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某项目投资收益分析（doc18页）
部分项目投资收益分析
槐树片区综合改造投资分析
东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。
该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积67.06万m²，容积率2.55。
改造预计拆迁费用为7.18亿元；上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。
总投资21.84亿元。
预计销售收入25.32亿元，回报率20.94%。
中大槐树南区（规划全部为住宅）
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
170万元/亩*300亩=51000万元
2
有
关
规
费
a.土地出让金
17.1万元/亩*300亩=5130万元
三类住宅17.1万元/亩
b.土地管理费
0.08万元/亩*300亩=24万元
管理费0.08万元/亩
c.综合配套费
246元/m*50万m²=12300万元
规划新建住宅和配套公建配套246元/m²，
d.人防配套费
30元/m²*50万m²=1500万元
人防配套费30元/m²
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*50万m²=115万元
技术咨询服务费2.3元/m²
f.图纸审查费
4.58元/m²*50万m²=100万元
图纸审查费4.58元/m²
g开工手续费
3.343%*80000万元=2744万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
31609万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
1600元/m²*50万m²=80000（高层）
小高层按1600元/m²；
b.水电工程费（外）
70元/m²*50万m²=3500万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
210000万元*0.5%=1050万元
按销售额的0.5%；
建安成本合计
84550万元
总投资：
167159万元
合计单方造价：
3343.18元/m²
预计销售收入：
4200元/m²*50万m²=210000万元
高层、小高层住宅4200元/m²
税 金：
210000万元*5.5%=11550万元
预计盈利：
210000万元-11550万元-167159=31288万元
回报率：
18.72%
容积率：
2.5 建筑面积：
50万平方米
中大槐树北区规划住宅部分
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
170万元/亩*44.80亩=7616万元
拆迁单价为170万元/亩。
2
有
关
规
费
a.土地出让金
40万元/亩*44.80亩=1792万元
土地出让金40万元/亩。
b.土地管理费
0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元
管理费按0.08万元/亩。
c.综合配套费
246元/m*7.47万m²=1837.62万元
配套费246元/m²。
d.人防配套费
30元/m²*7.47万m²=224.1万元
人防配套费30元/m²
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*7.47万m²=17.18万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
f.图纸审查费
2元/m²*7.47万m²=14.94万元
图纸审查费2元/m²
g开工手续费
3.343%*11952万元=409.95万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
4721.58万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
1600元/m²*7.47万m²=11952万元
高层按1600元/m²
b.水电工程费（外）
70元/m²*7.47万m²=522.9万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
31374万元*0.5%=232.5万元
按销售额的0.5%；
建安成本合计
14043.6万元
总 投 资：
26381.18万元
合计单方造价：
3531.62元/m²
预计销售收入：
4200元/m2*7.47m2=31374万元
高层按4200元/m2
预计销售收入合计：
31374万元
税 金：
31374万元*5.5%=1725.57万元
预计盈利：
31374-1725.57-14043.18=3267.25万元
回 报 率：
12.38%
容积率：
2.5 建筑面积：
6.065万平方米
中大槐树北区规划市级公建部分
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
220万元/亩*59.87亩=13171.4万元
拆迁单价为231.55万元/亩。
a.土地出让金
36.9万元/亩*51.95亩=1916.96万元
二类商业办公用地土地出让金36.9万元/亩。
b.土地管理费
0.08万元/亩*51.95亩=4.16万元
管理费0.08万元/亩。
c.综合配套费
246元/m*10.995万m²=2704.77万元
配套费246元/m²。
有
d.人防配套费
30元/m²*10.995万m²=329.85万元
人防配套费30元/m²
2
关
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*10.995万m²=25.29万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
规
F.图纸审查费
4.58元/m²*10.995万m²=50.36万元
图纸审查费4.58元/m²
费
g开工手续费
3.343%*21990万元=735.13万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
5692.56万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
10.995万m²*2000元/m²=24463.87万元
高层按2000元/m²
b.水电工程费（外）
70元/m²*10.995万m²=769.65万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
54975万元*1%=549.75万元
按总销售额的1%；
建安成本合计
23309.4万元
总 投 资：
42173.36万元
合计单方造价：
3835.68元/m²
预计销售收入：
5000元/m²*10.995万m²=54975万元
公建5000元/m²
税 金：
54975*5.5%=3023.63万元
预 计盈利：
54975–3023.63-42173.36=9778.01万元
回 报 率：
23.19%
容积率：
3.3 建筑面积：
10.995万平方米
省立医院周边片区投资分析
东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路，旧城改造涉及振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。
棚户区零星散布，合计占地60亩，规划建筑面积8万m²，容积率2.0。
预计拆迁费用1.2亿元；上缴规费0.41亿元；建安成本1.05亿元。
总投资2.65亿元。
预计销售收入3.2亿元，回报率13.96%。
省立医院片区
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
200万元/亩*60亩=12000万元
拆迁单价为200万/亩。
2
a.土地出让金
24.45万元/亩*60亩=2168.72万元
二类住宅24.45万元/亩
b.土地管理费
0.08万元/亩*60亩=4.8万元
管理费按0.08万元/亩。
c.综合配套费
246元/m*8.0万m²=1968万元
配套费246元/m²。
有
d.人防配套费
30元/m²*8.0万m²=240万元
人防配套费30元/m²
关
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*8.0万m²=18.4万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
规
f.图纸审查费
4.58元/m²*8.0万m²=61.05万元
图纸审查费4.58元/m²
费
g开工手续费
3.343%*9600万元=320.93万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
4055.77万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
1200元/m²*8.0万m²=9600万元
造价按1200元/m²。
b.水电工程费（外）
70元/m²*8.0万m²=560万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
32000万元*1%=320万元
按销售额的1%；
建安成本合计
10480万元
总 投 资：
26535.77万元
合计单方造价：
3316.97元/m²
预计销售收入：
4000元/m²*8.0万m²=32000万元
住宅4000元/m²
税 金：
32000*5.5%=1760万元
预计盈 利：
32000-1760-26535.77=3704.23万元
回 报 率：
13.96%
容积率：
2.0 建筑面积：
8.0万平方米
五里沟片区综合改造投资分析
东起纬五路、西到发祥巷、南起经二路、北到经一路，在五里沟办事处辖区内，该片区棚户区总占地100亩，规划建筑面积13.33万m²，容积率2.0。
拆迁投资2.00亿元；上缴规费0.69亿元；建安成本1.75亿元。
总投资4.44亿元。
预计销售5.54亿元，回报率17.85%。
五里沟片区
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
200万元/亩*100.亩=20000万元
拆迁单价为200万/亩。
2
有
关
规
费
a.土地出让金（2585.69万元）
24.45万元/亩*88.7亩=2168.72万元36.9万元/亩*11.3亩=416.97万元
二类住宅24.45万元/亩
二类公建36.9万元/亩。
b.土地管理费
0.08万元/亩*100亩=8万元
管理费按0.08万元/亩。
c.综合配套费
246元/m*13.33万m²=3279.18万元
配套费246元/m²。
d.人防配套费
30元/m²*13.33万m²=399.9万元
人防配套费30元/m²
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*13.33万m²=30.66万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
f.图纸审查费
4.58元/m²*13.33万m²=61.05万元
图纸审查费4.58元/m²
g开工手续费
3.343%*15996万元=230.03万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
6899.23万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
1200元/m²*13.33万m²=15996万元
造价按1200元/m²。
b.水电工程费（外）
70元/m²*13.33万m²=933.1万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
55350万元*1%=553.5万元
按销售额的1%；
建安成本合计
17482.6万元
总 投 资：
44381.83万元
合计单方造价：
3329.47元/m²
预计销售收入：
（55350万元）
4000元/m²*11.3万m²=45200万元
住宅4000元/m²
5000元/m²*2.03万m²=10150万元
公建5000元/m²
税 金：
55350*5.5%=3044.25万元
预计盈 利：
55350-3044.25-44381.83=7923.92万元
回 报 率：
17.85%
容积率：
2.0 建筑面积：
13.33万平方米
西市场片区综合改造投资分析
东起铁路51号家属院、南至经二路、西到纬十二路、北到津浦铁路，棚户区总占地349.85亩，规划建筑面积41.862万m²，容积率2.5。
预计拆迁投资7.2亿元；上缴规费2.5亿元；建安成本5.37亿元。
总投资15.07亿元。
预计销售收入18.80亿元，回报率17.89%。
西市场北侧北区（主要为住宅）
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
170万元/亩*104.亩=17680万元
拆迁单价为170万/亩。
2
有
关
规
费
a.土地出让金
24.45万元/亩*104亩=2550.87万元
二类住宅用地土地出让金按24.45万元/亩。
b.土地管理费
0.08万元/亩*104亩=8.35万元
管理费按0.08万元/亩。
c.综合配套费
246元/m*9.83万m²=2418.18万元
配套费246元/m²。
d.人防配套费
30元/m²*9.83万m²=294.9万元
人防配套费30元/m²
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*9.83万m²=22.61万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
f.图纸审查费
4.58元/m²*9.83万m²=45.02万元
图纸审查费4.58元/m²
g开工手续费
3.343%*6881万元=230.03万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
5569.96万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
700元/m²*9.83万m²=9138.53万元
造价按700元/m²。
b.水电工程费（外）
70元/m²*9.83万m²=1966万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
29490万元*1%=294.9万元
按销售额的1%；
建安成本合计
7864万元
总 投 资：
31113.96万元
合计单方造价：
3165.20元/m²
预计销售收入：
3000元/m²*9.83万m²=29490万元
住宅销售预计3000元/m²
税 金：
29490*5.5%=1621.95万元
预计亏 损：
29490-1921.95-31113.95=-3245.91万元
容积率：
1.42 建筑面积：
9.83万平方米
西市场北侧南区（以公建和高层住宅为主）
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
200万元/亩*214.95亩=42990万元
土地拆迁单价为200万/亩。
2
a.土地出让金
30万元/亩*214.95亩=7931.66万元
二类商业办公及住宅用地出让金平均30万元/亩。
b.土地管理费
0.08万元/亩*214.95亩=17.2万元
管理费按0.08万元/亩。
c.综合配套费
246元/m*26.672万m²=6561.31万元
配套费246元/m²。
有
d.人防配套费
30元/m²*26.672万m²=800.16万元
人防配套费30元/m²
关
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*26.672万m²=61.35万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
规
f.图纸审查费
4.58元/m²*26.672万m²=122.16万元
图纸审查费4.58元/m²
费
g开工手续费
3.343%*34134.2万元=1141.11万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
16634.95万元
3
a.建安直接费
1.95万m²*1000元/m²=1950万元（二层）
二层按1000元/m²；
建
（总计34134.2万元）
14.742万m²*1100元/m²=16216.2万元（多层）
多层按1100元/m²；
安
9.98万m²*1600元/m²=15968万元（高层）
高层按1600元/m²。
本
b.水电工程费（外）
700元/m²*26.672万m²=5334.4万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
131726万元*1%=1317.26万元
按销售额的1%；
建安成本合计
37318.5万元
总投资：
96943.45万元
合计单方造价：
3634.93元/m²
预计销售收入：
（公建）5500元/m²*16.692万m²=97806万元
公建5500元/m²
（住宅）4000元/m²*9.98万m²=39920万元
住宅4000元/m²
预计销售收入合计：
131726万元
税 金：
131726万元*5.5%=7244.93万元
预计盈利：
131726-7244.93-96943.45=27537.62万元
回 报 率：
28.40%
容积率：
1.42 建筑面积：
9.83万平方米
西市场南侧（山东绿洋食品厂）
序号
费用项目
计算过程
备注
1
土地拆迁费
11330.37万元
共30.9亩
2
a.土地出让金
24.45万元/亩*9.6亩=234.72万元
二类住宅24.45万元/亩
（计1020.69万元）
36.9万元/亩*21.3亩=785.97万元
二类商业36.9万元/亩
b.土地管理费
0.08万元/亩*30.9亩=2.47万元
管理费按0.08万元/亩。
有
c.综合配套费
246元/m*5.362万m²=1319.05万元
配套费246元/m²。
关
d.人防配套费
30元/m²*5.362万m²=160.86万元
人防配套费30元/m²
规
e.技术咨询服务费
2.3元/m²*5.362万m²=12.33万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
费
f.图纸审查费
4.58元/m²*5.362万m²=24.56万元
图纸审查费4.58元/m²
g开工手续费
3.343%*7897.1万元m²=264万元
招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。
规费合计
2803.96万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
1000元/m²*1.4027万m²=1402.7万元
市场造价按1000元/m²
2000元/m²*2.178万m²=4356万元
商业2000元/m²
1200元/m²*1.782万m²=2138.4万元
住宅1200元/m²
b.水电工程费（外）
70元/m²*5.362万m²=1072.24万元
水电工程费（外）按70元/m²；
c.销售费用
26821.85万元*1%=268.21万元
按销售额的1%；
建安成本合计
8540.66万元
总 投 资：
22674.99万元
合计单方造价：
4228.82元/m²
预计销售收入：
4000元/m²*1.782万m²=7128万元
住宅销售预计4000元/m²
（26821.85万元）
5500元/m²*3.5807万m²=19693.85万元
公建5500元/m²
税 金：
26821.85*5.5%=1475.2万元
预计盈 利：
26821.85-1475.2-22674.99=2671.66万元
回 报 率：
11.78%
容积率：
2.6 建筑面积：
5.362万平方米
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