房地产开发经营业经营情况.docx

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房地产开发经营业经营情况

房地产开发经营业经营情况

项目指房地产开发企业（单何），按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。

包括前期准备、设计、施工建设、收尾移交和销售或出租等阶段的全部过程。

项目划分原则上以《国有土地使用证》为准，项目分期开发的，每一期I工程作为一个项目填报。

对于联建项目（两个或两个以上企业联合开发的项目），由获得土地使用权的企业上报。

项目代码是房地产开发项目的唯一标识码，共12位。

前9位为企业组织机构代码，必须和项目所属企业组织机构代码保持一致。

后面三位为顺序码，顺序码填写一般从“00l”起。

项目名称指经城市建设规划部门立项审批（备案）的房地产开发项目的全称，按项目主管部门审批（备案）文件上的名称填写。

项目建设所在地及区划指房地产开发项目实际所处的详细地址及相应的区划代码。

其中，项目实际所在地的详细地址，要求写明项目所在的省（自治区、直辖市）、地（区、市、州、盟）、县（区、市、旗）、乡（镇）以及具体街（村）的名称和详细的门牌号码，不能填写通讯号码或通讯信箱号码。

区划代码指项目所在地区的区划代码，共12位，按设计管理部门最新更新的统计用区划代码填写。

项目开工时间指项目开始建设的年月。

代码6位，代码前4位为年份，后2位为月份，在填写1—9月份编码时，十位上应补“0”。

按建设项目设计文件中规定的永久性工程第一次开始施工的年月填写。

如果没有设计，就以计划方案规定的永久性工程实际开始施工的年月为准。

建设项目永久性工程的开工时间，一般是指永久性工程正式破土开槽开始施工的时间，作为建筑物组成部分的正式打桩也算为开工。

在此以前的准备工作，如工程地质勘察、平整场地、旧有建筑物的拆除、临时建筑、施工用临时道路、水、电等工程都不算正式开公。

总体设计内的工程开工之前，用迁移补偿费先进行拆迁还建工程的项目不算正式开工。

以前年度全部停缓建在本年复工的项目，仍按设计文件中规定的永久性工程第一次正式开工的年月填报，不按复工的时间填报开工年月。

项目竣工时间指项目所有永久性建筑物均已竣工验收（取得甲方、乙方、监理方、设计方四方验收单）的时间。

以项目最后的单体建筑竣工时问为准。

项目所在地土地级别指根据房地产开发企业开发的项目（楼盘或小区）所处自然地理位置的土地级别而划分的等级。

土地级别是由各级土地管理部门根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级，是计算土地价值的重要依据之一。

目前各地区对土地等级划分的标准并不统一，一般的划分原则是按照土地距离市中心的距离划分为一、二、二、四级以及其他级别。

部分城市首先对土地先做区位划分，每个区位里再进一步划分土地级别。

本指标按照中心城市所处位置来填写，如在北京市密云县城中心开发的楼盘，土地等级要按照楼盘距离北京市中心的远近划分，应该确定为“其他”地段，而不是处在密云的“一级”地段。

一级、二级、三级……地段依次分别填为0l、02、03……99。

项目属性中的纯商品住宅项目指全部是以市场价销售的商品住宅项目。

项目属性中的其他项目指经济适用房、廉租房、公共租赁房、两限房等不以市场价销售的住宅以及办公楼、商业营业用房及其他商品房等项目。

项目规划占地面积指房地产开发项目规划书载明的相关部门规划的该项目占地面积。

容积率指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积之比。

地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和：

地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

一股情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353—2005）的规定执行。

绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

项目规划建筑面积指房地产开发项目总的建筑面积。

项目尚未开工或正在建设时，以规划建筑面积为准。

规划住宅套数指房地产开发项目中规划建设住宅套数。

计划总投资指房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划（或按设计概算或预算）需要的总投资。

没有总体设计的房地产开发企业（单位），按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。

自开始建设累计完成投资指房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本期止累计完成的全部投资。

其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。

报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。

但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。

本年完成投资指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

配套工程投资指为供出售、出租用的商品房屋工程配套的服务设施所完成的投资额。

具体是指房地产开发企业（单位）为完成楼盘总体规划而进行的小区内的道路建设，以及为提高商品房的品质而进行的绿地和其他必要设施所完成的投资。

建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。

这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。

安装工程指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。

设备工器具购置指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。

其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。

包括土地出让金、大市政费、四源费（煤、热、自来水、污水）、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏账损欠，固定资产亏损及损失等。

旧建筑物购置费指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。

土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。

土地购置费包括：

（1）通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；

（2）通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；（3）通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金。

以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。

土地购置费按当期实际发生额计入投资。

土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。

投资额按工程用途分组：

（1）住宅：

指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。

住宅按照用途可以划分为经济适用住房和别墅、高档公寓等。

按照户型结构可以划分为90平方米以下住房，144平方米以上住房等。

①90平方米及以下住房：

指在房地产开发企业（单位）投资建设的商品住宅中，套型建筑面积不超过90平方米（包括90平方米）的住房。

套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准，期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计，待住宅竣工交付使用后，应根据实际测绘面积进行相应调整。

②144平方米以上住房：

指在房地产开发企业（单位）投资建设的商品住宅中，套型建筑面积超过144平方米（不包括144平方米）的住房。

现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准，期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计，待住宅竣工交付使用后，应根据实际测绘面积进行相应调整。

③别墅、高档公寓：

指建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅的商品住宅。

别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅；高档公寓一般指地处市内高尚社区，高层或多层的商品住宅。

别墅、高档公寓的确定标准：

一是经有房地产投资计划审批权的主管部门审批建设的别墅、高档公寓开发项目；二是销售价格高于当地同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的别墅、公寓开发项目。

该指标可以分析房地产投资结构，反映高收入家庭商品住宅的供求平衡情况。

（2）办公楼：

指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。

（3）商业营业用房：

指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。

（4）其他：

凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。

本年新增固定资产指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。

指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。

不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加。

房屋施工面积见建筑业经营情况部分。

房屋新开工面积指报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。

不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。

房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

房屋竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

不可销售面积指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积；接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的统建代建房屋竣工面积：

竣工的学校、幼儿同、派山所、居委会、商店等公益设施建筑面积。

住宅竣工套数指报告期内按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量（以设计图纸为准）。

房屋竣工价值指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值。

一般按房屋设计和预算规定的内容计算。

包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；室

外的水、暖、电、卫、道路工程、挡土墙等环境工程的费用，办公和生活用家具的购置等费用；购置士地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

房屋竣工价值不仅包括该竣工房屋在报告期内完成的价值，也包括跨年施工的房屋在本期以前完成的价值。

未竣工而转让给其他单位的房屋建筑工程，出让单位不计算竣工价值，待接受单位继续施工并符合竣工条件后，由接受单位计算其竣工价值，包括出让单位在出让前所完成的价值。

房屋竣工价值一般按结算价格计算。

批准预售面积指报告期内，经批准可供销售的未竣工商品房建筑面积，依据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）填报。

批准预售住宅套数指报告期内，经批准可供销售的未竣工商品房总套数，依据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）填报。

房屋出租面积指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

商品房销售面积指报告划期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。

由现房销售面积和期房销售面积两部分组成。

（1）现房销售面积：

指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。

包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。

（2）期房销售面积：

指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。

包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。

期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。

商品房销售额指报告期内出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。

该指标与商品房销售面积同口径，由现房销售额和期房销售额两部分组成。

（1）现房销售额：

指报告期内销售的己竣工商品房屋的合同总价款。

包括现房销售前期预收的定金、预收款、首付款及全部按揭贷款的本金等款项。

该指标与现房销售面积同口径。

（2）期房销售额：

指报告期内销售的正在建设尚未竣工的商品房屋的合同总价款。

包括预售房屋前期预收的定金、预收款、首付款及全部按揭贷款的本金等项。

该指标与期房销售面积同口径。

商品住宅销售套数指报告期内出售商品房屋合同中总的成套住宅数量（即双方签署的正式买卖合同中所确定的成套住宅数量）。

由现房销售套数和期房销售套数两部分组成。

（1）现房销售套数：

指报告期内销售的已竣工商品房屋合同中总的成套住宅数量。

-

（2）期房销售套数：

指报告期内销售的正在建设尚未竣工的商品房屋合同中总的成套住宅数量。

待售面积指报告期末已竣工可供销售或出租的商品房屋面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

按照商品房待售时间的长短可以划分为待售一年以下、待售一年到三年（含一年）和待售三年以上（含三年）。

项目个数指报告期内，房地产开发企业（单何）正在开发的房地产项目个数之和。

项目分期独立开发上报的，独立上报的每期各计为一个项目。

本年资金来源合计指房地产开发企业（单位）在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。

上年末结余资金指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。

包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。

可根据有关财务数字填报。

上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。

本年资金来源小计指房地产开发企业（单位）实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。

包括国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。

国内贷款指报告期房地产开发企业（单位）向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款（包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等），地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。

银行贷款指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。

非银行金融机构贷款指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。

非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司（中心）等。

利用外资指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金（包括外国及港澳台地区），包括外商直接投资、对外借款（外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票）及外商其他投资（包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁）。

不包括我国自有外汇资金（包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇利中国银行自有资金发行的外汇贷款等）。

各类外资按报告期内的外汇牌价（中间价）折成人民币“万元”计算。

外商直接投资指外国投资商在与中国企业（政府）合资、合作或独资中以外汇现金、设备（或实物）、技术、专利或其他方式投入的资金总量。

自筹资金指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。

自有资金指凡属于房地产企业（单位）所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。

包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。

股东投入资金指项目单位从股东处融入的用于固定资产投资的资金。

项目单位的股东为项目建设投入的资金，如果不是来源于金融机构贷款、各级财政资金或外资，应做为自筹资金统计。

来源于项目单位总公司或上级部门的资金，也应归入此类。

借入资金指项目单何从其他单位（不包括股东）筹集的用于固定资产投资的资金，但不包括财政资金、贷款和外资。

其他资金来源指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。

包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。

定金及预收款定金是为使甲乙双方按约定签订正式经济合同，实现房屋交易，根据有关规定由购房者或单何在报告期交纳的押金。

预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，在报告期由购房者或单何交付的首付款及各种手续费（包括其中的外汇）。

个人按揭贷款又称“个人住房商业性贷款”。

是指按照中国人民银行（《个人住房贷款管理办法》，银发[1998]190号）中规定，贷款人（商业银行）向借款人发放的采用分期偿还方式用于购买自用普通住房的贷款。

它是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买商品房时以其购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

从1999年2月开始，个人住房贷款可扩大到借款人白用的各类型住房贷款（《关于开展个人消费信贷的指导意见》，银发[1999]73号）。

各项应付款合计指在房地产开发过程中应付未付的投资款。

包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。

各项应付款填报本报告期实际增加数（或发生数），不是填报开始建设以来的累计数。

工程款指在房地产开发过程中应付未付给施工单位（乙方）的工程投资款。

待开发土地面积指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。

本年购置土地面积指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

本年土地成交价款指进行土地使用权交易活动的最终金额。

在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。

土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。

拆迁补偿费指土地成交价款中包含的向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

土地使用权出让金指政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

房地产企业填报此指标应以《国有土地使用权出让合同》中相应指标为依据。

契税指以所有权发生转移变动的不动产（土地）为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

审核关系（表1、表2）

（1）07=071+072+073+074

（2）08≥081+083（3）08≥084

（4）103≥107（5）107≥102（6）107≥140（7）107=108+109+110+112

（8）112≥113+114（9）107=118+121+122+123（10）118≥117+129

（11）118≥119

项目房屋面积施工、销售及待售情况主栏

（12）601≥602（13）603≥604（14）610=611+612（15）613=614+615

（16）616=617+618（17）623≥624+625

项目房屋面积施工、销售及待售情况宾栏

（1）1=2+6+7+8

（2）2≥3+4（3）2≥5

审核关系（表3）

（1）301=302+303

（2）302≥0（3）303=305+307+311+318

（4）305=322+325（5）307≥308（6）311≥316+326+327

（7）318≥323+324（8）320≥321（9）405≥406+407