某年度深圳别墅市场分析研究报告.docx
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某年度深圳别墅市场分析研究报告
2005深圳别墅研究报告
第一部分 概述
第二部分 深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
2、近年别墅类物业销售情况
第三部分 深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析
1.1别墅区域发展第一阶段
1.2别墅区域发展第二阶段
1.3未来别墅发展的主要区域
2、产品分析
2.1容积率与建筑形态的关系
2.2户型结构和面积配置
2.2.1、户型结构
2.2.2、功能与面积尺度关系
2.2.3、各类型别墅功能分区的权重
2.3建筑风格
2.3.1岭南风格主导早期别墅市场
2.3.2西式古典怀旧风格盛行
2.3.3现代风格创新
2.3.4有机结合风格渐成趋势
3、价格分析
3.1近年二级市场售价走势分析
3.2三级市场租、售价格分析
4、客户分析
4.1客户区域及特征
4.2消费案例
5、营销方式探讨
第四部分 深圳别墅市场发展前景
编委：
指导：
梁容 潘军
编委：
路莹 隆颢
研究团队：
青忠贵 刘启 陈俊伊 张县庭 吴茂萍 吴刚
第一部分 概述
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：
一种是House，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
那么，如何区分Villa和House呢？
当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。
换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。
简单地说，Villa一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。
从建筑形态上一般分为SINGLEFAMILYHOUSE——独立别墅、TWOFAMILYHOUSE——双拼别墅、TOWNHOUSE——联排别墅。
独立别墅即独立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。
HOUSE可能是平房，也可能是二三层的楼房，最大的特点是独门独院。
别墅来到中国后，除引进了以上几种别墅形态外，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。
叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或有天（上有露台）或有地（下有花园）。
形象一点说，“叠拼别墅”就是把独立别墅叠加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。
叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态，但又会明显高于多层等产品。
深圳别墅市场最早出现的建筑形态是独立别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等
多种概念，但是市场供应的别墅产品在建筑形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。
第二部分 深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
在2000年前的近十年时间里，别墅市场经历了从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段，这一时期基本走的粗放型发展路线，投资开发比较盲目，别墅精品很少，宝安、龙岗和罗湖是这个阶段别墅供应的主要区域。
“大跃进”过后，宝安、龙岗出现了较多的“无人”别墅群和“办公”别墅群，如龙华梅花山庄、布吉龙泉别墅、溪涌御海湾山庄等。
在2001-2004年间，市场供应量逐年上升，区域分布趋于均衡，在激烈的竞争环境下，别墅产品类型越来越丰富，风格也更加多样化，产品设计更加精细化，别墅市场逐渐成熟。
2、近年别墅类物业销售情况
深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（面积单位：
万m2）
宝安区别墅类物业套数销售比63.1％，面积销售比仅37.7％，从侧面反映出宝安区大面积别墅销售速度较慢；罗湖、龙岗区别墅类物业销售率在75％左右，由于两区推盘的数量不多，个别项目的滞销直接影响了销售率，滞销项目主要是2001年推出，2001年以后供应的产品亦都顺利消化。
南山、福田、盐田区别墅类物业销售率均达到90％以上，产品基本得到消化，部分产品因为发展商保留等因素而未售出，从近年别墅物业推出即遭抢购的情况看，这三区市场呈现供不应求的局面。
第三部分 深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析从市场发生、发展的历程来看，深圳别墅市场经历了几次热潮。
伴随着别墅开发的热潮，开发区位从局部的点式开发发展到区域性规模化，并逐步形成了阶段性开发热点区域。
随着时间的推移、城市的西移东进和特区外城市化进程，既有的区域开发饱和，逐步脱离市场关注，新的别墅区域形成并倍受关注。
概括来说，别墅区域发展基本形成两个阶段，并具备各自的特点。
1.1别墅区域发展第一阶段
较早形成的是银湖、蛇口大南山、葵涌-大鹏湾别墅区，这些区域基本上距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住、度假。
它满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市场空白。
这个时期的别墅数量不多，但比较集中，别墅风格只是简单的模仿西方别墅，随着时间的推移，这些别墅已经逐渐没落，被新兴的别墅代替。
蛇口的别墅因为受外籍人士居住氛围、人文环境的影响，情况较好。
【银湖片区】开发始于90年代初，90年代中期最为红火，是深圳较早形成的富人区。
银湖别墅区因为其三面环山，山谷中有金银二湖，积聚了金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅，后有金碧苑、田园居、棕榈泉别墅和银谷别墅，内外连成一片，成为深圳别墅最集中的片区。
购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批富裕起来的人。
银湖别墅属于早期建设规划的别墅，容积率偏高，建筑密度也较高，配套少，且其入口处环境较差，体现不出别墅的气派。
但由于其属于开发较早，填补了深圳早期别墅开发的空白，当时的市场反应良好。
但片区可供开发的土地不多，区域发展空间受到限制。
【蛇口大南山片区】90年代初期开始出现别墅物业，90年代中期趋向成熟。
主要物业被大南山分成两个部分，东南麓有鲸山别墅、龟山别墅、碧涛苑、半山海景别墅等，西麓有月亮湾山庄、青青山庄、御景苑，基本属于居家型别墅。
片区内大部分物业都有较好的山、海景观资源，但由于各种原因，这些别墅出现了截然相反的两种情况，东南麓的物业位于蛇口，区域人文环境好，外部环境佳，内部管理到位，使得蛇口别墅物业较好的保值，部分物业还有升值；西麓的物业位于月亮湾，区域人文环境一般，社区居住氛围淡薄，最严重的是环境受到污染，别墅物业普遍贬值。
【葵涌-大鹏湾片区】
得益于天然的大鹏湾海景，给当地的别墅创造了良好的外围环境。
别墅项目主要发展在90年代中期，有华侨海景山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景别墅。
片区区域性较强，项目辐射力有局限，主要以度假用途为主。
1.2别墅区域发展第二阶段第二个阶段是大华侨城、香蜜湖、莲塘－沙头角别墅区形成，这些区域距市中心不远，但因为山、湖、城市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的生活环境，尤其是拥有稀缺景观资源的郊区和市中心的别墅特别受到青睐。
这个时期的别墅风格不再简单的模仿西方，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重生态，营销更加注重社区人文环境的营造，成为近年市场供需热点区域。
【莲塘－沙头角片区】
有良好的山景、湖景或海景资源，且占据一定的交通便利，主要在2001-2003年间建设，莲塘有华景园别墅、仙湖山庄、仙泉山庄，沙头角有云深处、翠林别墅。
【香蜜湖片区】
为深圳市中心区二级辐射地带，坐拥有“深圳市绿肺”之美誉的植物园和香蜜湖，远可观安托山山景和深圳湾海景，既可“尽享城市繁华”，又可“远离城市喧嚣”，该片区除拥有别墅物业外，多为高尚人文社区，区域人文环境较好，社区居住氛围浓厚。
从2002年开始崛起水榭花都，至今已经有中旅国际公馆、熙园等包含别墅的物业，成为文化层次较高的新一代财富阶层的首选，片区存在待开发土地，未来仍有新增别墅物业。
【大华侨城片区】包括红树湾、沙河、华侨城三个区域，拥有丰富的旅游资源、高尚的人文景观和部分湖景、海景、高尔夫景观优势，与香蜜湖片区类似，同样可以远离城市喧嚣又不脱离城市繁华。
大华侨城别墅物业主要从2001年开始出现，沙河片区有高尔夫球场内的名商园、沙河高尔夫别墅，华侨城片区有东方花园、波托菲诺，红树湾片区目前仅有瑞河耶纳。
片区同样成为文化层次较高的新一代财富阶层的主要选择。
值得注意的是红树湾片区，按政府规划草案，将分成东、中、西三区规划，东区将以低密度和低强度开发为主，建设成居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区将延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区以高、中、低强度分区开发新型居住区。
1.3未来别墅发展的主要区域
【东部滨海片区】
片区包括盐田港以西的深圳东部滨海区域，近年开发的别墅项目主要有万科十七英里、天琴湾等。
拥有丰富的旅游资源和丰富的山景、海景优势。
区域建设的物业大多与旅游度假有关，主要物业形态有酒店、度假公寓、别墅，别墅功能界于居住和度假之间。
随着东部滨海高标准规划的落实，加上片区土地储备丰富，片区将是深圳别墅未来的“主战场”之一。
【大华侨城片区】
随着波托菲诺推出单价5万元以上大面积独立别墅，大华侨城片区成为深圳别墅的焦点，预计未来波托菲诺将陆续推出大规模别墅单位，加上红树湾片区还有数量可观的低密度土地，大华侨城片区将继续成为未来深圳别墅市场的热点区域。
【尖冈山片区】 尖冈山为宝安区政府规划的宝安区低密度高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为别墅聚集地。
另外，由于是规划为高尚居住区，政府会在配套建设、政策支持等方面加大力度。
片区环境优美、交通便利，但目前市场不成熟、配套不成熟、关外形象差等诸多问题，片区别墅市场有待培育。
整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，目前招华已经拿下总用地面积60万平米，总建筑面积30万平米的低密度住宅用地，未来片区值得期待。
【西丽片区】
片区内拥有如塘朗山、安托山、西丽湖、野生动物园等丰富的环境景观、休闲度假资源，具备开发别墅物业的潜质。
随着大学城建设工程的相继完善，与之相配套的市政设施、服务设施、商业网点和交通网络等的加快建设，利于发展居家型别墅物业。
【龙华－福田结合部】
梅林关口及龙华二线拓展区是福田中心区的“后花园”，连绵的山脉是一道天然的屏障隔断了龙华与福田，较多的水库点缀在山脚，使得区域“离城市不远，与自然很近”，同样具备开发别墅物业的潜质。
未来片区推出含别墅的物业星河丹堤、圣莫丽斯、滢水湾等都将受到关注。
【其它区域】
如横岗、观澜等区域，虽然未来推出项目不多，但个盘规模大，对市场有一定影响。
2、产品分析
2.1容积率与建筑形态的关系
容积率是住宅规划中的一个重要指标，是评价住宅居住舒适度的有力依据之一。
容积率过小，土地资源利用率低，造成单位住宅成本过高；容积率过大，则可能造成人口密度过高、居住环境质量下降。
《深圳市城市规划标准与准则（2003版）》规定的小区建筑容积率指标是：
独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应不高于2.8。
事实上，受土地供应政策和土地资源的影响，深圳别墅市场供应的项目容积率在0.8以下的别墅项目个数约占55％，还有约45％的别墅项目容积率在0.8以上，且容积率不高于0.8的别墅项目多在2002年前推出，2002年后推出的约60％的别墅项目容积率在0.8以上。
观察深圳市历年推出的别墅类（或含别墅类）项目，容积率与建筑形态存在以下关系：
A类容积率不高于0.25，此类别墅建筑形态以独立为主，双拼为辅，典型代表有纯独立翠林别墅、蛇口龟山别墅，未来仅有天琴湾3期、联太大梅沙项目。
很多发展商为了土地利用最大化，一般都将容积率规划到极限，在土地资源有限的条件下，除了规划独立、双拼、联排、叠拼等建筑形态外，还引入多层的建筑形态；近年也有一些普通住宅用地规划时，希望通过部分别墅形态拔高项目档次，在项目景观优越的地方设计了别墅产品，因此，混合物业形态的项目成为深圳别墅市场供应的主要产品，纯别墅项目比较稀少。
2.2户型结构和面积配置
2.2.1、户型结构
【功能分区明显】
首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的设置上。
生活区——满足基本起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅，尺度再大一些则又增加门厅、家庭厅、电梯厅等；
功能区——满足基本起居生活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、储藏室、公共卫生间、独立书房、会议厅等；
工作区——解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等；
休息区——满足基本起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等；
休闲区——满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健身房、花园阳台等。
实现功能分区的方法主要有两个：
一是在平面上通过水平距离来实现，二是在空间上通过不同楼层或错层来实现。
深圳别墅户型主要运用空间上的方式实现大功能空间分配，而且表现比较明显。
一般在不同的楼层设置不同的功能：
高层以休息区为主，以休闲区和功能区为辅，更多与家庭休息生活有关，属静区，能保证家庭生活的私密性；中间层或底层则设计为生活区、休闲区、工作区和功能区，属动区，以方便对外交流、增加住宅舒适度。
各功能分区具体配置主要以高低错落或是水平距离来实现，如以走廊形式分离主卧和客卧等。
【功能配置细化】
其次是细化内部功能配置，比如功能区除了公共卫生间外，还可以增设独立书房、储藏室，起居室可以拆分成会客厅与家庭厅，休闲区还可以增加休闲娱乐空间，卧室可细分为睡区、坐区、卫生区和壁橱区等。
【更强调私密性】
三是加强私密性保障，比如休息区与生活区分开设置，主卧室和其他生活设施分开等。
设计上可以采用分离法或整体法。
分离法是指将各个小功能区进行有距离的分离，以减少各种影响，如客餐厅分离、主客卧分离等；整体法是指把生活所需空间较好的集中到一个较大的区域内，减少与外面交流，如套房设计等。
加强私密性已经成为别墅户型设计重点考虑的内容。
【合理分配面积】
四是合理分配面积，做到各功能空间的协调。
休闲型物业，可以适当增加休闲区的面积，以突出休闲的性质；居家型物业可以增加生活区和休息区的面积，突出居住舒适性。
总之，既要保证物业功能的侧重，又要协调好各方面的尺度，最大程度满足人们对住宅的要求。
2.2.2、功能与面积尺度关系
选择不同类型的别墅户型样本，按面积依次递增排列，通过对各个细分功能分区的面积估算，可以发现：
【生活区】
功能分区
项目
仙泉山庄E型
瑞河耶纳F2型
仙湖山庄C型
云深处A型
观澜高尔夫大宅D型
总面积
200
230
270
523
868
生活区
客厅
31
35
34
36
131
餐厅
25
17
13
22
35
起居厅
10
－
30
24
－
门厅
－
16
13
23
电梯厅
－
－
26
客厅与起居厅逐渐细分，同时随面积变化依次增加了门厅、电梯厅，客厅的面积尺度在30-40平米区间，能满足各类型物业的需要，餐厅的面积尺度主要在15-25平米区间，门厅的面积区间在15平米左右，起居厅面积在10-30平米区间。
超大面积的高尔夫物业为表现出豪华大气，在生活区各部分面积尺度都有所放大。
【功能区】
功能分区
项目
仙泉山庄E型
瑞河耶纳F2型
仙湖山庄C型
云深处A型
观澜高尔夫大宅D型
总面积
200
230
270
523
868
功能区
车库
－
41
35
54
104
客卫1
5
5
6
5
10
客卫2
5
5
4
－
5
独立书房
9
0
0
12
23
会议厅
0
0
0
0
60
储藏室
－
41（赠送）
－
－
－
功能区必须具备的有公共卫生间和车库，其它如独立书房、会议厅等则根据户型面积的放大而选择性增加，公共卫生间面积在5平米左右，双车位车库的面积在40平米左右，独立书房面积在10平米左右。
【工作区】
功能分区
项目
仙泉山庄E型
瑞河耶纳F2型
仙湖山庄C型
云深处A型
观澜高尔夫大宅D型
总面积
200
230
270
523
868
工作区
厨房
10
12
12
11
40
工人房
9
6.5
10
7
－
洗衣房
－
－
9
5
工作区必备的有厨房、工人房，由于工作区主要由工人使用，在别墅产品中所占的比重变化不大，一般厨房面积占整体面积的5％以下，工人房面积能满足基本居住条件即可，一般在7-10平米左右。
【休息区】
功能分区
项目名称
仙泉山庄E型
瑞河耶纳F2型
仙湖山庄C型
云深处A型
观澜高尔夫大宅D型
总面积
200
230
270
523
868
休息区
主人房
26
34
40
50
147
客房1
14
16
14
17
53
客房2
14
12
13
15
42
客房3
10
10
－
15
35
客房4
－
10
14
－
户型整体面积增加，主人房面积尺度会适当放宽，但基本占整体面积的15％左右，而休闲度假型别墅主人房所占比重仅10％左右；客房一般设置3－4间，最小面积在10平米左右，最大面积在20平米左右，部分客房内也设置卫生间或更衣室。
【休闲区】
功能分区
项目名称
仙泉山庄E型
瑞河耶纳F2型
仙湖山庄C型
云深处A型
观澜高尔夫大宅D型
总面积
200
230
270
523
868
休闲区
露台
5
29
25
74
58
花园
110
81
218
800
1200
娱乐室
－
－
13
－
－
其它
健身房
10
－
游泳池
32
休息廊
41
更衣室
6
桑拿房
5
烧烤房
12
休闲区的具体细分主要表现在露台和花园，是必备要素，这些面积多数不计入建筑面积，因此就根据实际情况进行配置，近年别墅市场供应的产品较多的配置了花园、露台，且面积有增大的趋势；休闲型别墅休闲设施的配置较多，如游泳池、健身房、桑拿房、烧烤房等，但具体的设施和面积则根据户型整体面积进行适当配置。
2.2.3、各类型别墅功能分区的权重
【同面积不同类型】
户型面积相近，居家型别墅的休息区比重较大，功能区比重略小，而休闲度假型别墅则休息区比重略小，功能区比重放大。
【不同面积居家型】
不同面积的居家别墅，面积越大，功能区越完善，所占比重越大，而休息区与生活区的比重则视具体情况而定，既可以增加休息区的比重（如增加房间数量或房间面积），也可以增加生活区的比重（如增加起居厅数量或起居厅面积）。
【不同面积度假型】
不同面积的休闲度假别墅，面积越大，越强调休闲区与功能区的细化与完善，所占比重越大，休息区与生活区则根据具体情况进行配置。
在近年的户型设计中，一些产品通过建筑层高的控制技巧赠送部分建筑面积，这些赠送的空间主要表现在车库、储藏室、地下室、露台等功能区或休闲区，这些赠送部分不计入参考权重内。
2.3建筑风格
深圳别墅发展历时较短，建筑、园林风格的发展，归纳起来可分为中式岭南风格、西式古典怀旧、现代、有机结合等几种。
2.3.1岭南风格主导早期别墅市场
岭南风格建筑跟南方的环境气候是一种完美结合：
在建筑风格上它强调布局高低错落，建造错落有致。
此类建筑最明显的特征是，在建筑装饰上，注重屋脊、梁架等，大量采用精致的木雕、石雕、砖雕，结合花卉、植被等装饰材料；在建筑结构上，多数具有外部围闭而内部通透散热的特征，设计时注重防风、防潮、防腐功能，力求保持与外界的有序连接同时还保持一定距离。
90年代初期开发的怡景别墅，是典型的岭南风格的别墅；到90年代未，古典怀旧风格逐步引入到别墅的建筑中。
体现在建筑风格上，部分别墅开始以古典怀旧风格作为产品亮点，另一部分别墅则将两者有机结合。
御景苑和华侨海景山庄在吸纳了欧式建筑元素同时还保留了明显的岭南风格特征。
2.3.2西式古典怀旧风格盛行
西班牙风格的典型特色是：
拱门、矮墙、塔楼和筒瓦，西班牙式的小开窗，外挑门亭、弧型窗；法式别墅以陡直的坡屋顶，青灰色瓦片及入口处外墙装饰线条等突出个性；英式别墅则在山墙式坡屋顶、深色木质外墙饰条、造型优美的砖墙烟囱等细节体现；美国别墅则提炼和汇总了美国本土文化的自由、惬意、奔放、随性等特征。
深圳别墅对西式风格的借鉴经历了从早期外观局部的简单模仿，到建筑技术、房屋结构及整体园林、空间布局的全面吸收过程。
西班牙建筑风格对深圳别墅风格影响最大。
2002年以后推出的城市山谷、西丽山庄从建筑外形、房屋结构、平面布置到绿化园林全面引进西式风格。
2.3.3现代风格创新
现代风格建筑作品普遍的特性是：
平屋顶，不对称的布局，光洁的白墙面，简单的檐部处理，玻璃窗，很少用或完全不用装饰线脚等等。
在建筑材料上，“现代主义建筑”主张积极采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。
17英里背山面海，户户观景空中花园，客厅的落地玻璃窗，视野开阔，采光充沛。
建筑设计上因地制宜，充分利用山体的天然植被，融建筑于自然山势之中。
2.3.4有机结合风格渐成趋势
有机结合的建筑风格是指，对各种建筑元素自由组合，不讲求固定的章法，只注重美学效果和功能实用，创造出新的建筑形式。
这类风格的设计，从空间设计上力求给人舒适自然的感受；在材质的选择上，更注重利用自然生态资源，主张因地置宜；在色彩的组合，力求营造气氛和突显特殊的设计风格。
从设计角度而言，追求审美的目的，表达设计师的创作理念，同时充分考虑居住者的需求，精神层面的满足，主张达到美观与实用并重。
如今，建筑风格的追求依然注重外形美观，但已不再是单纯恪守某种固定章法，主张将各种建筑形式自由组合，主张根据居者的需求来组合各种因素，因地制宜，力求各个细节的安排合情合理，有两个明显的趋势：
1）设计更趋向以人为本，即更注重居者的需求满足，并以之为设计导向。
2）更注重建筑、环境与人结合，主张因地制宜，追求从生态、健康的角度关注居住质量的整体提高。
3、价格分析
3.1近年二级市场售价走势分析
观察近四年来各区二级市场别墅物业均价表现可见，罗湖、福田、南山区价格基本处在1.5-2万区间内；盐田
区从2001年开始出现独立别墅项目，价格与罗湖、南山持平，但销售受阻，近年推出的物业均价基本处在1-1.3万区
间内；龙岗、宝安区由于辖区范围较大，不同片区价格差异大，因此价格弹性也较大，
近年有别墅物业推出的龙华、坂田、溪涌等片区价格水平在6000-7000元区间，2004年两区受观澜高尔夫大宅和龙岗
17英里的影响，价格拉升比较明显。
未来罗湖供应潜力不足。
福田、南山供应比较集中在环香蜜湖和大华侨城
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