物业新项目管理方案样本.docx

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物业新项目管理方案样本

物业新项目管理方案

第一章新项目人员配置方案…………………….………….2

一、物业服务中心组织架构………………………………….2

二、各岗位工作职责………………………………………….2

第二章整体管理设想…………………………………….17

一、服务延伸内涵………………………………..……….17

二、转变服务理念…………………………………………….17

三、转变人员要求……………………………………..…….17

四、提升服务手段…………………………………..……….18

第三章“金钥匙”专职管家服务模式…………………………18

一、安心----置身自然、独享安全、私密空间…………………..…18

二、贴心----居家服务、后顾无忧…………………………………19

三、舒心----居住尊贵独享、品味生活………………………….…20

第四章整体服务计划及标准………………………………..…21

一、安全管理……………………………………………..……21

二、设备管理……………………………………………..……24

三、清洁绿化管理模式……………………………………………25

四、用户服务………………………………………………..…26

五、服务标准……………………………………………..……28

第一章新项目人员配置方案

一、物业服务中心组织架构

二、各岗位工作职责

项目经理

1、领导全体服务中心职员完成企业下达责任目标。

 2、对项目标收支情况负责，业主住户满意率在95%以上。

3、 对项目部整体服务质量安全生产负责。

4、对项目标内部运作负责。

5、负责项目不合格服务处理及纠正、预防方法和跟踪。

 6、每三个月走访各业主不少于1次，制订各月工作计划和总结。

7、按要求搜集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。

8、对项目职员进行考评，并据实进行奖罚。

9、依据企业相关要求对相关协议及分供方进行评审。

10、依据国家、市及企业决定，制订并同意本项目标管理运作制度，计划周密安排得体。

11、每十二个月组织项目对业主进行书面回访满意度调查。

12、督导各部门做好相关体系资料建立和存档。

13、检验和组织相关部门人员进行业务培训并定时考评存档。

14、组织管理人员做好日检、周检、月评工作并存档。

15、带动和组织全体职员落实终端服务等等。

人事行政管理

1、负责企业工作计划、总结、规章制度等各类文件起草工作。

2、负责企业培训组织工作，并进行会议统计。

3、负责采购计划审核，采购供给商评审等工作。

4、负责企业固定资产和办公用具管理工作。

5、负责各类业务协议管理工作。

6、负责行政费用（通讯费、交通费等）报销管理工作。

 7、负责企业职员招聘、录用、劳动协议签订和解除、人事档案、暂住证、职员社保等管理工作。

8、负责企业各部门人员岗位编制管理工作。

9、负责企业职员内部调动工作。

10、负责劳动工资、考勤、人事统计工作。

11、完成企业领导交办其它工作等等。

客服管理主任

1、收取及审阅天天投诉统计、巡查汇报及管理日志，并跟进处理。

2、定时对清洁、绿化、消杀等工作进行监察协调，审核各项清洁绿化工作计划及实施方案。

3、制订本部门规章制度及职员守则，负责对本部门职员工作做出安排及进行指导、监督及考评；

4、接收及处理业主（住户）投诉，并予统计，对违章操作或行为应立即阻止或按要求处理，关键事件要向项目经理汇报；

5、按时安排客服人员向业主（住户）派发多种费用交费通知单，并督促下属立即收缴各项物业管理费及其它费用，统计各项费用收缴率并向项目经理汇报。

6、跟进处理突发事件；

7、编写本部门月计划及总结；

8、熟悉项目各项管理制度、收费标准、用户情况及辖区计划、各类房屋、公共设施分布、机构和安全检验要求，掌握各类管线走向、位置和分布情况。

9、安排搜集、整理、归档管理处各类档案及运行统计等，确保留档统计资料齐全及有效性。

10、负责定时对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；

11、负责本部门职员日常培训工作，制订培训计划，并报项目经理审批后实施。

12、帮助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备大、中、小修及更新工作和业主（住户）装修审核、监督。

13、多种小区文化活动及宣传工作，丰富小区文化生活。

14、确保小区出租屋信息资料完整、确切和立即性。

15、完成领导交办其它工作等等。

客服助理

1、认真落实相关物业管理各项法规、政策,组织落实上级主任下达相关任务。

2、按企业制订物业管理质量体系运作方法、标准要求,实际前台服务和管理。

3、负责前台对业主/用户来访/来电接待工作及客服日常事务工作管理。

4、建立、健全住户交楼资料、室内装修资料和住户报修、各项服务统计等档案管理工作,并建立和促进电脑化管理,提升工作效率。

5、熟悉掌握物业管理相关法律、法规,处理好业主投诉,主动维护企业利益和声誉。

6、主动做好和各部门相互沟通、协调和配合工作。

7、统计相关收楼、装修、交楼、出租户数;

8、业主来访来电、回访表、投诉、工作任务单汇总;

9、完成上级领导交办其它工作。

专职管家

1、负责分管区域所服务业主物业公共服务需求及常规服务需求如求援、报修、投诉接待处理等日常事务。

秩序维护主任

2、负责协调及联络各部门确保其管理范围服务工作达成业主满意标准。

3、负责为业主家政服务、私家花园整理、商务及个人接待、商务及个人出行、私家宴会、商务秘书等提供贴身管家顾问服务。

4、帮助业主设计、计划、安排部分个性化有偿服务需求。

5、完成上级领导安排其它工作。

秩序维护主任

1、在项目经理领导下，全方面负责住宅小区公共秩序维护工作。

2、负责本部门工作计划，做好工作总结，做好本部门职员培训教育工作。

3、定时检验、落实治安情况，加强安全防范、对关键部位采取方法，发觉问题立即和相关部门联络，并限时整改。

4、负责消防设备管理运行及业务督促。

5、负责秩序维护职员作日志及值班统计检验工作。

6、负责指挥突发事件处理。

7、负责制订辖区关键防水部位灭火预案。

8、加强和其它部门横向联合，保持良好协作精神。

9、认真完成上级领导安排其它工作。

秩序维护员

（道口岗）

一、岗位职责 

（1）负责车辆进出验证登记，引导车辆有序出入，保障道路通道通畅无阻； 

（2）负责物品进出小区核实、验证、登记、放行工作； 

（3）出现紧急情况时，维护各出入口公共秩序，直到警报解除；

 （4）认真填写岗位值班统计表格，保持统计完整。

 二、岗位规程 

（1）当有车辆立即进出小区时，应立即一直车司机敬礼，并指挥其停车验证； 

（2）验证后，确定为业主、使用人或持有相关证件者时，开启道闸给予放行； 

（3）若是外来车辆，应礼貌问询意图和去向，并经过控制中心和相关业主或单位确定，同时在《车辆出入记录表》上统计，发放车辆临时出入卡后，给予放行； 

（4）装修、施工等车辆进入时，应立即通知巡查秩序维护员帮助，指定停放和装卸地点，不得妨碍其它车辆正常通行； 

（5）对搬出或运出小区物品，应核查由服务中心签发《放行条》上登记物品和搬出物品是否相符，并登记业主身份证、车辆号码后方可放行。

（6）如遇紧急情况，如出现匪情、火警等，应把好大门关，维护各入口公共秩序，引导处警单位进入，直到警报解除。

（大堂岗 ）

一、岗位职责 

（1）熟悉建筑区划内用户基础情况； 

（2）严格实施来访人员出入大厦验证、登记程序； 

（3）监控大堂、电梯厅及大厦各疏散通道和楼梯情况，保持通畅和正常秩序； 

（4）严格实施物品出入验证、登记程序；

 （5）认真填写岗位值班统计表格，保持统计完整。

   二、岗位规程 

1．人员出入管理 

（1）大堂秩序维护员必需熟悉建筑区划内业主或相关单位及单位职员基础情况； 

（2）人员进出时应严格查验相关证件，如：

出入卡、业主卡、工作证等； 

（3）来访人员进入时，应礼貌接待，请来访人员说明来意；并立即和相关业主、单位联络确定。

核实清楚后，在《来访人员进出记录表》上进行登记，并查验有效证件后方可放行；（有效证件包含身份证、暂住证、护照、学生证等） 

（4） 若来访者不愿出示证件登记，应耐心解释，劝说其推行来访登记程序；对不听劝阻或扰乱公共秩序者，应通知巡查秩序维护员将其带离本小区；对强行闯进，应立即送交当地公安机关处理，并做好统计。

（5） 维护大堂、电梯厅及通道正常秩序。

发觉有违反要求情况和人员时，应采取对应方法给予阻止。

（6） 装修施工人员进出时，秩序维护员应对其所持《施工卡》或有效证件等进行查对，并指挥其有秩序地从指定通道进出。

（8）若遇老弱病残或手提重物用户时，应主动上前提供帮助。

2．物品放行管理 

（1）大厦内进出物品，应凭服务中心开具《放行条》进出； 

（2）大堂秩序维护员应仔细查对《放行条》和进出物品是否相符，查对后方可放行，并对进出物品进行具体统计。

（ 巡查岗 ）

一、岗位职责 

（1）熟悉巡查区域环境情况，掌握巡查路线，做好巡查统计工作； 

（2）维护建筑区划内公共秩序，保持通道、道路通畅。

（3）巡查公共部位设备设施、空置房屋、装修现场等情况，发觉问题，立即处理。

 二、岗位规程

（1）依据建筑区划实际情况，制订巡查路线，关键是监控盲点和死角，巡查路线应不定时地修改。

巡查时应随身携带《值班交班统计表》， 

（2）对各关键部位、消防设施、公共设施、照明设备、外墙立面、标识标牌等进行仔细巡视，发觉问题，具体统计，并立即通知相关部门处理； 

（3）对监控摄像镜头进行检验，确保镜头外观完好无损，无遮挡物，确保监控画面清楚、角度方位正确。

（4）在巡查中发觉有违规装修、违章堆放建筑垃圾等情况时，应立即阻止，并在《值班交班统计表》上具体统计； 

（5）对道路上车辆进行引导，如发觉乱停乱放、堵塞消防通道等行为时，应立即阻止，并做好统计。

（6）对于形迹可疑人员，应主动礼貌问询其去向和意图，并立即通知监控中心进行追踪监控并深入进行观察。

对于三无、推销、摆摊设点人员，应将其带离建筑区划。

（7）如遇可疑人员不愿出示证件，蛮横无理，应耐心解释劝说。

对不听劝阻、强行使用暴力闯进、严重扰乱秩序，立即通知队友帮助将其带离小区，必需时送交派出所处理，然后在《值班交班统计表》上进行统计。

（8）巡查时，若遇老弱病残或手提重物用户时，应主动上前提供帮助。

（车场岗）

一、岗位职责 

（1）负责维护车场车辆停放秩序和公共秩序； 

（2）收费岗秩序维护员负责收取临时停放车辆车位停放服务费； 

（3）负责指挥引导车辆进出。

 二、岗位规程 

（1）当车辆进入车场时，立即一直车敬礼，并指挥其慢行，引导车辆正确停放，并提醒车主关好车门、车窗，珍贵物品随身带走； 

（2）车辆出场时，应仔细查对出场车辆和车主。

若对出场车辆和驾驶员有疑问，应礼貌问询，并和车主联络确定，查对驾驶证件后，登记放行；若发觉车主和驾驶人员不符，不予放行，立即通知服务中心和巡查秩序维护员到场处理，并在《值班交班统计表》上进行统计。

（3）对于临时停放车辆，进场时应发放停车凭证，离场时收回凭证，并按要求收取车位停放服务费，出具对应发票； 

（4）车场岗应严密注视车辆情况和驾驶员行为，若有醉酒者驾车，应立即劝阻，避免事故发生。

（5）巡查车辆情况，发觉有未关闭门窗或漏水、漏油等现象时，应立即通知车主，并上报服务中心立即处理，然后在《值班交班统计表》上进行统计。

（6）定时检验道闸、减速带、照明、指示牌、消防栓等设施，发觉问题，立即汇报，并作好统计。

（监控岗）

一、岗位职责 

（1）熟悉各类监控设备及报警系统使用和操作； 

（2）熟悉小区周围区域和小区内各监控设备安装位置，掌握小区监控盲点方位和巡查人员巡查路线； 

（3）经过监控设施亲密监控各区域情况，做好监控统计工作； 

（4）在发生火警、匪警或其它险情时，负责查看、汇报、处理；

 （5）认真填写全部统计表格，保持统计完整。

二、岗位规程 

（1）值班秩序维护员应经过闭路电视系统监视电梯、通道、广场等区域。

发觉异常情况，应立即通知巡查队员前往处理； 

（2）严密监视消防报警系统和红外线报警系统，发觉报警后确定位置并立即通知巡查秩序维护员前往查看。

确定为误报后立即消除，重新恢复监控功效；确定为有效警告后，按相关处理预案处理，并在《值班交班统计表》上统计。

（3）监控各区域公共秩序，发觉可疑人员时，应立即通知巡查人员前往处理，并具体叙述人员特征、行迹方向等，并在《值班交班统计表》上进行具体统计。

（4）对辖区道路、停车场实施监控，若发觉车辆乱停乱放，堵塞行车通道、消防通道或在非停车位停放车辆，应立即呼叫巡查人员进行纠正，并做好统计。

（5）发生火警、匪警或其它险情时，立即通知相关处警单位，并亲密监视、做好相关统计。

工程维修主任

1、制订落实实施相关设备设施和能源管理方面工作规章制度。

2、负责组织设备使用、维护、革新改造直至报废整个使用过程管理工作，使设备一直处于良好技术状态。

3、在“安全、可靠、经济、合理”前提下，立即供给各设备所需能源，做好节省能源工作。

4、组织编制多种设备保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

5、组织搜集、编制多种设备技术资料、图纸，做好设备技术管理工作。

6、组织拟订设备管理、操作、维护多种规章制度和技术标准，并监督实施。

7、负责工程技术人员业务培训和考评工作。

8、负责下属项目工程管理工作质量督导和考评，对不合格项提出整改意见。

9、组织物业前期介入工程方面工作。

10、负责组织多种大型、紧急抢修工程任务实施。

11、负责领导交办其它工作等等。

（电梯工）

岗位职责

（1）熟悉电梯性能、结构和使用方法，天天按要求按时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。

（2）配合电梯专业企业完成周、月和年度电梯保养任务，并检验保养质量，经确定后将统计存档保管。

 （3）立即处理应急停机故障，接到应急故障后应快速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。

（4）做好电梯、电梯间和电梯机房清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。

 （5）主动参与业务学习和技术培训，提升业务技术水平。

（6）搞好各工种配合，努力完成领导交给其它任务。

（维修电工）

岗位职责

（1）严格遵守企业职员守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地负担其它工程任务。

（2）努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备原理及实际操作和维修。

（3）制订所管辖设备检修计划，按时按质按量地完成，并填好统计表格。

（4）主动协调配电工工作，出现事故时无条件地快速返回机房，听从值班长指挥。

（5）严格实施设备管理制度，做好日夜班交接班工作。

（6）交班时发生故障，上一班必需协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

（7）每个月进行一次分管设备维修保养工作。

（8）搞好班内外清洁工作。

（管道工）  

（1）熟悉给排水系统（多种水泵、管道、阀门、控制设施）和多种机械设备、供气供水设备情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。

（2）负责污水处理池日常清洁，立即排除常见故障，确保系统处于良好运转状态。

（3）当班期间立即巡视检验上下系统设备和其它设备运转情况，并做好巡检统计。

 （4）立即进行设备维修保养，维修保养要立即，质量要确保，统计要完整并存档保管。

（5）做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急汇报快速奔赴现场，立即进行抢修，重大泄漏应在领导和部门主任指导下进行。

（6）主动配合其它工种工作，努力完成领导交给其它任务。

（设备管理员）

岗位职责

（1）负责编制和实施管理处计量设备年检计划。

（2）负责校准用计量设备送检工作。

（3）负责测量用计量设备检验和校准。

（4）负责管理处计算机及其相关设备管理和维护，帮助各部门处理技术上问题。

 （5）负责联络和办理服务中心各重大设备维护和保养工作。

（6）参与帮助服务中心实施技术改造工作和重大设备购置计划。

（空调运行工）

岗位职责

（1）熟悉小区装备空调型号、操作规程，天天按时开启和关闭，对外界和各空调区域温度、相对湿度进行监测，依据外界天气改变立即进行空调工况调整，努力使空调区域温度、相对湿度符合要求数值范围，并按运行统计表做好统计（开机前、停机前及每小时统计一次运行情况）。

（2）设备开、停应须立即转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。

（3）值班人员必需掌握设备运行技术状态，发觉问题立即汇报领班或主管。

发生紧急故障，领班或主管不在时，值班人员负责组织力量立即处理。

（4）做好空调设备维修保养统计及设备故障统计。

（5）做好空调和空调机房及控制柜清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。

（6）主动参与业务学习和技术培训，提升业务技术水平。

（7）值班人员必需严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。

对领班安排工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必需知照同值人员。

（8）严格遵守《职员守则》及企业各项规章制度。

环境管理主任

1、实施企业规章制度工作程序，保质保量，按时完成工作任务。

2、负责本部门企业质量制度落实和落实。

3、落实各项清洁卫生，绿化工作，确保内外、公共区域环境卫生。

4、负责保洁用具领用、发放及采购计划编制。

5、负责对部门职员业务知识培训和工作考评。

6、负责制订保洁、绿化工作计划，立即计划落实负责。

7、负责协调和卫生、城管、绿化等管理部门联络。

8、负责做好卫生防疫工作，定时喷洒药品，勤除“四害”。

9、负责落实业主投诉处理事项和各项有偿、无偿便民服务事宜。

10、完成管理处安排其它任务。

11、负责统计绿化养护和保洁检验台帐。

12、定时向上级述职并听取下级述职。

保洁员

1、守岗位，按时上下班。

上班佩戴工作卡，做到服装整齐、洁净。

2、熟悉各自分工所负责范围内清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全方面负责。

3、每日分2次清运垃圾到中转站。

4、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿化带、公共设施周围环境等1次。

每七天清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。

5、每日巡视各责任范围清洁卫生情况，发觉问题立即处理，并做好工作统计。

6、主动参与业务培训，提升业务水平，自觉学习相关清洁卫生知识，提升个人素质。

7、处理和清洁卫生相关其它事宜。

绿化员

1、熟悉小区绿化地面积和布局，充足利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木品种和数量，发明优美植物景观，发挥绿化生态环境效益。

2、提升绿化养护管理知识技能，熟悉花草树木品种、名称、特征和栽培管理方法，掌握花木病虫害防治方法，正确并熟练使用园林机具。

3、对花木进行合适挂牌，表明品种、科属、原产地、生长特征、繁殖方法等，方便居民欣赏。

4、养护、管理花草树木：

（1）对花草树木适时浇水，满足其生长需要，预防过旱或过涝。

（2）对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。

（3）依据园林功效要求、花木分枝规律和生长特征和环境关系，对花木进行修剪、整形，使花木生长合适，长势优良。

（4）清理杂草、杂物，适时剪草，保持草一定生长高度，草地整齐、美观。

（5）以预防为主，立即防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，降低农药污染。

（6）定时对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。

对遭受自然损害花木立即进行修补、扶持和补苗。

（7）常常巡视小区绿化地，严格阻止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒被褥等行为，完善绿化围栏、隔离设施。

5、完成领导交办其它工作。

第二章整体管理设想

针对新项目定位和用户群特点，结合项目计划设计理念和特色设计物业服务模式和步骤，使项目标设计理念得以延伸和实现，在确保安全管理基础上，着力提升小区品位，以管家式综合居家服务结合环环相扣服务步骤，实现常规服务和特色服务良好开展，促进用户之间交流，融洽用户之间感情，使之成为一个集，安心、舒心、贴心于一体高尚居住小区。

一、服务延伸内涵

对新项目标服务内涵深入延伸、拓展、创新，针对项目定位，将服务内涵逐步延伸为关注用户居住安全感受、服务尊贵感受及贴近生活个性化管家服务并重服务理念，经过服务内涵延伸调整。

二、转变服务理念

改变常规物业服务思维模式，调整用户日常接触点，实施以专职管家“走动式”“一站式”服务为特点TOP服务模式，由专职管家协调服务中心各专业资源为用户提供专业服务，确保专业、高效服务水平。

依靠专职管家服务，为住户提供居家探访服务，私家PARTY服务，常规及特色家政（居家绿化种植养护、居家会务）等个性化服务项目。

三、转变人员要求

对于服务中心关键岗位服务人员学历、素养、仪容、仪表、形象、气质、沟通能力、知识面、专业性、认知能力及生活阅历等方面给予严格选拔，并建立完善人员素质保障体系。

1、招聘：

项目标每一个职员全部需要精心挑选；

2、培训：

系统、专业培训，将贯穿入职、实习、在岗、提升等全过程；

3、专业分工：

岗位设置根据专业标准进行分工；

4、专业提升：

本岗位专业能力、专业素质提升；

5、职员发展体系：

将会成为新项目管理人员学习基地。

良好职员发展体系，是稳定队伍良好路径；

四、提升服务手段

利用网络，为小区业主搭建基于网络生活服务平台和物业管理平台，经过小区网站、电子邮件、QQ、MSN等沟通渠道为业主发明更便利、更舒适生活环境。

第三章“金钥匙专职管家”物业服务模式

秉承“满意到“佳””服务理念，结合现代高级小区特点，实施专职管家“走动式”、“一站式”服务，连续提供超越用户期望专业服务。

做到让业主生活“安心、舒心、贴心”。

一、安心——置身自然，独享安全、私密空间

为满足住户安全性和私密性需求，为住户提供安全舒适居家生活环境，安全管理将作为物业管理重中之重。

将以多层次、多角度、全方位安全防范方法，确保住户安全和私密权得到最大保护。

1、封闭式管理

结合小区计划，在周围设置高围墙基础上增设闭路电视监控系统、红外防越系统、电子围栏装置、瞭望塔、警犬等其它安防手段，形成整个小区完整封闭管理，杜绝任何外来侵入和干扰。

2、全方位管理

采取物防、技防、人防、犬防相结合全方位安全管理模式，经过高科技、高密度巡查等手段，巡查岗、固定岗、机动岗、警犬岗等安全岗位设置实现无盲点巡查，打造“四位一体”全方位安全防护网络。

3、长久化安全演练

定时开展夜间查岗检验工作，定时开展消防、防抢、防盗等突发事件演练。

以各类紧急预案演练为主实操方法，提升紧急事件处理能力，建立一支“召之即来，来之能战，战之能胜”高素质秩序维护队伍。

二、贴心-----居家服务后顾无忧

1、专职管家

设置专职管家，对管理人员及专职管家进行专业服务培训后上岗，专职管家竭尽所能为用户处理一切困难。

“不是无所不能，但要竭尽所能”。

专职管家人生哲学：

在客人惊喜中找到富有乐趣人生，一站式服务。

用户只需将服务需求通知管家，管家将尽力而为，给用户不停地惊喜，和对“没有客人，只有主人”服务宗旨连续追求。

2、居家探访

提供居家探访服务，为用户处理后顾之忧。

在用户需要时上门探访家居情况，