估价对象占用范围内的土地已经抵押，本次评估范围仅为

建筑物，不包含建筑物应分摊的土地的价值。

7、根据《物权法》及相关规定，房屋抵押时，其所占用的土地应同时抵押，估价对象所在的土

地已办理了抵押手续，本次为估价委托人在同一金融机构办理贷款手续而追加的抵押物评估，本次估价

价值仅为房产的价值。

8、本次评估的在建工程价格包含建设至价值时点工程进度所发生的全部费用，即包括前期项目

规划建设的全部规费，勘察设计费用、招投标费用、前期工程费用、建安工程费用、管理费用、投资利

息及投资利润等在内。

9、本次估价对象为*****3、5、6、9号楼部分在建工程，根据估价委托人提供的抵押物清单，

本次估价的在建工程房屋总建筑面积为平方米。

本报告以此面积数据为依据进行评估，最终面积应以相

关管理部门最终核定的为准，如本报告采用的数据与管理部门最终核定的数据不符，本报告估价结果应

作相应调整。

10、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构

不承担责任。

11、本报告仅供估价委托人使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给任何其

他单位和个人，其全部和部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

本公司不承担对任何另一

方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。

12、本报告由本估价机构负责解释。

（三）变现能力分析

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金

的可能性。

变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时

点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的

种类、数额和清偿顺序。

估价对象变现能力分析如下：

1、估价对象规划用途为住宅及商业，开发完工之后的房地产通用性较好；但由于估价对象为在

建工程，难以分割转让，也无法独立使用，后续需要大量资金投入，且总价较高，变现能力一般。

2、在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进

行处置（拍卖），实现快速变现。

抵押房地产进行短期强制处分，考虑到快速变现的影响因素如估价对

象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、意向买

方购买处置资产的心理、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用因素的影响，经调查荆州市已开发

完工的类似的房地产处置价格，与公开市场价格相比，成交价可能仅为其公开市场价值的60%左右，甚

至更低。

估价对象为在建工程（含分摊的土地），涉及的利益方较多，后续需要大量的资金投入，且总

价较高，交易难度更大，确定假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格为评估的市场价值的

60%。

清偿顺序首先为处置该房地产应缴纳的税款如营业税及附加、印花税等费用，其次为抵押权人优先

受偿款。

预期实现抵押权的费用和税金一览表

预期实现抵押权的费

税费

税率

%

备注

卖方

卖方

用和税金（万元）

中华人民共和国印花税暂行

条例

‰

双方

各半

卖方

鄂地税发〔2012〕127号

卖方

——

——

——

1、实现抵押权时的变现价格一般低于市场价值，由于未发生实际成交，此处按评估值计取。

表中主要费用和税金根据当前政策测算，最终实现抵押权的费用和税金以实际发生的为准。

2、根据财税[2003]16号等文件，销售购置的不动产，以全部收入减去购置原价后的余额为营

业额计征营业税。

由于估价委托人未能提供购置原价，此处营业税按评估值计取。

3、根据国务院令第138号，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税率计算征

收。

由于估价对象未发生实际成交，且估价人员无法获得清算估价对象土地增值税的实际成

本费用资料，故此处土地增值税以评估值按荆地税发〔2012〕106号文件核定征收率计取，

最终缴纳的土地增值税以相关管理部门核定的为准。

（四）风险提示

1、本报告估价对象仅为房产，根据相关法律法规，实现抵押权时应与所在宗地一并处置，但处

置不在抵押范围内的不动产所得的价款，抵押权人无权优先受偿，建议抵押权人将估价对象房屋所在宗

地一并设定抵押权，规避抵押和处置风险。

2、本次估价结果是估价对象于价值时点的状况以及价值时点的房地产市场状况下的价格。

随着

时间的变化，估价对象的状况和房地产市场状况都可能发生改变，从而对估价对象的价格产生相应影

响。

3、估价对象为在建工程，建议贷款人重点关注贷款资金用途及估价对象所在项目后续运作情

况，规避不能保证质量如期竣工的风险。

4、估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自经济衰退和房地产市场本身的风险，如房地产政策

风险，市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给

大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的产品不能完全满足市场需求

的风险等。

5、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点有：

①市场风险：

区域房地产市场同类项目的供需状况往往成为市场风险

的主要决定因素，从而影响销售价格和销售进度；另外，原材料的价格波动会影响开发经营成本和利

润，甚至推动房价上涨，改变供需状况。

目前估价对象周边在售的类似商品房较多，周边主要以住宅项

目为为主，类似项目有金江宝邸、亚华宝塔湾等，也会给本项目带来一定的市场风险。

②项目质量风险：

项目的工程建设质量、项目类型、物业配备等将会长时间影响项目质量，从而

给银行带来相应的信贷风险。

估价对象为在建工程，开发商应重视项目质量，规避质量风险。

③道德风险：

道德风险通常出现在企业和银行自身两个方面。

包括企业的骗贷行为和银行内部人

员对信贷资金审批权利的寻租行为。

④技术性风险：

指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和

技能的支持而形成的风险因素。

因此，房地产抵押贷款业务应确保有完备的放款流程、放款条件审查，

有充分的监控手段和处置程序，最大限度地减少风险。

⑤房地产周期风险：

房地产市场发展有周期性，且房地产市场已步入调整周期，开发贷款和住房

消费贷款的不良率都可能攀升，带来信贷风险，因此要充分评估影响度，做好应对策略。

⑥政策性风险：

主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的调控政策等其他相关政策的影

响。

6、相关当事人应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报

告评估值，不能把本报告作为信贷的唯一依据，要充分考虑该房地产存在的市场风险、经营风险及其还

款来源。

7、若贷款人贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议抵押权人在抵押期内，

定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评

估，以控制贷款风险。

8、本次估价结果未扣除在价值时点实现抵押权的费用和税金，委托人及相关报告书使用人在利用

本报告时应予以充分的考虑及重视。

9、抵押权人应关注在抵押期内可能增加抵押物处置难度的事项，如项目后期工程可能拖欠的工

程款、企业所欠税款等。

四、房产抵押估价结果报告

（一）估价委托人

名

类

住

称：

****开发公司

型：

国有企业

所：

****

法定代表人：

许歆

注册资本：

2464万元整

成立日期：

1996年7月16日

经营范围：

房地产贰级开发及配套建设；房地产经营；五金商品，建材，钢材，水电安装

服务，水暖器材，房屋租赁。

（二）房地产估价机构

名

称：

*****房地产土地资产评估咨询有限公司

住

所：

武汉市江岸区香港路

（三）估价对象

1、估价对象界定

本次估价对象为****开发公司正在开发建设的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程），根据

估价委托人委托及提供的资料，评估范围内房屋预测总建筑面积为平方米。

2、估价对象概况

（1）权益状况描述

估价对象所在土地所有权属于国家所有，****开发公司以挂牌出让方式取得土地使用权****开发公

司

2013年4月17日，****开发公司

2014年4月30日，****开发公司*****，建设位置为*****交汇处，建设规模总建筑面积平方米

（其中地下室面积平方米）。

2014年5月5日，****开发公司取得了估价对象所在项目**********A标段（1#-7#楼及地下

室），建设地址为*****交汇处，建设规模178484平方米，合同价格万元，设计单位为湖北建艺风工程

设计有限公司，施工单位为中辉建设集团有限公司，监理单位为湖北楚元工程建设咨询有限公司，合同

开工日期为，合同竣工日期为。

2014年5月5日，****开发公司取得了估价对象所在项目**********B标段（8#-10#楼、门房及破

配电房），建设地址为*****交汇处，建设规模29029平方米，合同价格万元，设计单位为湖北建艺风工

程设计有限公司，施工单位为湖南鑫成建设有限责任公司，监理单位为武汉市政建设监理有限公司，合

同开工日期为，合同竣工日期为。

根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》，估价对象所在项目不存在抵押

他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受偿权利的事项。

根

据施工方出具的《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程

款的情况。

（2）实体状况描述

估价对象所在的*****项目位于*****交叉口，根据估价委托人提供的

《建设工程规划许可证》及《荆州市*****住宅小区规划设计方案总平面

图》，规划建设规模为10栋住宅及配套商业用房，另有配电房、门房等配

套用房。

其中1#、2#栋为总层数32层的住宅楼，其底部为商业用房，

3#、4#栋为32层加跃层住宅楼，5#、6#、7#栋为31层加跃层住宅楼，8#

栋为8层商住楼、9#栋为33层住宅楼、10#栋为7层商住楼。

根据估价委托人委托，本次评估范围为*****的3#、5#、6#、9#号楼

部分房地产。

根据估价人员现场查看，至价值时点，估价对象3#楼施工进度为：

主

体结构已建至第20层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等

尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施

工。

估价对象5#楼施工进度为：

主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗

工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、

公共区域装修工程等尚未施工。

估价对象6#楼施工进度为：

主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗

工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、

公共区域装修工程等尚未施工。

估价对象9#楼施工进度为：

主体结构已建至第31层，室内外墙体工

程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设

备设施、公共区域装修工程等尚未施工。

估价对象所在项目设备设施工程等均未施工，绿化和配套设施工程尚

未开工建设。

估价人员没有发现该在建工程存在质量缺陷等状况。

估价对象土地位于*****交汇区，其东面邻白云路，南面为金江宝邸

小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路，宗地形状一般规

则，宗地东西向展开，地势平坦，地形良好，自然景观一般，宗地开发程

度达红线外六通（红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通

气”）及红线内“场地平整”。

（四）估价目的

本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）价值时点

二○一五年六月八日

该价值时点为完成估价对象实地查看之日。

（六）价值类型和定义

本报告采用的价值类型为抵押价值，抵押价值等于假定未设立法定优

先受偿权利下的市场价格减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

（七）估价依据

1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；

4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）；

5、《城市房地产抵押管理办法》（原建设部令98号）；

6、《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；

7、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

8、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）；

9、《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）；

10、《荆州市人民政府关于加强政务服务体系建设的意见》（荆政发〔2013〕1号）；

11、《进一步规范建设工程施工图设计文件审查咨询服务收费有关问题的通知》（鄂价房服

[2006]273号）；

12、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；

13、《荆州市2014年四季度建安工程造价及分析》；

14、

15、

16、

17、

18、

19、

20、

21、

22、

国家、湖北省、荆州市关于房地产、规划等方面的其他规定；

《建设用地规划许可证》；

《国有土地使用证》；

《建设工程规划许证》；

《建筑工程施工许可证》；

《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》；

《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》；

估价人员现场查看及市场调查的资料；

委托方提供的其他有关资料等。

（八）估价原则

本次估价遵循以下估价原则：

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值

或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、最高最佳使用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

6、谨慎原则

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致

估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

（九）估价方法

根据本次估价的特定目的，估价人员在现场查勘的基础上，仔细分析产权方提供的资料及收集掌握

的相关资料。

由于估价对象为在建工程，市场上没有类似房地产交易案例，故不宜采用市场比较法；估

价对象为在建工程，无法进行租赁或经营，不宜采用收益法进行评估；估价对象为在建工程，本次评估

仅为房产，不宜采用假设开发法进行评估；估价对象为在建工程，开发过程中的各种成本费用可以参考

类似的工程资料及政府的相关规定确定，故可以采用成本法评估。

估价方法的定义如下：

成本法：

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧

得到估价对象价值或价格的方法。

（十）估价结果

估价人员根据本次评估的特定目的和估价对象的具体情况，遵循估价原则，采用科学的估价方法，

在认真分析现有资料基础上，经过仔细测算，并综合考虑房地产市场一般状况，确定估价对象在价值时

点2015年6月8日满足本报告假设和限制条件下的房地产抵押价值为万元，大写金额：

人民币壹亿肆仟

壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整。

具体房地产抵押估价结果如下表：

房地产抵押估价结果一览表

注册房地产估价师知悉的抵押价值（万

法定优先受偿款（万元）元）

栋号

面积（m2）

3

5

6

9

合计

（十一）估价人员

注册房地产估价师

注册号

签

名

第一报告人

审核人

（十二）估价作业期

二○一五年六月八日至六月九日

（十三）估价报告应用的有效期

在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为壹

年。

在有效期内，可以以估价结果作为实现估价目的依据，超过壹年需重新进行评估。

若报告有效期

内，房地产市场状况或政策法规发生重大变化和调整，应重新评估。

五、房产抵押估价技术报告

（一）实物状况描述与分析

1、土地实物状况描述与分析

估价对象土地位于*****交汇区，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公

司住宅楼，北邻南湖路。

宗地土地总面积为平方米，地类（用途）为商服用地、城镇住宅用地，宗地形

状一般规则，宗地东西向展开，地势平坦，地形良好，地上建筑物设为