房地产工程项目管理的创新研究正文3.docx
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房地产工程项目管理的创新研究正文3
昆明理工大学高等教育自学考试
学分互认课程考试
毕业设计（论文）
题目：
房地产工程项目管理的创新研究
助学中心：
云南工程职业学院
专业：
项目管理
年级：
201509
学生姓名：
蒋忠用
考号：
012316100858
指导老师：
林卫卫
日期：
2017年10月25日
原创性申明
本人郑重申明：
所呈交的毕业论文（设计），是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中以注明引用的内容外，本论文（设计）不包含任何其它个人或集体已经发表或撰写过的作评成果。
对本文的研究做出贡献的个人和集体，拘役在中文已明确方式注明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
作者签名：
日期：
年月日
昆明理工大学
自学考试学分互认课程考试
毕业设计（论文）任务书
云南工程职业学院助学中心项目管理专业201509年级
学生姓名：
蒋忠用考号012316100858
毕业设计（论文）题目：
房地产工程项目管理的创新研究
毕业设计（论文）内容：
随着中国经济日益深刻地融入全球市场，中国房地产业也日益成熟，很多房地产企业走出了国门在海外投资经营房地产项目。
房地产业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱。
但是随着建筑材料价格的上涨特别是大宗基础原材料的上涨和日益上涨的人工费用，目前房地产项目管理中出现的许多新的特点，也出现了许多新的问题。
本文以项目管理理论为依据，对A房地产公司项目管理中的前期问题，建设阶段问题，租售管理过程中的问题进行了分析，并对于项目管理问题，提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。
专题（子课题）题目：
专题（子课题）内容：
毕业设计（论文）指导教师（签字）：
答辩委员会组长（签字）：
年月日
目录
摘要I
第一章绪言1
1.1研究背景及意义1
1.2论文研究的思路与方法1
1.3研究的目的2
1.4国内外研究现状2
1.4.1国外研究现状2
1.4.2国内研究现状3
第二章房地产项目管理理论概述4
2.1项目管理的概述与特点4
2.2项目管理的内容4
第三章北京亿城房地产公司项目管理分析6
3.1项目工程概况6
3.2项目管理现状7
3.2.1项目投资决策阶段的管理现状7
3.2.2前期阶段的管理现状7
3.2.3建设阶段的管理现状8
3.2.4租售管理阶段的管理现状8
第四章北京亿城房地产公司项目管理风险评估9
4.1基于生命期的项目风险识别9
4.1.1投资决策阶段的风险识别9
4.1.2前期阶段的风险识别9
4.1.3建设阶段的风险识别9
4.1.4租售管理的阶段的风险识别10
4.2投资决策阶段的风险评估10
4.3前期阶段的风险评估10
4.3.1融资风险10
4.3.2勘察设计风险11
4.4建设阶段的风险评估11
4.5租售管理阶段的风险评估12
第五章北京亿城房地产公司项目管理创新措施13
5.1投资决策阶段的风险应对与控制13
5.2前期阶段的风险应对与控制13
5.3建设阶段的风险应对与控制13
5.3.1完善制度建设，控制项目质量风险14
5.3.2工期延误风险的控制14
5.3.3加强项目前期管理，控制成本风险15
5.4租售管理阶段的风险的应对与控制16
5.4.1选择合适的销售时机，降低市场机会风险16
5.4.2销售合同风险的控制销售16
第六章结论17
致谢18
参考文献19
摘要
随着中国经济日益深刻地融入全球市场，中国房地产业也日益成熟，很多房地产企业走出了国门在海外投资经营房地产项目。
房地产业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱。
但是随着建筑材料价格的上涨特别是大宗基础原材料的上涨和日益上涨的人工费用，目前房地产项目管理中出现的许多新的特点，也出现了许多新的问题。
本文以项目管理理论为依据，对北京亿城房地产公司项目管理中的前期问题，建设阶段问题，租售管理过程中的问题进行了分析，并对于项目管理问题，提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。
关键词：
房地产、项目、风险控制
第一章绪言
1.1研究背景及意义
20世纪90年代，项目成本管理学界提出了以全生命周期成本管理、全过程成本符理和全面成本管理为代表的现代房地产项目成本管理理论，如何将这些理论与我国房地产项目成本管理实际相融合，也是我国房地产业面临的一大挑战。
希望本文的研究能对从事房地产项目成本管理的同行提供一定参考。
中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。
房地产开发企业要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
然而，往往许多房地产开发企业仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段，把重点放在了降低施工费用，压低材料价格等方面上。
事实上，成本管理贯穿于项目开发全过程。
要有效地控制项目的成本，就要把成本管理的理念运用到项目决策和实施的每一个阶段。
本论文以A房地产项目管理为背景，从项目开发全过程管理出发，分析项目存在的问题和管理的有效措施。
论文的研究意义在于探索成本管理的有效途径，从而增强市场竞争力，保证企业在快速多变的市场中处于领先地位。
本论文研究具体意义：
（1）有助于提高房地产公司对房地产项目开发过程中风险的识别，增强风险理念。
有助于M房地产公司建立科学的项目风险管理机制，确保房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商的风险管理水平，加强对风险的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。
（2）有助于房地产开发商建立和加强与政府、银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。
一个能充分防范风险的开发商总是受到人们的信赖，而这些对开发项目的融资和销售等都有莫大的帮助。
（3）有利于调节房地产开发地域、开发物业类型和开发时机，促进开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。
1.2论文研究的思路与方法
本文运用文献法、案例分析法，以项目管理理论为依据，对北京亿城房地产公司项目管理中的前期问题，建设阶段问题，租售管理过程中的问题进行了分析，并对于项目管理问题，提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。
1.3研究的目的
本文拟在对房地产项目管理理论研究基础上，对房地产项目管理面临的风险及其规避对策进行深入的研究，以期能够为公司提供一定的借鉴作用。
论文主要对影响房地产开发风险因素提出了若干有效的风险防范对策，以期降低风险发生损失、保障M房地产房项目成功实施，获取预期的经济收益。
总之通过本文的研究，希望为公司房地产项目在开发过程中的风险识别和防范提供一定的决策依据，并对其他房地产开发公司的相关决策具有借鉴作用。
1.4国内外研究现状
1.4.1国外研究现状
进入21世纪，项目管理研究进一步普及，各种项目管理组织出现，推动了项目管理理论和实际操作的提高，其理论成果也被应用到房地产项目的投资收益和决策问题中。
Wurtzebach在《现代房地产》一书中对房地产项目的投资风险进行了系统地分析，书中提出了房地产项目的投资组合问题，但并没有对其内涵进行深入地阐述。
Gaylon.E.Greer在《房地产投资决策的风险分析》一书中对不同类型的房地产的投资决策和收益问题进行了深入的研究。
在《房地产投资分析与应用》一书中详细论述了房地产投资分析问题。
DavidSpaulding（1997）和PeterJovanovic（1998）针对房地产项目的投资风险识别、风险评估和风险控制等方面做了大量研究，较为全面地研究了房地产投资全过程的风险。
美国学者Anscome与Savage构建了风险选择一期望效用模型，Lintor与Treyhor等人提出用方差和标准差的平均值对项目风险进行分析，即平均值一标准差的风险评估模型，并将此模型运用到房地产项目开发过程中的风险评估、风险防范和控制中去。
另外还有部分学者从房地产生命周期的角度出发，认为房地产的发展会经过发展一繁荣一衰退一萧条四个阶段，并循环往复，这种周期的划分有利于对房地产项目的风险管理研究。
总体来看，国外关于项目管理不论是在理论研究方面还是技术研究方面都己经比较成熟，随着全球经济一体化的发展，项目管理的发展必然趋向全面、动态、持续、集成。
管项目理己经成为一个研究热点，并被广泛应用到各行各业中，包括房地产行业。
1.4.2国内研究现状
整体来看，中国专家学者针对房地产管理的研究多是针对现有的房地产投资风险的现状及存在的问题的一般描述和对策分析，从定性角度分析房地产企业项目开发风险和风险防范的文献居多，例如房地产开发风险管理、房地产项目投资风险与防范、房地产企业风险管理和房地产项目生命周期管理和风险控制等。
虽然定性分析在房地产项目风险分析中己经比较常见，但整体上还不成体系，在实际操作中出现决策失误的现象大量存在，与国外发达国家相比房地产风险管理方面的研究还不够深入，例如在信息决策方面，作出决策的信息还不够完备在模型误差的分析方面，由风险模型得出的数据与现实还存在很大的出入;对于房地产市场供求状态的了解不是很全面。
在此现状下，为了尽可能规避房地产开发项目的风险，就必须对项目运行过程中可能出现的各种风险和影响因素作出精准的定性分析和定量分析。
结合中国房地产行业的实际情况研究房地产项目的风险管理具有十分重要的理论意义和实践价值。
第二章房地产项目管理理论概述
2.1项目管理的概述与特点
项目是一个非常规、非重复性和一个一次性的任务。
项目都具有明确的起点和终点，它是在有限时间内存在的。
项目多数在运行中具有不确定性。
项目有确定的目标和确定的约束条件：
进度、费用、质量。
一般情况下，进度和费用呈反比例关系，即进度越快，费用越低；进度越慢，费用越高。
进度与质量呈反比例关系，即进度越快，质量越差；进度越慢，质量越好。
费用与质量成正比例关系，即费用越高，质量越好；费用越低，质量越差。
项目管理（PM）是指从项目的开始到项目的完成，通过项目策划（PP）和项目控制（PC）以达到项目的费用目标（投资、成本目标）、质量目标和进度目标。
其中PM=PP+PC
项目管理的特点是具有独特性、临时性、复杂性。
由于项目的独特性，造就了它的不确定性；临时性指的是在整个项目实施和发展的过程中，当整个项目的实际发展需求结束的时候，整个项目也随着需求的实际终止而发生较大程度的终止发展的态势；复杂性指的是整个项目在具体的实施和系统性的执行的过程中，由于项目涉及到的具体的单位数量是非常庞大的，相互之间要想实现较好的协调性的发展，其综合的实施难度是非常大的，并且整个事宜在具体的运作和系统性的发展过程中，涉及到的实际的工作量是非常重大的。
在很多的规模相对较大的项目具体的实施和系统性的发展过程中，项目管理由项目经理带领少量专职项目管理人员完成，项目组织中的其他人员，包括技术人员与非技术人员在具体的项目运营和执行的过程中，主要是对项目中的具体的任务进行系统性的管控和完成，并且对整个项目中的相关管理人员的管理予以系统性的执行和管理，这样的一种项目运营和项目管理的方案在具体的经营过程中，发挥出来的实际作用也是尤为重大的。
2.2项目管理的内容
项目管理的内容：
a、二个层次：
企业层次和项目层次；b、四个阶段：
概念、开发、实施、运行；c、五个过程：
启动、计划、执行、控制、结果；d、七大职能：
安全管理、投资管理、进度管理、质量管理、合同管理、信息管理、组织和协调综合管理。
项目管理的任务：
a、安全管理、合同管理、信息管理（三管理）；b、投资控制、进度控制、质量控制（三控制）；c、组织和协调（一协调）。
其中，最重要的任务是：
安全管理。
第三章北京亿城房地产公司项目管理分析
3.1项目工程概况
（1）项目地理位置
项目地块滨临某市某区，建筑用地南临120米宽的河道与滨角公园，用地红线外有50米宽绿化带与成片的参天大树，东临大片绿地，用地北侧为规划中的京密饮水渠东路，西侧为翠微路，靠近三环路。
由于河道和广场的围合作用，项目地块整体私密性极好，界限分明，具有领地感。
在不远离城市繁华的同时，保证了小区内部的天然静谧。
项目地块的自然条件极佳，非常适宜居住，昆玉河景观独特，项目整体闹中取静，非常适宜作为顶级城市豪宅的用地。
（2）项目规模及设计风格
A房地产项目项目总占地面积17.71万m%土地使用期限70年（截至2074年）。
目前前约13.3万m2土地已完成开发,剩余4.41万m2土地在建。
本项目规划要求地上容积率1.8,地上建筑面积约31.9万m2,地下建筑面积约9.8万m2。
项目配建18班小学和9班幼儿,同时按要求建设中水处理回用工程、物业及居委会用房、商业服务等公用设施。
项目一期、二期为普通住宅，三期为酒店式公寓。
主力户型芳菲苑：
143平方米，楼中楼：
150平方米，祺门苑：
196-212平方米，八方苑：
212平方米，大千苑四居。
一二期共910套，其中1号楼228套一部分9层一部分26层，2号楼41套,23层，4号和6号楼23层,均为81套；3号楼一部分18层,一部分12层，7号楼一部分18层,一部分12层；（3）投资估算及融资方式本项目总投资约20亿元。
建筑面积成本单方约8000元/平米，产值面积成本单方约9000元/平米。
其中土地费用约8.0亿元，前期工程费约0.2亿元，楼体建安工程费约9.0亿元，基础设施约0.9亿元，各项费用约1.3亿元，不可预见费约0.5亿元。
从现金流量看，第一年第三季度需交纳土地费用，出现资金缺口约2.6亿元，按企业拆借2.5亿元，自有资金投入1200万元考虑；第二年一季度出现资金缺口约1.2亿元，可以考虑采用项目自身土地及在建工程为抵押的银行融资来解决。
3.2项目管理现状
近几年来,房地产行业发展势头不减,也有越来越多的房地产开发企业开始对项目风险管理重视起来,加强房地产项目的风险管理放在了公司的重要位置。
房地产开发周期较长,全过程较复杂,在主要的四个阶段均存在不同的风险因素因此,房地产项目全生命期内都应该做好风险管理工作,风险管理的好坏对项目的收益有较大的影响。
因此,现阶段有必要对房地产项目风险管理进行深入的研究,具有极其重要的现实意义。
房地产项目是从开始的可行性研究、投标决策、土地获取、前期手续、开发建设到租售与物业管理的逐级推进的复杂过程。
特别是近两年政府调控力度加大房地产行业的政策风险也随之加大,因此,项目前期阶段的风险管理也成为行业中的新热点。
A项目在前期阶段的风险管理收到了集团公司的特别重视。
研究A项目的风险管理,解决好项目风险管理的问题,首先需要了解A房地产项目所处的内、外部环境及风险管理现状,并对存在的问题进行分析,找出问题的根源所在,才能制定一个完善的风险管理设计方案,这也是风险管理的一项重要工作内容。
3.2.1项目投资决策阶段的管理现状
项目投资决策阶段是房地产开发过程中的一个重要的环节,本阶段的任务是对国家及地方政府的政治、经济等发展趋势的综合考虑,对地方市场供需发展趋势的综合判断,来制定适合本公司的项目开发策略,确定项目具体区位、类型及开发时机等关键问题,因此,投资决策阶段非常重要,甚至直接决定项目的成败。
A项目为2008年开始开发的项目,目前已经完成两期工程的开发,事实证明,当时的投资决策是非常正确的,项目收益良好,国家调控政策的影响不大。
3.2.2前期阶段的管理现状
选择土地的风险在项目前期过程中至关重要,土地所在位置的市政配套设施是否完备,是否涉及建筑物拆迁,项目开发范围内是否有光缆及地下文物等,都有可能对后期的工程进度有严重的影响。
另外,水文地质条件是否合适开发,地下管网是否错综复杂等也会导致获取土地后无法施工。
因此,选择土地的风险显然存在。
另外,资金风险也是每个房地产开发企业面临的问题。
我国大部分房堆产开发企业的资金都是来自于各金融机构的融资贷款,即使房地产公司自有资金可以满足购置土地的需求,但是后期开发建设过程中也往往出现资金不足的情况,并且由于市场风险的存在,很多项目可能都不会快速的回笼销售资金,因而房地产企业不可避免的具有融资风险。
A项目在前期阶段的主要风险为融资风险,虽然前两期的销售状况良好,但是回款资金被集团统一调配,支持其他城市公司的发展,因此,项目资金状况依然相对紧张,主要解决办法就是银行贷款,通过土地抵押和在建工程抵押的方式融资,但是由于国家对房地产发贷款也出台了一些政策,使贷款难度加大。
因此,A地产项目前期阶段的主要风险为资金风险。
3.2.3建设阶段的管理现状
房地产建设更重要的是要过好质量关,质量风险是项目建设阶段必须面临的一大风险。
另外,工期风险也是非常重要的,很多房地产公司对工期的要求很严以防因项目不能按期完工造成损失,工期越长,风险越大。
同样,成本风险是成本预算无法满足项目的实施,无法实现项目的经济效益的风险。
成本风险主要受设计变更和价格变更等风险等影响。
在房地产项目发过程中,施工企业可能成为安全事故多发点,这也是由于房地产项目的特性决定的,发商也对施工工人的人身安全事故有着不可推卸的责任,因此,项目安全风险也是建设阶段的重要风险之一。
A项目通过一二期的顺利开发,已形成一套完整的工程管理体系并且施工单位四建集团也曾在一二期表现良好,单体工程曾被评为优良工程，施工单位对人员管理也较正规。
因此,在建设阶段,A项目的主要风险为工期风险和成本风险。
3.2.4租售管理阶段的管理现状
房地产项目最终是要把产品销售出去,回笼资金。
因此,销售部也一直是房地产公司最重要的部门,很多公司都是己销售为龙头。
但销售过程中,会存在很多不确定性,比如销售时机是否合适、销售价格是否合理等等。
其中,最主要风险仍为销售时机及价格定位的风险,直接影响项目后期的销售资金回笼。
总之,A项目在开发过程中,并不是一帆风顺的,也经历了一系列的项目风险,主要体现在以下几个方面:
融资风险、质量风险、工期风险、成本控制风险、售价风险、销售时机风险等。
第四章北京亿城房地产公司项目管理风险评估
4.1基于生命期的项目风险识别
风险识别是房地产开发项目风险管理的基础,主要是确定风险来源和风险分类的过程。
风险识别是在房地产发项目各项工作分解的基础上进行的,对房地产项目开发各阶段进行风险识别。
不同阶段的风险因素是不相同的,因此,风险的分类和分组依据也不相同。
4.1.1投资决策阶段的风险识别
房地产项目开发的第一个阶段就是投资决策阶段,这是房地产项目发过程中的一个最重要的环节,也是风险最大的一个阶段,决策是否正确关系到项目的成败。
投资决策阶段的任务是通过对国家以及地方的政治、经济及市场发展趋势等的研究,综合考虑市场供需关系,来制定适合房地产企业的开发策略,以便确定房地产开发的时机、区域和类型。
这一阶段的主要风险来自开发时机、开发区域及开发类型的选择,同时也受可行性研究的精确度的影响。
4.1.2前期阶段的风险识别
投资决策阶段之后,房地产发项目进入了前期手续和规划设计阶段,这一阶段为项目正式开工建设做准备,工作量大,设计范围广,需要协调的工作较多包括政府及金融机构等各方面,不确定的风险因素较多,主要为土地获取风险、前期手续风险、融资风险、勘察设计风险,同时项目招标风险、合同风险和产品定位风险等也是前期阶段的风险因素。
4.1.3建设阶段的风险识别
房地产项目建设阶段是指工到梭工的整个过程,主要是建设过程中加强工程管理,确保按期完工,保质保量的完成目标。
建设阶段是房地产开发过程最长的一个阶段,面临的风险也相对较多,主要有质量风险、工期风险、成本风险、施工索赔风险、技术风险等。
4.1.4租售管理的阶段的风险识别
房地产项目开发的最后一个阶段是房地产的租售与物业管理,这是整个流程中很重要的一个阶段,销售成果是整个项目效果的体现,只有将发的房地产销售出去,才能实现房地产产品与商品的转化,收回成本,产生利润。
但如果由于一些原因使这些房地产销售不出去,那就会影响企业的正常运行及今后的发展严重时会导致资金链的断裂从而使企业破产。
因此,识别房地产发项目在销售过程中所面临的风险具有其现实意义,也能更好的促进整个行业的发展。
销售风险和物业管理风险是房地产项目在租售管理阶段主要面临两种风险。
4.2投资决策阶段的风险评估
房地产投资是房地产开发公司的重大决策行为，这个决策行为决定着开发项目的成败，获得的收益的多少，甚至项目的成败直接影响到开发商的生存和发展。
因此，对房地产投资决策阶段的风险的研究，对房地产开发企业的经营管理都具有十分重要的意义。
房地产投资决策，以内部收益率、净现值和投资回报率等进行投资结果的测算，但基本仅限于理论上的研究，实际很少得到应用。
定量决策法和定性决策法是房地产投资决策常用的两种方法。
定量决策法包含风险分析选择法和指标直接对比法;定性决策方法包含经验判断法和创造工程法。
定量决策和定型决策方法均有其各自的优缺点，在房地产投资决策分析中，仅仅依靠定性法或者定量法是不够的，因此，房地产项目投资决策方法主要为定性分析与定量分析相结合的方法。
4.3前期阶段的风险评估
4.3.1融资风险
因为A项目土地获取较早，价格很低，楼面地价1300元，相比现在的楼面地价三四千元，有较大优势，因此，土地方面并无风险。
但随着项目的逐渐开发，融资风险显得关键，此阶段也主要以融资风险评估为主。
项目有着较合理地资金结构，总资金中自有资金占85.0396，债务资金占14.9796。
由此可见，开发商自有资金比例很高，银行贷款所占比例很小，虽然银行严格起来了房款，但是对该项目影响不大，并且项目剩余的土地使用权，做银行抵押贷款完全满足条件。
综上所述，A项目的融资方案可行，开发商自有资金和银行贷款均可靠，并且每期开发的销售回款额很高，因此，该项目的融资风险不大。
4.3.2勘察设计风险
为了能够让项目呈现出国际化的住宅标准，符合未来城市发展的需要，**地产集团特别聘请了中鼎纪元（北京）国际工程设计有限公司执笔于该项目的建筑规划设计。
北京中鼎设计师事务所作为行业内的新锐力量，拥有全新的居住理念，注重居住者的居住感受。
因此得到众多居住者的认可。
由该事务所担纲设计的A项目，将延续该事务所的先进居住理念，呈现给消费者更具人性化、具有更高舒适度的产品。
目前，A项目一二期已相继呈现，客户认可度较高，因此，在规划设计方面，A项目的风险较小。
4.4建设阶段的风险评估
房地产项目建设阶段周期较长，风险较多，因此需要认真对待。
关于A项目建设阶段的风险评估，将采用德尔菲法，评价建设阶段可能存在的风险。
运用定量分析法找出项目建设阶段可能会存在的风险，制作调查表，由房地产行业的专家进行分析研究，对所列出的风险的重要程度进行评估，最后得出项目在建设阶段的主要风险。
此种方法由以下三步组成：
第一步，确定各个风险的等级值。
根据风险的可能性的大小，将风险分为五个等级值，分别为0.2.0.4,0.6,0.8、1.0。
第二步，用每一个项目的风险因素乘以风险等级值，计算出各个风险因素的得分。
第三步，把各个风险因素的得分相加，算出总得分，该分数表示该项目的风险度。
针对A项目的具体情况，深入调查，并且请相关专家进行分析，确定风险权重，然后
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