某县蔬菜物流配送中心建设项目可行性研究报告.docx
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某县蔬菜物流配送中心建设项目可行性研究报告
****县蔬菜物流配送中心建设项目
可行性研究报告
*********工程咨询有限公司
二〇〇八年十二月
项目名称：
****县蔬菜物流配送中心建设
工作阶段：
可行性研究报告
编制单位：
*********工程咨询有限公司
联系方式：
项目负责人：
张国强（陕西华越置业有限公司董事长）
项目审定人：
（高级工程师）
项目编制人：
附表：
附表1：
****县蔬菜物流配送中心建设投资估算表
附表2：
流动资金估算表
附表3：
投资使用计划与资金筹措表
附表4：
固定资产折旧估算表
附表5：
销售收入及税收估算表
附表6：
收入估算表
附表7：
生产成本和费用估算表
附表8：
资金来源与运用表
附表9：
损益表
附表10：
还款计划表
附表11：
财务现金流量表（全部投资）
第一章总论
1.1项目名称
****县蔬菜物流配送中心建设
1.2项目承建单位
陕西**********有限公司：
2007年9月份在****县工商局注册成立，注册资金2000万元。
主要经营范围为：
物流农业产品（市场）、经营；装潢材料、建材批发。
1.3项目负责人
*******（陕西***********有限公司董事长）
1.4项目建设地址
本项目地址选择在****县杏林北路与文体西路十字西南角，现在农贸市场。
项目选址符合县城总体规划，场区地理位置优越，交通方便，便于项目施工。
1.5项目建设规模及内容
根据****县城市建设规划、布局，以及该区域的辐射范围，陕西华越置业有限公司拟征用土地70亩，建设****县蔬菜物流配送中心，以蔬菜为主年交易能力为20万吨，总建筑面积为73747.2㎡。
项目主要建设内容为：
市场综合服务区、综合交易区、蔬菜贮藏包装配送区建设；****县农产品信息服务网络建设；道路、停车场、绿化等配套工程建设；给排水、供电、消防、室外管网等附属设施建设。
1.6项目总投资及资金来源
项目总投资估算为8026万元，其中：
主体工程5922.68万元，附属工程203.97万元，配套工程39.69万元，设备购置及安装707.91万元，征地费用490万元，工程前期费用302.53万元，基本预备费153.34万元。
建设期利息126万元，流动资金为79.88万元。
资金来源：
拟申请银行贷款3500万元，财政补助资金1500万元，企业自筹3026万元。
1.7项目建设工期
项目拟定建设周期：
27个月
1.8主要技术经济参数
1.8.1项目主要技术参数
主要技术指标（单位：
㎡）
1
项目占地面积
46666.69
2
建筑面积
73747.20
3
容积率
1.58
4
建筑占地面积
34460.00
5
建筑密度
73.84%
6
道路面积
4400.00
7
道路硬化率
9.43%
8
绿化面积
7745.00
9
绿化率
16.60%
10
总占地
46605.00
11
利用率
99.87%
1.8.2项目主要经济参数
财务评价主要数据与指标汇总表
序号
指标与数据名称
单位
指标与数据
备注
1
项目总投资（按全部流动资金口径）
万元
8026.00
项目总投资（按铺底流动资金口径）
万元
1.1
固定资产投资
万元
7946.12
1.1.1
静态投资
万元
7820.12
固定资产建设投资
万元
7666.79
基本预备费
万元
153.34
1.1.2
动态投资
万元
126.00
涨价预备费
万元
固定资产投资方向调节税
万元
建设期利息
万元
126.00
2
流动资金
万元
79.88
铺底流动资金
万元
70.78
3
项目资本金（注册资本）
万元
2000.00
4
固定资产投资借款
万元
3500.00
中长期（流动资金）借款
万元
3500.00
短期借款
万元
5
销售收入（含税）
万元
2553.23
取平均值
6
销售税金及附加
万元
114.42
取平均值
附:
增值税
万元
0.00
7
经营成本
万元
474.32
取平均值
总成本费用
万元
836.89
取平均值
8
利润总额
万元
1575.91
取平均值
9
所得税
万元
393.98
取平均值
10
税后利润
万元
1181.93
取平均值
11
财务盈利能力分析
11.1
财务内部收益率
全部投资所得税前
%
21.75%
全部投资所得税后
%
16.62%
11.2
财务净现值
全部投资所得税前
万元
4916.44
ic=10%
全税投资所得税后
万元
2662.66
ic=10%
11.3
静态投资回收期
全部投资所得税前
年
5.28
含建设期
全部投资所得税后
年
6.24
含建设期
11.4
动态投资回收期
全部投资所得税前（ic=10%）
年
6.82
含建设期
全部投资所得税后（ic=10%）
年
8.79
含建设期
11.5
投资利润率
%
16.20%
11.6
投资利税率
%
21.60%
12
国内投资借款偿还期
年
4.0
含宽限期
13
盈亏平衡点
%
26.78%
取平均值
1.9项目编制依据
1、《农业部关于发展无公害绿色食品有机农产品的意见》（农业部农市发〔2005〕11号）
2、《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（2007）
3、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年）
4、《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力的意见》（2005年）
5、《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》（2004年）
6、《陕西省商务厅财政厅关于做好2007年“双百市场工程”的通知》（陕商发〔2007〕193号）
7、《陕西省“十一五”农业和农村经济发展专项规划》
8、《渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006-2010年）》
9、****县经济发展局华经发【2008】183号文件
10、****县商贸局华经贸发【2008】71号文件
11、项目单位提供的相关资料
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目区概况
****县，古时曾称华州，因州境内的华山而得名。
****县地处关中平原东部、渭河下游，南靠秦岭，北依渭河，位于北纬34°12′27″～34°36′27″，东经109°4′～110°2′48″。
东接华阴市，西邻渭南市政府驻地临渭区25公里，南依秦岭与洛南县、蓝田县交界，北临渭河与大荔县相望。
国土面积1139.5平方公里，其中耕地面积41.2万亩，辖10镇4乡242个行政村，全县有人口35.79万。
2.2自然资源与条件
2.2.1地形地貌
****县地质构造自北向南依次为渭河断凹、太华台拱、金堆城台凹。
地势南高北低，相差悬殊，最大海拔高差2312米（南部草链岭海拔2646米，北部渭河平原海拔334米）。
地貌多样，主要有山地、山前洪积扇、黄土台塬和平原四种类型，属典型的半山区县，素有“六山一水三分田”之称。
2.2.2气候水文
项目所在地属暧温大陆性季风半湿润气候区，四季干、湿、冷、暖分明，冬季干燥寒冷，春季气温日差较大，易出现寒潮、霜冻，大风等天气现象，夏季易出现雷阵雨，在风，降水分布不均，秋季多连阴雨，晚秋多晴朗天气，主要灾害天气为连阴雨，暴雨、冰雹等。
全县太阳辅射年总量为117.06千卡，年平均气温为13.4℃，平均年日照时数2219.8小时，无霜期为270天，平均冻土日数为62天，最大冻土深度为26cm，历年平均降水量为598.5mm，平均蒸发量1230mm，土壤以肥沃的黑土和夹砂土为主，富水性强，水资源极为丰富。
水资源丰富。
水资源总量为3.3亿立方米。
地表水河流均属黄河流域的渭河及南洛河水系，年径流量22498立方米。
全县有6条南山支流，12座水库。
县境北部平原区属地下水富水区，埋藏较浅，潜水埋深1～30米，承压水埋深13～50米。
2.2.3农业发展状况
****县自然资源优越，是蔬菜生长的天然优生区，近几年来，****县围绕“扩菜、优果、兴牧、促林”的农业发展思路，在各个农民专业合作社的组织带动下，抓机遇，整资源，调结构，促进发展，取得了显著成效。
1、菜果业发展状况：
初步建成了以瓜坡、赤水、辛庄为主的5万亩地膜洋芋基地；以瓜坡为主的3000棚高效农业基地；以下庙、毕家为主的万亩芦笋基地；以赤水和塬区乡镇为主的赤水大葱基地；以柳枝、莲花寺为主的2000亩香椿生产基地。
蔬菜种类230多个，总面积发展到17万亩次，产量达到30万吨，总产值6.4亿元，产值占全县农业总产值的64%，收入占全县农民人均收入的68%。
2、林果业发展状况：
2008年，****县建成梨、桃等水果基地6.7万亩，产量16.8万吨。
新增梨、杏、桃、草莓面积1万亩，形成渭南东部的时令水果基地；新增花椒、核桃为主的干杂果5000亩。
全县经济林面积达到10.9万亩，产量达到20多万吨，总产值1亿元。
3、畜禽养殖业发展状况：
2008年各类畜禽存栏150万头（只）。
其中奶牛存栏量2500头（其中标准化奶牛养殖小区2个），秦川牛存栏量2750头（其中50头以上规模养殖户4个），生猪存栏量10万头（其中500头以上规模养殖户18个），蛋鸡存栏量50万只（其中1000只以上规模养殖户280个），肉鸡存栏量5万只（其中5000只以上规模养殖户2个），4个养殖小区获得省市标准化养殖示范小区称号，畜牧业产值达到1亿元,比上年增长10.3%。
2.2.4矿产资源
****县矿藏资源丰富，探明矿种20多种，矿产地60多处，主要有黑色金属铁，有色金属铜、铅、钼、钨，贵重金属金、银、锇，稀有金属铌、锶、钇，铸石原料粘土、料礓石、建筑石材大理石、花岗岩、闪长岩以及建筑石料、建筑用砂等。
钼矿为世界少有的特大型矿床，钼储量居世界第三、亚洲第一，钼资源矿石量达14亿吨，钼金属128万吨，是世界六大钼矿床之一。
****县的钼产品85%以上出口，年可出口创汇8.5亿美元，出口创汇占到陕西的1/5，占世界钼冶金炉料市场的8%—10%，产品遍布欧洲、美国、日本、韩国、南非、澳大利亚、印度等世界各地。
2.2.5人文旅游
****县处于“西安—临潼—华山”旅游热线上，被誉为“陕西的九寨沟”的省级少华山森林公园是陕西东部最大的山谷型自然风光光休闲度假旅游胜地和养生福地，内有“西北第一索”――奥吉沟至潜龙寺索道。
以金堆镇麻家边水库为中心，成立总面积7900公顷的大鲵水生野生动物县级自然保护区。
位于柳枝镇泉护村、安堡村的元君庙新石器时代遗址位国家级文物保护单位；渭华起义革命旧址被国务院确定为国家重点文物保护单位，省级青少年爱国主义教育基地，陕西东部唯一的红色旅游圣地。
2.3经济社会发展状况
****县辖10镇4乡，242个行政村，17个居委会，国土面积1139.5平方公里，耕地面积41.2万亩，到2007年底，全县总人口为36.4万人。
其中农业人口29万，劳动力15万，富余劳动力8万，劳动力充足，绝大多数农民主要靠种植业和养殖业来发展经济。
****县作为一个农业县份，“十五”时期我县生产总值年均递增10.3%，“03.8洪灾”使县域经济受到严重影响，2003年各项经济指标急剧下降，从2004年起经济增长呈逐年加快势头，2005年实现了人民生活水平的新提高。
2006年全年全县生产总值达到24亿元，增长19.8%；财政收入1.69亿元，是上年的近3倍；农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别净增247元和490元，县域总体经济实力跃上了一个新台阶。
2007年社会生产总值完成42.816亿元，人均产值超过1万元；农业总产值5.4237亿元；地方财政收入完成3.0349亿元；全县城镇居民人均可支配收入达9164.52元，农民人均纯收入达2370.86元，比上年增加725.86元。
据第六届县域经济基本竞争力评价结果显示，****县继06年之后，再次跨入全国县域经济基本竞争力提升速度最快的100个县（市）之列。
项目建设成效显著。
全县30个重点建设项目累计完成投资9.1亿元，增长1.5倍，投资规模和增长速度均创历史最好水平，居全市前列。
老西潼公路、大明路、东瓜路改造完成。
投资1亿元的合成氨技改项目建成投产，南露天矿一期开发、40万吨丁二醇、20万吨硫酸等3个投资超亿元项目共完成投资4亿余元，全部超额完成年度任务。
启动实施了工业园区建设，完成了园区规划编制评审和良侯路路基工程建设。
招商引资成效显著，全年共引进投资额超千万元的项目29个，实际到位资金5.71亿元，占市上下达任务的286%。
全社会固定资产投资完成14.97亿元，增长43.3%，创历史最好水平。
围绕中省企业抓项目取得重大突破，金钼集团总投资35亿元的钼产业技改项目和陕化集团总投资38亿元的节能减排技改项目先后通过省发改委审批，成为****县改革开放三十年来投资规模最大的产业类项目。
这两大项目的实施将为我县经济的快速发展和财政持续增收提供强有力的支持。
新农村建设稳步推进。
以蔬菜、畜牧为重点的特色农业发展迅猛，全年新增蔬菜种植面积1万亩，新增蔬菜大拱棚4000棚，全县蔬菜种植面积达到15万亩次，日光温室大棚发展到7200余棚。
16种蔬菜通过西安农产品市场准入认证，瓜坡脱水蔬菜厂建成投产，以蔬菜为重点的农民专业合作组织发展到21个。
畜禽良种工程顺利推进，全县畜禽存栏量突破90万头（只），其中大家畜存栏14.9万头。
“一村一品”工程全面铺开，涌现出了一批专而精、特而优的专业村，其中16个村被确定为省级“一村一品”示范村、22个村被确定为市级“一村一品”示范村，重点村、示范村建设成为新农村建设的亮点。
农村道路建设取得重大进展，全年完成投资1.6亿余元，其中县财政投资3000余万元，共新建通村公路312公里，硬化巷道路216公里，在全省率先基本实现了“乡乡、村村、巷巷”通水泥路目标。
农业基础设施条件不断改善，大明、金惠两乡镇土地开发整理项目基本竣工，全年改造中低产田1.5万亩，新增基本农田2000亩，新建沼气池2000口，建成农村基层党组织阵地42个，完成扶贫开发重点村建设8个，异地搬迁困难地区群众225户1200人，解决了20个村1.3万人的饮水安全问题，长期影响农民群众生产生活的一些问题得到有效缓解。
县城面貌明显改观。
以县城南扩、创建省级卫生城市工作为总揽，不断加大县财政支持城市建设工作力度，全年共实施城市基础设施建设工程13个，完成投资1.6亿余元，其中县财政投资5000余万元，为近年来投资规模最大的一年。
开通了站南路，完成了东环路、子仪大街、杏林南路、吴溪路、少华北路的改造工程，建成了东西排污渠，投资2000余万元的南山大道已完成管网铺设和路基平整工程。
少华广场建成开放，电力综合服务楼主体竣工。
落实创卫工作责任制，完成了吴溪路、咸林路等城区主干路人行道硬化，更新改造了华州路、咸林路、少华路路灯，实现了主干道全天保洁、主要街道人行道硬化和所有街道的亮化。
杏林农贸市场建成使用，吴家农贸市场开工建设，县城中心农贸市场完成征地工作。
城区乱停乱放、乱倒垃圾、占道经营等行为得到整治，县城硬件设施和环境面貌明显改善。
第三产业快速发展。
少华山开发取得实质性进展，全年累计完成投资7000余万元，相当于前三年投资总和的3倍。
河道整理工作进入扫尾阶段，石门峡景区步道工程开工建设，接待服务中心、停车场、售票厅等配套设施加快推进，奥吉沟索道工程完成施工索道架设，红崖湖景区、潜龙寺景区初具规模。
渭华起义纪念馆展厅布展工作完成，中心广场主体工程竣工。
房地产开发、购物餐饮、金融保险等现代服务业发展势头强劲，新华购物广场建成运营，渭华路商贸城、城南锦绣、御景苑等一批商住小区建成或在建。
“万村千乡”示范工程全面推进，新建农家示范店120个，连锁经营、物流配送成为拉动消费的新动力。
全年社会消费品零售总额达到4.03亿元，增长18.8%，城乡消费品市场呈现出繁荣活跃、快速发展的良好态势。
生态建设成效明显。
全年完成绿化造林面积3.5万亩，是市上下达任务的1.75倍，全县森林覆盖率56%，荣获“省级绿化模范县”称号。
在金堆地区设立了大鲵水生野生动物保护区，建立了桥峪水库大鲵繁养基地。
严格落实“流域限批”政策，先后开展了八次矿产资源专项整治活动，依法取缔关闭高污染企业2家、非法小选矿14户，启动了金钼集团污水处理设施，完成了陕化集团二期氨回收项目，开工建设县污水处理厂，全年削减化学需氧量420.8吨，削减二氧化硫排放量1798吨，单位生产总值能耗下降6%，均超额完成市上下达的节能减排任务，群众反映的一些环境问题得到有效解决。
2.4社会事业发展现状
社会事业全面进步。
安排资金3100万元支持教育事业发展，完成中省危漏校舍改造项目9个、县级危漏校舍改造项目18个，建成寄宿制学校7所，基本消灭了中小学D级危房。
完成职教中心建设征地和总体规划，“两基”工作通过评估验收。
制定了《进一步办好咸林中学的决定》，基础教育和高中阶段教育得到加强。
以“两馆一站一室”建设为重点的公共文化服务体系进一步健全，3所乡镇综合文化站、14个乡镇基层信息服务点、24个村级基层信息服务点建成使用。
****县皮影制作技艺、华州秧歌等6项民间艺术入选全省第一批非物质文化遗产名录，****县被确定为全国100个文化信息资源共享工程试点县之一。
公共卫生服务体系不断完善，县中医医院门诊楼和7所乡镇卫生院完成主体工程建设，实行了乡镇卫生院医护人员财政供养。
24.8万名农民群众参加了新型农村合作医疗，新合疗参合率91.8%。
地方病、传染病预防控制达标，计划免疫成果得到巩固和提高。
创建“市级计划生育优质服务县”活动广泛开展，全县人口自增率2.36‰，人口性别比保持正常。
双拥共建活动深入开展，荣获全国“爱国拥军模范县”称号。
城乡群众生活水平不断提高。
以“种菜、养殖、务工”为重点的农业产业发展步伐加快，农民增收的渠道不断拓宽。
全年共为农民群众发放粮食直补、大型农机具购置补贴、移民后扶资金等各项补贴累计3500余万元。
落实1.76万名学生“两免一补”资金1260余万元，为1.2万名住院农民报销医疗费1081万元，减轻群众负担2300余万元，有效解决了群众的就医、子女上学等问题。
社会保障水平进一步提高，在全市率先消除零就业家庭，1.61万名农村困难群众享受到农村低保，1.2万余名困难群众得到救助，对农村五保户进行了集中供养，城市低保实现了应保尽保。
千方百计增加群众收入，全县农民人均纯收入2370元，城镇居民人均可支配收入9164元，分别增长44.1%和29.5%，增幅均居全市前列，城乡群众越来越多地享受到改革发展的成果。
和谐社会建设迈出坚实步伐。
“三排查、三落实”工作深入开展，一批信访大案、积案得到有效化解，实现了信访工作“一控双降”目标，荣获“全国信访先进集体”称号。
“三基”建设走在全市前列，为全县257个村（社区）设立了警务室、配备了辅警，在全市率先实现了城区“天眼”工程，破案数和破案率均有较大幅度提高，治安环境进一步好转。
安全生产执法得到加强，杜绝了重特大安全生产事故发生，安全生产形势总体保持平稳。
突发公共事件应急管理和工作机制不断健全，成功扑救了“4.15”金堆森林火灾，妥善处置了“4.6”爆炸事故。
完成了桥峪水库除险加固、2条防汛路硬化和26处险情加固等工程，对防汛物料、防汛预案进行了补充完善，实现了安全度汛。
2007年底，****县共有各类学校284所，在校学生49990人。
其中：
小学在校学生21088人。
高考一、二、三批本科和大专上线人数分别为205人、506人、2010人、和3155人。
全县拥有卫生机构23个，共有床位980张，其中医院床位764张,卫生院病床216张。
全县有卫生人员1045人。
公共卫生服务体系不断完善，县中医医院门诊楼和7所乡镇卫生院完成主体工程建设，实行了乡镇卫生院医护人员财政供养。
07年加强了免疫规划相关疾病的监测工作，卡介苗接种率100%，脊灰疫苗接种率100%，百白破三联接种率100%，麻疹疫苗接种率100%，乙肝疫苗全程接种率为100%，麻疹强化免疫接种率98.93%。
规范了母婴保健服务，加强了妇幼卫生管理。
全县孕产妇系统管理率达90.5%，建卡率98.14%，产检率97.77%，住院分娩率高达99.13%。
全县24.8万农民参加了新型农村合作医疗，参合率91.84%。
全年引进推广新技术14项，新品种20个。
新发展民营科技企业2个，共开发新产品2个，申请成果鉴定1项。
现有各类科技人员4084人。
县辛辣蔬菜研究所的“鲜红类圆柱型干鲜两用三红胡萝卜细胞质型雄性不育性系选用与利用研究”填补国内空白；无公害蔬菜脱水加工产业化项目列入国家星火计划；华州红梨示范推广项目列入省科技推广计划；金堆钼业公司新型高强韧钼合金产品列入省重大科技创新计划项目之中。
现有社会福利院1所、民政养老院1所。
2007年末全县参加养老保险人数为26562人；城镇已参加失业保险人数为23432人；城镇已参加医疗保险人数为35327人。
全县农村已享受最低生活保障16102人。
2.5项目的背景
2.5.1****县蔬菜产业的形势
****县的果菜生产基地在县城以西，主要分布在华州、辛庄、赤水、杏林、瓜坡地区，蔬菜是****县的主要产业，占农业收入的67%。
为了加快强县富民，实现农民增收，07年县委、县政府在十五届工作报告中明确提出了打造四张名片，“无公害蔬菜基地”即是其中之一。
为了实施农民增收战略，进一步做大做强****县蔬菜产业，精心描绘****县蔬菜这一名片，****县同寿光结为友好县，在西安成功举办了“****县蔬菜西安推介会”，我县成为西安市实行产品市场准入以来，首家取得市场准入认证的蔬菜生产基地，农业产业化步伐加快。
****县和瓜坡脱水蔬菜厂扩建营运，华州果菜专业合作社成为全市首家果菜专业协会组织。
我县已初步建成了15个科技农业试范区，形成了一批优质特色农产品生产基地，马铃薯、大葱、番茄、山药等4种蔬菜通过国家级绿色无公害农产品认证，允许使用无公害产品标识，“华州蔬菜”畅销西北及毗邻省区，毕家芦笋远销欧美等地。
****县培育的“赤水旱葱”育种技术取得突破性进展。
06年在大明、东阳等塬区大面积推广，收到了很好的效果，亩均产突破万斤，产值在2500元以上。
特别是县委、县政府进一步增加了对“三农”的资金投入力度，县上拿出了3000万元，用于新农村建设产业补助，对于集中连片发展50亩以上的大拱棚，县上每个大棚补贴2000元，对于统一规划，集中连片发展30棚以上的日光温室大棚，每棚补贴2000元，各部门的项目资金也要向“一村一品”示范村、新农村建设试点村、重点村倾斜，引导农民和社会力量投入发展蔬菜产业，把****县做成西部的寿光蔬菜基地。
目前，全县蔬菜面积20万亩次，大葱及秋延菜3.5万亩次，预计产量5
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