房地产可行性研究报告收费标准.docx

房地产可行性研究报告收费标准.docx

《房地产可行性研究报告收费标准.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产可行性研究报告收费标准.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产可行性研究报告收费标准

房地产可行性研究报告收费标准

篇一：

某房地产可行性研究报告

　　XXXX地产开发有限责任公司XX市XX小镇开发项目

　　可行性研究报告

　　XX年4月29日

　　1

　　目录

　　第一章总论

　　1.1项目名称及承办单位1.2报告编制单位

　　1.3编制工作的依据

　　1.4报告主要内容1.5简要结论

　　第二章项目提出的背景和必要性

　　2.1项目提出的背景2.2项目建设的必要性

　　第三章项目法人

　　3.1企业简况

　　3.2企业基本情况

　　3.3XX地产开发公司历年开发项目简介

　　第四章市场分析与建设规模

　　4.1需求分析4.2建设规模

　　第五章建设地点和建设条件

　　5.1XX市概况5.2项目选址

　　第六章总体规划方案

　　6.1设计依据、原则6.2总体规划6.3建筑布局

　　第七章工程技术方案

　　2

　　7.1建筑方案7.2结构方案7.3给排水方案7.4采暖方案7.5电气方案7.6燃气系统

　　第八章环境保护和节能

　　8.1环境保护8.2节约能源

　　第九章项目管理

　　9.1物业管理9.2招标管理

　　第十章工程进度计划

　　第十一章投资估算和资金筹措

　　11.1投资估算

　　11.2资金筹措及使用计划

　　第十二章财务分析

　　12.1财务分析12.2财务分析结论

　　第十三章结论

　　3

　　第一章总论

　　第一节项目名称及承办单位

　　1、项目名称：

XX市XX小镇房地产开发项目2、建设地点：

XX市XX区北部，XX路南，XX北以东。

3、承建单位：

XXXX地产开发公司

　　第二节报告编制单位

　　单位名称：

XXXX工程咨询有限公司工程咨询资格等级：

乙级资格证书编号：

发证机关：

　　第三节编制工作的依据

　　1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范

　　3、XXXX地产开发公司提供的基础资料4、《XX市城市总体规划》

　　5、《XX市XX区北部地段规划设计》

　　4

　　第四节报告主要内容

　　本报告主要包括以下内容：

1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析

　　8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论

　　第五节简要结论

　　XX市XX小镇房地产开发项目规划用地位于XX市XX区北部，XX北路东侧，规划用地面积66570m2。

　　规划用地北侧紧邻XX城区主要道路—XX路，西侧临近XX北路，东侧、南侧为棚户区。

　　规划地块交通区域位置优越，周边紧邻XX路、XX北路等城市主干道。

规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。

　　XX市XX小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。

本小区占地66570m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。

规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360m2，多层46470m2，车库2505m2，商业19365m2。

　　5

篇二：

房地产可行性研究报告

　　北湖·水晶城项目可行性研究报告

　　第一章总论

　　一、项目名称：

北湖·水晶城

　　二、项目拟建地：

郴州市同心路2号（原玻璃厂）三、项目建设单位：

郴州市顺原房地产开发有限公司四、项目建设单位概况

　　郴州市顺原房地产开发有限公司成立于XX年1月。

注册资本（实收资本）人民币4000万元；法人代表黄康隹；注册住所：

郴州市同心路；经营范围：

房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。

企业法人营业执照注册号：

3；经营期限为50年。

房地产开发资质为为三级。

是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。

公司人才队伍充实，现有职工48人，其中：

工程及其他技术人员35人，其它管理人员13人。

组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安臵部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。

　　五、项目概况

　　随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。

本次研究项目位于郴州市

　　同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站1公里，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利；项目规划用地面积47,784.30M2，其中：

住宅用地面积27,135.30M2，公共建筑用地面积5,293.00M2，道路用地面积8,060.00M2，公共绿地面积7,296.00M2；总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。

该地段房产开发前景好、升值潜力大。

本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。

　　六、编制依据1、主要依据：

（1）《郴州市城市总体规划》

（2）建设部《关于发布》的通知”｛建标（XX）205号｝

　　（3）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）

　　（4）郴州市人民政府办公室《关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率的批复》{郴政办函［XX］143号}

　　（5）郴州市规划局《建设用地规划条件通知书》{郴规（地）

　　［XX］108号}

　　（6）《建设项目环境影响报告表》

　　（7）郴国用（XX）393号国有土地使用权证

　　（8）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书

　　（9）云南省城乡规划设计研究院《总平面图》（10）相关各专业的国家设计规范（11）建设单位提供的其它相关资料2、研究范围：

　　本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。

　　七、重要经济技术指标

　　八、结论与建议1、结论

（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。

本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。

（2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有利于完善北湖区同心路——北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。

（2）本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与107国道相连，向东与城市主干道——国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山徬水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。

　　（3）项目总投资为44,104.66万元，其中：

工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元（其中建设期贷款利息2,052万元），预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元；建设资金总额44,104.66万元，其中：

项目资本金19,694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4,410.47万元。

　　（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元；项目的财务净现值（i=12%）5,323.20万元；全部投资财务内部收益率（税后）23.08%；投资回收期3.22年；项目投资税前利润率41.89%，税后利润率31.41%。

从以上指标看出，项目有较好的经济效益。

且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。

因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。

　　（5）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升

篇三：

什么是房地产可行性研究报告

　　什么是房地产可行性研究报告

　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。

因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。

项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

　　第一节可行性研究的概念和作用

　　一．可行性研究的概念

　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

　　国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。

1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。

1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导国的可行性研究工作。

　　房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒α?

　　二．可行性研究的作用

（一）可行性研究是项目投资决策的重要依据。

开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。

在国投资项目必须列入国家的投资计划。

尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。

房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。

银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。

因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

　　第二节可行性研究的阶段工作

　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。

（一）以投资机会研究

　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。

如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?

（二）初步可行性研究

　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

　　（三）详细可行性研究

　　详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

　　（四）可行性研究阶段工作精度表

　　第三节可行性研究的内容

　　一.可行性研究报告的结构

　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?

（一）封面：

一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

（二）摘要：

它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条

件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。

也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

　　（三）目录：

由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

　　（四）正文内容：

它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容

　　1．项目概况

　　主要包括：

项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；

　　2．市场调查和分析

　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。

　　3．规划设计方案优选

　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。

包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

　　4．开发进度安排

　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。

作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。

　　5．项目投资估算

　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。

房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。

估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。

　　6．项目资金筹集方案及筹资成本估算

　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

　　7．项目财务评价；

　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。

具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

　　8．不确定性分析和风险分析

　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。

该分析通过对影响投资效果的社

　　会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。

同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

　　9．可行性研究的结论

　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。

　　10．研究人员对项目的建议

　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

　　（五）附件：

它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。

一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。

专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

　　（六）附图：

一份完整的可行性报告应包括以下附图：

项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：

项目所在地区或城市的总体规划图等等。

　　二．可行性研究报告的项目投资预算

　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。

一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。

而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。

在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。

以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。

房地产项目的投资概算应包括以下内容：

（一）营销开支概算

　　1．项目前研究及可行性研究的开支

　　2．项目策划的开支

　　3．销售策划的开支

　　4．广告开支

　　5．项目公司日常运作的开支

　　6．项目及企业的公关开支

（二）工程开支概算

　　1．用于工程勘探的开支

　　2．用于吹沙填土、平整土地的开支

　　3．用于工程设计的开支

　　4．用于建筑施工的开支

　　5．用于设施配套的开支

　　6．用于工程监理的开支

　　（三）土地征用开支概算

　　1．政府一次性收取的标准地价

　　2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支

　　3．影响公共设施而出现的赔偿开支

　　（四）金融成本开支概算

　　1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出

　　2．贷款引起的利息支出

　　3．各项保险开支

　　4．税收和行政性收费

　　5．不可预见开支

　　第四节可行性研究报告的编制

　　一．房地产项目可行性分析常见误区

　　1．误区一：

一个标准的效益分析

　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。

在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。

因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。

可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

　　2．误区二：

先入为主的可行性研究

　　纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。

这些因素包括：

高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。

当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。

再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：

引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。

这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

　　a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。

往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。

所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

　　b.课题组人员的业务水平不过关。

有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。

这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。

　　c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除