山东省会议纪要.docx

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山东省会议纪要

全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）

2011年8月，全省民事审判工作会议在召开。

各中院分管民事审判工作的副院长、与省法院民一庭对口的民庭庭长，省法院民事审判联系点基层法院院长参加了会议。

省法院院长周玉华发表了书面讲话，省法院副院长刘爱卿出席会议并讲话。

这次会议是在我国社会主义市场经济制度确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的。

会议认真传达贯彻了全国民事审判工作会议精神、第23次全省法院院长会议精神，对加强今后一个时期全省民事审判工作进行了全面安排和部署，明确提出在新形势下，要牢固树立社会主义法治理念，更好地落实“为大局服务、为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判职能作用，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力的司法保障。

通过讨论，会议就一些民事案件的法律适用标准达成了基本共识，现就有关问题纪要如下：

一、关于物权纠纷案件

物权法是坚持社会主义基本经济制度、规范社会主义市场经济秩序的重要法律，对于确认物的归属，明确所有权、用益物权和担保物权的内容，保障各类市场主体平等法律地位和发展权利，具有不可替代的作用。

当前，针对后金融危机时期的影响、经济结构的调整和宏观调控政策的加强，审理物权纠纷案件要特别注意物权的平等保护，平等保护原则既反映了我国经济制度的现实要求，又符合我国民法平等保护的基本原则。

对国家、集体和个人财产权进行平等保护是市场经济内在要求在法律上的体现。

要注重充分发挥司法的物权确认功能。

在审理物权纠纷案件时，既要准确把握物权登记的制度功能，严格贯彻物权公示制度，又要根据案件类型充分发挥司法的物权确认功能，合理确定物权的归属。

在一房多卖的案件中，要分别根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属；在房屋拆迁纠纷中，要重视拆迁补偿权利的特殊性，合理解决与其他权利的冲突。

要合理协调物权关系和合同关系。

贯彻执行好不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，对于保护守约一方的合法权益，维护市场经济条件下交易的基本规则具有十分重要的意义。

在审理物权纠纷案件中，要正确认识物权变动与合同效力的不同功能，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，对于当前比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力，在依法认定合同有效的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。

二、关于房地产纠纷案件

会议认为，要结合国家宏观调控政策，妥善审理房地产合同纠纷案件。

依法受理此类纠纷，及时纠正目前部分法院采取的对因房地产宏观调控政策出台引发的房地产纠纷案件不立案、立案后不审理等作法，防止矛盾激化。

对于因国家信贷政策变化导致买受人无履约能力、因限购措施导致履行不能的情形，应当根据合同的不同约定，通过合同解除等制度，使当事人尽快从目的不能实现的合同中解脱出来，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人合法权益。

在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。

在金融危机影响尚未完全消退、房地产市场调控不断强化的背景下，应当准确把握宏观经济形势与房地产市场的客观变化，依法保护守法履约行为，制裁违约行为，保护消费者合法权益，规制房地产开发行为，制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。

要更加注重加强审判调解力度，提高矛盾化解能力，坚持调判结合，坚持法律效果与社会效果相结合，坚持原则性与灵活性相结合，妥善审理好各类房地产纠纷案件，以裁判手段维护房地产市场的正常秩序。

会议对房地产案件审理中的有关问题达成了一些倾向性意见。

1、关于房屋租赁合同的解除时间问题。

合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断，对此一般应当从三个方面来审查：

第一、双方当事人诉前经协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日；第二、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；第三、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确双方合意解除之日为合同解除之日。

《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，第九十六条规定了合同解除的方式。

城镇房屋租赁合同是否已经解除，应当通过审查当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。

《合同法》第九十六条第一款规定：

“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。

因此，双方当事人就是否有合同解除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解除权的，有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力，合同解除。

这种情况下，由于合同解除是已经存在的事实，法院可以在判决说理部分确认合同业已解除，如果判决主文中需要确认合同解除的，应当注意合同解除之日为通知送达之日。

经审查认为一方当事人无解除权的，则通知到达对方时并不能产生合同解除的效力，合同应当继续履行。

合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。

2、关于出租人未开发即对外签订土地租赁合同的效力问题。

国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

该条规定是行政管理部门针对国有土地使用权受让方正确履行国有土地使用权出让合同的管理性规范，不属于针对国有土地使用权出租合同的效力性规范。

出租人未经开发即对外签订合同将国有土地使用权出租的，只要出租行为没有损害国家和集体利益的，应当认定有效。

审判实践中，此类合同一般约定由承租人按土地出让合同的约定对土地进行投资开发，开发完毕后由承租人对地上建筑物进行一定年限的无偿使用，到期后归出租人所有。

该种出租合同履行的客观后果就是土地按照出让合同的约定得到有效的开发利用，至于是谁投资开发，显然都不会损害国家和社会的利益。

如果出租合同约定的土地利用方式不符合原出让合同的约定，行政管理机关可以行政处罚直至收回土地，其后果只是出租人不能履行合同义务，认定出租合同有效也同样不会损害国家和集体利益。

因此，该条款应理解为管理性规范，其目的在于规范土地使用权受让方的行为，不应作为认定出租合同无效的依据。

我们倾向于后一种意见。

3、关于房屋租赁费、物业费诉讼时效期间的起算问题。

房屋租赁费、物业费的收取依据分别是当期租赁合同以及物业管理服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的租赁费和物业管理费均应视为一个整体，而业主每个季度缴纳租赁费、物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

因此，诉讼时效应自房屋租赁合同、物业管理服务合同约定的最后一期租赁费、物业费缴纳期限届满之日起开始计算。

4、关于商品房按揭贷款的有关问题。

商品房按揭贷款在现代商品房开发与买卖合同中日益普及，由此带来的问题也日渐增多。

在商品房按揭纠纷中，主要存在四个基本合同关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

这四类合同均应根据《合同法》关于合同成立与生效的一般原则规定来确定其成立与生效时间。

关于商品房按揭合同的效力。

2008年12月3日最高人民法院印发的《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发[2008]38号）第四部分规定：

“要依法保障房地产市场健康发展。

房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程，而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。

各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为”。

据此，对于商品房按揭合同的效力首先应作合法性审查，如果查明商品房按揭合同不是当事人真实意思表示，或者属于开发商单方或与购房者串通形成的、以骗取银行资金为目的的虚假合同，均应认定合同无效。

关于购房人办理按揭贷款中的付款时间如何确定。

银行操作按揭贷款的主要流程，包括：

1.开发商与银行确定贷款成数、年限；2.双方签订购房合同，选择付款方式，支付首期房款；3.向银行指定的律师事务所递交相关文件并缴纳律师费；4.相关文件交银行复审；5.通知客户办理放贷手续；6.签保险合同；7.购房人、开发商、银行3方签订《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》。

如果购房人选定的是按揭贷款方式，应当以借款合同中约定的贷款支付时间，作为付款时间。

商品房按揭合同能否因未办理抵押登记而无效。

购房人以银行按揭贷款方式支付部分购房款的情况已经普遍存在，因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多，但是由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款抵押的规定，故对此类案件的处理存在一定的难度。

我们认为，商品房按揭抵押合同属于合同法规定的无名合同，按揭不同于一般的财产抵押，仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。

对其效力的审查应当适用合同法第五十二条的规定，只要合同当事人是在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，在我国现行法律及行政法规的尚未规定按揭（抵押）未办理抵押登记而无效的情况下，原则上应当认定按揭抵押合同有效。

五、关于抵押房屋的处分问题。

《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：

“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条事实上改变了担保法规定的上述原则。

该条规定：

“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

”这一规定明确了当事人转让已登记的抵押物并不影响抵押权人行使抵押权，同时确认受让人可以通过代替债务清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。

《物权法》第一百九十一条规定：

“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”根据《物权法》确立的区分原则，《物权法》第一百九十一条的规定仅是对物权关系作出调整，不能以此作为认定合同效力的依据。

转让房产是否为抵押物，并不影响买卖合同本身的效力。

如果出卖人（抵押人）事先未告知买受人房屋抵押的事实，买方可选择解除买卖合同、追究出卖人的违约责任或代为归还债务，消灭抵押权，保证合同顺利履行。

因此，对于当事人订立合同将抵押中的房地产转让的，如无其他导致合同无效的事由，原则上应当认定有效。

关于房地分别抵押的，如果没有其他导致合同无效的情形，原则上均应认定为有效合同。

房地分别抵押的不属于集合抵押，不能认定其中一个抵押权有效而另一个无效，在处分时应当按照《物权法》第一百八十二条、第二百条规定的一体处分原则加以处理，即就土地使用权和房屋所有权分别进行估价，一并处分，并就拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权。

6、关于未经共同共有人同意出售房屋的合同效力问题。

房屋的共同共有人处分房屋的，应当符合《民法通则》及最高人民法院司法解释的规定。

如果房屋产权共有人登记没有瑕疵的，应当认定部分共有人的擅自处分行为无效。

如果登记的房屋共有人与实际共有人不符的，应当区别情况加以处理：

产权登记因只登记了部分共有人未登记其他共有人而出现登记瑕疵的，部分共有人处分房产时，如果买受人符合善意取得的条件，应当认定处分行为有效；其法律依据是《合同法》第51条无权处分理论、《房地产管理法》第37条第2项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定、《物权法》第97条关于共有不动产的处分应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的规定和106条关于不动产物权善意取得制度的规定。

但对于夫妻共有房屋应慎用善意取得制度，因为房屋属于夫妻财产中的重大财产，夫或妻一方对夫妻共有房屋的处分不属于夫或妻因日常生活需要对，夫妻共同财产的处分，不适用家事代理的规定；第三人在应当知道作为买卖合同标地物的房屋是夫妻共同财产时，仍只与其中一方签订房屋买卖合同而未取得另一方同意的，不能构成善意取得。

买受人不属于善意取得的，应当认定处分行为无效。

部分共有人擅自处分共有房产，买受人有理由相信该处分行为得到了其他共有人认可的，根据《合同法》第四十九条的规定，应当认定有效。

7、未取得国有土地使用权证即对外转让的合同效力问题。

对此问题，存在着有效、无效及效力待定等三种意见。

无效说认为，转让方至起诉前既未取得土地使用权证书，也未取得有批准权的人民政府同意转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《城市房地产管理法》第三十八、三十九条的规定，此种情形下的土地使用权转让合同应为无效。

有效说认为，转让方实际上只是将自己在出让合同上的权利义务转让给受让方，只要转让合同上有出让方法定代表人的签字，即应当认定已经取得又批准权的人民政府同意，应确认该转让行为有效。

效力待定说认为未取得国有土地使用权证即转让的行国可以因国家有权部门的补正而有效，因此属于效力待定行为。

我们认为应当认定有效。

主要理由是：

国有土地使用权转让合同作为债权合同，根据《物权法》第十五条规定，其效力独立于物权登记行为。

只要符合《民法通则》、《合同法》所规定的民事行为有效条件，合同即成立生效，至于转让人是否取得土地使用权证书，转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第39条规定的条件，能否完成转让行为，只是合同履行的问题，并不影响合同的效力，可通过瑕疵担保责任制度对受让人进行救济。

《城市房地产管理法》第三十九条属于管理性规范，该条规定的转让条件应当理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件，不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍应认定有效。

8、关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题。

依据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条的规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件。

在商品房买卖合同中对商品房的交付标准双方约定为商品房经验收合格即可交付时，该验收的标准，意见一认为，《建设工程质量管理条例》第十六条对竣工验收作出规定，《城市房地产经营开发管理条例》第十八条对综合验收作出规定，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条对综合验收进行了细化规定，综合上述规定精神，开发商交付给业主使用的房屋不仅要竣工验收合格，还须满足业主正常居住、生活需求，因此住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋；分期开发的房屋完成竣工验收、规划消防等验收，市政公用设施和公共配套配套设施满足使用功能即可视为验收合格；其他房屋竣工验收合格即可视为验收合格。

意见二认为，国家实行建设工程质量监督管理制度，验收合格的房屋应该是依照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，取得《建设工程竣工验收备案表》，经过了国家对建设工程质量监控的房屋。

因为验收备案周期较长，不利于对买卖双方利益的保护，倾向于第一种意见。

当事人在法律允许的范围内对房屋交付条件有明确具体约定的，从其约定。

如果约定标准高于国家标准，在达到国家标准尚未达到约定标准的情况下，买受人接受房屋的，应视为房地产开发企业已履行交付义务。

工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件，属于强制性规定，买受人接受尚未竣工验收合格的房屋，不能视为是买受人自愿降低房屋接收标准，不能视为房地产开发企业已履行交付义务。

9、关于房地产开发商交付房屋和办理房屋产权证书的义务履行问题。

（1）交付的标志。

房地产开发商作为商品房买卖合同的出卖方，负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。

当事人在法律允许的范围内对房屋交付方式有明确具体约定的，从其约定。

当事人未作约定时，房屋具备合同约定或法律规定的交付条件下，开发商交付义务的完成以买受方领取钥匙或通知买受方领取钥匙的截止时间为标志。

双方未约定通知方式的，一般以书面方式为准，但开发商能提供证据证明已通过其他方式通知的，亦产生通知的法律效力。

商品房交付时，开发商作为出卖人应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未能提供两书的，购房者可以拒绝接受，购房者仍然实际接收房屋的，不得再以出卖人没有提供“两书”为由，要求对方承担逾期交房责任的。

（2）双重违约的抵扣。

房地产开发商的逾期交房行为与逾期办证行为是相同原因所致的情况下，若开发商已经承担了逾期交房违约责任，在计算开发商逾期办证的违约天数时，应将逾期交房的时间从中扣除。

（3）逾期交房、逾期办证违约责任的计算期间。

当事人在房屋买卖合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金计算方法，对于开发商承担违约金的计算期间，一种观点认为逾期交房、逾期办证的违约行为持续当中，超过2年仍未交房或办证，买受人的诉请超过了诉讼时效，违约期间只计算2年的违约金，另一观点则认为开发商的逾期交房、逾期办证违约行为处于持续状态，不受诉讼时效的限制，在开发商未交房或未办证之前，买受人的权益一直处于被侵害状态，开发商承担逾期交房、逾期办证违约金的期间直至交付房屋或办理完毕房产证之日。

基于我国合同法规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充的性质，逾期交房、逾期办证违约金累计计算的数额应设置必要的上限。

综合利息计算标准、房地产业的利润，若开发商累计承担的违约金超过全部房款的50%时，开发商仍不能交房或办理产权证的，买受人可要求解除合同、赔偿损失，不可再主张逾期交房、逾期办证的违约金。

买受方起诉时主张的违约金仅计算到起诉之日，法院判决后开发商仍未履行办证或交房义务时，按照“一事不再理”的民事诉讼原则，买受方不得再起诉以后期间的违约金。

 出卖人延期交房，买受人要求出卖人限期交房的，若法庭辩论终结前，房屋具备交付条件的，可以支持。

不具备交付条件的，可行使法官释明权告知当事人变更诉讼请求，当事人不变更的，应驳回其诉讼请求。

（4）关于“出卖人的原因”的范围界定问题。

商品房买卖合同纠纷中，由于出卖人的原因使买受人不能按合同约定期限交付房屋和办理房产证，买受人要求出卖人承担违约责任。

 “出卖人的原因”的范围界定，应考虑正常的市场风险与不可抗力、宏观调控政策重大调整、开发商的风险预见和防范控制能力、开发商与买受人间信息资源的不对称性等因素综合界定，不宜作过于严格的界定。

（5）关于双方违约的抗辩问题。

房地产开发企业出现延期交房或延期办证行为，而买受人又未履行或未完全履行付款义务，依据合同法第六十七条规定：

“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

”。

房地产开发企业出售的房地产在合同约定的履行时间前（或至少在其主张抗辩权时）具备了交付条件或办证条件，只是因为作为先履行义务人的买方未履行付款义务，为了保护自己的顺序利益，才拒绝履行自己的在后义务，其届期不履行交房或办证义务不构成违约，无需向买方支付违约金。

若出售的房地产在合同约定的履行时间前（甚至在其主张抗辩权时）仍不具备交付条件或办证条件，在买受人已支付大部分购房款的情况下，房地产开发企业无权以买方欠付部分购房款为由进行抗辩。

在此种情形下，由买卖双方就各自的违约行为承担合同约定的相应违约责任，较为符合合同法规定的诚实信用原则。

10、商品房买卖合同中违约损失赔偿的范围问题。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

根据《合同法》一百一十三条的规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。

由于合同法效力高于司法解释，所以买受人解除合同后，所主张的赔偿损失应包括可得利益损失。

商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿超出了填补损失的功能作用，更侧重于惩罚与制裁，如果买受人同时请求可得利益损失赔偿与惩罚性赔偿，应予支持。

11、关于顶名购买单位自建房的问题。

顶名买房是指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格、为享受他人因该分房资格带来的各种优惠等，借用他人名义购买房屋的行为，被顶名人或为此收取部分费用或无偿。

房屋的实际出资人为事实购房人或真正购房人，被借名（或顶名）之人为登记购房人。

近几年，房地产市场价格不断攀升，以各种名义开发的单位自建房仍然存在，单位自建房、单位团购房与市场运作开发的房屋，存在着价格、物业管理等方面的悬殊，由此带来的问题是，顶名房屋买卖现象大量出现，随之出现是各类顶名买房纠纷，顶名购房中存在着三方法律关系，顶名者与被顶名者间的法律关系，顶名者、被顶名者分别与开发商间的法律关系。

顶名者与被顶名者间因顶名行为而在彼此间设置了权利义务关系，形成合同关系。

就合同的性质与效力形成二种观点。

观点一，买卖合同有效说。

外部人员顶单位内部职工名义购房，或者单位内部职务低的人员顶职务高的人员名义购房，这样的顶名买房合同实际是，被顶名者与顶名者现在签订合同买卖被顶名者将来一定时间取得的房屋，顶名者为此向被顶名者支付对价，该买卖关系的标的物最终指向的是房屋，买卖合同签订时，被顶名者对争议房屋享有的是期待权益，该项期待权益是一定时间后取得的房屋债权（指顶名人与开发商签订买卖房屋合同前）或房屋所有权（顶名人与开发商签订买卖房屋合同后取得房屋所有权证前）。

该项交易行为系双方意思表示真实，在顶名买房合同中，被顶名者处分房屋的背后处分的实际是基于其单位职工的特殊身份享有的单位福利，属于私权利的范畴，该处分行为主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，公权力不宜给予过多的限制，应认定合法有效为宜。

单位自建房通常以开发商的名义开发并与职工签订买房合同，因此在顶名买房中存在的是顶名人与被顶名人间的买卖关系、被顶名人与开发商的的买卖关系，顶名人与开发商间一般不存在直接的法律关系。

若开发商同意办理合同更名，则顶名人与被顶名人、开发商三者间形成合同权利义务概括转让关系，被顶名人将其与开发商签订的买卖合同中的权利义务概括转让给顶名人。

在顶名买房关系中，单位给予其职工的福利专属于职工本人，职工对该福利的再次处分单位不宜作过多限制，单位内部规章制度若对此做出约束，职工违反该制度承担的是违纪违章行为，而不宜因此认定顶名合同无效。

司法实践中单位对内部职工顶名买房的行为一般持默许态度不作过多干涉。

观点二，委托合同有效说。

依据《合同法》第403条之规定，顶名人与被顶名人形成委托合同关系，由被顶名人以自己的名义与开发商签订商品房买卖合同并履行该项合同，被顶名人系表面上的合同当事人和房屋权利人，顶名人系实际上的合同当事人和房屋权利人。

若开发商在签订合同时知道委托人并不就此拒绝签订合同时，顶名人可以介入合同行使被顶名人对开发商的权利。

被顶名人向开发商披露顶名人的，开发商可以选择顶名人或被顶名人人作为合同相对人。

该委托行为系双方意思表示真实，主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法