未来假日花园前期工作计划.docx
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未来假日花园前期工作计划
前期工作计划
物业
1.管片学校和幼儿园
2.瓶装饮用水的统一管理
3.准备出售的垃圾袋
4.办理审核管理公约审核和印刷
5.编制和印刷装修规则
6.编制和印刷管理规则
7.编制和印刷用户手册
8.编制和印刷前期物业管理合同
9.确定收费方式、准备发票、收据
10.机动车停车泊位备案
11.通邮方式、地址、邮编与邮箱
12.电话的安装与移机办法
13.了解宽带网情况
14.确定管理处办公电话√
15.与开发商和环卫局商讨今后小区生活垃圾处理方式√
16.确定管片派出所√
17.有线电视管理单位√、开通时间、收费办法√
保洁
18.垃圾分类与垃圾箱配置
19.化粪池清淘
20.果皮箱配置
21.垃圾车配置
22.小区绿化养护办法
工程
23.水费价格与收取方法
24.电费价格与收取方法
25.燃气费价格与收取方法
26.水、电、气卡及制卡的制作设备设施
27.水卡及制卡的制作设备设施维护与维修协议及卡丢失的补办办法
28.小区出入口设备设施（机动车出入计时设备、岗亭、电话等）
29.交房中心翻修程序√
30.雨水排水系统
31.污水排水系统
32.供水系统
33.供电系统
34.公共照明系统
35.中水系统
36.燃气系统
保卫
37.准备出租的灭火器
38.制定和印刷停车场及道路交通管理规定
39.钥匙管理规定√
40.施工单位管理协议√
41.确定小区出入管理制度√
保安
42.门禁出入管理制度（机动车、住户、访客管理）
43.巡逻管理制度
44.交通管理制度
45.停车（机动车、自行车）设施的登记
46.停车场的标识
47.停车管理及收费办法（机动车、自行车）
48.消防设备设施管理制度
49.宠物管理
50.通讯器材（对讲机等）
装修
51.冬天采暖
52.通电
53.通水
54.通气
55.对工人使用卫生间的要求
56.对工人住宿的要求
57.对工人用餐的要求
58.对装修垃圾处理的要求
运输工具（物业企业可购置手推车借给装修商）
堆放地点
堆放时间
59.装修垃圾遗撒每次扣押金100元
60.对施工单位资质的要求
61.对施工图纸的要求
62.窗户防盗栏的安装要求
63.施工收费（押金、垃圾费、垃圾袋购买）
电视CNN第一年免费收视，应向客户讲明自第二年起，如要观看CNN，须大家付费。
收费发票使用办法。
中水使用的提示。
洗车处。
64.确定管理处办公地点,建立标识
65.制定各项收费标准和明细
66.制订各种应急方案
67.与开发商确定建设单位工程质量问题保修报修办法和维修及时性的保障措施
68.化粪池清掏的安排
69.与开发商商讨现有绿化的养护办法
70.员工就餐问题
71.管理处组织架构和各部门人员编制
项目经理：
1人
部门经理：
1人
文员：
（）人
管理员：
（）人
出纳：
（）人
编制预算（办公用品、设备；设备维保工具、设备；保洁工具、设备；保安工具、设备；员工服装等）
人员招聘（各部门经理、主管、员工，可根据项目的具体情况分阶段进行）
人员培训
制订各部门岗位职责、行为规范、规章制度。
落实物业公司办公用房及办公用房的装修、装饰、通讯联络设备
办公用品、设备及工具的采购
员工工服的确定、制作和管理
制订各种应急方案
档案管理规定
部门间工作衔接制度
制定财务收费程序
建立账号
准备发票、收据
准备公章
确定有关押金的收取标准
管理费押金元（入驻前收取）
能源费押金元（入驻前收取）
二、为业主准备的资料
制定物业《管理公约》（样本详见附件1）
制定与业主/住户的《前期物业管理委托合同》（样本详见附件2）
制定物业《管理规则》（样本详见附件3）
制定物业《装修管理规则》（样本详见附件4）
制定物业《用户手册》（样本详见附件5）
制定停车场及道路交通管理规定（样本详见附件6）
制定各项收费标准和明细（样本详见附件7）
制定物业《入伙通知书》（样本详见附件8）
（二）楼宇入伙
制定入伙工作程序（步骤如下：
）
●收楼前与开发商商定的事项
●发展商准备的入伙资料
●物业公司准备的入伙资料
●业主方面准备资料
●收楼前期准备工作
●入伙通知书的发放
●交楼前业主所购房屋的预检
对每个空置单元进行检测（上下水、照明、采暖、电源插座、厨房和卫生间防水、电话系统、电视接受系统等）并记录
●人伙文件的验证、签署与留存
●业主验房
●房间质量问题的解决
●交费
●交房间钥匙
●收楼时发给业主的文件
●存档资料
发放入伙通知书
按入伙程序为业主办理入伙手续
建立物业产权、产籍资料
收取首期物业管理费、押金等费用
建立业主档案
（三）工程部的前期准备工作
部分专业技术人员提前进驻现场
索取图纸资料。
审核、熟悉图纸，了解项目的建筑布局、设备分布情况及其功能。
了解掌握施工进度。
熟悉系统、摸清隐蔽工程情况。
检查工程质量，提出工程整改建议。
参与设备调试工作。
收集图纸资料及施工单位、设备厂家的信息资料。
设备设施接管验收工作的具体实施
成立工程接管验收小组，确定组长、成员名单
制订设备设施接管验收计划。
根据国家规范和设计要求制订接管验收标准。
准备设备设施接管验收表格。
设备设施的实地、实物验收
设备设施技术资料的交接
系统图纸的交接
设备备品备件及专用工具的交接
设备设施接管验收工作后的保修
建立保修工作程序
建立各设备厂家、施工单位的联系方式确定联系电话、联系人等信息资料。
返修工程的复检。
收集、整理相关市政手续的文件、资料
供水、供电协议。
燃气供应、热力供应协议、
压力容器投入使用前的相关资料（使用许可证、容器的检验）、
电梯投入使用前的相关资料、证书。
卫星电视开通前的批准文件、收视许可证。
生活用水设施、设备投入使用之前的相关文件（水箱的清洗、供水系统的清洗记录、水质检验记录，卫生许可证）。
（四）保洁部的前期准备工作
了解大厦建筑、装修、装饰材质、面积及数量。
了解化粪池、隔油池的具体型号及位置。
了解大厦外围的绿化面积及树种、草种及相应植物名称。
了解当地环卫、园林等相关职能部分的电话及联系人。
制订保洁开荒工作程序
建立保洁部各岗位职责。
制订钥匙、物品、安全、消防、卫生和管理等制度及意外情况处理方案。
制订各岗位工作及操作程序。
根据以上规章制度及工作程序，制订相应的质量检查标准。
岗前培训（入职、企业文化、专业技能、部门管理制度、岗位职责、工作程序）。
门前三包问题的落实：
与当地环卫部门签订清掏协议。
确定垃圾处理区的位置，制订垃圾处理程序。
与当地环卫部门确定垃圾倾倒地点。
制订绿化养护及工作程序。
（五）保卫部的前期准备工作
熟悉物业出入口状况，消防安全设施等情况。
编制保安部门机构设置及保安岗位。
确定部门资源需求及经费预算；（办公用品，保安器械，服装，招聘培训等）
制定各岗位的职责（保安部经理、主管、领班、文员、各岗位警员职责）
员工培训培训上岗计划（项目概况、消防知识、礼仪礼貌、服务理念、相关保安知识、操作技能）
附件1：
业主公约示范文本
目录
第一章物业基本情况4
第二章公约涉及各主体基本情况5
第三章产权人的权利与义务5
第四章产权人大会及物业管理委员会5
第五章开发企业的权利及义务6
第六章物业管理企业的权利和义务6
第七章房屋使用、管理、维修的具体规定7
第八章 物业管理服务费与公共维修基金8
第九章违约责任8
第十章附则8
业主公约示范文本
第一章物业基本情况
物业名称：
座落位置：
物业四至：
东至：
南至：
西至：
北至：
总建筑面积：
土地用途及使用期限：
（自年月日至年月日）
国有土地使用权证明文件政府批文号：
公用部位及公用设施设备：
指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安监控系统、二次供水系统、空调系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。
第二章公约涉及各主体基本情况
一、开发企业
名称：
注册地址：
邮编：
法定代表人：
注册资本：
联系人：
联系电话：
二、产权人：
指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
三、物业管理委员会：
在本物业管理区域内经产权人大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。
四、物业管理企业1，物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立前，开发企业选聘物业管理企业对物业进行管理；管委会成立后，由管委会选聘选聘物业管理企业对物业进行管理。
物业管理企业应具有《北京市物业管理资质合格证书》。
2，目前的物业管理企业：
名称：
物业管理资质合格证书号：
资质等级：
注册地址：
邮编：
法定代表人：
注册资金：
联系人：
联系电话：
第三章产权人的权利与义务
产权人的权利
依法对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；
按照规定和设置目的使用共用部位和公共设施设备；
产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权。
对物业管理的重大事项享有表决权。
有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。
有权向物业管理行政主管部门投诉。
有权按照有关规定进行房屋自用部位的装饰装修。
有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护。
有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮。
有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目。
有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。
对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。
权人义务
遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度。
执行产权人大会及管委会决议。
按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用。
转让或出租所拥有的物业时，应提前一日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约。
应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备。
对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽承担相应的责任。
第四章产权人大会及物业管理委员会
产权人大会的召开及物业管理委员会的组建
在产权人入住率达到50%及以上时，开发企业或物业管理企业在当地区县小区办指导、监督下，在规定的时间内，组织召开产权人大会（或产权人代表大会）第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。
开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人大会的，区县小区办可以指定产权人代表自行召开产权人大会，选举产生物业管理委员会。
二、产权人大会职责
选举、罢免物业管理委员会委员；
制定、修改物业管理委员会章程和管理公约；
监督物业管理委员会的工作；
审议、批准物业管理企业的年度工作计划；
决定物业管理的其它重大事项。
三、物业管理委员会的职责
组织召开产权人大会；
选聘或解聘物业管理企业，并与物业管理企业签定或解除物业管理合同；
监督公共维修基金的使用和管理；
审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准及年度工作计划；
审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
执行产权人大会的决议、决定；
协助物业管理企业开展各项工作；
履行物业管理合同，监督公约和其它管理制度的执行；
对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担；
公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由管委会保管，或利害关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。
第五章开发企业的权利及义务
开发企业对其拥有的物业，享有与其他业主同等的权利，并履行相应的义务。
物业管理委员会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。
开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。
保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发企业责任。
（可以详细列出保修项目和保修期限）
开发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。
物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：
新建项目竣工总平面图；
单体建筑、结构、设备安装竣工图；
附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
各单项工程竣工验收证明材料；
房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
房屋销售清单和产权资料；
公共配套设施的产权及收益归属清单；
物业管理所必须的其它资料。
第六章物业管理企业的权利和义务
一、物业管理企业的权利和义务
依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度。
对接受委托的物业实施管理。
按照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用。
维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为。
协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理。
要求委托人协助管理。
履行委托管理合同，提供物业管理服务。
听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人和管委会的监督。
接受政府有关主管部门的监督指导。
重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商。
定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计。
其他权利义务。
二、物业管理服务的基本内容：
房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；
园林绿地的管理养护；
环境卫生的管理服务；
公共秩序的维护；
参与物业竣工交付使用时的验收交接；
入住管理；
物业装饰装修施工监督管理；
车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；
物业挡案资料的管理；
其它。
三、物业管理服务标准：
普通居住小区物业管理服务标准执行《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字[1999]第187号）。
高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。
第七章房屋使用、管理、维修的具体规定
产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章制度的规定，按照有利于物业外貌的保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
物业管理区域内禁止下列行为：
未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；
占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，擅自移动公共设备；
在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其它公用部位、场地搭建建筑物、构筑物等；
侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；
随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；
堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有害物质或发出超过规定标准的噪音；
私设摊点；
在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
利用物业从事危害公共利益的活动；
法律、法规、规章禁止的其它行为。
产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业书面认可，与其签定装饰装修管理协议。
物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。
装饰装修房屋,不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益,因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人权益受损,产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。
房屋应当按设计用途使用。
因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会或管委会授权的物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作响应赔偿。
利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻产权人、管委会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。
经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。
产权人转让或出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。
当事人应当将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。
房屋及配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。
物业管理企业实施对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人或使用人应当给予配合。
产权人、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当[承担]负责修复或赔偿。
物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得同意。
紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。
如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以至大部分不能使用，则管委会应该召开特别产权人大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人大会决定放弃修复或重建，则管委会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其它共有财产按照建筑面积比例返还给各产权人。
第八章 物业管理服务费与公共维修基金
物业管理服务费用
开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。
收费项目、标准（请见附表）；
物业管理服务费的交费办法；
在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置的房屋均应承担相应的物业管理费。
收费标准与政府规定不符的，需在报送公约前，将收费标准报市物价局备案。
政府有新的规定时，收费应依新的政策进行调整。
公共部位共用设施设备维修基金
按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按照购房款2%的比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。
共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。
共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。
产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所交缴的公共部位公共设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第九章违约责任
产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，可通过协商和调解的方式解决，也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。
产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。
对违反公约的，管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。
产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按照每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按照约定加收滞纳金。
对于超过18个月不交纳物业管理费的产权人、使用人，管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。
产权人大会、管委会作出的决定违反本公约或公共利益的，产权人、物业管理企业可向政府物业管理行政主管部门申请撤消产权人大会、管委会的决定。
开发企业在签订售房合同或售房时不出示公约的，购房人有权解除售房合同，并向开发企业提出违约赔偿。
开发企业未履行工程质量保修责任的，产权人可要求其赔偿损失。
物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的，产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。
第十章附则
公约的效力：
及于开发企业、产权人和物业管理企业。
适用法律：
适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。
公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触。
如有抵触。
该条款无效，但不影响其它条款的有效性。
公约的解释与修改：
物业管理委员会拥有对本公约的解释权，在物业管理委员会成立之前，由开发企业负责对本公约的解释。
在物业管理委员会成立之前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立之后，可由物业管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改。
修改后的公约，应重新申请核准。
本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署公约承诺书之日起生效。
本公约向市国土资源和房屋管理局报审一式四份，经批准后，市国土资源和房屋管理局备案两份，朝阳区小区办保留一份，开发企业保留一份。
开发企业公章
年月日
附件2：
前期物业管理服务协议（示范文本）
前期物业管理服务协议（示范文本）
本协议当事人
甲方：
乙方：
甲方是指：
1.房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2.公房出售单位或其委托的物业管理企业。
乙方是指：
购房人（业主）。
前期物业管理是指：
自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
本物业名称：
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类 型
坐落位置
平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1．对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目维护、修缮、服务与管理；
2．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；
3．建立健全本物业的物业管理档案资料；
4．制止违反本物业的管理制度和《物业使用守则》的行为；
5．物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管
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