河北涉县房地产市场调查报告新.doc
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涉县房地产市场调查报告
涉县房地产市场调查报告
市场部
2008-3-7
涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查
（一）涉县整体环境简介
涉县位于太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。
涉县县境位于北纬36°17′--36°55′，东经113°26′--114°之间，东西横距37.5公里，南北最大纵距64.5公里。
涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，与武安市、磁县比邻；西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，与山西省黎城、平顺县相连；南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤，属深区。
全县总面积1509.26平方公里，耕地33万亩，宜林宜牧荒山157亩，辖9镇8乡，308个行政村，513自然村，个总人口386,404人。
2006年，全县生产总值完成110亿元，增长20%，财政收入11亿，同比增长36%，城镇居民可支配收入达到7040元，同比增长10%，农民纯收入3300，同比增长16.6%。
涉县境内公路通车总里程已达923公里，其中:
国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。
邯长铁路连接邯郸与长治，途经涉县，阳涉铁路连接阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连接太焦线。
由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一，京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通，纽连河北、河南、山西三省七县（市）。
因此，涉县可以以邯郸为中转站通往全国各地。
涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一，境内有大型煤炭转运站300余家。
涉县素有“秦晋之要冲，燕赵之名邑”之称，“八山半水分半田”是涉县总的特点。
涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。
涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带，占地面积6.03平方公里。
交通便利，紧邻高速公路出入口，309国道依区而过，邯长铁路穿越全区，龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。
（二）涉县房地产市场现状
涉县房产的分布主要集中在铁道以北，龙山公园周边。
原因是这片区域属于涉县高开区，新建的政府办公机构也比较多，整体空气环境较好，没有大的厂矿企业分布，特别适合居住条件。
在铁道以南，属于涉县的老城区，由于地区环境的制约，老城区的发展节奏比较缓慢，城市改造也是从近几年刚刚起步，目前正在铺设县区的几条主要交通干道。
老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院，新建的楼盘较少。
目前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐，他们喜欢小区的整体环境，生活氛围，物业管理以及小区的配套设施。
因此涉县比较好的小区（如金源小区和君子居小区）开盘时间不到半年就已售出85%以上，从各售楼部调查发现，目前所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。
（三）房地产市场发展趋势
随着2010年城区人口由8万人增加到14万人，城区面积由4平方公里扩大到23平方公里，城区规划面积由9平方公里发展到45平方公里，到2010年人均居住面积由07年的30平方米增加到到37平方米，因此涉县房产的发展成上升势头，目前在建和将建项目的规模和价格都比往年有较大的上涨。
随着房地产市场的发展，县城土地供应量也较前几年有很大增加。
从市场调查了解到，与此同时，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐渐把投资目光转变到了房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种长期投资。
由此看来，涉县的房产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空间很大。
随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新城区的规划和建设当中。
涉县城区发展的主力方向是向北的新城区，以及向西涉县新一中附近发展。
二涉县房地产市场调查
（一）房地产产品调查分析
目前涉县销售的房地产产品主要有以下几个特点：
1、开发规模，数量相对较少
目前在售最大楼盘如君子居总共3000套，其中一期总共销售1000户左右，目前销售量在90%以上，空置率较低。
金源小区共586户，目前已经售罄，目前正在办理协议签订工作。
卧龙居共300套左右，目前销售情况较差，空置率在40%以上，销售状况不好，主要原因是项目所在区域的道路及其它设施不完善。
从市场实地调查可以看出，目前涉县所开发的楼盘，规模最大的君子居小区占地242.3亩，计划房屋总套数3000余户，是涉县目前开发面积最大的小区。
其中，它分为1、2、3期三个阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高层建筑，开盘价格可能会超过3000元每平方米。
金源小区开盘时间较早，目前3期也已经全部售罄。
金源小区占地116亩，其中不包括占地30亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大的机遇，大部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买房子。
其它涉县县城各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住宅，规模不大。
2、建筑结构、功能、质量分析
目前，涉县大部分的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层（卧龙居的两栋11层小高层），户型主要以120-150为主，户型偏大。
房屋配套都备有双气，其中煤气3000元初装费，暖气采用地暖，价格从56-96元每平方米不等。
相应钱款不包括在房款内。
多层绑定地下室，地下室售价在1200元每平方米左右，付款方式为一次性付款，不包括在总房款内。
房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。
3、消费者对现有产品的反馈评价
从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主。
消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。
消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在2000元以下，如果超过2500元，也就超过了普通消费者所能承受的范围。
（二）涉县住宅项目市场价格调查
涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数都是单位的家属院，具体情况见下表2-1
表2-1涉县住宅项目调查情况
序号
项目名称
位置
规模
开发商
均价
元/m2
空置率
开盘时间
户型面积（平方米）
1
君子居住宅小区
龙山大街（龙山宾馆对面）
250000平方米
邯郸市君子居房地产开发有限公司
2300
10%以下
2006年
90
124
140
2
卧龙居住宅小区
商贸城桥西50米
邯郸市康企房地产开发有限公司
1900
地下室1200元/m2
30%（包括两栋高层）
2006年8月
95
102
139
149
3
平安小区
平安大街与青塔路交叉口南
2栋72户
2000元/m2
2007
序号
项目名称
位置
规模
开发商
均价
元/m2
空置率
开盘时间
户型面积（平方米）
4
龙华苑
开元街东
95套
60万元/套
300
5
金源小区
振兴路与迎宾街交叉口南部
116亩
邯郸兴亚达房地产开发公司
1800元/m2
商铺4200元/m2
10.42%
2007年6月
8690
112121
133134
135138
139
144
6
温州商业步行街三期
体育路龙山商场对面
69户住宅
46户商用
邯郸市恒亚房地产开发有限公司
2118元/m2
地下室1390元/m2
阁楼1118元/m2
5.8%
2007年9月
65
76
105
121
125
126
157
162
7
龙凤小区
中兴路与龙山大街交叉口东南角
6栋180户
1800元/m2
0%
2002年
8
龙城小区
龙山大街与铁道交叉口东北角
5栋120户
城大队开发的
1800元/m2
地下室800元/m2
车库5万元/个
0%
2007年5月
120
9
龙西小区
龙山大街与清泉路交叉口西南角
5栋144户
邯郸宏祥房地产开发有限公司
1900元/m2
0%
2002年
10
呈祥小区
保险公司对过老粮食局仓库
4栋216户
粮食局开发的
1600元/m2
0%
2003年
87100
119125
135
11
龙祥小区
消防队北边
5栋258户
城关镇建的
2000元/m2
0%
2003
序号
项目名称
位置
规模
开发商
均价
元/m2
空置率
开盘时间
户型面积（平方米）
12
康达物流商住楼
振兴立交桥北
1栋125户
邯郸向阳房地产开发公司
1763元/m2
5.6%
2007年8月
103121
122123
129
13
北何建材市场小区
滨河路与贸易街交叉口西北角
2栋96户
滩里村建的
1700元/m2
0%
2006
14
未命名
迎春街与牌坊路交叉楼口南
3栋
滩里村建的
刚打地基
15
未命名
龙兴大街与中兴路交叉口西南角
4栋240户
北关村建的
16
未命名
龙兴大街与中兴路交叉口东南角
48户
村里建的
17
民政局家属院
民政局东农林路北
5栋204户
民政局建的
对内1500元/m2
对外2000元/m2
0%
2007
100至160
18
林业局家属院
林业局后
2栋24户
林业局建的
1580元/m2
0%
2006
19
别墅区
龙山公园西南角
6栋18户
40万/套
0%
260
数据来源：
调查得到
从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在2000元每平方米左右，其中金源小区均价在1800左右，目前已经全部售完。
君子居小区均价在2300元每平方米左右，一期已售出90%。
卧龙居多层均价在1900元每平方米左右，目前空置率较高，高层均价在2400元每平方米。
空置率在40%以上，主要原因是地理位置限制，道路配套较差。
另外，从调查得知，君子居的房价在年后每平方米上涨了200元，主要原因是钢筋及其它建材的价格上涨比较大。
（三）涉县商业项目价格调查
涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表2-2所示。
表2-2涉县商业物业租金情况
项目
位置
单层面积
总面积
租金
租期
出租方式
金帝大厦
振兴路与龙山大街交叉口西南角
500m2
2000m2
580元/年/层
5年
整层出租
奥力商城
振兴路与龙山大街交叉口东北角
1500m2
6000m2
400元/年/m2
1年
零租
龙山商场
温州步行街路北
2000m2
8000m2
833元/年/m2
1年
零租
太行商场
贸易街与温州步行街交叉口偏南
400元/年/m2
1年
零租
数据来源：
调查得到
从上表2-2中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的道路较窄，因此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁华。
商场整体的租金比较，繁华地段的租金在60元/月每平方米，一般地段的租金在30元/月每平方米。
表2-3涉县底商销售价格
项目
金源小区
龙城小区
温州商业步行街三期
售价
4000元/m2
3800元/m2
一层13730元/m28930元/m2二层3200元/m2
数据来源：
调查得到
从上表2-3中可以看出，涉县底商的售价平均在4000元/m2左右，由于温州步行街三期处在涉县最繁华商业地段，交通方便，人流量大，配套设施完善，所以一层临街商铺价格明显高于其它地段临街商铺，但是二层商铺价格略低于其它地段的临街商铺。
（四）涉县供给和需求量分析
1、涉县05年到07年土地出让情况（如表2-4）
表2-405-07年土地出让情况一览表
拿地单位
用途
面积（m2）
单位地价（元/m2）
单位地价
（万元/亩）
总地价（万元）
供地时间
龙田贸易公司
商业
489.8
449.73
29.997
220
2007.1.22
宏祥房地产
住宅
10235
933.01
62.232
955
2007.2.1
宏达房地产（已退）
住宅
45960
630.98
42.086
2900
2007.3.26
向阳房地产
综合
4285.2
606.74
40.470
260
2007.6.8
君子居房地产
综合
162360
538.93
35.947
8750
2006.4.7
亚兴达房地产
综合
9634
662.24
44.171
638
2006.4.19
康企房地产
住宅
28016
242.72
16.189
680
2006.8.15
恒亚房地产
综合
5070
3313.61
221.017
1680
2006.10.25
陵园管理处
综合
9654
450.56
30.052
435
2005.8.27
森杰房地产
住宅
7233.4
445.16
29.692
322
2005.1.18
安福房地产
综合
1269.53
1269.53
84.678
650
2005.7.6
中道房地产
住宅
230000
131.4
8.764
3022.2
2005.2.2
数据来源：
涉县国土局
从上表可以看出，自05年到07年，涉县城区内供应的土地量正在逐渐减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。
另一方面，从上表也可以看出，涉县土地出让的价格也逐年上升，如现在由康企房地产公司开发的卧龙居项目，地块原始价格合16.189万元/亩，而07年出让的土地每亩已经上升到了40万元以上。
从实地项目调查得知，目前城区内可出让的土地地荣地貌好的也很少，07年出让的土地地况较差，这样就给开发商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成本。
另外，我们从涉县国土局未来土地利用的总体规划了解到，未来涉县土地面积日趋减少，人地矛盾日益突出。
目前人均耕地为0.65亩，仅为建国初期的1/3。
由于地理条件的制约，生态环境较差，抵御自然灾害的能力也比较弱。
从现有的土地情况来看，土地资源利用不充分，土地生产力较低。
但是，后备土地的资源较多，主要后备资源类型为荒草地和滩涂，共计34302.28公顷，占全县土地总面积的22.86%。
涉县人口高峰年将出现在2016年，高峰期人口44万人，对耕地及住房条件将有更高的需求。
为了满足消费者的生活和经济发展对土地的需求，就要求对未来开发的土地进行合理的规划和利用。
2、房地产市场供给和需求分析
涉县房地产市场的供给量主要是近期开发的几个小区（如：
君子居小区、金源小区、卧龙小区等），供给量在50万平方米左右。
需求量主要是城区人口增长量乘以人均居住面积的增加量，到2010年根据政府规划，城区人口由8万增加到14万人，人均居住面积达到37平方米，加上城区现有人口8万人，人均增加的居住面积7平方米，但是考虑到消费者购买力，会有部分消费者没有经济能力购买商品房，按24%有购买能力算222万*24%+56万=109.28万平方米，因此住宅需求量在109.28万平方米左右。
从供给和需求分析，到2010年涉县房地产市场供给的缺口很大，将有50万平方米的缺口。
（五）二手房市场情况
涉县几乎没有二手房市场，通过这几天的调查没有发现房屋中介，对这一现象的思考有以下几点：
1、通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相当较低，月平均收入都在600元左右，除去基本生活费用，人均可支配收入就所剩无几，根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。
做个体生意的经商人员，他们的平均收入也在1200元左右，除去基本的费用，所剩余的钱也没有多少，所以，他们也没有足够的资金来改善自己的居住条件。
2、城区新建的商品房楼盘供应量也相对较少，缺少足够的市场支撑。
有些资金比较充裕，想改变自己居住条件的一些消费者，在市场上找不到足够供他们选择的房源。
目前在建和将建的商品房为什么会销售的比较快，就是因为他们能满足了一部分想改变居住条件人的住房需求。
但是，也仅仅是满足他们的住房需求，还没有到达能够带动房产投资意识的目的。
3、由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充足。
涉县处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场的发展。
4、买方市场和卖方市场都相对比较薄弱。
一方面买房市场不够活跃。
买商品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民较少，而且对于这种买房消费者来说，他们的主要目的也只是用于自己居住。
由于这种情况的存在，所以目前市场上推出的楼盘规模较小，价格也相对较低。
另一方面卖方市场存在空缺。
已拥有住房的消费者他们没有多余的住房来出售，就算有多余的房子出售，也缺少买家，所以几乎也就没有二手房市场。
三消费者分析
（一）消费者构成、分布、及消费者需求的状况
通过实地走访和问卷调查得知，涉县目前收入较高的目标客户主要有以下几类人：
天津铁厂、龙山电厂、政府工作人员、行政事业单位人员、教师、个体工商户及部分工薪阶层。
这几部分人构成涉县目前房地产市场的核心消费者。
核心消费者的人数及收入情况如下表3-1。
表3-1目标客户群
目标客户群
人数
平均月收入（元/月）
备注
天津铁厂
正式员工与合同工7万人，临时工5000人
普通员工2700
车间主任3000
管理层4000
临时工600
天津铁厂的效益很好，该厂有自己的家属院，每套住宅4万——5万元。
龙山电厂
1000人
4000
龙山电厂没有自己的家属院，在一五零电厂家属院住，有7——8公里的路程，是主力客户。
公务员
2000
一般都有自己单位建设的家属院，是主力客户。
老师
在职4300人
离、退休800人
在职1800
离职1500
涉县各乡镇的老师是主力客户。
工薪阶层
750
非主力客户
个体工商户
5000多户
2500
主力客户
数据来源：
调查得到
从表3-1中可以看出，有购买能力的目标客户占全县总人口的24%，其特征有以下几点：
1、由县财政支出的人员。
主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属行政机构。
他们的总数大约为10000人左右，平均工资在1800左右，相对与普通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。
2、县城的个体商户。
他们在县城从事商业行为，有一定的经济基础条件，平均月收入在2000-3000元不等。
3、龙山电厂将会是主力购买群体，但是考虑到2010年的规划，龙山电厂西北部将开发，因此本项目必须先于其开发。
4、县区个乡镇个体人员。
在县城下属的乡镇及农村中有部分有经济实力和投资意识的个人，他们会选择在县城城区购买住房，尤其是从事教育行业和乡镇政府的人员。
（二）消费者消费行为分析
消费者喜欢的户型面积90m2——130m2占76%。
其中90m2——110m2占46%；110m2——130m2的占30%。
计划1——2年购房的消费者占12%；3——5年购房的消费者占38%；5——6年购房的消费者占25%；不打算购房的消费者占24%。
选择两室一厅的消费者占5.2%；两室两厅的消费者占10.4%；三室一厅的消费者占48%；三室两厅的消费者占23%；四室一厅的消费者占4.1%；四室两厅的占3.1%；其它户型的占5.1%。
消费者选择三室一厅和三室两厅的占81%，因为84.5%的消费者选择买房后3到5人居住，因此消费者比较青睐三室一厅和三室两厅的房子。
消费者获得房产信息的途径其中电视占15%；报纸占12.3%；网络媒体占9.6%；户外广告占21.9%；亲戚朋友介绍占41.2%。
因为消费者对电视、报纸、网络广告信任度不高，消费者主要还是通过亲戚朋友获得房产信息的。
选择在新城区购买房子的占41.3%；在老城区购买房子的占58.7%。
因为新城区配套设施还不完善，生活医疗不方便。
老城区人口密度大，环境差，但大多数人考虑到生活方便程度还是选择在老城区购买房子。
四结论
涉县的房地产市场虽然处于刚起步阶段，但是发展势头处于上升阶段，近两年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售状况良好。
这是由于目前城区的原住房条件已不能满足部分消费者的住房需求，而老城区内可开发的土地比较少，楼盘相对也比较少，较多的新开楼盘主要集中在铁道以北，也就是新开区区域，目前新开区区域楼盘的销售状况都比较理想。
这也就给房产投资者带来了机遇。
另外，由于地区环境的制约，本地居民在外地购买房源的可能性也比较小，所以，目标客户流失的现象就比较低，这也为我们将来的投资带来了很大的好处。
从房产区域楼盘调查可以看出，环境、交通条件、公共设施等因素是决定购买者买房的主要因素。
新城区内政府机构较多，也相对集中，配套设施也相对发达，道路状况良好，交通便利，没有大的厂矿，空气质量也比较好，整体环境较好。
所以，目前开发的楼盘也以龙山公园为中心，分布在周边。
同类对比，老城区内最大的小区金源小区的销售周期相对也比较长，价格也比新城区要略低一些。
从空置率上分析，可以发现多层的销售较好，楼盘空置率较低，而高层由于建筑成本较大，销售价格每平方米也比多层要高450元左右，所以空置率较高。
从二手房市场不活跃可以看出不是新住宅供过于求，而是供给不足，没有足够的房源可供二手市场买卖，出现这种情况的主要原因是住宅供应量不足，次要原因是对中介的信任度不高，县城里一般通过熟人去购买二手房。
根本原因是绝大部分消费者收入低，没有能力支付高额房款。
以上是在涉县通过3天实地调查的结果，结合年前对涉县的第一次调查，做出的市场调查报告，我们将随着项目的推进程度，随时关注涉县市场变化，根据市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，客户细分进行准确定位，为建设适合客户需求的楼盘产品提供依据。
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