棚户区改造项目计划书.docx
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棚户区改造项目计划书
##市某某小区棚户区改造工程
第一章总论
第一节项目概况
1．1项目名称：
##市某某路棚户区改造工程
1．2项目承办单位：
##市城市建设投资经营##
1．3承担本建设项目可行性研究报告的单位：
1．4本建设项目性质：
棚户区改造工程
1．5项目地点：
______________________________
1．6建设规模与建设内容
##市某某路棚户区改造工程主要拆迁X围是##市某某路片区内的棚户区,拆迁房屋面积24528平方米,拆迁地块棚户区占地面积共47亩.为被拆迁居民提供2种安置方案〔详见拆迁安置章节〕.
安置区总规划用地面积为29411m2,总建设面积为73528m2,其中：
住宅53161m2,商业、生产用房与综合配套用房20367m2.总建筑密度46%,建设高度24米,容积率2.5,绿地率为30%.
1．7本建设项目总投资与资金来源
本项目建设总资金为14369.4万元,其中建安工程费10262.4万元,其他基本建设费2063.4万元,基本预备费986.1万元,建设期利息1057.5万元.资金筹措方式如下：
拟向银行投资固定资产贷款为10000万元,约占总投资比例的70%,建设期贷款利息为1057.5万元；业主自筹与其他配套为4369.4万元,约占总投资比例的30%.
序号
工程与费用名称
投资额
〔万元〕
占总投资百分比〔%〕
备注
1
第一部分工程费用
2
第二部分其他费用
3
基本预备费
4
建设期利息
5
项目总投资
1．8本项目建设进度
本项目建设周期为24个月〔20##年09月至20##年08月〕,本项目按照建设进度分为四个阶段,即前期工作阶段、施工方案设计阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段.
1.9项目目的
加快城市化建设,为弱势、贫困群体提供安居房,为棚户区居民提供
回迁房,拟建大型农贸市场为数字化大棚种植反季蔬菜提供销售渠道,建设物流服务中心、加油站,为反季蔬菜提供运输服务,总体规划##万平方米,集销售、配货、运输、住宿、餐饮一体化的商圈形成新的产业链,增加就业机会,为本地经济做贡献.
第二节项目研究X围
本项目拆迁某某路棚户区总住户##户,共####平方米建筑.按产权置换,应建设安置房####平方米.根据国家有关部门对建设项目可行性研究内容与深度要求,确定项目名称、性质、地点；分析项目的背景情况,研究项目建设的必要性与可行性；研究确定项目建设总规模和主要功能设置、建设X围与内容；选定建设场址,建设项目的内容提出建筑物用地X围内的总体布置,包括建筑物、水、电等设施在内的主要建设方案；项目建设与运行中的环保、消防、安全等物措施方案；项目定员方案；项目实施进度计划,确定建设工期；估算工程建设所需投资额,拟定项目融资方案；对项目社会综合效益进行分析等.
第三节项目编制依据
3．1指导思想
3．1．1依据##市某某路拆迁情况,规划建设安置房,配套公共基础设施.
3．1．2依据建设场地现状地形地貌条件进行布置,并考虑与周围环境相适应的生态环境建设.
3．1．3为加大房屋安置力度、落实政府统筹和监管责任,使其更好地为经济与社会发展以与构建社会主义和谐社会服务.
3．1.4为加大房屋安置力度、完善拆迁补偿评估办法、落实政府统筹和监管责任,使其更好地为经济与社会发展以与构建社会主义和谐社会服务.
3.2编制原则
遵守国家有关法律、法规和行业规X,适应项目所在地区社会、经济发展的状况,正确处理现状与发展、需要与可能的关系,做到规模适宜、功能合理、装备适度、经济适用、环境舒适；
符合所在地区城市总体规划和区域规划的要求,充分利用现有资源,避免重复建设或过于集中,合理利用原有设施,厉行节约,避免浪费；
坚持从实际出发,因地制宜,讲##效的方针；
坚持以土地的合理利用为目标,合理设计项目的建设方案,提高土地与其他资源综合利用水平.合理确定建设规模和建设标准,满足被拆迁家庭住房需要,提高投资效益,促进区域经济和社会主义和谐事业健康发展.
第四节本项目的发展状况
4.1项目的提出
##市城市经济与社会善有了突破性的发展,##市旧城改造和新城建设如火如荼,城市规模也迅速膨胀,城区非农业人口由20##的5万多人增至目前约8万人,城市上基础设施建设也在逐步完善.##市正迎着国家大开发的良好环境,利用其得天独厚的生态优势和自身丰富的旅游资源,以医药、葡萄、旅游业为优势主导产业,发展药业加工和相关商业贸易,并依托丰富的生态旅游资源为后盾,逐步将##市建设成为全国著名的现代化、山水式的优秀旅游城市.
近年来,##抢抓机遇、加快发展,为更好地做好城市扩容工作,已规划将新城建设发展到##市大道片区,而##大道是城市主干道和高速路的进出口,某某路与##大道平行,末端与城工大道相接.现##大道和城工大道也建成,并投入使用,大道两侧是用规划的商住开发项目.而某某路整体环境不容乐观,基础设施配套较差,居民房屋破旧,生产生活污水横流,城郊"脏、乱、差〞的环境随处可见,这些都直接影响到了城市整体环境和城市形象.
特别是##市某某路内存在着大量的民房,区域内部建筑密度大、乱搭乱建现象严重、使用年限久、房屋质量差,居住在其中的均为低收入家庭和社会弱势群体,目前某某路片区共有110多户低收入家庭住户,是城市中典型的棚户区.
区内居民的生存环境十分恶劣,消防隐患和环境卫生脏乱差等问题突出.加之居住人员复杂,社会治安也十分难以整治.##市某某路棚户区的现状,已严重影响##市城市整体形象.
为彻底贯彻落实党的十七大和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》〔国发[2007]24号〕精神,落实全国城市住房工作会议精神和《建设部关于印发<解决城市收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》〔建住房[2007]218号〕的要求.##市政府提出了《##市城区规划》,根据规划要求,需要对##市城郊某某路片区棚户区进行整治,该项目得到##市政府的高度重视,项目的建设迫在眉睫.
4.2已进行的调查研究与其调查成果
项目用地：
已完成用地选址和土地招拍挂
项目工程方案：
已确定采用的设计方案
环境影响：
项目建设、运营中采取措施后均不会对环境造成不良影响
节能指标：
本建设项目符合国家建设节能标准
资金筹措：
资金来源于业自筹,方案可行
社会效益：
本建设项目有利于##市的建设,同时改善了##市城区的环境,为被拆迁的居民创造一个优质、理想的居住环境.
第五节本项目可靠性研究报告的编制依据
5.1《中华人民##国物权法》
5.2国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》〔一九九一年一月十八日国务院第七十六次常务会议通过〕
5.3《##省城市房屋拆迁管理办法》〔20##修正〕
5.4《##市城市总体规划》
5.5编制可行性研究报告的委托书
5.6《可行性研究报告编制指南》
5.7国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》〔第三版〕
5.8国家现行的有关政策、标准、规X、定额等有俾指标的规定
第六节本建设项目可行性研究的结论
本项目建设符合科学发展观,项目选址符合区域发展规划,资金筹措和来源落实,自有资金基本到位,建设条件适宜,设计方案技术水平合理,有效贯彻了国家节能政策,社会与环境效益显著,项目经济可行,具备可持续性发展,该项目的实施是可行的.第二章本项目提出的背景与建设的必要性
第一节项目提出的背景
虽然,近年来##市建设和发展的速度较快,经济和社会各项事业得到了快速发展,但是##市某某路片区整体环境不容乐观,某某路片区内基础设施配套较差,居民房屋破旧,生产生活污水横流,"脏、乱、差〞的环境现象随处可见,这些都直接影响到到了城市整体环境和城市形象.特别是建设密度大,使用年限久、房屋质量差,居住在其中的均为低收入家庭和社会弱势群体,区内居民的生存环境十分恶劣,消防隐患和环境卫生等问题突出.加之居住人员复杂,社会治安也十分难以整治.棚户区的现状,已严重影响##市城市整体形象.
##市某某路棚户区现目前主要建筑大多是自建房.由此可见棚户区的建筑年代久远,建筑多为砖木结构楼房,建筑杂乱无章,缺乏统一规划,一部分建筑已是危房,安全隐患大.
为加快##市棚户区改造步伐,改善人民群众居住条件,提高城市环境质量,改变城市面貌,改造危旧住房、改善困难家庭住房条件,解决困难家庭住房等系列问题,##市人民政府,在全市低收入家庭住房摸底调查的基础上,结合##市住建房建设实际,提出来棚户区改造项目建设.
因此,##市城市建设投资经营##根据国家相关政策和##城市总体规划,提出了##市某某路棚户区改造工程项目建设.
该项目得到##市政府的高度重视,项目的建设迫在眉睫.
第二节项目建设的必要性
2.1项目建设是推动##市整个社会经济快速发展和城市居住设施发展的必要与前提条件
要加快城市化建设,推动城市经济结构调整,就必须要满足城市居民对于居住设施建设的需要,并依据##市城市建设的总体规划和结构调整方案,按照市起点、高标准、规X化、各种公用服务配套设施的完善以与现代化生态化建设城市的建设要求进行新区建设.本项目正是按照城市发展,调整经济结构的总体目标要求而进行的城市基础设施项目建设.项目建设符合##市建设总体规划的要求,符合国家关于城镇化建设的有关政策规定,符合##市城市总体规划要求,符合##市十二五社会经济发展规划纲要精神,适应了##市城市建设与经济结构产业调整的实际需要.因此,从满足##市经济发展,使城市建设、城郊的改造步伐进一步加快,促进城市经济结构和产业调整等方面看,建设本项目是很有必要的.
从另一方面看##市是##东南部的中心城市之一,属东北亚经济圈腹地,距##、##、##〔港口〕、集安〔距离较近,要落实整个城市居住设施的建设,必然先要对城市弱势群体居住设施进行全面建设,由下至上、从点到面才能推动整个城市居住设施改善的整体化进程.作为城市硬件的居住设施得到完善和匹配,才能创造出整个城市投资的良好的环境,拉动经济稳步的快速发展.因此,本项目建设是落实##城市居住设施建设的前提和必要条件.
2.2项目建设是完善##市工农业生产和低收入人民生活水平的必要条件.
##市的经济发展十分迅速,工农业生产正蓬勃发展,人民生活水平得到显著的提高.但经济建设和人民的生活水平的提高所需要依托城市经济适用住房建设在##市的发展还十分薄弱.项目建设对于改善##市的人居质量和生活水平条件是必要的.
2.3项目为城市建设和发展起到辅助积极的作用.
本项目在##市城市总体规划当中,项目建设有利于加快小区建设步伐,使周边不同区域之间的联系加强,最为重要的是彻底解决了棚户区居民与低收入居民住房难的问题.因此,项目的建设是符合城市总体规划总体布局的要求,项目建设的必要性和意义十分重大.
2.4项目的建设是在对城市棚户区住房容量进行预测前提下依据城市总体规划,对实际问题提出的首要建设项目和解决方案.项目的提出和建设具有科学性、合理性、现实针对性.
因此结合城市总体规划和近期建设规划将##市棚户口区房屋改造工程项目的建设提到先期建设的日程中,是科学的、合理的、有现实针对性的.项目的建设很有必要.
根据市委、政府的安排,将##市某某路片区涉与92亩土地出让土地、修建某某大道等影响到的棚户区居民搬迁至某某路安置区即"某某小区〞.
经现场核实统计,实施##市某某路棚户区改造工程,需要搬迁居民460人,拆迁房屋24528平方米.提供安置条件是实施居民搬迁的前提,因此,加快实施此项目不仅重要,且迫在眉睫.
第三节项目建设的有利条件
3.1##市的经济效应作用,将带动##市经济发展.##市发展的良好势头是空前的,随着经济社会发展水平的不断提高、财力逐步增强和##市片区的发展状大,加上各级各部门对##市城区发展的支持力度不断加大,##市城区和##市的整体环境整治与规划建设已具备了很好的条件.必须抓住这一有得时机,采取有力措施进行棚户区改造,改善##市片区的环境状况.
3.2##市政府、市委等各级各部门的高度重视,为##市某某路棚户区改造工程项目提供了政策支持.
第三章区域环境与建设条件
第一节区域概况
##市位于##省南部,地理坐标位于东经125°10'~126°44',北纬40°52'~43°3'之间.东接白山市,西与##省的##、##、##等市相邻,南与朝鲜##主义人民##国的慈江道隔鸭绿江相望,北连##市、##市.南北长238千米,东西宽108千米.辖##区、##区两个市辖区,##县、##县、##县三个县,代管##市、##市两个县级市.全境幅员##X平方千米,人口约227.2万.是##省东南部和东北东部最大的区域中心城市,##省第五大城市,是中国医药城、中国葡萄酒城、中国钢铁城.
第二节区位发展环境分析
##市,位于##省东南部长白山区,南与朝鲜隔江相望,西与##省的##、##、##等市相邻.辖梅河口、集安两市,柳河、辉南、##县三县,东昌、二道江两区和梅河口经济贸易开发区三个省级开发区,人口230万.
一是区位优势独特.地处东北亚经济圈腹地,是我国对朝三大口岸之一,边境线长203.5公里,是国家批准的边境开放城市.同朝鲜、俄罗斯、韩国、日本等国家的经贸合作具有比较悠久的历史和地缘人缘上的优势.##至##高速公路##段已竣工通车,##至##、梅河口至##等高速公路和通丹铁路已开工建设,##机场前期工作基本完成,届时##将成为东北东部重要的交通枢纽,成为##省距出##最近的城市.
二是生态环境优良.境内有大小河流千余条,水资源总量65.7亿立方米,人均占有量是##省平均水平的1.8倍.森林覆盖率63%,高于全国平均水平44.8个百分点.活力木畜积量7500万平方米.市区空气环境质量二级以上天数达到295天.##穿城而过,山中有城,城中有水,山城相融,山水相依,是一座天然的生态氧吧.[1]
三是物产比较丰富.##有"绿色立体资源宝库〞之称,被誉为中国中药之香、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡和滑雪之乡.与##的西双版纳和##的峨眉山并称中国"三大天然药库〞,现已查明的药物资源1133种,已开发利用的仅有90多种,开发潜力很大.##是国内重要的人参种植基地,产量占有全国的40%.##大米曾为宫廷御用,故有"贡米"之称.有山野菜、实用菌等绿色食品资源190余种,野生资源100余种.已发现的矿产资源85种,探明储量的53种、约24亿吨.
四是历史文化悠久.6000多年前就有人类在这里居住,是高句丽文化、满族萨满文化的发祥地.集安高句丽王城、王陵与贵族墓葬是世界文化遗产.全市有各种文化遗址900多处,国家级文物保护单位10余处.##满族剪纸是中国三大民族剪纸之一.##是一个革命老区,抗日战争时期,人民英雄杨靖宇将军率领东北抗联在这里英勇奋战；解放战争时期,陈云、肖劲光等老一辈无产阶级革命家在这里指挥了著名的"四保临江〞战役；建国初期,##军民为抗美援朝作出了重要贡献.目前,##已连续六次获得了全国"双拥模X城〞的称呼.
五是旅游资源得天独厚.全市有国家A级以上景区13处,其中4A级景区3处.有6个国家森林公园、6个国家工农业旅游示X点.世界文化遗产-高句丽遗迹、中国最大的火山口湖群、中国红色旅游经典景区-靖宇陵园以与五女峰等国家级风景名胜独具特色,自然风光、文物古迹、冬季冰雪、中朝边境等特色旅游,深受中外游客的欢迎.所辖的集安市是中国历史文化名城、中国优秀城市.
六是发展基础较好.全市幅员1.56万平方公里,建设用地指标充足开发潜力巨大.水电资源蕴藏量丰富.人力资源充足,全市各类人才占总人口的9.2%.地区生产总值多年保持在18%以上的增长速度,三次产业比重调整为11：
52.8：
36.2,综合实力显著增强,城市功能日趋完善,人民生活水平逐步提高.
第三节项目区地质环境条件
##市2/3以上的面积为山区,属长白山系.南部是鸭绿江与浑江之间的老岭山区,中部是##与辉发河之间的龙岗山,北部为低山丘陵区,是山地和平原的过渡地带.地势由南向北沉降,形成南高北低的地势地貌.海拔最高的老岭山脉东老秃顶子为1,589米,最低海拔集安市凉水朝鲜族乡杨木村为108米.
第四章项目现状
##市______路棚户区目前主要建筑多为砖木结构的自建房.建筑杂乱无章,缺乏统一规划,一部分建筑已是危房,安全隐患大.各种线路象蜘蛛网一样交织在一起,并且容易发生火灾,存在极大的安全隐患.
〔照片〕第五章拆迁安置方案
第一节##市某某路棚户区改造工程拆迁概况
根据《##市城市总体规划》,搬迁##市某某路上的棚户区,拆迁115户420人、拆迁建筑面积24528平方米,安置建设用地44亩.其中：
选择安置房安置的110户404人,需求安置房221套25052平方米、商业门市36间213平方米、生产用房61间2899平方米；选择货币安置5户16人,拆迁面积3722平方米,货币安置费198.17万元.
第二节拆迁政策措施
1、政策优惠,阳光操作.妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题,对已经取得产屋所有权证的房屋,依法赔偿.充分考虑棚户区居民的承受能力,做好与各项住房政策的衔接,妥善安置被拆迁居民.实行产权调换或者货币补偿.
2、破解复杂问题,必须坚持原则性和灵活性相统一,创新工作思路,用好、用活、用足政策；
3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理.尽量通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设,加强工程质量安全监督管理,确保回迁安置房屋的建设质量,防止因质量问题引发矛盾纠纷.
4、要完善棚户区改造后的公共服务功能.
5、要充分利用棚户区在历史上形成的优点为,并挖掘其潜力.
第三节拆迁安置补偿方案
拆迁安置补偿以被拆迁人所持有房屋相关证件与现场核定的依据为准,包括房屋的权属、结构、门面面积、住宅面积、合法属性、室内装修装饰、其他构筑物与附着物.
一、拆迁安置方式
1、货币补偿；
2、原地就近安置；
二、拆迁安置原则
拆迁安置实行自愿选择安置方式,选择产权调换的按签订拆迁协议先后优先选择安置房的原则进行安置.
四、房屋征收补偿
〔一〕安置房安置
1、安置对象为征地方案公告之日在籍的常住农业人口〔含现役义务兵,现在劳改、劳教人员,在校生〕.土地征收公告后至市场人民政府批准征地补偿安置方案之日止,依法婚嫁、生育的人口,按有关规定可在被征地农村集体经济组织入户的,享受房屋安置.已享受宅基地安置、联建房和货币补偿的、征地前非法定婚姻或抚养〔赡养〕关系迁入且无农村承包地的人员与空挂户口人员,不享受房安置.
2、房屋征收补偿标准：
框架结构：
1500元/m2；
砖混结构：
1400元/m2；
砖木结构：
1300元/m2；
土木结构：
1200元/m2；
简易结构：
600元/m2.
3、安置房安置标准与价格结算办法
安置房面积计算方法：
以户为单位〔以20##12月31日户口为准〕,单户征收房屋建筑面积小于312m2的,每户享受312m2安置房；大于312m2的,可按实际面积享受安置房.
安置房价格结算方法：
〔1〕每户按符合本条第1款要求的享受安置房的人口每人享受30m2优惠面积,优惠面积按1000元/m2结算；
〔2〕在征收房屋面积以内,除优惠房以外的面积按1400元/m2结算,超出征收X围20m2以内按1800元/m2结算；
〔3〕征收房屋建筑面积小于312m2,需购足312m2的差额部分按1800元/m2结算；所购总面积超出20m2以内的仍按1800元/m2结算,其余面积按市场价格结算〔市场价以同等地段房价为参考依据〕；
〔4〕每户安置户可另别外享受安置小区内不临街的一楼30-50m2的生产用房一间.生产用房可不计入安置房面积,价格按2000元/m2.结算,若被征收户要求计入安置房面积,则按安置房价格结算.
4、安置房的规划选址,在符合城市规划的前提下,原则上经被征地集体经济组织2/3以上村民同意后,报市人民政府批准后实施.
安置房应包含以下基本设施：
水、电、闭路电视入户,铝合金窗,进户防盗门,室内木门,水泥清光地面.
〔二〕货币补偿安置
在土地征收中涉与的农村房屋征收补偿,本人提出自行解决住房安置的,安置办法如下：
由本人作出"自己解决住房安置,不需安排安置房且自己的提供有房证明〞的书面承诺后,房屋征收补偿标准按框架结构2200元/m2、砖混结构2000元/m2、砖木结构1800元/m2、土木结构1600元/m2、简易结构600元/m2的标准实行一次性货币补偿.
〔三〕征地户以户为单位,可以选择安置房安置,也可选择货币补偿安置,但只能在两种安置方式中选择一种.
〔四〕搬家补助费以户为单位,被征收补偿房屋面积不足100m2的每户补助500元,100m2的〔含100m2〕以上不足200m2的每户补助700元,200m2以上的每户补助900元.按两次计算一次付给.
〔五〕周转过渡费：
选择货币补偿的按6个月计发,选择安置房安置的按18个月计发.周转过渡费标准,按5元/m2·月计算,不足500元/月·户时则按500元/户·月计发.
超过18个月的周转过渡费,逾期不满半年的增加25%,逾期满半年不足一年的增加50%,逾期满一年不足二年的增加75%,逾期满二年以上的增加100%.
被征收补偿房屋实行一次性搬离住地,并由本人自行解决周转过渡房.
〔六〕在公告规定搬迁期限内签定房屋征收补偿安置协议,并按纺定时间搬迁腾空点交房屋的〔腾空标准：
物件腾空、人畜离房、交钥匙〕,给予每户按原住房面积15元/m2的奖励.
〔七〕对有70岁以上的老人和生活不能自理的残疾人的安置户,自行选择安置房安置的,经村委会提供证明,在选择安置新房时,可在楼层方面适当照顾.
第六章项目选址与建设条件
第一节场址区域自然状况
1.地形、地貌情况
##境内地形地貌复杂,是云贵高原向##盆地过渡地带,地势为东南市西北低,海拔高度由东南向西北递减,最高外海拔1730米,最低处221米.东南部重峦叠嶂,峡谷幽深,西北部丘陵起伏,河谷开阔平缓.境内地层出露有中生代的侏罗系、白垩系和新生代的第四系地层,分属3统6组,是##小内侏罗系、白垩系地层发育最好、出露最齐的地区.安置区地形高差较小,地势较为平坦,根据《建筑抗震设计规X》GB50011-2001<20##版>第条：
所有建筑应按现行国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223确定其抗震类别.第3.1.3条：
各抗震设防类别建筑的抗震设防标准,均应符合现行国家标准《建筑工程搞震设防分类标准》总刚第1.0.2条：
本标准适用于抗震设防区建筑工程的抗震设防分类.《建筑抗震设计规X》GB50011-2001<20##版>附录A我国主要城镇抗震设防烈度,设计基本地震加速度和设计地震分组与##省地震烈度区划图,本工程设防烈度为6度.本项目属山岭重丘地形,中低山形地貌,地势起伏不大,适宜建筑工程建设.
2.工程地质与水文地质、气候条件
1、地质条件
地质构造
##境内地形地貌复杂,是云贵高原向##盆地过渡地带,地势为东南高西北低,海拔高度由东南向西北递减,最高处海拔1730米,最低处221米.东南部重峦叠嶂,峡谷幽深,西北部丘陵起伏,河谷开阔平缓.
2.河流与水文特征
境内水利资源丰富,有大小河流352条,总长度1255公里,其中流域面积大于20平方公里的河流26条,总长度335公里.全市河网密度达到0.7公里/平方公里.水资源100亿立方米,其中地表水资源总量为95亿立方米.境内有各类水库、山塘800多处,蓄水总理达3000万立方米.水能资源蕴藏量33万千瓦,现已建成大小电站45座,装机容量5万千瓦,年发电量1.5亿多千瓦小时.
3.气候条件
##属中亚热带湿润季风气候区,冬暖春早,夏季炎热多伏旱,全年日照少,初夏晚秋多阴雨,立体气候和
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