房地产开发程序及相关税费.docx

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房地产开发程序及相关税费

房地产开发程序及相关税费

房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。

现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。

一、房地产开发公司的设立

（一）、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记

（二）、外资房地产开发公司的设立

1、申请批准项目建议书2、办理企业名称登记3、送审合资或合作合同、章程4、申领外商投资企业批准证书5、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费

二、房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费

三、房地产开发项目的规划设计和市政配套

（一）、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计

（二）、房地产开发项目的市政配套

1、征求主管部门审查意见2、落实市政公用设施配套方案3、报审市政配套方案4、市政各管理部门提出市政配套意见5、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金

5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费

四、房地产开发项目土地使用权的取得

（一）、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还

（二）、国有土地使用权的划拨

1、国有土地使用权划拨用地申请2、主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核、报批4、取得划拨用地批准

（三）、集体土地的征用

1、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区（县）房地局立案3、签订征地协议4、签订补偿安置协议5、确定劳动力安置方案6、区（县）房地局审核各项协议7、市政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9、办理批地文件、批地图10、办理冻结户口11、调查户口核实劳动力12、办理农转工工作13、办理农转居工作14、办理超转人员安置工作15、地上物作价补偿工作16、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税

五、房地产开发项目的拆迁安置

1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费

六、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

（一）、设计招标

邀请招标程序：

1、编制招标文件2、向拟被邀请的设计单位进行投标探询3、购买或领取招标文件4、报送投标申请书4、资格审查5、召开招标文件说明会6、投标单位勘察现场7、投标单位编制标书8、按规定的时间密封报送标书9、开标，共同确认标书的有效性，并由投标单位介绍标书10、评标，定标11、发出中标通知书12、与中标单位签定合同

议标程序：

1、编制招标文件2、向拟被邀请的设计单位进行投标探询3、投标单位正式签询或领取招标文件4、投标单位编制标书5、按规定的时间密封报送标书6、评标，并分别与投标单位商议7、选定中标单位8、与中标单位签定合同

公开招标程序：

1、编制招标文件2、发表招标广告3、购买或领取招标文件4、报送投标申请书5、资格审查6、召开招标文件说明会7、投标单位勘察现场8、投标单位编制标书9、按规定的时间密封报送标书10、开标，共同检查确认标书的有效性，并由投标单位介绍标书11、评标、定标12发出中标通知书13、招标单位与中标单位签定合同。

（二）、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记

（三）、房地产开发项目的工程建设招投标

1、办理招标登记、招标申请2、招标准备3、招标通告4、编制招标文件并核准5、编制招标工程标底6、标底送审合同预算审查处确认7、标底送市招标办核准，正式申请招标8、投标单位资格审批9、编制投标书并送达10、召开招标会，勘察现场11、召开开标会议，进行开标12、评标、决标13、发中标通知书14、签订工程承包合同15、工程承包合同的审查

（四）、房地产开发项目开工手续的办理

1、办理质量监督注册登记手续2、建设工程监理3、办理开工统计登记4、交纳实心黏土砖限制使用费5、办理开工前审计6、交纳投资方向调节税7、领取固定资产投资许可证8、报装施工用水、电、路9、协调街道环卫部门10、协调交通管理部门11、交纳绿化建设费，签订绿化协议12、领取建设工程开工证

（五）、房地产开发项目的工程施工

1、施工场地的“三通一平”2、施工单位进场和施工暂设3、工程的基础、结构施工与设备安装4、施工过程中的工程质量监督

（六）、房地产开发项目的竣工验收

5、办理单项工程验收手续6、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》7、商品住宅性能认定8、竣工统计登记9、办理竣工房屋测绘10、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税

七、房地产开发项目的经营阶段

（一）、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续

（二）、内销商品房的销售

1、提交完成建设项目投资证明2、签署预售内销商品房预售款监管协议3、办理《内销商品房预（销）售许可证》4、销售项目备案5、委托中介代理机构进行销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办理转让登记10、办理房地产抵押登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书13、办理产权立契过户手续

（三）、出租的综合管理

1、房屋出租权的确认2、申请房屋租赁许可证3、出租人与承租人签订书面承租协议4、租赁当事人办理租赁登记手续5、租赁房屋的转租6、房屋租赁关系的终止

（四）、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

1、房屋出租权的确认2、出租人办理房屋租赁许可证3、出租人办理《房屋租赁安全合格证》4、签订书面租赁协议5、租赁双方办理租赁登记备案手续

（五）、房地产的抵押

1、抵押权的设定2、签订抵押合同3、办理房地产抵押登记4、抵押房地产的占管5、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费

八、房地产开发项目的物业管理阶段

1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费

九、附1：

所需要办理行政许可的简明流程

房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分七个阶段：

（1）、选址定点；

（2）、规划总图审查及确定规划设计条件；（3）、初步设计及施工图审查；（4）、规划报建图审查；（5）、施工报建；（6）、预销售许可阶段；（7）、建设工程竣工综合验收备案。

（一）、选址定点阶段

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

（二）、规划总图审查及确定规划设计条件阶段

此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建    设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

（三）、初步设计和施工图设计审查

此阶段办理以下一般事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

（四）、规划报建图审查阶段

此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

（五）、施工报建阶段

此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

（六）、商品房预售许可阶段

此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

（七）、建设工程竣工综合验收备案阶段

此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》

十、附2：

北京住房项目新审批流程

1、审批部门在办理规划意见书时应当填写“住宅建筑套型密度”指标。

2、在审查设计方案时应审查“住宅建筑套型密度”是否符合规划意见书提出的要求。

3、在办理建设工程规划许可证时应当在许可证附件中填写住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数，单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。

4、规划监督部门在进行规划验收时，应当审查住房项目的平面结构与我委核发建设工程规划许可证时的备案图纸是否一致。

发现平面布局不一致的，规划监督部门应当向审批处（科）室和勘设测管办通报有关情况并协助调查。

5、申报总平面图中是否附有“套型结构比例明细表”，套型结构比例明细表中应列出：

（1）住房项目的总建筑面积和总套数

（2）套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积及其占住房项目总面积的比例

（3）套型建筑面积90平方米以下住房总套数

（4）单栋住房的建筑面积和总套数

（5）单栋住房90平方米以下住房建筑面积及其占该栋楼总建筑面积的比例