公寓市场分析报告.docx
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公寓市场分析报告
兴义市升华房地产开发有限公司
“铭都公寓”项目市场分析报告
贵州友联伟业投资顾问有限公司
2010年6月10日
目录
第一部分：
房地产开发政策环境
一、政策形势4
二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5
三、贵州省房地产调控地点政策预测7
四、按揭贷款9
第二部分：
兴义市宏观经济运行分析
一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11
二、三大产业分析14
第三部分：
兴义市都市规划及完成情况
一、都市规划前景16
二、2010年都市化建设规划构想21
第四部分：
兴义房地产市场研究
一、供给市场特征22
二、客户构成及购买实态分析37
三、以后5年市场供给量预测39
四、以后5年市场需求量预测39
五、以后5年潜在市场消费者分析44
六、以后总体市场进展趋势分析44
第五部分：
写字楼市场分析
一、整体写字楼市场研究46
二、写字楼进展趋势同类市场经验扫描——贵阳47
三、本地市场分析49
四、兴义市写字楼需求预测51
第六部分：
房地产项目分析
一、房地产项目分析53
二、典型项目分析58
第七部分：
市场开发理念及推售模式
一、市场开发理念分析64
二、市场推售模式65
第八部分：
市场分析结论及建议
一、结论67
二、建议67
第一部分：
房地产开发政策环境
一、政策形势
政策
名称
国八条
国六条
国四条
国11条
新国10条
时刻
2005.4.28.
2006.5.17
2009.12.14
2010．1.10
2010.4.17
出处
国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”
国务院常务会议研究促进房地产业健康进展的六条措施
国务院常务会议提出四条政策
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》
《国务院关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知》
政策
基调
稳定房价
稳定房价
遏制房价过快上涨
遏制房价过快上涨
坚决遏制房价过快上涨
分析：
房地产调控政策措辞的变化进一步表明政府调控房地产的决心。
二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策
（一）、金融
时刻
出处
政策提要
2010.1.18
中国人民银行
上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点
2010.02.20
银监会
公布流淌资金贷款治理暂行方法打击炒房者
2010.04.11
银监会
公布银行不得对投机投资购房贷款
2010.04.21
银监会
二套房以住房套数界定不再以贷款为准
2010.4.17
国务院
加强对房地产开发企业购地和融资的监管
2010.4.20
保监会
保险资金投资不动产相关方法正在制定研讨中，将择机公布
2010.5.7
国务院
《关于鼓舞和引导民间投资健康进展的若干意见》（国36条）
（二）、土地
时刻
出处
政策提要
2010.03.10
国土部：
强调房地产用地监管并将开展突击检查
2010.4.15
国土部：
在2010年全国住房用地供应打算新闻公布会上土地利用治理司司长廖永林表示，国土资源部将从八个方面开展工作，推进住房供地打算实施
2010.5.24
国土部：
同日公布《关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（征求意见稿）》和《国土资源行政处罚方法（征求意见稿）》
（三）、住建政策
时刻
出处政策提要
政策提要
2010.1.10
国务院办公厅
《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国十一条）
2010.4.13
住建部
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
2010.4.14
国务院
主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分都市房价过快上涨的政策措施。
2010.4.17
国务院
《关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知》（新版国十条）
2010.4.23
住建部、民政部、财政部
联合发出通知，要求严查廉租房违规行为
2010.5.4
住建部
《关于进一步强化住宅工程质量治理和责任的通知》
（四）、销售治理
时刻
出处
政策提要
2010.04.15
国务院常务会
贷款买二套房首付不得低于50%
2010.04.17
国务院
房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2010.04.19
住建部
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
2010.6.4
住建部、央行、银监会
《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
（五）、小结
从2005年开始，泡沫论一直充斥着房地产市场，国家积极采取稳定房价的措施，但是每次调控，换回来的差不多上房价越来越高，直到2008年，由于受全球经济的阻碍，房地产市场受到专门大的阻碍，全国大部分都市下跌，购房者信心受到专门大阻碍，持币观望态势越来越明显，楼市陷入低迷状态。
但2009年，由于受国家拉动内需，刺激经济政策的阻碍，房地产一度持续走高，直到2009年底，国家房地产宏观调控政策一改和气的面孔，从“稳定房价”到强硬的“遏制房地产市场过快上涨”，同时出台相关配套政策和执行细则，进一步表明国家对房地产市场调控态度的信心和决心。
三、贵州省房地产调控地点政策预测
（一）、力度预测
时刻
政策提要
政策内容
2010.5.17
贵州省住建厅：
关于规范商品房销售现场公示内容的通知
一、商品房销售现场公示内容应当遵循准确、真实、有效原则。
二、房地产开发企业、房地产经纪机构预售或现售商品房的，其售房现场信息公示。
三、各级房地产主管部门在办理商品房预售许可证时应要求房地产开发企业提供公示内容和文本进行审查，不按要求提供的，暂缓审批预售申请。
四、设立面积和价格公示栏，公示：
1.规划套数，预售（销售）套数，限制销售套数；
2.每套房的建筑面积（套内建筑面积、公摊面积均应注明）；
3．每套房的单价和总价，批准预售（销售）房屋的平均销售价格（按套内建筑面积和建筑面积计价）。
政策评析：
目前贵州及兴义无更多配套政策出台，即便出台相关政策，其力度可不能超过国家政策，更多的是应景之作。
（二）、执行预测
贵州房地产宏观调控政策及执行应该是比较保守的，一方面基于进展本地经济，提升都市形象，加速都市化重点建设项的目的；另一方面，出于爱护投资企业，创建良好投资环境，进一步扩大招商引资的考虑。
同时，本地房地产市场的一些客观因素存在（房价相对其他省份较低），直接性打压房价和房地产企业的宏观调控政策出台的可能性不大。
最终阻碍贵州省房地产市场进展的要紧缘故是保障性住房分流部分住房需求，国内整体市场的房价下跌趋势导致居民持币观望情绪上升，部分房开公司在处于资金压力的情况下进行打折促销，拉动整个市场价格走低，但对大型房开公司和资金实力较强的房开公司阻碍有限。
（三）、兴义房地产调控政策执行效果预测
1、 执行强度
时刻
政策提要
政策内容
2010.4.23
黔西南州督查组：
专项检查调整容积率情况
要紧检查房开企业是否按照《中华人民共和国城乡规划法》及《兴义市都市技术治理规定》文件要求登记对房地产开发中违规变更规划、调整容积率情况开展专项检查。
政策评析：
兴义作为贵州省几个比较偏远的都市之一，对国家房地产宏观调控政策的执行力度和强度相对较弱，调控基调差不多维持在贵州省住建厅发出的通知基础上，清查各项目容积率规划情况，保证房开企业按照国家相关规范执行，制止和纠正擅自变更规划、调整容积率等违法行为问题。
2、市场阻碍
2009年底，“国四条”的颁布，国家房地产宏观调控政策基调由“稳定房价”转换到“遏制部分都市房价过快上涨”。
2010年国务院再一次公布“国十条”和“新国十条”，房地产宏观调控政策越来越细化，各部门相关配套执行政策一个个浮出水面，国家遏制房价上涨，打压投资性需求的决心和信心越来越明显，加上各种媒体的大势宣传和引导各地房价下跌，购房者持币观望的情绪越来越浓厚，售楼部现场来访量逐渐减少，只看不买现象增多。
近期兴义各楼盘明显感受现场来访客户逐渐减少，从近期几家楼盘的开盘情况来看，成交量明显减少，客户看跌的心理比较强。
四、按揭贷款
1、一手房按揭贷款执行标准
第一套
第二套
第三套
住房面积
90平米以下
90平米以上
不做规定
取消
贷款额度
实际购房费用总额的80％
实际购房费用总额的70％
实际购房费用总额的50％
贷款利息（商业贷款）
基准利率0.85
基准利率0.85
基准利率的1.1倍
贷款利息（公积金贷款）
利率不变
利率不变
利率不变
2、二套房地认定标准：
2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督治理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
3、阻碍：
对改善性需求及住宅投资投机型需求均有抑制作用。
第二部分：
兴义市宏观经济运行分析
一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况
（一）、2005年至2009年兴义市生产总值变化趋势
数据来源：
兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理
（二）、2005年至2009年兴义市固定投资变化趋势
数据来源：
兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理
（三）、2006年至2009年兴义市社会消费品零售总额变化趋势
数据来源：
兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理
（四）、2005年至2009年兴义市城镇居民可支配收入变化趋势
二、三大产业分析
（一）、兴义市三大产业运行情况
1、2008年至2010年兴义市第一季度三大产业运行对比情况
数据来源：
兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理
第三产业增幅远高于第一产业及第二产业，房地产业进入加速进展通道。
（二）、产业评析
房地产行业作为提升都市形象，完善都市进展目标，提高都市人口，加速都市化进展水平，都市配套设施和公共服务治理体系中的一个重要部分，必将成为产业化进展一个重点，房地产行业也会受到越来越多投资者的青睐,市场竞争加剧。
第三部分：
兴义市都市规划及完成情况
一、都市规划前景
（一）、区位情况
南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。
是泛珠三角经济区，南昆沿铁产业带、南贵昆经济区重要的区域性中心都市，是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞，区域优势明显。
（二）、人口环境
随着社会和经济的进展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，兴义市都市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素养也有着显著的提升。
90年代后期，尤其是2000年以后，随着都市化和现代化进程步伐的加快，都市的聚合功能进一步加强2009年兴义都市建成区面积拓展到47.2平方公里（2009年数据）含顶效9.2平方公里。
目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，都市化率达41％，已达到现代中等都市的框架、人口规模和都市实力。
（三）、总体规划
黔西南地区政治、经济、文化中心；具有服务和交通枢纽的中心都市；人和自然和谐的生态型的旅游都市；黔西南地区重要的工业基地。
1、都市功能定位：
黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。
滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。
具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务都市。
具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极进展以都市型产业为主导的综合性生产基地。
2、都市进展方针
开拓新区，稳步改造老城区，爱护山城特色，制造优美的生态都市。
3、都市进展目标
以西部大开发为契机，以生态环境持续进展为特色，以提升都市功能、完善各类基础和服务设施为目标，在2020年前将兴义市建成市场繁荣、经济发达、综合实力较强，都市功能布局合理、设施先进、交通便捷、环境优美的中国西部强市。
差不多形成中等都市的经济规模和综合实力，生产总值接近国内同等规模都市水平。
建设黔西南地区中心都市，发挥滇、黔、桂三省（区）交汇的地理优势，推进都市化进程。
差不多形成人与自然和谐、“山清水秀，天蓝地绿”的都市面貌。
差不多建成都市公共活动中心，同时建设一批与生态都市环境相匹配的居住区，显著提高市民的生活环境质量。
差不多形成大中等都市相匹配的市政基础设施框架和交通设施框架。
重点建设都市的污水处理系统，燃气系统。
建设以交通枢纽，公共停车场为主的静态交通体系。
差不多形成科教文卫等社会事业进展的总体建设规模，实现国民经济与社会事业协调进展。
（四）、用地规划
1、布局原则
明确“建立黔西南强市“的社会经济目标，明确合理的都市进展方向及用地布局。
合理利用土地资源。
改变现状土地使用模式，明确都市片区式进展的格局，提高土地使用效益。
合理调整都市道路系统。
增加对外交通联系通道和区域性的交通集散中心，形成完整快速的交通系统。
贯彻可持续进展战略，坚持以人为本的规划原则，合理规划都市绿地及生态环境系统，建设21世纪的生态可持续进展都市。
2、用地评价
一类用地：
即适宜建设用地的缓坡地，地质条件良好，地形坡度在10%以下，是适应都市各项设施条件要求的用地。
要紧位于中心城的东北面。
二类用地：
即差不多适宜建设用地的中坡地，坡度在10%~25%之间。
二类建设用地分布较为零散。
三类用地：
即不适宜建设用地的陡坡地，地质条件差，地形坡度超过25%。
三类建设用地则要紧分布在都市西部。
3、用地规模
兴义市中心城现状建成区用地17.7平方公里。
规划至2020年，中心城总体规划用地约73.4平方公里，其中都市建设用地约40.9平方公里，人均都市建设用地约85平方米，自然生态用地约22.4平方公里，进展备用地约10.1平方公里。
4、规划操纵范围
中心城规划区用地范围：
北至顶效，东至马岭河峡谷以东3000米，西至木贾、南至下五屯，包括黄草坝、坪东、桔山、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇的全部或部分用地，约348平方公里。
中心城总体规划用地范围：
规划用地面积约73.4平方公里，其中规划都市建设用地约40.9平方公里。
（五）、人口规划
2009年，全市人口79．6万人，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，城镇实际居住人口约65万人，市域都市化水平为64%。
（六）、居住规划
1、布局原则
住宅布局应依据都市进展方向。
充分利用都市生态资源，形成片区式布局结构并与都市交通及都市基础设施进展紧密结合，合理布局。
集中成片开发居住用地，有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，节约建设投资，有利于都市的可持续进展。
爱护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的都市历史文化街坊和街区。
2、进展目标
以提高居住环境质量为核心。
差不多实现“每户有成套住房”，并逐步向“每个家庭成员有一间房”的目标努力，满足社区生活需求。
分级设置各类公共治理和服务设施，方便居民使用，提高都市生活质量。
都市居住用地面积为14.1平方公里，人均居住用地29.3平方米，人均住宅建筑面积30平方米，住宅成套率90%。
3、布局结构
中心城布置有10个居住区，其中老城片区2个，桔山片区4个，下五屯片区1个，民航片区1个、马岭片区1个，顶效片区1个。
各居住区由都市要紧道路分割，居住区之间布置公共服务中心，大型综合类商业百货、办公、医院等，内部则布置中小学、幼托、社区服务和商业等居住区公共服务配套设施。
4、分期建设规划
近期规划：
2009年－2020年全面进展兴义市为黔西南州的政治、经济文化中心，提高综合能力、注重生态环境的爱护，健全都市的各项功能，提高人民生活水平，差不多完成总体规划的预定目标。
远景规划：
2020年以后通过在都市片区空间中预留的进展备用地，针对总体规划进程中产生的问题和经验，进行调整，进一步取得都市用地。
（七）、建设投资
兴义都市面积已从2005年的23平方公里拓展到2009年的38平方公里，都市化率从32%上升到40%。
2005年至2009年，兴义市累计完成政府投资30亿元，贷款资金70亿元，市场投资逾100亿元，进一步加强了基础设施建设，加快了都市化进程。
MHw亮点黔西南网MHw亮点黔西南网
MHw亮点黔西南网2010年可能投资25亿元，实施“一桥、一河、一湖、一街、两隧道、三中心、五馆、十五路”等25项都市基础设施建设项目工程。
二、2010年都市化建设规划构想
逐步建立与100万人口都市相适应的都市配套设施和公共服务治理体系，力争西南环线、兴义大道、坪东大道延伸段、文化路、龙头山隧道至那坡立交桥道路改造、坪东物流园区、桔山物流园区，下五屯景峰大道、下五屯将军环线、下五屯北环线、桔山A3路和B6路、B8路工程年内投入使用；开工建设那坡立交桥、民族文化宫、穿云洞民族文化休闲街区、体育中心、东南环线建设（飞机场接下五屯）、将台营隧道改造、龙头山隧道改造、幸福乐园河滨路、湾塘河环境治理、幸福乐园人工湖、老年活动中心；争取南郊水厂、忠义大道（桔山A3路至赵家渡接晴兴高速公路入城匝道）动工建设；力争在下半年完成都市建成区道路第二轮“白改黑”工程；启动北门大道和电轮路建设的前期工作。
按标准、高质量全面完成上级下达的廉租住房建设任务，逐步解决中低收入家庭住房困难问题；加快经济有用住房建设,启动职工保障性安居工程，加快推进高档宾馆、温泉山庄等项目建设和高尔夫球场的前期工作。
争取开通兴义至马岭、顶效、乌沙、安章等公交线路，逐步完善都市公交系统；
第四部分：
兴义房地产市场研究
一、供给市场特征
（一）、兴义市房地产市场时期划分
第一时期：
起步时期（1992－1998年）
1990年代，改革的春风吹绿了大江南北，中国的房地产业进展经历了一段特不时期。
也正是那个时候，以施达房地产开发公司为首的房地产企业开始在兴义市显山露水。
到1998年，兴义市房地产开发投资为385万元，尽管投资额不大，但房地产作为一个行业开始受到人们的关注。
第二时期：
快速进展时期：
（1998－2007年）
1998年是兴义市房地产市场进展的一个分水岭，通过6年的困难成长，兴义市房地产业进展迎来了一个进展的高潮，经历了一个高速进展的时期，1998－2003年，兴义市平均每年增加3551.2万元的投资额，这要紧由于我国房地产市场大环境的刺激和阻碍。
部分房地产企业也是在那个时期完成了自己的原始积存，兴义市的都市面貌也进展了天翻地覆的变化，这也得益于房地产业的进展，都市的进展又反作用于房地产行业，促进了房地产业的进一步进展。
第三时期：
减速进展时期（2008年）
2008年开始兴义市房地产开始进入减速进展时期，从完成开发投资、商品房施工面积及商品房销售面积等一系列数据能够看出，相比2007年，由于受全球金融危机的阻碍，大量报建项目延迟开发，在建项目出现停工现象。
导致08年房地产市场减速进展。
第四时期：
加速进展时期（2009-至今）
2009年国家扩大内需政策的出台，兴义房地产市场异常火爆，开工量、成交量、销售价格加速进展，房开商拿地量和开发量在大幅度提升。
可能2010年亮相的项目放量将达到200万方。
（二）、2005年至2009年兴义市房地产市场运行情况
1、2005年至2009年兴义市房地产投资额走势
数据来源：
兴义市房地产治理局提供，青蓝紫地产顾问整理
2、2005年至2009年兴义市房地产供求状况
2008年往常兴义市房地产施工面积都保持在55—60万平方米左右，到2008年暴涨到86.47万平方米，同比增长了58.52%，但市场去化量仅有23.15万平方米，2009年施工面积达到89.77万平方米，市场消化爆发，去化率达到78.60%，销售面积达到70.56万方米。
3、2005年至2009年兴义市房地产销售价格走势
从数据中能够看出，兴义市房价近几年正在逐年飙升，包括2008年全国房价普降的时后，兴义市房价也有17.41%的增长率。
其中2005年和2007年增长最快，分不较上年增长了37.08%、47.83%，2009年兴义市房地产均价2217元/㎡，达到历史最高，2010年第一季度，商品房均价为2350元/㎡,与去年同比上涨2.7%，随着国家宏观调控细则的实施，可能下半年涨幅将有所回落。
4、2007年至2009年兴义市房地产市场购买力分布状况
依照相关数据和我司对莱蒙帝景、富康都市广场等具有代表性项目客户来源渠道进行调查整理得出，本市城区居民任然占据房地产消费市场主流，但本市其他乡镇及外县居民作为兴义市规划中都市人口递增的要紧来源渠道，其购买力也不容小视。
5、2009年兴义市房地产市场产品分类比重
数据来源：
兴义市房管局提供，青蓝紫地产顾问整理
依照我司对2009年房地产市场调研分析得出，住宅类产品要紧以小高层、高层为主，除施达的桂竹苑、桂香园以及坪东三和新城有部分步梯房外，差不多上已进入电梯房时代。
纯商业性地产要紧是民族风情街一期。
兴义房地产市场同质化产品竞争加剧，不墅和商业类产品比较稀缺。
（三）、2009年兴义市房地产开发各项指标
1、房地产开发投资情况：
全市有房地产开发企业60家（二级资质1家，三级5家，四级8家，资质暂定46家），有在建项目的开发企业有21家，开发项目25个。
完成建筑面积112.57万平方米，完成投资9.63亿元。
2、商品房供求状况：
发放《商品房预售许可证》30份，登记备案预售面积84.41万平方米，同比增加74.76%。
其中：
住宅73.12万平方米4882套，非住宅11.29万平方米；办理房地产抵押登记5501宗，同比增加10.65%，抵押额12.21亿元，同比增长5.12%，抵押面积115.5万平方米。
3、土地供应结构：
办理各类房地产交易5664宗，同比增加105%，交易面积76.84万平方米，同比增长135%。
4、保障性住房投入情况：
开工建设安康小区二期工程，总建筑面积22543平方米414套，黄草点18611平方米342套，完成投资1000万元，坪东点已开工3902.02平方米72套，已进入主体工程，完成总投资500万元。
2008年二期项目总建筑面积30000平方米600套，坪东点已开工11300平方米224套，现已进入主体工程，完成投资700万元，下午屯点建设用地30.35亩，建376套，已开工建设116套，完成投资220万元。
2009年三期项目总建筑面积30000平方米600套，现已动工建设32200平方米644套，已完成投资200万元。
（四）、2010年第一季度兴义市房地产市场运行状况
2010年第一季度全市房地产市场相对较为稳定，住房供应结构差不多合理，销售价格略有涨幅。
1、房地产开发投资完成情况：
商品房开发项目建设规模176.2266万平方米，打算总投资27.9390亿元。
其中：
本年打算投资12.0743亿元；自开始建设累计完成投资8.9804亿元。
本季度完成投资3.5404亿元，其中：
住宅完成投资3.0276亿元；办公室楼完成投资0.0327亿元；商业营业用房完成投资0.4801亿元。
2、商品房供求结构情况：
2010年第一季度批准预售面积为49.8493万平方米，其中住宅预售面积45.7801万平方米；商业营业用房预售面积4.0692万平方米；实际销售面积28.5299万平方米，其中住宅销售面积27.4
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