老年公寓可行性报告Word下载.docx
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在建成运营后分三年补助到位，此项可回笼资金可达200万元。
夕阳红老年公寓总的建设成本以及所需流动资金共需要（8550万元），建设所需资金（8450万元），流动资金（100万元），由于公司主要负责经营策划管理，该项目资金所需资金将完全由社会筹集，各位有资金的项目投资都以股东的身份提供，公司定期提供分红。
该公司以项目入股持股60%。
二、公司简介
杭州菲芮诺服饰有限公司于XX年4月成立，位于杭州市拱墅区，从事养老服务业是本公司的核心投资领域之一，融汇国内外领先的养老理念，以国际化、产业化、全国连锁为特点，依托夕阳红老年公寓养老与居家养老服务，延伸投资养老产业、养老服务职业培训、产品开发、医疗康复等核心价值链，构建夕阳红养老服务产业平台，助力老年人享受充实而精彩的退休岁月。
夕阳红将以专业化的品牌战略，成为现代化、专业化、规范化、产业化的老年服务机构。
夕阳红将以“热心、精心、细心、耐心”为服务宗旨;
以“爱岗、敬业、尊重、维护”为职业道德;
以“老人入住为本，才人利益为大”为基本服务准则，以“老有所依，老有所为”为核心竞争力，并在理论上对中国及本地区老年化的趋势，老年服务市场的供求矛盾有深入的分析和研究，对老年事业的发展方向和发展趋势有深刻的认识。
规范化、标准化的管理成为安徽老年服务产业发展的领头羊。
三、项目市场背景与市场情况分析
1、目前我国老年人口的背景与现状
随着中国进入老龄化社会的步伐加快，发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的重要内容。
当前，我国正处于人口老龄化加速发展时期，截至XX年底，我国60岁以上的老年人口已经达到1、67亿，占全国总人口的12、5%。
据初步预测，我国老年人口从今年起将进一步呈现加速增长态势，到2050年前后全国老年人口将达到4、7亿左右。
老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。
日益严峻的人口老龄化挑战，在人口结构上呈现出高龄化、少子化、空巢化的加速发展态势，更与人口高峰、就业高峰相重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，已渗透到经济发展和社会生活的各个领域。
2、目前宣城市老年人现状
目前宣城市60岁以上老人有29、5万，占全市户籍人口的11%;
空巢老人达到13、2万人，占老年人口数量的38%;
泾县现60岁以上老人约3、5万人，占全县人口的10%。
全市部分丧失和完全丧失自理能力的老人有近3万人，占老年人口数量的10%。
据测算，宣城市老年人正在以每年3%的速度递增，我市在2万老年人当中，九成老人希望居家养老，但随着社会发展老少分住、家庭小型化已成必然趋势，家庭保障和照料功能逐步向社会转移，社会化养老需求越来越大。
3、目前国家对老年事业的政策支持
十二五期间，相关部门将落实国家现有优惠扶持政策，引导和促进社会力量参与养老服务事业。
宣城市政策支持：
为了鼓励社会各界兴办养老机构，去年市政府出台了《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见》，在规划立项、资质审批、税收等方面出台优惠政策，积极鼓励和支持社会力量参与老年人社会福利机构的建设与管理。
《意见》规定，政府将建立新增福利机构床位资助制度和福利机构运营补贴制度，对新建福利机构按照每张床位1000元的标准给予一次性资助。
对非政府组织和个人运营的福利机构，每收住1名本市户籍老人，政府给予每月150元的补贴;
每收住1名本市户籍“三无”、“五保”老人，政府给予每月240元的赡养补贴，等等相关政策。
四、目标与计划
老龄产业属于夕阳的朝阳产业，是一个功德无量的事业，社会需求缺口巨大，市场前景广阔，本公司目标将以老年公寓为基础向老年产业纵深发展!
力争未不五年内发展成为安徽老年产业的龙头企业，实现省内首家老年公寓服务龙头企业。
在未来五年本公司制定三个发展阶段：
第一发展阶段：
借鉴国内外老年公寓的成功安例，引进先进的管理水平，结合中国国情及传统文化进行深度研究，探索、实践，不断完善，总结出一套具有中国特色的老年公寓运作模式。
第二发展阶段：
在规模与品牌的互动下以连锁经营、统一管理的模式拓展全国市场。
以资本方式向老年产业纵深发展，形成以老年公寓为核心的产业链，成为全国老年产业发展的核心企业。
第三发展阶段：
随着全国市场的全面展开，对公司旗下老年产业结构巩固整合，完成融资上市。
争取成为国内老年公寓第一家上市企业，提高公司知名度，为公司下一步发展迈出新台阶。
五、营销计划
目标市场：
暂时只针对能自理老人，年龄在60—80岁之间有2万名企事业单位的离退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤独寂寞，喜欢跟一些同龄人说说话聊聊天的老人。
空巢老人：
由于社会发展需要，子女不能经常在身边照顾的老人。
还有一些老人终身无儿无女，没人照顾。
产品：
夕阳红老年公寓中心定位于中档专业化老年公寓!
预计使用面积6万平米到10万平米，共设房间1000至1500间，分单人间、双人间、套间和别墅居住。
公寓内设有会客室、阅览室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及电脑室等等，室内配有电视、衣柜、床头柜、卫生间、呼叫器等配套设施（卫生间有淋浴，地面铺有防滑垫，墙上有扶手）。
提供24小时热水，就餐方面有专业的营养师，搭配每日三餐。
家庭化的内部装修，使老年人更能感受到家的温暖。
夕阳红老年公寓为老人提供一个整洁、安逸、舒适、安全的生活环境!
价格：
夕阳红老年公寓价格定位合理，本着低收费、高入住的理念，让每位老人体会到一样的价位不一样的品质!
六、收支情况分析
开办养老机构前期投入
1、建设费用：
XX张床位的养老机构总建筑面积在50000平方米以上，房屋建造和装修费用，约投7500万元
2、基本设施配备
a）、床、床头柜和一人一格的衣橱，约计
600元×
XX=1XX00元
b）、床上用品600×
c）、室内每人一个冰箱500×
XX=1000000元
d）、电视每房间一个100×
1500=1500000元
e）、活动室设施预算约2500000元
f）、餐饮设施控制在XX00元（可争取区政府或赞助单位的捐赠）
g）、洗衣设备，预算100000元
h）、洗澡设备，预算300000元
i）、办公设施：
电脑、打印机各一台，面包车一部（试情况而定）。
合计最小投入1000000元
4、开业仪式和相关宣传费用，约500000元
以上租金+装修+设施+宣传=950万元
（一）养老机构年度运营投入
1、员工工资
院长1人计：
4000×
12=48000元
会计2人计：
3000×
12×
2=7XX元
采购2人计：
2500×
2=60000元
护理员80人计：
1500×
80=1440000元
厨师5人计：
5=180000元
以上共计90人计：
1800000元
2、伙食费成本200×
XX×
80%=3840000元
3、水电费300×
80%=480000元
4、空调费4000平米×
40=160000元
5、办公费用5000×
12=600000元
6、设备耗材、维护等XX00元
以上投入合计：
528万元
（二）养老机构收入预测（按80%床位利用率，850元收费）
1、床位费两人间：
850×
80%=163XX0元
以上收入计;
163XX0元
（三）经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做40万元的资产折旧，20万元意外损耗，保守收入1500元。
3、每位老人入住时收取3000元意外保证金，60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金。
总结：
以经营三年为例
第一年度前期投入金额8450万元，第一年度运营投入420万元
第二年度房租投入金额10万元，第二年度运营投入450万元
第三年度房租投入金额20万元，第三年度运营投入500万元
收入以每年1632万元平均预算三年期为4896万元
政策性补贴预算三年期为200万元
结算：
三年总收入为5096万元，总支出为9850万元。
根据三年经营状况，预计六年内收回投资和运营成本。
一、我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1、44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3、2%的速度增长，从XX年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;
2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;
到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4、5亿和3、35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。
据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。
据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人;
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。
老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：
石家庄现在60岁以上的老年人口已达118、2万，占总人口的12、6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。
目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8、12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。
养老床位缺口很大。
燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：
白求恩护理院;
颐养园老年公寓;
夕阳红老年公寓;
长安老年公寓;
祥和老年公寓;
锦华老年公寓;
棉五托老所;
联谊老年公寓。
运营比较好的老年公寓有：
东云老年公寓;
松鹤圆老年公寓;
颐养园老年公寓。
新投资扩建的老年公寓有：
新建的锦华老年公寓，投资150万;
东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。
颐养园老年公寓扩建投资200万;
祥和老年公寓扩建投资200万。
当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
三、几种养老形式的介绍：
家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。
我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现;
居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。
具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目;
老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。
因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;
而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。
根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。
体现在：
规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：
垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。
室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。
在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。
宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：
房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。
石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：
电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。
还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。
这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：
投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在XX万。
根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。
XX/294约7年可以收回投资。
相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：
做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。
报纸电视媒体会给我们做免费广告。
下一步就是我们自己如何经营了。
要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路：
一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。
说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。
必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。
刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
十、综合考虑：
我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：
一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。
二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。
三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。
四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路：
理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。
只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。
在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施;
抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修;
降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化;
要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。
在增加收入方面考虑到：
增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率;
增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）;
还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面来风：
杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从XX年起每年实现利润40多万元。
它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。
杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。
老年公寓的利润率在XX年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5、6%，XX年为10%。
其中有做的成功的利润率为18、87%。
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