仓储物流项目申请报告之欧阳化创编.docx
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仓储物流项目申请报告之欧阳化创编
第一章总论
时间：
2021.02.06
创作：
欧阳化
1.1项目名称
徐水县万达家居建材广场建设项目
1.2项目性质
新建
1.3项目建设单位及法人代表
项目建设单位：
徐水县瑞东房地产开发有限公司
法人代表：
王雪一
1.4建设地点
项目建设地点位于徐水县城，东邻107国道，西邻铁路，南邻规划中的车站广场，北邻职中路。
1.5建设规模及内容
项目占地14.25亩，建筑面积42000平方米，建设一栋六层家居建材商城，框架结构。
停车场及地面硬化2000平方米，绿化500平方米。
引进先进的网络系统、电梯、监控系统、管理计算机、中央空调、消防系统等设备。
1.6建设期限
本项目建设期从前期准备、立项，而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。
预计从2014年7月至2015年4月，建设期为10个月，施工期为7个月。
1.7资金结构和投资规模
项目总投资9858.22万元人民币。
由建设投资和铺底流动资金构成。
其中建设投资共计9818.22万元，铺底流动资金40万元。
建设投资包括建筑工程费7785万元，设备购置及安装费150万元，工程建设其他费用1155.94万元（其中土地及拆迁补偿费850万元），基本预备费727.28万元。
1.8资金筹措
项目所需资金共9858.22万元。
资金筹措方式：
全部为徐水县瑞东房地产开发有限公司自筹。
1.9结论
该项目旨在改变徐水县家居建材市场建设和城乡经济发展不平衡，差距大，市场体系不完善，缺乏集聚效应等问题，同时充分考虑到该地周围已形成成熟建材商圈的商业价值，因地制宜的进行家居建材广场的建设。
通过合理布局、优化环境、提升服务，该项目必将切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增长方面的作用，促进该县经济和社会又好又快发展。
从建设条件方面看：
项目场址选择具有优势，符合保定市总体规划，总图布置、建设规模及方案制定合理，节能环保措施制定完善。
该项目可行。
从经济影响和社会影响分析来看，投资估算比较合理，资金来源可靠，资金回收稳定有效，具有较好的盈利能力，抗风险能力。
因此项目的建设可行。
主要经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一
建设基础数据
1
占地面积
亩
14.25
2
建筑面积
㎡
42000
3
年耗水量
万吨
13.34
4
年耗电量
万kwh
1629.94
5
综合消耗标煤年用量
t
2014.63
6
容积率
4.42
7
建筑密度
%
73.68
8
绿地率
%
5.26
二
财务数据
1
总投资（项目报批总投资）
万元人民币
9858.22
2
固定资产投资
9818.22
2.1
铺底流动资金
万元人民币
40
2.2
营业收入（平均年份）
万元人民币
1908
2.3
营业税金及附加（平均年份）
万元人民币
103.98
2.4
总成本费用（平均年份）
万元人民币
620.26
2.5
利润总额（平均年份）
万元人民币
1183.76
2.6
所得税（平均年份）
万元人民币
295.54
2.7
税后利润（平均年份）
万元人民币
887.82
2.8
利税总额
万元人民币
1287.74
2.9
财务内部收益率（所得税前）
万元人民币
23.44
2.10
财务净现值（所得税前）
万元人民币
3837.17
2.11
投资回收期（所得税前）
年
4.22
含1年建设期
2.12
净利润率
%
9.01
2.13
总投资利润率
%
12.01
利润总额
2.14
总投资利税率
%
13.06
2.15
盈亏平衡点
%
21.59
第二章项目建设背景及市场分析
2.1编制依据
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）。
原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》
原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》
项目承办单位提供的相关基础资料
2.2建设背景
2.2.1项目背景
随着徐水县经济社会的快速发展，城乡住宅和基础设施建设步伐明显加快，家居建材市场规模不断扩张，特别是工农业生产项目、城市基础设施项目、新农村小康住宅建设项目大幅增加，社会对建筑建材的需求逐步加大。
然而，徐水县家居建材市场的发展仍处于从零散粗放型增长方式向集约型增长方式的转变过程中，总体发展水平与社会需求仍有加大差距。
一是建筑建材供求的市场化程度不高，建筑建材市场设施建设没有根本性突破；二是建筑建材市场规模化程度不高；三是建筑建材市场的规划建设严重滞后；四是建筑建材市场建设和城乡经济发展不平衡，差距大，市场体系不完善，缺乏集聚效应。
针对上述分析，特提出建设本项目，项目建成后改变徐水县家居建材市场市场体系不完善等问题，该项目必将切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增长方面的作用，促进该县经济和社会又好又快发展。
2.2.2社会背景
近年来我国实行扩大内需，促进消费的积极财政金融方针，为社会发展带来区域经济合作的机遇。
而从政策方面看，国家产业政策调整，实施南企北扩，南资北移。
再从区位方面看，徐水县境内资源丰富，悠久的文化历史，人文景观，自然景观成为徐水县得天独厚的资源，这些都为徐水县进行经济协作，实现借力发展提供了广阔的舞台。
近年来，随着我国城市化进程的加快和消费结构的升级，商业区建设发展迅速，对于创新消费模式、促进消费升级、拉动经济增长发挥了积极作用。
深入贯彻《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发[2008]134号），积极应对当前国际金融危机，引导和扩大消费，挖掘消费新热点，推动商业区发展。
培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业区，使商业区成为促进中小商贸企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。
推动商业区的建设与发展，要认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、突出特色；坚持科学规划和分类指导；坚持规范化管理、优质化服务。
通过合理布局、优化环境、提升服务，切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增长方面的作用，促进我国经济和社会又好又快发展。
2.3市场分析
建筑业是拉动我国经济发展的五大支柱产业之一，在建筑业中又可以分为建筑装饰业、土木建筑业和设备安装业等三大块。
伴随我国经济的快速增长以及相关行业的蓬勃发展，其中建材业愈加显示出其巨大的发展潜力。
目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国。
主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。
项目建成后市场内的产品将包括：
钢材、水泥、油漆、陶瓷产品、大理石、花岗石、人造石、玻璃及配套五金、各类工程金属和非金属管材、卫生间浴房、卫生用具、厨房各类电器和用具、锁具、地板、防盗门、铝合金和塑钢门窗、电线电缆、电器开关、插座、涂料、各类板材、木料等；并销售家具、床上用品、厨卫用具、室内配饰及日常生活需要的家居商品。
家居建材广场规划建设过程中力求与周边的环境、人文融为一体，突出目前该区域商业特色。
对商业区实施统一规划、建设和管理，使商业区形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛；在投资建设中始终强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。
要以营造人居环境、构建和谐环境为出发点，完善商业区的综合服务功能。
充分发挥商业区的集聚效应，完善各种人性化、无障碍等公共服务设施，以体现对消费者的人文关怀。
增强商业区及其周边区域的交通便利功能，营造舒适便利的消费环境。
徐水县是华北地区的重要交通枢纽。
处于北京、天津、石家庄三大城市的中心交汇点，距三大城市均在1小时车程，可做为进军三大城市的前沿、融入环渤海经济圈的主阵地。
境内有京广铁路、107国道、京-珠高速公路、津-保高速公路、张-石高速公路等干道，京石城际铁路、津保城际铁路、京-珠-港-澳高速公路、荣-乌高速公路，交通便利；通讯设施先进发达，水、电、气等工业基础设施完备，为中外客商投资兴业提供了优越的条件。
2013年实现生产总值（年报口径）1480535万元，同比增长6.6%。
其中：
第一产业增加值259960万元，比上年增长1.9%；第二产业增加值788310万元，比上年增长7.2%；第三产业增加值432265万元，比上年增长7.9%。
一、二、三产业占生产总值的比重分别为 17.4%、54.5%和28.1%。
人均生产总值25766元。
财政收入占GDP的比重为9.6%，比上年提高0.9个百分点。
在这样一个发展良好的大环境下，徐水县各领域经济飞速发展，居民的消费需求越来越高，消费水平也日益增长，所以徐水县的消费群非常庞大，市场前景更是被人普遍看好。
第三章建设规模及建设条件
3.1场址选择：
本项目拟建于徐水县城，东邻107国道，西邻铁路，南邻规划中的车站广场，北邻职中路。
本项目交通便捷、自然环境优越，配套设施齐全，具备开工条件。
项目选址符合保定市及徐水县用地规划的要求。
场址周围经勘探不会压覆矿床和文物，不影响当地防洪排涝，不影响通航和军事设施。
场区附近有完善的基础设施，此地交通便利，附近水文地质状况良好，使用于建设本工程项目。
3.2土地权属类别及占地面积：
本项目拟占地14.25亩。
土地类别为建设用地，项目用地符合国家用地政策。
3.3建设内容
项目占地14.25亩，建筑面积42000平方米，建设一栋六层家居建材商城，框架结构。
停车场及地面硬化2000平方米，绿化500平方米。
引进先进的网络系统、电梯、监控系统、管理计算机、中央空调、消防系统等设备。
3.4建设条件
3.4.1 自然地理条件
徐水县位于太行山东麓，河北省中部。
地处北纬38°09’--39°09’，东经115°19’--115°46’。
东与容城县、安新县交界，南与清苑县、北市区为邻，西与满城县、易县接壤，北与定兴县相连，总面积723平方公里。
辖7镇7乡,一个城区办事处，304个行政村。
地势西北高，东南低。
最高点是县城西北象山，海拔447米，最低点在县城东南大因镇的李家迪城村，海拔8米。
依照形态和成因不同，全县可划分为两个不同的地貌单元。
大致以大王店为界，以西为剥蚀堆积作用形成的丘陵区，面积91.2平方公里，占总面积的12.6%，以东为堆积作用所形成的山前倾斜平原区，自然坡度1‰左右。
水资源比较丰富。
主要河流由瀑河、漕河、萍河，平均降水量546.9毫米，工业、农业和生活用水能够保证。
城市供水管网布置合理，水质良好。
南水北调中线总干渠从满城县白堡村东北进入徐水县，先后穿越义联庄、大王店、东釜山3个乡镇、13个行政村，渠线长13公里。
3.4.2气候条件
徐水县属温带半干旱气候区，大陆性季风气候特点显著，四季分明，光资源充足，境内旱涝频繁。
春季干旱多风，风速最大，平均气温12.9℃，相对湿度57%；夏季炎热多雨，多东南风，平均气温25.4℃，相对湿度73%，降水量占全年降水量的74.4%，形成汛期；秋季昼夜温差大，多西北风，平均气温12.3℃，相对湿度71%；冬季严寒少雪，盛行西北风，气候干燥，平均气温-3.3℃。
2010年全年平均气温11.5℃，比去年低1℃。
全年降水量417.8毫米，比去年减少44.2毫米。
3.4.3经济发展状况
2013年实现生产总值（年报口径）1480535万元，同比增长6.6%。
其中：
第一产业增加值259960万元，比上年增长1.9%；第二产业增加值788310万元，比上年增长7.2%；第三产业增加值432265万元，比上年增长7.9%。
一、二、三产业占生产总值的比重分别为 17.4%、54.5%和28.1%。
人均生产总值25766元。
财政收入占GDP的比重为9.6%，比上年提高0.9个百分点。
农业：
三农工作扎实推进，农村经济稳步发展。
全面落实各项支农惠农政策，全年发放粮食直补和综合补贴资金1亿余元，争取农业、水利专项资金1.2亿元，农民积极性显著提高，农业生产条件明显改善。
年内实现农林牧渔业总产值479891万元，同比增长2.1%。
其中：
农业产值264544万元，同比增长2.2%；林业产值1809万元，同比下降24.6%；牧业产值196038万元，同比增长1.6%；渔业产值1499万元，同比增长0.6%；农林牧渔服务业产值16000万元，同比增长10.8%。
农业商品率81%。
工业：
工业经济平稳增长。
全年完成工业总产值3110515万元，同比增长4%。
其中规模以上工业总产值2264559万元，同比增长0.6%；规模以下工业总产值845956万元，同比增长10.3%。
全部工业增加值737442万元，同比增长7.4%。
其中规模以上工业增加值606276万元，同比增长6.8%。
规模以上工业实现销售收入2171702万元，同比增长1.2%，规模以上工业利税293530万元，同比增长0.4%。
当年入统规模以上工业企业64家，其中销售收入超亿元的达到35家，比上年增加6家，利税超千万元的30家，比上年增加3家。
固定资产投资：
2013年完成全社会固定资产投资1093304万元，同比增长29.3%。
其中城乡建设项目投资1060355万元、同比增长28.4%，房地产开发投资32949万元、同比增长17.9%。
全年建筑业总产值156597万元，同比增长26.8%。
3.4.4交通通讯
徐水交通区位优势明显，处于北京、天津、石家庄三大城市的中心交汇点，距三大城市均在1小时车程，可做为进军三大城市的前沿、融入环渤海经济圈的主阵地。
境内有京广铁路、107国道、京-珠高速公路、津-保高速公路、张-石高速公路等干道，京石城际铁路、津保城际铁路、京-珠-港-澳高速公路、荣-乌高速公路，使徐水成为华北地区的重要交通枢纽。
3.4.5项目水文地质
该建址地势总体较为平坦，场地为堆积作用所形成的山前倾斜平原区，地层主要为第四系冲击物组成，沉积环境稳定，由于工程拟建地大部分为拆违旧址，在工程施工前应清平换土。
水比较丰富。
主要河流有瀑河、漕河、萍河，年均降水量546.9毫米，工业、农业和生活用水能够保证。
城市供水管网布置合理，水质良好。
南水北调中线总干渠从满城县白堡村东北进入本县，先后穿越义联庄、大王店、东釜山3个乡镇、13个行政村，渠线长13公里。
总干渠采用明渠输水形式，设计流量为170—50立方米每秒，渠底宽22.5—7米，水深5—3.8米，在渠道两侧有8米宽的防护林带。
天津干渠从本县西黑山村西分水向东至天津市外环河，途经大王店、遂城、户木、高林村、东史端5个乡镇、31个行政村，境内长33公里，采用混凝土全箱涵自流输水形式，设计流量为50立方米每秒。
南水北调中线为该县设两个分水口门：
一是总干渠刘庄泵站，主要解决山区人畜饮水问题。
二是天津干渠郎五庄分水口门，给县城蓄水0.96立方米每秒，主要供城区生活和工业用水。
3.4.6抗震
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录Ａ,确定徐水县地震烈度按7度设防，地震动峰值加速度为0.10g。
3.4.7公用设施社会依托条件
水电条件满足建设运营需要。
3.5施工条件
3.5.1施工场地
拟建地地形开阔，交通便利，项目建设地点有空地可做为本期工程的施工场地，无须另外租用施工场地。
3.5.2施工道路
该项目位于徐水县城，东邻107国道，西邻铁路，南邻规划中的车站广场，北邻职中路，地理位置优越，周边交通发达，基础设施配套齐全。
3.5.3施工能源
项目用电由徐水县供电所引入；施工生产、生活用水均由市政管网提供。
施工用氧气、乙炔气由施工单位自备，分散供应，在施工过程中应注意安全。
第四章建设方案
4.1项目总体构思
4.1.1项目建设原则
建筑设计除应执行国家有关工程建设的方针政策外，尚应执行下列基本原则：
（1）当地城市规划部门制定的城市规划实施条例；
（2）综合讲求建筑的经济效益、社会效益、环境效益；
（3）合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑；
（4）在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能；
（5）节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能；
（6）建筑设计的标准化应与多样化结合；
（7）建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施；
（8）应至少一面直接临接城市道路，道路应有足够的宽度，以保证人员疏散时不影响城市正常交通；道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定，并至少不小于基地周长的1/6；应至少有两个以上不同方向通向城市道路的（包括以通路连接的）出口；主要出入口，应避免直对城市主要干道的交叉口；建筑物主要出入口前应有供人员集散用的空地，其面积和长宽尺寸应根据使用性质和人数确定；
（9）绿化面积和停车场面积应符合当地规划部门的规定。
绿化布置应不影响集散空地的使用，并不应设置围墙大门等障碍物。
4.1.2设计理念与构思
家居建材商城方案设计力求在考虑与城市街区结合的同时，充分融入到商城的现代氛围中，体现承前启后、开创未来的现代气象。
因此，建材商城建筑设计方案采取简洁的造型，虚实对比，具有强烈的标志性建筑特色。
4.2总图布置
4.2.1总图布置原则
（1）按照国家的方针政策，并结合场地现状，在满足要求的前提下，做到经济、合理，尽量减少建设投资，并考虑后期发展。
（2）合理布局，做到功能分区明确。
（3）平面布置与实际应用应衔接合理，满足综合服务的要求。
（4）项目内道路通畅，满足运营和消防需要，做到线路简洁、流畅，避免人流和车流的交叉。
4.2.2总图布置
该项目结合场地现有条件，根据有关规程、规范，进行规划布置。
总平面布置力求规划合理，功能分区明确、布置紧凑、节约和多层布置形式，尽量减少项目内辅助附属建筑物的数量。
结合该项目地形，合理确定项目内布置形式。
该项目各建（构）筑物生产类别为丁、戊类，耐火等级为二级，各建（构）筑物之间设有6米宽的环行车道，便于火灾时消防车到达场内任一位置。
在建筑物周围留有一定场地做绿化用地，一方面点缀项目内的环境，另一方面也可以作为不同功能建筑之间的隔离带，起到人流导向的效果。
道路两旁及边角空地都可以利用作绿化地带，增加绿地覆盖带，形成一个优美的居住生活环境。
4.3项目内交通
本项目区内道路：
主路宽度为6米，部分辅路为4米。
路两侧均设有人行便道，便道上设有盲道。
4.4土建工程
4.4.1设计原则
（1）建筑设计严格执行国家的有关设计规范及建筑标准。
按要求采取防火、防水、防噪声、劳动安全、卫生等措施，为满足生活需要，创造出良好的空间环境和建筑群体。
（2）建筑方案力求施工方便，经济使用，运用新型建筑材料，力争做到技术先进，经济合理，安全使用，美观大方，因地制宜，就地取材的建设方针。
（3）该项目的多个小系统间进行统一规划、统一设计，有机结合，在风格上保持一致。
4.4.2设计方案
家居建材商城作为该城市商业区标志性建筑，其建筑布局、造型、空间构成均应符合该区域的整体风格。
充分结合地形，充分体现建筑本身的雕塑性与个性的同时，创造出交融、渗透、对话的空间、周遍环境，从而体现一种商业与现代的气息，使建筑与环境建立一种和谐的对话关系。
家居建材商城采用框架结构，平面设计上，开敞式、大开间、开架式卖场成为功能主体，办公、库房等合理布置，综合商场功能与现代化售货空间结合，赋予了本方案设计崭新的设计理念。
在满足建筑使用功能需要的同时，结合空间的流动性，创造出更多的人性化空间形态，体现商城建筑的特点。
力求鲜明生动的个性与周边环境的和谐统一，既以简单现代风格为主，也注意细部表现。
时尚的整体造型与细节的变化充分体现现代主义设计原则，又具有商业建筑的特点。
4.4.3建（构）筑物设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012
《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2010
4.4.4地基基础
本区地处华北平原中部，所选地址处自然坡度较小,地形平坦开阔，地面高程在5.5m-10.0m之间。
根据区域地质资料，该建筑场地类别属III类，土质类型属中软土，为建筑抗震一般地段。
场地稳定性良好，地基土可不考虑液化影响。
场地无不良地质作用，地质状况可满足生产装置的需要，便于总图布置。
4.4.5建（构）筑物结构
1、建筑结构
该项目主要建筑为家居建材商城采用框架结构，基础形式为独立基础。
2、自然条件
基本风压：
0.4KN/㎡
基本雪压：
0.35KN/㎡
3、基础数据和抗震设防标准
建筑物安全等级为：
二级
建筑物设计使用年限：
50年
建筑物抗震设防类别：
丙类
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录Ａ,确定徐水县地震烈度按7度设防，地震动峰值加速度为0.10g，所属的地震分组为第二组。
4.5公用工程
4.5.1给排水工程
给水：
本项目水源由市政管网供应。
引一根DN100给水管入项目内，在项目内内构成环状给水管网，在场内设置100m3的消防水池一个，由环状给水管网向消防水池室内外消火栓及生产用水点供水。
供水方式如下图：
办公用水点
给水引入管项目内环状给水管网室外消火栓
室内消火栓
消防水池消防车取水消防
排水：
本项目排水主要包括办公用污水，采用雨污分流制，雨水按项目内平面布置的排水系统汇聚的污水排入污水管道，生活粪便污水经化粪池处理后排入污水管道。
4.5.2供电方案
该项目用电引自徐水县供电所，电力供应稳定充足，为确保生产的稳定性，该项目设一个总变配电室，安装5台S11-2000kVA变压器，能够满足生产、生活用电需求，电力供应有保障，配电室位于拟建本项目附近，根据设备用电功率，经计算，该项目每年耗电量为1629.94万kwh。
编制依据
本项目设计与施工中应执行的有关电气规范：
《低压配电设计规范》GB50054-2012
《供配电系统设计规范》GB50052-2009
《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-1994
《建筑照明设计标准》GB50034-2004
《全国民用建筑工程设计技术措施—节能专篇/电气》
建设单位所提供的建筑总图与用电要求
用电负荷分级
本项目建材商城经营管理用计算机系统电源、应急照明、门厅及营业厅部分照明、自动扶梯、客梯、电力系统用电负荷按一级负荷考虑，其余用电负荷按三级负荷考虑。
供电电源
根据现场供电条件，本项目用电电源由徐水县供电所引入两路10KV供电电压，配电电压为380/200V,配电方式为树干式相结合的供电方式。
照明
为增强建筑物的夜景特色，除做了一般照明，还做装饰照明和泛光照明，将其轮廓勾画出来。
项目用电引自于徐水县供电所。
主要道路设置路灯，道路平均照度5Lx。
路灯采用大功率的太阳能LED路灯，灯杆高10米。
在广场和绿化的不同位置，并根据需要分别安装投光灯、泛光灯、庭院灯、轮廓灯、草坪灯等，用灯光效果为家居建材广场增添色彩。
防雷及接地
建筑物屋顶设避雷带以防直击雷，引下线利用柱内二根主筋，要求由下至上，牢固焊接，避雷接地利用基础内所有金属构件，要求金属构件焊成一体，以形成一个封闭的金属网。
电力装置室外接地采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆；引入室内
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