新建房地产地块开发项目可行性实施报告.docx
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新建房地产地块开发项目可行性实施报告
新建房地产地块开发项目
可行性研究报告
附图：
1、地理位置图
2、周边环境示意图
3、总平布置图
附件
1、企业法人营业执照
2、中华人民国组织机构代码证
3、税务登记证
4、某市国有建设用地使用权出让合同【编号】
5、**市国土资源局《关于**市国土资源局2008-072地块建设项目用地的预审意见》，富土资预【2008】1135号
6、建设用地规划许可证
7、**市企业投资项目备案通知书
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称和建设单位
（一）项目名称
新建银湖项目
（二）项目建设单位
建设单位：
****房地产开发XX
（三）项目用地面积
336431平方米
（四）项目编制依据
1、《中华人民国城市规划法》；
2、《中华人民国城市城市房地产管理法》；
3、##省城乡规划设计研究院、**市建设局、**市规划设计所《**市城市总体规划（2003-2020）》（2004.03）；
4、《**市受降区块控制性详细规划》（2008.2）；
5、《受降镇村庄建设规划》2006.10；
6、某市国有建设用地使用权出让合同【编号3301832009A21077】。
二、项目建设背景和必要性
银湖新区的近郊区位和环境优势十分突出，受降镇有着“全国环境优美镇、中国和谐生态乡镇·##二十强”美誉，是大都市郊区化的直接辐射区。
随着周边之江国际旅游度假区以与转塘等地区开发建设的加快、浙大高新产业基地、小和山高教园区的形成和**市委“加快融入大都市步伐，率先实现历史性跨越”战略思想的提出，银湖作为**与西部的接壤区、融入的桥头堡，被推到了极其重要的战略位置。
5月24日，由**市人民政府、《日报》主办，**市建设局、规划局承办的“2008宜居银湖·品质生活”论坛研讨会在金都·富春山居会所举行。
可以说，本次研讨会是银湖发展里程中规格最高、影响力最为深远的一次研讨会。
在本次研讨会上，银湖板块今后五年具体的发展思路也随之出炉。
从这一发展思路来看，**市委、市政府无疑对银湖板块今后的发展寄予厚望，正以前所未有的举措和力度支持着银湖的大开发建设，这是银湖板块发展历史上面临的最佳黄金期。
三位一体的生态城市新区
银湖板块地处**市受降镇，而受降镇则紧邻西湖区，作为**接轨的最前沿阵地，银湖可谓是一个桥头堡。
据了解，整个受降镇的规划面积是54平方公里，在大都市郊区化的直接辐射围，区位优势明显。
目前居住用地占48%，村镇建设用地为31%，公共设施与市政配套则相对比较少。
基于这样的现状，2008年2月，银湖（受降）控制性详细规划得到了**市政府批复，该规划把受降功能定位为集景观居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。
提出今后一个时期，银湖新区将按照“率先融入大都市、打造生态宜居示区”为总纲，以“一主一心一副三轴四区”为规划结构，紧紧围绕“城市化拉框架、工业化造平台、新农村抓统筹、服务业新蓝海”的发展路径。
根据规划，未来该区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；同时主动对接产业转移分工、旅游西进渗透、宜居城市扩、构筑有序空间、打造活力经济、营造宜居环境、构建和谐社会，倾力打造“融入的桥头堡、创业创新新平台、城市品质金名片、人居休闲示区”，努力把受降区块建设成为居于、**城际之间的具有浓郁乡村特色，广大群众共享的城市品质生活的田园新城。
同时树立“环境建设就是最高层次的经济建设”这一理念，进行环境再造、功能再造、活力再造，全方位推进城市化、融入大都市。
早在1993年，**市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为业界公认的别墅发源地。
富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号、鸣翠蓝湾、铭鹤花园、富春·红郡等一大批别墅、排屋、高品质住宅相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。
##省房地产业协会会长唐世定回忆称，**受降镇地理位置可以说是**到最前沿的，而金都·富春山居项目则是银湖板块建设的一个成功例子。
它的开发理念使得银湖板块房产有了质的飞跃。
“把家轻轻放在大自然中’，简单的一句话也很好地概括了金都·富春山居的开发理念就是与大自然和谐共存。
”
目前，银湖板块的别墅排屋项目已多达十几个，开发用地达到6000余亩。
根据规划，五年，将完成6300余亩土地的开发建设，其中房地产开发面积达4000余亩、总建筑面积达400万平方米以上。
据了解，今后在该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。
其中，富春山居、七里香溪等银湖村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村320国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树—大庄区块设九龙社区。
##大学房地产研究中心主任贾生华则认为，从富春山居的增值速度来看就表明市场对于银湖板块的认可价值。
“这已经不是一个虚的愿景，而是一个实实在在的成功的项目。
加上**市委、市政府这样高度重视和实施银湖板块的开发规划，如果说过去还是探索期、摸索期和试验期的话，相信从现在开始到未来的五至十年，这个板块将是一个成熟期。
”
完善城市功能打造都市产业新平台
交通方面，根据银湖（受降）控制性详细规划，将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵（祝闲路）、二横（320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路）、三环（320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线）道路“杭”字标准建设。
据了解，作为银湖新城核心区的CBD概念设计和城市设计目前正在进行中，未来城市中心周围将有九龙大道商务中心、综合性特色医院、中心幼儿园等一批公建以与现代服务业项目，引进大型商贸项目、超市进驻公共服务中心，提升整体商贸水平。
在休闲旅游方面，未来在新城核心区还将建成四大公共景观。
预计在今年将首先启动受降溪生态景观带，明年启动受降厅遗址公园兼容城市广场建设，推进野生动物世界景点向景区拓展，充分发挥辐射作用，并以此和优质房地产为支撑，大力发展特色餐饮、娱乐场所、度假宾馆、特色山庄游、农业生态游等旅游休闲产业。
产业方面，根据规划将紧紧抓住产业升级这一主线，通过大项目带动、科技创业园平台带动以与入住的高端人群的三方面带动，全力打造“知识主导型山水生态科技园区”，争取把银湖科技创业园建设成为一个以创业孵化、科技研发和总部经济为主，集合公共服务、商务办公、生活配套等功能为一体的高新技术产业园区。
“根据规划，今年将完成科技创业园的各项筹备工作，启动各项基础设施建设，至2010年，基本完成一期核心区块的开发建设。
”**市规划局相关负责人称。
而随着科技创业园的正式开园，将使银湖成为西郊高档住宅区的高端人群住在银湖、生活在银湖、创业在银湖成为现实。
把脉新银湖
**市委、市政府根据新的城市发展理念，根据融入大都市实现郊县向郊区转变的理念，把银湖区块的开发作为**“1+10”行动计划一个重要平台。
打算发挥银湖区块的山水优势、资源优势、区位优势，把银湖区块打造成为融入的桥头堡，创业创新的新平台，城市品质的金名片，人居休闲的示区。
坚持人与自然的和谐发展
银湖（受降）作为**接轨的桥头堡，以后将成为一个集景观、居住、旅游休闲以与创意产业为一体的城市新区，成为主城区的一个有机组成部分。
这首先得益于受降镇非常好的自然环境，从六和塔经过九溪再到受降，山系连绵起伏，植被、水系也很好，比较适合建造别墅。
历史的经验值得总结。
在开发得比较好的别墅有两个，一个是绿城的九溪玫瑰园，另外一个就是受降的金都·富春山居。
为什么说它们好？
好就好在做到了人与环境的和谐。
金都·富春山居是银湖开发的一个成功例子，提升了板块的开发理念，一句“把家轻轻放在大自然中”，就是人与大自然和谐共存的注解。
所以，富春山居也被建设部评为“全国人居环境例奖”。
这也给受降镇下一轮的开发带来一个启示，就是首先要在开发理念上坚持人与自然的充分和谐。
另外一个方面要坚持配套优先，使受降更加适宜人居、适宜旅游、适宜创业。
配套方面包括交通配套；商业配套，比如农贸市场、购物中心、超市；公用配套，包括水、电、气等；教育医疗，包括学校、幼儿园、医疗中心等；还有就是环境，充分利用这里的山水资源，搞好休闲带、街心花园等，配套搞好了，功能完善了，来的人自然就多了。
未来五到十年将迎来成熟期
在房地产发展历史上，银湖区块具有十分重要的地位。
如果要写改革开放30年的房地产行业，银湖这个区块包括这个区块里的一些项目，都可以列入历史的话题。
通过十几年发展到现在，受降镇已经具备了十分优越的条件。
比如大都市圈正在形成，郊区的房地产项目迎来了非常好的机会。
受降的新规划也十分吸引人，很有鼓舞性，政府把它作为**接轨市区的一个城市功能区。
有了这样一个规划，就能够为这个区域的发展奠定一个很好的基础。
还有，一些好的项目已经落户这里，比如像富春山居，从房子的增值速度来看就能表明市场对于这个区域价值的认可。
如果过去还处于探索期、摸索期、试验期的话，那么未来的五到十年，这个区域将迎来成熟期。
也就是说，一个成熟的城市功能区将展现在人们的面前，到那个时候，银湖板块以与许多项目的增值潜力就会进一步体现出来。
城市经济所带来的活力，以与社会经济、文化各方面一些的城市化景象，都会表现出来。
保留田园小镇的特色
从受降镇的新规划中，发现了不少亮点。
第一个亮点就是加快融入大，区位优势会更加明显，比如祝闲路打通以后，小和山高教园区的教师就完全可以把银湖的房子当作第一居所；再比如320国道收费站撤销以后，能够很大程度上消除居民心理上的距离感；规划提出的区域综合功能开发力度是相当大的，把居住、创业、配套等因素都综合考虑起来了；还有这个规划对环境资源的整合与深度挖掘，力度也是相当大的。
对于银湖的开发，建议尽量保留一个市镇的特色，要跟主城区的开发模式有所区别。
人家为什么要到银湖来？
实际上是因为这里没有紧感、压迫感，这里的生活节奏相对慢一点，交通更畅通一点。
这个特色一定要树立，而不应去追求过高的容积率。
从国外的经验来看，真正好的居住其实都在小镇里面，这符合人们心回归自然的渴望。
第二点银湖可以突出休闲功能。
以休闲来带动产业的发展，让人们在休闲中创业，在创业中休闲。
不仅要吸引大家到这里来居住，还要吸引一些流动的人不断到这里来休闲。
银湖已经迈出了一个很好的步伐，会在一个新的起点上迎来新一轮的开发热潮，也相信这个区块肯定会成为周边城市的新亮点。
环境优越的郊区最具潜力
从国外许多大城市的发展经验来看，环境优越的大都市郊区往往是生态人居和新经济发展潜力区，比如像美国的硅谷。
可以从两个方面来认识银湖板块，第一个从的发展需求来看，通过旅游西进、交通西进以与之江旅游度假区的发展，特别是中国美院入驻象山之后，大都市的辐射围进一步扩大，有利于银湖板块更好地融入到大都市的网络当中去。
第二个从**发展趋势来看，银湖板块是**接轨的一个桥头堡，具有非常好的自身优势，这个自身优势包括与城区、小和山高教园区零距离的区位优势，包括中国美院的辐射，包括非常良好的生态环境优势，这些都决定了银湖板块必将成为网络化大都市当中一个非常重要的亮点。
当然，银湖板块要从纯居住功能向功能复合型的生态型城市新区转变，这才是它未来发展的方向。
确确实实如果纯粹做一个卧城，会带来非常多的弊病，造成城市功能失调、人气不旺等一些问题。
所以银湖板块新的规划、新的定位、新的目标，都提得非常正确，通过这些措施，能够让银湖板块真正热起来、活起来、富起来、美起来。
从卧城到城市新区的转型
根据**市委、市政府融入大都市的战略决策，银湖（受降）作为接轨前沿阵地和桥头堡，责无旁贷地担负起首先与接轨的历史重任。
从2007年7月起，组织编制了受降区块的规划图，对原来的受降镇总体规划做了很大的完善。
原来的总体规划是2002年由##大学编制的，在当时的历史条件下把受降镇定位为一个生态卧城。
现在，根据新的形势和新的发展要求，对整体的功能定位做出了修订和完善。
通过对受降镇现状的解读以与对周边区域可比性的分析，确定这个区划的功能定位是作为大都市的一个有机组成部分，是与**连接的一个桥头堡，是一个集景观、居住、旅游休闲以与创意产业为一体的生态城市新区。
这是对原先卧城定位的一个升级，最终规划的目标是把这个区划打造成为融入的桥头堡，创新创业的新平台，城市品质的金名片以与人居休闲的示区。
打造一个生态型城市新区
受降镇最新规划蓝图通过以后，要做的就是把美好的蓝图变为现实。
因此，要坚持好字优先，干字当头，干出作风，干出成效，通过五年的努力，改变目前基础设施配套相对滞后的一些现状，拉动整个受降镇区域围之所有的城市化建设，从而达到三个再造，一个是环境再造，一个是活力再造，一个是功能再造，打造一个具有浓郁乡村特色、广大群众共享品质生活的田园新城，建设一个景观、居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。
受降镇的近郊区位和环境优势十分突出，有着“全国环境优美镇”、“中国和谐生态乡镇”等美誉，是大都市郊区化的直接辐射区。
受降还有五特色名片：
第一个是银矿，第二个东坞山的豆腐皮，第三个是全国爱国主义教育示基地，第四个是野生动物世界，第五个是目前已经形成的较大规模的生态房产开发区块。
根据以上相关规划容和发展趋势，**银湖项目的开发是必然的。
第二节项目概况
一、拟建地点
项目地点位于**市受降镇九龙大道。
二、建设规模与目标
本项目占地面积控制在336431平方米以，地上总建筑占地面积控制在256147平方米以，其中架空层建筑面积为2588平方米，容积率0.75，建筑密度26.7%，绿地率32.5%，建筑高度控制为21米，局部适当放宽，但小于70米。
项目共由2幢高层住宅、35幢中型独立住宅、120幢排屋住宅、1幢服务中心与1幢配套商业组成，停车位约1782个，其中地面停车位105个，独立住宅室停车位70个，地下车库停车位1607个。
三、主要建设条件
1、本项目选址符合**市城市总体规划要求，场地交通便利，建设条件优越。
2、区域的供水、供电、通讯等配套设施完善，前期土地资金投入完成。
3、企业管理机制灵活，经营理念超前，策划、销售等运作方面具有一定优势，为项目产出提供了有利的保证。
四、项目投入总资金与效益情况
项目总投资为273380万元人民，项目拟考虑全部由建设单位自筹。
项目建成后，投资回收期为5年（不含建设期），有良好的经济效益。
五、主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1经济技术指标表
项目
指标
总投资
273380万元
销售收入
万元
税收
88028万元
投资回收期
5年（不含建设期）
第三节研究工作围
本研究报告以项目建设的必要性、市场分析、设计方案、投资估算和效益分析作为重点，具体容包括：
1、建设的背景和必要性；
2、市场分析；
3、选址和建设条件；
4、建设规模与方案；
5、配套工程；
6、环境保护与劳动安全；
7、项目法人与项目的经营管理；
8、进度安排；
9、投资估算与资金筹措；
10、财务效益与经济效益。
第二章市场分析
第一节现状分析
一、**市房地产市场现状分析
（一）**概览1、地理位置
**市位于##省北部，属市辖县级市，沪杭甬“金三角”交汇点，的西大门，东接市萧山区，南连XX市、西邻桐庐县，北与临安市、余杭区、西湖区毗邻。
市境东西长68.67公里，南北宽50.37公里，总面积1831.22平方公里，平原约占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田”之称。
2、区位人口
**市辖富春街道、东洲街道、高桥镇、受降镇、环山乡等4个街道、15个镇、6个乡：
共有23个社区、3个居民区、287个行政村。
人口64万（城市人口约21万），本市居民绝大多数属汉族江浙民系，操吴语太湖片方言，通行吴语XX话。
3、经济运行
今年前三个季度，**市地区生产总值为227.5亿元，比去年同期上涨6.0%，1-9月份**市市城镇居民人均可支配收入为18400元，比上年同期增加1480元，同比增长8.7%；人均消费性支出11028元，比上年同期增加405元，同比增长3.8%。
1-9月份城镇居民家庭总收入为20102元，同比增长8.6%。
改革开放以来，**经济活力迸发，逐渐形成了造纸、通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品等特色产业和“国家（**）光纤光缆产业园”“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”三大产业品牌，经济社会综合发展指数列全国发（市）第30位，财政收入连续多年进入全省十强县（市）行列，被有关机构分别评为中国大陆最适宜民营企业投资创业百强城市和长三角最具投资价值十强县（市），还荣获了“中国十大特色休闲基地”和##旅游十大“城市金名片”称号。
4、交通情况
**市毗邻大都市，距离市中心32公里，区水陆交通发达。
水路经富春江、钱塘江、湾可抵、XX、、。
陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。
杭新景（杭千）高速公路以与05、23、19、14等多条省道纵贯全境，距离火车站、萧山国际机场都在半小时车程。
（二）土地市场成交情况
1、近年来全市经营性用地成交
**临近，房地产市场多少会受其影响，从05年开始，**的经营性用地成交量逐年降低。
到08年仅出让不到600亩。
在近几年**市土地成交数据整理的过程中，尤其是近两年，**出让的经营性用地以小面积的居多，100亩左右的已经相当少见，其中自2006年成交三宗195亩、200亩和320余亩以后，更是鲜见大宗地块。
08年受整体市场观望气氛的影响，**土地市场遭受的打击更是相当明显，成交的591亩土地里，还有一宗是由**中大房地产XX以底价12.78亿元获得的富春街道江滨东大道地块，该地块面积为440余亩，规划用途为商住。
从上表可以看出，虽然成交面积在逐年下降，但成交价却在上涨，尤其是08年，土地均价已经达到近300万元每亩。
在整体市场相对萧条的2008年，**市经营性用地取得如此成绩，充分说明，**的房地产市场潜力正在被一点一点的挖掘出来。
2、2009年1-10月份土地市场交易情况
2009年的土地市场火热毋庸置疑，的土地市场连创新高，使得精明的开发商们更多的把目光投向周边，而**就是选择之一。
今年前十个月，**市总计成交经营性用地22宗，成交面积接近1300亩，成交金额达到37.6亿元，成交均价接近300万元每亩。
无论哪一个数据都超过前几年的全年总和。
1）1-10月份各月份经营性用地成交情况
2009年**的土地市场火热似乎是在一夜之间点燃的，从上表可以看出，前五个月的成交量持续了08年以来的低迷，总成交量不足百亩，而进入6月份后，由野风房产一举拍得的受降镇九龙大道地块引起业界广为关注。
该地块位于**银湖板块九龙大道以南区域，出让面积达336431㎡（504.6亩），容积率1.0，成交总价10.26亿元，高出起拍价19.6%。
不仅是继东大道地块之后价格最高的一次，同时也是近年来土地出让面积最大的一宗。
同样值得关注的是这也意味着一向擅长于城市高层公寓开发的野风房产将正式进军**银湖板块。
并且涉足高档别墅、排屋类物业开发领域。
据了解，该项目预计将于明年动工。
纵观前十个月的成交量，**土地市场“金九银十”的成色相当足，这两个月的成交总量几乎赶上去年全年的量了。
成交均价也创下新高。
其中10月份成交的鹿山新城六号地块更是达到每亩均价637万元，该地块位于**未来的行政、文化中心鹿山新区，占地面积115736平方米（折合173.6亩），土地性质为商住用地，容积率为1.0-1.8。
拍卖当天吸引了绿城、金都、昆仑与XX、XX、**本地等十家开发商参与，最后在经过52轮竞争后由##华都控股集团股份XX联合**山水置业XX成功摘得，总价11.06亿元。
2）1-10月份各类型经营性用地成交情况
**市今年出让的住宅用地主要集中在受降镇，除去，九龙大道的那宗由野风房产竞得的504亩的大地块以外，梓树B1、B2两幅地面积也接近百亩，这样算来，受降镇成交的宅地面积占总宅地面积的97%。
受降镇位于**市东北部，与西湖区、余杭区相邻，是**进出的北大门，区位优势十分突出。
受降交通便捷，离市区仅23公里，离**市区约7公里，320国道横穿东西，祝闲公路直贯南北，**—514公交线路可直达市区。
受降镇目前已有金都房产、三江房产、七里香溪、华庭云顶等多家品牌实力开发商入驻，凭借舒适的自然环境，受降正在以“人居新城”的身份，加快融入大都市。
3、外来地产大鳄抢滩**
**是主城区以外，惟一一个有外来地产大鳄进入的郊县，早在本世纪初，本土的实力房企绿城、金都就已经进入银湖，分别开发了七里香溪和富春山居。
2007年，复星（复地的母公司）就已经拿下**市区140.6亩土地，并于今年转让至复地名下。
2008年初，万科先后收购万科公望（别墅）和万科容大·金色家园这两大项目，从而进入**市场。
这是万科除了主城区以外，进入的唯一一个郊县（余杭的良渚文化村是通过收购南都进入的）。
此外，龙湖、雅戈尔等均对**地产项目表现出浓厚兴趣。
除了**本身的招商引资力度外，更重要的是，这些地产大鳄更看重的是**融入主城区的前景和潜力。
近两年来。
**加大融入主城区的步伐。
尤其是去年以来，受降银湖并入西湖区和**撤市设区屡有传言，再加上320国道改扩建工程的推进，第二绕城高速将**主城区圈入……**融入主城区似乎变得前景可期。
相比杭城高昂的房价、地价，开发商们抢滩**也就在意料之中了。
（三）房地产市场交易情况1、整体情况概述
相比于楼市近两年的大起大落，**楼市一直比较平稳，受2008年那波市场危机的影响也相对较小。
事实上，**房产的价格一直没有经历大涨，也没有大热过。
即便在07年那样的大牛市，有些楼盘的价格翻倍地涨，**楼市的价格也只涨了10%多一点。
06年，**城区的房价大概在4200多一点，07年是4600多，07到08年涨到5200多，属于稳步小幅攀升。
**是一个比较封闭的市场，**主城区的房子基本上全是**人在买，购买力有限，而的房子是全##人在买。
除了缺少外力的支撑，**历年来的楼市供应都远远大于需求。
就从**主城区来看，近几年房产年消化量都在30万方左右，但供应量基本保持在100万方以上。
严重的供大于求，加上缺少外力支撑，使得**房价上涨乏力。
但就是当地市场是以本地消化为主，基本上是刚性需求，所以比较稳。
2、2009年交易情况
2009年上半年，由于新开楼盘较少，**商品房供应量为15.68万平方米，同比下降三分之一。
经去年下半年房地产市场“寒冬”之后，今年第二季度房产交易日趋活跃。
上半年房地产销售额23.77亿元，同比增长47.6%。
今年上半年，含住宅房、营业房在的商品房均价为7872元/平方米，同比增长42%；商品住宅房均价为5916元/平方米，同比增长7%。
其中，90—140平方米商住房均价为4850元/平方米，140平方米以上房价则飙升至10940元/平方米，而去年同期的均价为6657元/平方米，涨幅明显。
据了解，上半年销售房屋部分为去年各房产公司已开盘但未售完的余量房源。
因今年**新开楼盘少，导致房源需求不足，虽然房地产市场不确定因素很多，但预计房价仍存在上升空间。
表2-12009年11月16日**商品房网上可售与已售情况
区域
网上可售套数
网上可售面积
网上已售套数
网上已售面积
富春街道
132套
14092㎡
1290套
117772.58㎡
东洲街道
31套
6862㎡
55套
20280.99㎡
鹿山街道
56套
13148㎡
138套
34441.52㎡
高桥镇
32套
7615㎡
28套
6929.04㎡
受降镇
46套
12442㎡
47套
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