贵州房地产估价师《理论与方法》折现率考试题.docx
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2017年贵州房地产估价师《理论与方法》：
折现率考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：
0.4、0.4、0.2
B：
0.3、0.4、0.3
C：
0.4、0.2、0.4
D：
0.4，0.3、0.3
E：
工业用地的监测点评估价格
2、某房地产开发公司2010年6月，拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元。
按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。
A：
1500
B：
2500
C：
3000
D：
3500
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
4、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
5、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。
A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
6、市场的客体通常是指。
A：
买家
B：
卖家
C：
交易对象
D：
交易价格
E：
借款合同
7、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。
A：
4296.96
B：
5560.86
C：
5839.91
D：
30838.91
E：
工业用地的监测点评估价格
8、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。
A．6.78%
B．4.55%
C．2.99%
D．3.66%
9、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
11、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。
A：
确定估价时点在先，得出评估价值在后
B：
得出评估价值在先，确定估价时点在后
C：
确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：
确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以
E：
工业用地的监测点评估价格
12、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。
A．拐点
B．盈亏转化点
C．盈亏平衡点
D．盈亏转折点
13、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×__×临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
14、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】
A：
22m
B：
28m
C：
38m
D：
50m
E：
工业用地的监测点评估价格
15、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。
A：
建筑物重置成本和土地使用重新取得成本
B：
建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C：
建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D：
建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
E：
工业用地的监测点评估价格
16、估价报告有效期应从起计。
A：
估价时点
B：
估价作业期
C：
出具估价报告之日
D：
签订估价委托合同之日
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。
A：
159．56
B：
168．75
C：
169．39
D：
277．70
E：
工业用地的监测点评估价格
18、俗称“保户”指的是。
A：
保险人
B：
被保险人
C：
投保人
D：
受益人
E：
执行层的组织协调
19、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。
A：
私有住宅转让后用于商业经营的
B：
经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C：
同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D：
按照国务院有关规定出售公有住房
E：
执行层的组织协调
20、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为。
A：
400万元
B：
450万元
C：
500万元
D：
540万元
E：
工业用地的监测点评估价格
21、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。
A：
城市或区域产业结构与布局
B：
人口数量与结构
C：
土地资源状况
D：
信息技术的发展和应用
E：
借款合同
22、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
23、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。
A：
住房和城乡建设部
B：
住房和城乡建设部住宅与房地产业司
C：
住房和城乡建设部信息中心
D：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：
执行层的组织协调
24、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。
A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性
B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性
C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性
D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性
25、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．易受政策影响
B．依赖专业管理
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．存在效益外溢和转移
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。
A：
支付土地出让金的贷款
B：
支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C：
用于土地储备的贷款
D：
项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E：
购房贷款
2、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。
A：
砖混结构
B：
钢筋混凝土结构
C：
砌体结构
D：
钢结构
E：
执行层的组织协调
3、某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.0
D．7.6
4、处分抵押房地产所得金额，应首先__。
A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用
C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
5、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有。
A：
确定项目合理规模
B：
确定功能分区
C：
选择建设地点
D：
工程变更
E：
设计方案评价
6、下列关于现金流量表，表述正确的是。
A：
现金流量表分为基本部分和补充资料两部分
B：
现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表
C：
现金流量表是反映企业在一定会计期间內经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情況的报表
D：
基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量
E：
基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等
7、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。
A：
申请书
B：
登记表
C：
房地产权证
D：
拍卖公告
E：
执行层的组织协调
8、下列明确“城市（市区）的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。
A：
《中华人民共和国宪法》
B：
《中华人民共和国城乡规划法》
C：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
D：
《中华人民共和国土地管理法》
E：
《土地管理法实施条例》
9、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。
A．能抵消通货膨胀的影响
B．相对较高的收益水平
C．提高投资者的资信等级
D．易于获得金融机构的支持
10、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。
A．事业单位
B．合伙制企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
11、将借款本息视为现金流出的基本报表是．（2009年试题）
A：
全部投资现金流量表
B：
资本金现金流量表
C：
借款还本付息估算表
D：
投资计划与资金筹措表
E：
借款合同
12、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。
A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
13、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。
B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。
A：
500
B：
750
C：
1000
D：
1250
E：
执行层的组织协调
14、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位及个人
D．住房公积金管理中心
15、下列建设工程必须实行监理的是。
（2002年试题）
A：
三峡水利工程
B：
农民个人出资自建住宅
C：
利用亚洲开发银行贷款工程
D：
利用外国政府援助资金的工程
E：
民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
16、商业银行的职能包括。
A：
充当信用中介
B：
变货币资本为货币收入
C：
充当支付中介
D：
创造派生存款和信用流通工具
E：
变货币收入为货币资本
17、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。
A：
政治法律环境
B：
经济环境
C：
人口环境
D：
社会文化环境
E：
借款合同
18、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。
A：
经批准占用的耕地
B：
经批准占用的土地
C：
实际占用的耕地
D：
实际占用的建设用地
E：
执行层的组织协调
19、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。
A：
进行项目的财务评价
B：
获取项目所需土地
C：
确定规划设计方案并获得批准
D：
对项目的建设工程进行招标
E：
提交项目开工申请并获得批准
20、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。
所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
21、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。
A．1.9%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
22、根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列。
A：
建设项目批准文件
B：
建设用地规划许可证
C：
房屋所有权证
D：
国有土地使用权批准文件
E：
拆迁计划和拆迁方案
23、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。
A．市场集中化
B．选择专业化
C．产品专业化
D．市场专业化
24、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。
A．理论上适用的估价方法，都必须选用
B．在适用的估价方法中，选用两种即可
C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
25、房屋产权登记面积的特点包括。
A：
由房地产开发企业测算
B：
由房产测绘单位测算
C：
标注在房屋权属证书上
D：
记入房屋权属档案
E：
是房屋的建筑面积
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