深圳宝安区房地产市场分析11DOC.docx

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深圳宝安区房地产市场分析11DOC

宝安区房地产月度统计分析报告

（2008年11月份）

目　录

第一部分：

宝安区1-10月宏观经济数据

1、工业增速明显回升

2、固定资产投资快速增长

3、出口增速低位运行

第二部分：

新房市场

一、宝安区供应分析

1、11月份新增供应量分析

2、11月份新增预售分析

二、宝安区成交分析

附：

宝安区1－11月份新房不同成交量指标走势图

三、上月成交五虎将

第三部分：

二手房市场

一、出售部分

附：

宝安区1－11月份二手住宅挂牌均价走势图

二、出租部分

附：

宝安区1－11月份住宅租赁均价走势图

三、挂牌频次最高的楼盘行情

四、成交分析

1、宝安区二手房成交分析

附：

宝安区1－11月份二手商品房成交量走势图

2、宝安区11月二手房、新房成交比较

五、宝安区成交面积最大的前5名中介

第四部分：

政策解析

第五部分、结束语

第一部分：

宝安区1-10月宏观经济数据

　　1、工业增速明显回升

　　1-10月，宝安经济保持平稳增长，全区完成规模以上工业总产值5756.98亿元，同比增长15.0%；实现规模以上增加值945.13亿元，同比增长近13%，增速明显回升。

消费市场旺盛，全区实现社会消费品零售总额354.35亿元，同比增长21.6%。

CPI涨势回落，1-10月累计上涨6.5%。

　　2、固定资产投资快速增长

　　1-10月，宝安完成固定资产投资总额305.63亿元，同比增长24.5%，投资快速增长。

其中基本建设完成投资162.98亿元，占投资总额的53.33%，同比增长47.7%，是投资快速增长的支撑点。

房地产开发完成投资100.78亿元，同比下降6.7%，增速比1-9月下滑加快了5.9个百分点。

　　3、出口增速低位运行

　　受国际金融风暴的影响，外贸出口增速放缓。

宝安全区实现出口总额584.48亿美元，同比增长11.79%。

协议（合同）外商投资额14.77亿美元，同比增长19.58%；实际利用外商直接投资8.05亿美元，增长18.6%。

第二部分：

新房市场

　　一、宝安区供应分析

　　1、11月份新增供应量分析

　　根据房地产信息网的监测，宝安区11月份共有13个项目开盘（或加推），新增住宅套数4973套，新增面积412942.2平方米，入市产品丰富，涵盖普通住宅、高尚住宅和别墅项目，户型分布多样化，囊括各种面积的1－4房户型，价格适中，普通住宅均价5128－9000元/平方米，为不同层次的购房者提供多样化的置业选择。

　　从分布区域看，这些楼盘多集中在西乡和龙华两个区域，西乡片区共有5个项目开盘（或加推），新增住宅套数2142套，新增面积142579.7平方米，入市项目均为普通住宅，1－3房是主力户型，片区内典型楼盘富通城五期推售915套，推售面积69959.8平方米，均价8500元/平方米，是入市量最大的楼盘。

　　龙华片区有4个项目开盘，新增住宅套数2350套，新增面积207465.2平方米，除星河丹堤九玺是别墅项目之外，其余3个项目均为普通住宅，1－4房是主力户型，均价6700－9000元/平方米，龙华片区溪山美地园、深物业新华城、金地梅陇镇三个项目推盘量都很大，虽开盘项目比西乡片区少1个，但推售套数和推售面积均大于西乡。

宝安中心区有2个开盘项目，分别是深业新岸线三期88号公馆和碧湾雅园，碧湾雅园共推出286套1房、2房户型。

　　2、11月份新增预售分析

　　根据监测，11月份宝安区共有6个项目取得预售许可证，总批售套数2892套，总批售面积303022.2平方米，其中住宅批售套数2683套，批售面积278899平方米，商业批售套数209套，批售面积24123.23平方米，从批售面积和批售套数来看，宝安楼市近期增量供应充足，置业者有多样化的选择空间。

　　从分布区域看，龙华片区有2个项目取得预售许可证，分别是溪山美地园和深物业新华城美花园，批售套数1984套，批售面积179332.8平方米。

松岗片区的中海西岸华府和桂景园取得预售许可证，批售套数473套，批售面积90594.67平方米。

西乡的碧湾雅园取得预售许可证，批售套数371套，批售面积27297.58平方米，福永的永恒楼批售量很小，仅为64套。

　　二、宝安区成交分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，11月份宝安新房市场呈现“量增价跌”的局面。

全区共成交2924套，居于六大行政区首位，与上月1315套的成交量相比，成交套数大幅上扬，环比增长122.4%，日均成交量97套，兴达华府、金地梅陇镇、溪山美地园、凤凰雅居等楼盘低价入市，以价格优势吸引购房者，从而引发个盘热销，是成交量大幅上扬的主要原因。

　　11月份全区成交均价11594元/平方米，环比下跌14.5%，个盘陆续降价引发楼市整体价格走低，全区成交面积281423平方米（成交金额326283万元），环比增长89.5%（62%），从成交量的环比增长情况对比来看，虽然成交均价有一定的降幅，但却引发成交套数、面积和金额的大幅上涨，可以看出，随着不同个盘的低价入市，观望者逐渐出手，楼市呈现出可喜的“小阳春”局面。

　　附：

宝安区1－11月份新房不同成交量指标走势图

　　三、上月成交五虎将

　　根据深圳房地产信息网的监测，以下楼盘在11月份成交比较活跃，荣登成交五虎将榜。

排名规则：

以成交套数为主要比较指标，如果成交套数相同，则比较成交面积。

　　宝安区五虎将总成交量1535套（117516.2平方米），占全区总成交量52.5%（41.8%），成交套数超过总量的一半以上，说明个盘热销是楼市交易量的主体。

兴达华府以435套的成交量位居第一，本项目是以小户型为主的楼盘，入市均价5500元/平方米，低单价、低总价、低首付是本盘热销的主要原因。

金地梅陇镇以322套的成交量居于第二位，均价8000元/平方米、可自选是否带装修、开发商的品牌优势，促进本盘热销。

阳光海湾花园是本月成交面积最大的楼盘，成交量32447.97平方米，约占全区总量的11.5%。

第三部分：

二手房市场

　　一、出售部分

　　【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。

出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份宝安区二手房挂牌均价为7932元/平方米，环比上涨2.9%。

在所监测的六个片区中，上涨下跌片区各半，龙华片区以8248元/平方米的挂牌均价领涨宝安区，环比上涨7.9%，松岗片区挂牌均价5765元/平方米，以3.7%的涨幅居于第二位，沙井片区挂牌均价6700元/平方米，环比上涨1.5%，涨幅最小。

在下跌的三个片区中，观澜挂牌均价9118元/平方米，以3.7%的跌幅领跌宝安区，宝安中心区和福永挂牌均价分别为7729元/平方米和5438元/平方米，跌幅均为0.8%。

　　附：

宝安区1－11月份二手住宅挂牌均价走势图

　　二、出租部分

　　根据监测，宝安区11月份租赁均价为25元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月，环比下跌幅度为3.8%。

在所监测的六个片区中，除福永片区租赁均价以4.3%的涨幅领涨之外，其他五个片区都呈下跌态势。

观澜租赁均价32元/平方米/月，环比下跌5.9%，是本月宝安租赁价格最高的片区，同时也是跌幅最大的片区。

沙井片区以29元/平方米/月的租赁均价居于第二位，环比下跌3.3%，龙华和松岗两片区租赁价格均为24元/平方米/月，均环比下跌4.0%，宝安中心区租赁均价26元/平方米/月，与上月持平。

　　附：

宝安区1－11月份住宅租赁均价走势图

　　三、挂牌频次最高的楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对宝安挂牌频次较高的楼盘跟踪，11月份所监测的10个楼盘二手房挂牌均价全部呈下跌趋势，平均跌幅为2.5%，金地梅陇镇挂牌均价7779元/平方米，环比下跌659元/平方米，环比跌幅7.8%，是本月跌幅最大的楼盘。

桃源居以3.2%的跌幅居于第二位，西城上筑跌幅0.8%，是本月跌幅最小的楼盘。

　　租金方面，在10个所监测的楼盘中，三个楼盘租金下跌，两个楼盘租金上涨，五个楼盘租金与上月持平。

城投七里香榭、世纪春城均以4.2%的跌幅居于领跌首位，尚都租赁均价27元/平方米/月，环比下跌3.6%，第五大道、金地梅陇镇租赁均价环比上涨4.5%和4.3%。

　　租售比方面，由于所监测的10个楼盘挂牌均价全部下跌，而租赁均价上涨或与上月持平的楼盘居多，故本月有7个楼盘的租售比都有不同幅度的回落，但距合理底线（1：

230）仍有很大距离。

租售比最大的楼盘是锦绣江南，为1：

278，租售比最小的楼盘是深业新岸线，为1：

422。

　　四、成交分析

　　1、宝安区二手房成交分析

　　根据监测数据，11月份宝安区二手商品房成交量大幅上涨，全区共成交594套，较上月增长了213套，环比增长55.9%，成交面积58343平方米，环比增长74.5%，从成交套数和成交面积的环比增长情况来看，本月二手房成交以90平米以上的中大户型为主，结合二手房的挂牌均价来看，二手楼市呈现“量增价稳”的局面。

　　附：

宝安区1－11月份二手商品房成交量走势图

　　2、宝安区11月二手房、新房成交比较

　　本月新房成交量保持绝对的领先地位，二手房与新房成交量的差距进一步加大，二手房新房成交套数比、成交面积比均为0.2：

1，说明本月新房、二手房不同面积区间的成交比基本相当。

　　五、宝安区成交面积最大的前5名中介

第四部分：

政策解析

　　11月26日，市场热议的降息尘埃落定，1.08%，犹如一枚春雷，再次成为楼市的强心剂，这次降息之后，五年期以上贷款利率为6.12%，首次置业者可享受7折利率优惠，五年期以上的购房贷款利率为4.284%，购房者的利息负担大大减轻。

从9月16日至今约70天里，央行已经4次降息，贷款利率累积下调了1.71%，以首次置业7折利率折算，房贷利率下降约2.4%，大幅降息之后，购房者月供减少明显，11月27日降息之后，10年期贷款的月供减少3.4%，20年期贷款的月供减少6.2%，30年期贷款的月供减少8.4%，期限越长，月供减少越明显。

　　以贷款50万，利率下浮30%为例，说明11月27日降息前后的月供变化情况如下：

　　如果与9月16日之前比，月供减少更明显。

　　9月16日之前，5年期以上贷款的基准年利率为7.83％，利率优惠15％，优惠后年利率为6.66％。

　　11月27日之后，5年期以上贷款的基准年利率为6.12％，利率优惠30％，优惠后年利率为4.28％。

贷款50万，9月16日前和11月27日后的月供变化情况如下：

　　对比可以发现，时隔约70天，同样贷款50万，各贷款期限的月供都有大幅的减少，其中30年期的月供减少幅度高达23.1％！

幅度不可谓不大，房奴的月供压力明显减轻。

不过房奴们也应该清醒的认识到，这种“便宜”没有长期的保证，会随政策的变动而变动，唯一可以保证的“便宜”是房价下降。

第五部分、结束语

　　在新政利好的刺激下，宝安新房成交量翻番，高达2924套，二手房市场也有不错的表现，成交量接近600套，11月份宝安楼市翻量成交的原因在于：

其一，个盘热销带旺楼市。

本月成交量前五名的楼盘占全区总成交量的52.5%，这些个盘定价理性，如兴达华府、溪山美地园、金地梅陇镇等新开盘项目，采取低价策略入市，在区域内有一定的价格优势，备受置业者关注，成交量大，曾经滞销的项目，如阳光海湾花园、海语西湾花园，在经历滞销寒冬的煎熬之后，果断采取降价促销策略，由滞销变热销。

其二，降息新政为市场注入信心。

随着降息、降税、降首付等政策利好不断实施之后，重振楼市信心。

楼市新政和个盘理性定价相结合，成交量在11月份快速放大，楼市呈现“供需两旺”的可喜局面。

　　综合分析，个盘热销是楼市成交放量的主要原因。

这些个盘以价格取胜，低价换取成交量，成交单位多为低单价、低总价、低首付的小户型单位，购房者多为首次置业者。

年关将至，开发商在楼市寒冬的煎熬中，还要面临结算工程款、发放工人工资等各种问题，资金链压力比平时更大，在这个时候，“低价快销”是快速回笼资金的重要途径，可以预期，在接下来的一段时间内，还将陆续有个盘低价入市，但楼市能否持续回暖，还很难判断。