霸上岭农业庄园项目项目可行性研究报告.docx
《霸上岭农业庄园项目项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《霸上岭农业庄园项目项目可行性研究报告.docx（94页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
霸上岭农业庄园项目项目可行性研究报告
（此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！
）
西安市白鹿塬
霸上岭农业庄园项目
可行性研究报告
2013年12月
第一章总论1
1.1项目名称1
1.2报告编制单位1
1.3报告编制依据1
1.4项目建设单位1
1.5项目建设地点1
1.6项目建设内容及规模2
1.7项目建设期限2
1.8项目投资与资金来源3
1.9主要经济技术指标3
1.10项目效益评价4
1.11小结5
第二章项目建设背景及必要性6
2.1项目建设背景6
2.2项目建设的必要性9
第三章市场分析13
3.1现代农业旅游的发展分析和预测13
3.2项目市场分析和预测19
第四章项目建设条件分析23
4.1项目建设地点23
4.2项目建设条件23
第五章项目总体规划方案25
5.1项目指导思想25
5.3项目定位25
5.2项目战略目标25
5.3项目总体方案26
第六章工程及技术方案34
6.1工程方案34
6.6项目技术方案39
第七章环境影响评价43
7.1环境保护标准43
7.2主要环境影响43
7.3环境保护措施45
7.4环境影响评价结论48
第八章劳动安全卫生与消防49
8.1安全卫生49
8.2消防50
第九章项目节能评价52
9.1设计依据52
9.2设计采用的节能标准52
9.3节能措施52
第十章项目管理与进度计划57
10.1项目管理57
10.2招投标方式57
10.3项目实施进度59
第十一章组织机构与人力资源配置62
11.1管理机构设置62
11.2人力资源63
11.3员工培训63
11.4劳动定员63
第十二章投资估算64
12.1估算依据64
12.2总体投资估算64
12.3项目总投资构成分析69
12.4项目融资方案69
12.5资金运用69
第十三章财务评价71
13.1评价依据71
13.2评价基础数据与参数71
13.3销售收入与税金估算71
13.4成本费用及利润的估算72
13.5财务评价73
13.6财务评价结论77
第十四章效益分析79
14.1经济效益79
14.2社会效益79
14.3生态效益80
第十五章风险评价81
15.1农业发展新问题81
15.2现代农业发展面临的风险81
15.3农业生态观光是化解农业风险的关键82
15.4防范风险措施83
第十六章结论与建议86
16.1方案总体描述86
16.2结论与建议86
第一章总论
1.1项目名称
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目
1.2报告编制单位
1.3报告编制依据
1、《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）；
2、《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）；
3、国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
4、《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】；
5、本项目的项目建议书；
6、企业提供的相关技术资料；
1.4项目建设单位
1.5项目建设地点
项目拟建地址位于西安市城市东南角，东三环曲江立交10km外的白鹿塬塬上，驻地隶属西安市灞桥区狄寨镇江家沟村新华村，处于新建环山景观大道上塬高地处，总占地面积161.25亩。
1.6项目建设内容及规模
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目建设内容主要包括综合服务区、香草庄园、北部百草药园、东部四季果园、花卉苗木基地。
在此建设过程中，主要体现的是基础设施及相关建筑工程的建设。
具体建设规模如下：
序号
工程内容
单位
数量
备注
一
土地平整
1
控埋方
m3
8560
二
建筑工程
1
总部基地
m2
2525
2
主题农庄
m2
500
3
农业设施
m2
750
三
道路工程
1
车行道路
m2
11500
2
步行道路
m2
1168
四
市政工程
1
综合管网
m
1250
五
景观绿化工程
1
景观工程
m2
2350
2
绿化工程
m2
11350
六
日光温室
1
大棚
个
5
1.7项目建设期限
根据本项目的建设内容和建设单位的实际情况，建设周期初步安排为1年，即2013年7月—2015年6月。
1.8项目投资与资金来源
1.8.1投资估算
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目总投资约为1779.42万元。
其中：
工程费用1446.55万元；工程建设其它费用115.00万元；预备费用78.04万元；流动资金139.84万元。
图1-1项目总投资构成及比重情况
1.8.2资金来源
根据投资估算，示范园建设需投入资金1779.42万元，含流动资金，按常规资金筹措方式，其中：
自筹资金1379.42万元，约占总投资的比例为77%；
拟申请休闲农业发展专项资金400.00万元，约占总投资的比例为23%。
1.9主要经济技术指标
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目主要经济技术指标情况如下表1-1所示：
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
主要基本指标
1.1
预计年游客数量
人次
56000
1.2
预计年农产品产量
吨
150
2
项目投资指标
2.1
项目总资金
万元
1779.42
2.1.1
固定资产投资
万元
1446.55
2.2.2
无形资产及其它资产
万元
332.
2.3.3
流动资金
万元
139.
3
主要损益指标
3.1
年营业收入
万元
1476
3.2
年销售税金及附加
万元
0
3.3
年所得税
万元
0
3.4
年税后利润
万元
530.
4
主要效益指标
4.1
投资利润率
%
29.83
5
财务内部收益率
5.1
所得税前
%
27.73
5.2
所得税后
%
27.73
6
投资回收期
6.1
所得税前
年
4.73
6.2
所得税后
年
4.73
7
财务净现值
7.1
所得税前
万元
1501.37
7.2
所得税后
万元
1501.37
1.10项目效益评价
一、提高城乡居民生活质量，促进和谐社会建设
项目建设将满足城乡居民休闲旅游、愉悦身心的精神需求。
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园的优美环境将促进人们素质文明的提高，促进和谐社会的建设。
二、推进产业结构调整
项目建设加快当地产业结构由农业向服务业转变，增加服务业就业人数，提高村民收入。
三、改善投资环境，提高竞争力
项目建设通过绿化美化和景观景点建设，地区生态系统进一步改善，通过道路、供电、通讯、给排水等基础设施建设，可有效改善当地及周边地区的投资环境，提高区域竞争力。
四、提供休闲娱乐、观光旅游场所
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目距西安市区仅30公里，交通便利。
示范园主体功能以休闲、娱乐为主，以观光、体验为辅，通过示范园建设和旅游产品的开发，为周边居民提供一处高档次、高品位、有文化休闲、娱乐和观光旅游的重要场所。
1.11小结
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目符合国家提倡的方针政策，建设条件基本落实，技术上可行、经济上效益较好，具有较好的社会效益，符合可持续发展的战略思想，是一个理想的投资项目，因此，项目是可行的。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1行业背景
1、我国休闲农业进入快速发展阶段
休闲农业与乡村旅游的快速发展为建设现代农业注入了新的活力，成为现代旅游业的重要组成部分，也日益成为中国国民经济的重要新兴产业。
据不完全统计，目前中国休闲农业与乡村旅游年营业收入已超过1200亿元，带动1500万农民受益。
截至2010年底，全国农家乐已超150万家，规模以上休闲农业园区超过1.8万家，全国年接待人数超过4亿人次。
随着国民经济收入水平的日益提高，休闲需求日益旺盛，休闲农业发展迅速，中国经过近20年的发展，休闲农业经历了20世纪90年带的草创时期和21世纪初的发展期，到目前为止我国休闲农业进入了快速发展、规范提升的新阶段。
2、西安市休闲农业市场潜力巨大
近年来，随着西安市城镇居民生活水平的日益提高，大众老百姓出游需求日趋旺盛，由于时间限制，大多数人更青睐于短距离短期休闲；据调查，西安市城镇居民67.5%人群具有出游意向，出游人群中有85.73%的人群选择周末短期旅游，有73.5%人群选择在周边农业休闲。
目前，西安市拥有857.63万常驻人口，拥有近600万人的农业休闲消费群体，按照人均200元的消费水平，具有12亿的市场容量。
2.1.2区域背景
1、大西安旅游休闲圈架构
西安市旅游局推出“西安城市旅游休闲圈”系列产品，依托西安山水风光、农事文化、文物遗迹、体育康体、现代农业、装备制造等资源，组织推出了农园观光型、农园采摘型、渔场垂钓型、森林旅游型、生态科技观光型、综合观光型等休闲产品形态，西安灞桥白鹿塬鲸鱼沟生态文化休闲旅游区、城南都市森林休闲区、城北滨河休闲度假区、浐灞湖休闲度假区、蓝田汤峪温泉度假区、长安农家乐聚集区、户县农民画与关中乡土文化区等休闲产业集群，其核心内容包括终南山生态游、四乡农家美食游、现代工农业游、周秦汉唐遗址游、长安环线古寺游，四季花果冰雪游等10大主题，100多处具体景点和休闲内容。
规划地块南侧紧邻白鹿塬鲸鱼沟风景区，未来将成为西安灞桥白鹿塬鲸鱼沟生态文化休闲旅游区的发展核心区，发展潜力巨大。
2、白鹿塬现代农业示范区建设
西安市灞桥区白鹿塬现代农业示范区位于灞桥区东南部白鹿塬地区，西起西康铁路，东与蓝田县相邻，南邻长安区，北至灞河，规划面积79.9平方公里。
白鹿塬现代农业示范区发展定位为西安都市现代农业示范区、城乡一体化发展示范区、关中民俗文化体验区和西安城市后花园。
示范区由“一心、三带、九点、十园”的格局组成。
都市型现代农业产业体系建成后，可形成果林、菜粮、畜禽、农产品加工与物流、观光旅游五大现代农业产业，并凸显产业循环、休闲观光、科技示范、加工物流、人文生态五大功能，最终成为西安市绿色农产品生产与出口创汇基地、关中城市群生态休闲观光基地、关中民俗文化与白鹿塬文化博览交流基地、西安市东部重要的生态屏障和西安市农业高效、农民增收及农村繁荣的样板。
规划地块处于白鹿塬现代农业示范区内，该区是西安市确定今后重点发展的十大农业园区之一，园区依托西安纺织城综合发展区、浐灞生态区，通过兴办特色农业、特色种植业、特色园艺观光农业和养殖业，实现快速发展，主要结合资源优势及农业特色，形成以大型樱桃、葡萄产业园为主的现代果业产业基地。
3、大学城经济驱动
地块北侧约3.5km处为西安思源学院，思源学院占地面积1700亩，在校学生25000余人，经过近10年发展已形成大学城规模，带动周边村镇产业发展，形成“大学城”经济，规划区受大学城辐射，具有较好的市场基础和区位交通条件。
4、旅游景区景点辐射
项目地块周边有鲸鱼沟风景区、白鹿塬滑雪场、度假村及众多农家乐集群，初步形成了以鲸鱼沟为核心的旅游休闲观光产业集群，项目开发具有较强的先天优势。
5、道路交通突破
随着塬下白鹿塬景观观光大道的通车，该线路将成为白鹿塬休闲观光旅游专线，将极大地促进区域内的生态休闲产业和乡村旅游产业发展，规划地块紧邻景观大道一侧，处于道路上塬的关隘处，通道的打通将直接带到地块发展，成为发展突破口。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是实现城乡统筹和推进城乡一体化的需要
统筹城乡发展、推进城乡一体化是中央做出的一项重大战略决策。
截止2009年底，西安市拥有常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。
西安市辖10个区、4个县，辖区总面积11053平方公里，其中市区面积为3782平方公里，农村面积近65%。
因此，在加快发展城市经济和工业经济的同时，农村的发展问题需要予以高度重视，按照城乡统筹的要求，着力推进城乡一体化发展。
在今后一个时期内，西安市将把城乡一体化作为经济社会发展的一项重大战略任务，以工业反哺农业、城市支持农村为方略，以推进农村工业化、城镇化和农业现代化为重点，以促进农民增收为核心，以深化改革为动力，加大统筹城乡发展力度，加强重点领域和关键环节的先行试点，积极探索城乡经济社会各领域配套改革，协调推进城乡经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，加快形成城乡一体化发展新格局，努力实现城市与农村共同发展、共同繁荣。
2.2.2项目建设是发展西安市城乡旅游的需要
世界旅游热点正向亚太地区转移。
世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为占世界第一位的旅游目的地，年入境游客总量逾1.3亿。
与此同时，国内旅游随着人民收入增长，生活闲暇化，也日益发展。
近3年来，假日旅游高潮迭起，旅游业发展前景广阔。
在此背景下，国家、各省、县（州）、县均已把发展旅游业作为“培育新的经济增长点”的支柱产业来抓。
西安市与沿海城市相较还是一个经济不够发达的城市，农村人口多，建立并逐步完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，任务十分艰巨。
西安市拥有众多丰富的旅游资源，如何用好这些资源，大力发展旅游产业，以旅游经济为杠杆，带动第三产业，推动陕西经济社会快速发展，缩小与发达地区的差距，是一篇值得大做特做的大文章。
但西安的旅游业发展仍存在着规划滞后、缺少精品、基础设施建设不足、宣传力度不够、缺少旅游人才等突出问题，因此急需在以下几个方面加强工作。
一是科学规划，探索旅游发展新路子。
把城乡旅游规划放到西安市经济社会整体发展的框架中去思考定位，和政府的建设总规划相衔接。
以资源为依托，以产品为基础，以市场为导向，以效益为中心，依托山水做足旅游文章，大力发展特色旅游项目。
二是非曲直夯实基础，优化旅游发展环境。
旅游基础设施建设，是旅游资源开发利用的基础，建设好旅游基础设施是我市旅游业发展的当务之急。
三是挖掘优势，大力发展工业旅游。
近年来，随着我国工业产业结构的调整和旅游业的蓬勃发展，工业旅游日益兴起，被誉为“朝阳中的朝阳”产业。
四是因地制宜，发展特色乡村旅游。
乡村旅游吸引人的核心魅力是农耕景象、农家习俗、农民的憨厚淳朴。
乡村旅游应当呈现的是山水画、田园诗、民俗歌、生活曲、梦幻境。
这就要求大力发展农业旅游，使其成为西安市农村经济发展和农民增收新的增长点，以乡村旅游促进城乡统筹和城乡一体化，全面推进新农村建设。
乡村旅游是全球旅游发展的一种业态，有极好的发展前景。
因此，该项目的建设是发展西安市城乡旅游的需要。
2.2.3项目建设是带动当地经济发展的需要
根据推动西安科学发展的形势和任务，市委、市政府站在新的历史起点上，在大量深入细致地调查研究、准确把握市情民意、集体研究提炼的基础上，提出了新的总体发展思路。
近年来，作为生态旅游重要组成部分的都市型现代农业旅游，以其独特的魅力和对城乡社会、经济和环境的促进作用在我国迅速发展。
目前主要以观光和采摘旅游的形式分布在大城市郊区、重要景区边缘和边贫地区。
大城市郊区以其独特的区位、市场、交通、资金和技术优势将成为这类特种旅游未来发展的最重要地区，同时，这类特种旅游将成为发展区域经济的重要途径。
2004年以来，“都市型现代农业”作为一种新兴的休闲农业旅游方式，带动农民增收的同时，也带动了商业、餐饮业的发展。
西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目的建设，利用生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色食品，为游人提供观赏和体验良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。
配合示范园区建设，发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、观赏、风味一条龙产业，丰富完善旅游消费市场，进行商业化操作，提高知名度，为本地特色农产品提供了市场，推动了区域内服务业的快速发展，提供就业机会，增加农民收入，同时带动相关产业发展。
因此，该项目的建设是区域经济发展的需要。
第三章市场分析
3.1现代农业旅游的发展分析和预测
3.1.1国外现代农业旅游的发展
一、国际旅游市场现状分析
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业成为中国经济发展的支柱性产业之一。
据资料表明，国际旅游增势强劲，市场发展潜力巨大，2009年国际游客总数达9.03亿人次，同比增长6.6%，国际旅游收入达6250亿欧元，同比增长5.6%。
2010年1月至4月，国际游客总数比2009年同期增长5%。
预计在2020年之前，国际游客和旅游收入年增长率分别为4.1%和6.7%，明显高于预期世界经济增长率。
预计到2020年，全世界国际游客总数将达15.61亿人次，旅游收入将达2万亿欧元。
虽然国际旅游发展迅速，但国际旅游仍处于起步阶段。
世界各国旅游业者仅占人口的3.5%，发展潜力巨大。
旅游业已成为各国发展的重要领域之一。
二、国际现代农业旅游发展现状
现代农业是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。
一般来说，现代农业利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低。
而且都市型现代农业周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。
“现代农业”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。
同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。
乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的在部分是一些欧美发达国家。
在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。
3.1.2国内现代农业旅游的发展现状
一、国内旅游市场现状
2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。
面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。
全年共接待入境游客1.30亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。
2009年1-3季度我国旅游业顶住了国际金融危机和甲型H1N1流感的巨大冲击，旅游经济运行中的有利因素明显增多，总体增长势头良好，三大市场保持“两升一降”的格局。
国内市场方面，2009年1-3季度国内旅游人数14.5亿人次，同比增长11%，国内旅游收入7400亿元，同比增长10%。
入境市场方面，2009年1-3季度入境旅游人数9400万人次，同比下降3%，入境旅游外汇收入280亿元，同比下降7%。
出境市场方面，初步统计2009年1-3季度出境旅游人数3500万人次，同比增长2.4%。
从产业基本面来看，我国旅游产业处于全面回升状态，经营状况有较大改善，旅游就业保持稳定，旅游投资持续活跃。
旅游产业的景气是处于全面、大幅回升状态。
尽管2008年的金融危机带来了全球总需求的疲软，对我国旅游业带来不利影响，但我国旅游业面临的重大机遇和基本环境没有改变，旅游业总体发展趋势也不可能改变或逆转。
我国经济社会发展的基本面没有改变，旅游业发展的动力依然强劲。
我国对外开放不断扩大，各项改革稳步推进，城乡居民收入继续增长，居民旅游消费需求潜力依然巨大。
我国的旅游业较长期的保持7％年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。
近年来中国旅游业实现了持续快速发展。
据有关资料显示，从2002年～2009年过境旅游人数从3680万人次增长到5360万人次，年均增长7.8%，高于全球平均增长率3个百分点。
旅游外汇收入从204亿美元将增长到370亿美元，年均增长12.6%，高于全球平均增长率的两个百分点。
国内旅游人数从8.8亿人次将增长到15亿人次，年均增长11.3%。
国内旅游收入从3878亿元将增长到6820亿元，年均增长12%。
旅游总收入从5566亿元将增长到1万亿元，年均增长12.4%，中国公民出境旅游目的地的国家和地区从20个增加到132个，出境旅游人数从1660万人次将增长到4000万人次，年均增长19.2%。
二、国内现代农业旅游的发展模式
国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。
目前我国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：
以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。
由此可见，现代农业旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。
（一）我国现代农业发展渊源与类型
我国现代农业最初发源于四川成都，具体位置有都江堰市的青城山，郫县、温江等。
后来发展到整个成都平原，四川盆地，直至全国。
以“农家乐”命名的乡村旅游始于1987年在休闲之都——成都郊区龙泉驿书房村举办的桃花节。
这次桃花节把农事活动、乡村田园风光、乡土民俗文化、乡村民居和聚落文化与现代旅游度假、休闲娱乐相结合，形成了一种全新的旅游形式。
现代农业的发展，对促进农村旅游、调整产业结构、建设区域经济、加快农业市场化进程产生了良好的经济效益。
有些地方依托本地农业资源，分片开发出“农家乐”品种系列，像湖南岳衡山、昆明的团结乡等地的现代农业已逐渐形成了自己的品牌。
现代农业发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为当地经济的发展提供了契机。
现代农业成为农民了解市场的“窗口”，成为城市与乡村互动的桥梁。
各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。
开办现代农业的农民经常到旅客中间调查市场需求，然后有针对性地开展生产，有的建起了无公害蔬菜基地，有的则做起农产品深加工的生意。
当今中国的现代农业模式主要出现在北方，其中又以北京、四川、天津、河北为主，都市型现代农业最吸引旅游客的地方是：
消费合理，价格实惠。
1、农家园林型。
以郫县友爱乡农科村、温江县万春镇等西部川西坝子农家民俗旅游为代表。
这里位于“国家生态示范区”内，是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头生产基地，“现代农业”发端于此。
它荟萃着川
升级会员 