中期评估及终结预评估报告.docx
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中期评估及终结预评估报告
房地产开发项目中期评估/终结预评估报告格式指引
一、项目基本概况
1、所在省市及具体位置，主要规划指标，如占地面积、容积率、各建筑面积，投资规模，用地性质等。
2、项目来源及实施背景、合作模式、股权比例、土地取得方式等。
3、项目定位、项目优劣势分析等。
二、项目履行投资决策情况
简述各级决策。
三、项目进展情况
1、项目施工进展情况（可研实施计划与实际进度情况）。
2、各种手续办理情况（含已办完、未办完各证件和手续）。
3、项目销售进展情况（可研预计与实际销售情况）。
四、项目可研预测指标情况
预计投资总额、土地购置成本、项目成本、预计需投入自有资金、预计销售均价、开发周期、预计利润总额、预计净利润、全投资内部收益率、自有资金静态投资回收期、自有资金内部收益率、自有资金年均静态收益率等。
1、项目成本测算指标
1.1预计地价指标表
预计地价指标表
名称
指标
占地面积
建设用地面积
预计土地出让金（万/亩）
土地出让金折合楼面地价（元/m2）
契税（万元）
土地成交价*3-4%
印花税（万元）
土地成交价*0.05%
交易中心代理代办费
土地成交价*0.6%
其他费用
预计总成交地价款（万元，含回迁房成本（如有）、契税、印花税等）
1.2项目成本估算表
项目成本估算表
序号
名称
估算依据（㎡）
取费标准
金额
（万元）
可售面积单方指标（元/㎡）
备注
一
土地费用
二
前期费用
1
可行性研究费
2
各项行政事业性规费
3
城市基础设施建设费
4
规划及勘察设计费
5
监理费
6
检验监测费
7
开工准备费
四通一平
8
其他费用
三
建筑安装工程费
1
建筑工程费
2
装饰工程费
3
安装工程费
四
基础设施建设费
1
市政工程费
2
园林绿化费
五
公共配套建设费
1
托幼
2
小学
3
中学
4
社区配套等
六
开发间接费
1
现场管理费用
2
资本化利息
自有资金利息
七
不可预见费
前六项的%
八
开发成本
前七项合计
九
期间费用
1
销售费用
销售收入%
2
财务费用
自有资金利息
十
总投资
八+九
十一
税金
1
营业税及附加
总收入*5.5%
2
城市维护建设税
营业税*7%
3
印花税
总收入*0.05%
4
土地增值税
十二
总成本合计
总投资+税金
2、项目收益估算表
项目收益估算表
序号
项目名称
总建面（㎡）
估算单价（元/㎡）
成本（万元）
可售单方指标（元/㎡）
备注
十三
总收入
十四
利润总额
十三-十二
十五
所得税
十四×25%
十六
净利润
十四-十五
十七
自有资金
十八
项目静态投资收益分析
1
销售净利润率
（销售收入-开发成本）/销售收入
2
自有资金投资收益率
净利润/自有资金
3
自有资金年投资收益率
自有资金投资收益率/自有资金回收期
4
总投资利润率
利润总额/总投资
5
总成本利润率
利润总额/总成本
3、项目预测总体经济指标表
项目预测总体经济指标表
名称
经济指标
备注
总投资（亿元）
开发成本（亿元）
总收入（亿元）
销售净利润率（%）
利润总额（亿元）
净利润（亿元）
毛利率（%）
自有资金（亿元）
自有资金静态投资回收期（年）
自有资金静态年投资收益率（%）
自有资金内部收益率（%）
全投资静态投资回收期（年）
全投资内部收益率（%）
五、项目实际经济指标情况
实际完成投资总额、土地购置成本、项目成本、实际投入自有资金、实际整体销售均价、开发周期、实现利润总额、净利润、全投资内部收益率、自有资金静态投资回收期、自有资金内部收益率、自有资金年均静态收益率等。
1、项目实际成本指标
1.1实际地价指标表
实际地价指标表
名称
指标
占地面积
建设用地面积
土地出让金（万/亩）
土地出让金折合楼面地价（元/m2）
契税（万元）
土地成交价*3-4%
印花税（万元）
土地成交价*0.05%
交易中心代理代办费
土地成交价*0.6%
其他费用
总成交地价款（万元，含回迁房成本（如有）、契税、印花税等）
1.2项目实际成本表
项目实际成本表
序号
名称
估算依据（㎡）
取费标准
金额
（万元）
可售面积单方指标（元/㎡）
备注
一
土地费用
二
前期费用
1
可行性研究费
2
各项行政事业性规费
3
城市基础设施建设费
4
规划及勘察设计费
5
监理费
6
检验监测费
7
开工准备费
四通一平
8
其他费用
三
建筑安装工程费
1
建筑工程费
2
装饰工程费
3
安装工程费
四
基础设施建设费
1
市政工程费
2
园林绿化费
五
公共配套建设费
1
托幼
2
小学
3
中学
4
社区配套等
六
开发间接费
1
现场管理费用
2
资本化利息
自有资金利息
七
不可预见费
前六项的%
八
开发成本
前七项合计
九
期间费用
1
销售费用
销售收入%
2
财务费用
自有资金利息
十
总投资
八+九
十一
税金
1
营业税及附加
总收入*5.5%
2
城市维护建设税
营业税*7%
3
印花税
总收入*0.05%
4
土地增值税
十二
总成本合计
总投资+税金
2、项目实际收益表
项目实际收益表
序号
项目名称
总建面（㎡）
估算单价（元/㎡）
成本（万元）
可售单方指标（元/㎡）
备注
十三
总收入
十四
利润总额
十三-十二
十五
所得税
十四×25%
十六
净利润
十四-十五
十七
自有资金
十八
项目静态投资收益分析
1
销售利润率
（销售收入-开发成本）/销售收入
2
自有资金投资收益率
净利润/自有资金
3
自有资金年投资收益率
自有资金投资收益率/自有资金回收期
4
总投资利润率
利润总额/总投资
5
总成本利润率
利润总额/总成本
3、项目取得的其他经济效益
如：
为本公司贡献的生产经营指标、施工产生的效益、税收筹划产生的收益、持有物业价值、超额上缴的资金占用费、其他未计列财务报表的收益等。
4、项目实际总体经济指标表
项目实际总体经济指标表
名称
数值
备注
总投资（亿元）
开发成本（亿元）
总收入（亿元）
销售净利润率（%）
利润总额（亿元）
净利润（亿元）
毛利率（%）
自有资金（亿元）
自有资金静态投资回收期（年）
自有资金静态年投资收益率（%）
自有资金内部收益率（%）
全投资静态投资回收期（年）
全投资内部收益率（%）
六、项目主要技术经济指标对比分析
说明并对比分析指标实现程度（可研预测与实施情况对比）、差距及原因等。
1、项目成本指标对比分析
1.1地价指标对照表
地价指标对照表
名称
可研
实际
备注
占地面积
建设用地面积
土地出让金（万/亩）
土地出让金折合楼面地价（元/m2）
总成交地价款（万元，含回迁房成本（如有）、契税、印花税等）
说明分析：
1.2项目成本对照表
项目成本对照表
序号
名称
可研
实际
备注
一
土地费用
二
前期费用
三
建筑安装工程费
四
基础设施建设费
五
公共配套建设费
六
开发间接费
七
不可预见费
前六项的%
八
开发成本
前七项合计
九
期间费用
十
总投资
八+九
十一
税金
十二
总成本合计
总投资+税金
说明分析：
2、项目收益对照表
项目收益对照表
序号
项目名称
可研
实际
备注
十三
总收入
十四
利润总额
十三-十二
十五
所得税
十四×25%
十六
净利润
十四-十五
十七
自有资金
十八
项目静态投资收益分析
1
销售利润率
（销售收入-开发成本）/销售收入
2
自有资金投资收益率
净利润/自有资金
3
自有资金年投资收益率
自有资金投资收益率/自有资金回收期
4
总投资利润率
利润总额/总投资
5
总成本利润率
利润总额/总成本
说明分析：
3、项目总体经济指标对照表
项目总体经济指标对照表
名称
可研
实际
备注
总投资（亿元）
开发成本（亿元）
总收入（亿元）
销售净利润率（%）
利润总额（亿元）
净利润（亿元）
毛利率（%）
自有资金（亿元）
自有资金静态投资回收期（年）
自有资金静态年投资收益率（%）
自有资金内部收益率（%）
全投资静态投资回收期（年）
全投资内部收益率（%）
说明分析：
七、结论
综合评价，以及项目存在的问题、风险及采取的措施，经验教训及对策建议等。
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