对我国会计准则《投资性房地产》公允价值计量模式的思考.docx
《对我国会计准则《投资性房地产》公允价值计量模式的思考.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对我国会计准则《投资性房地产》公允价值计量模式的思考.docx（21页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
对我国会计准则《投资性房地产》公允价值计量模式的思考
本科学年论文
——对我国会计准则《投资性房地产》公允价值计量模式的思考
院系：
姓名：
学号：
专业：
目录
摘要3
一、绪论4
（一）本文主要研究方向4
1.公允价值研究的背景4
2.公允价值研究的意义4
二、《投资性房地产》准则下计量模式的比较5
（一）投资性房地产的简述5
1.投资性房地产的概念5
2.投资性房地产的使用范围5
（二）成本模式计量与公允价值模式计量的比较5
1.成本法下的投资性房地产5
2.按公允价值模式计量的投资性房地产6
（三）公允价值模式计量的优点6
1.适应金融创新的需要6
2.使会计收益更加真实、全面6
3.有利于企业的资本保全7
4.更加符合配比原则的要求7
1.提高信息的决策有用性7
（四）公允价值模式计量的不足之处7
1.公允价值确定的主观性较强7
2.信息成本较高8
3.会计准则执行机制不健全，会计监管有待完善8
4.公允价值可能成为利润调节的工具8
5.公允价值的具体操作方面存在的困难8
三、《投资性房地产》准则下不同计量模式的影响分析——以中航地产为例9
（一）公司简介9
（二）中航地产计量模式变更的影响分析9
1.对资产负债表的影响9
2.对所有者权益的影响9
3.对利润表的影响10
（三）分析结果比较11
1.每股收益比较12
2.总资产报酬率比较13
（四）以公允价值模式计量投资性房地产对企业的影响13
1.增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面。
13
2.在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长14
3.加剧净利润与现金流背离程度14
4.提高公司对信息披露的真实反映14
四、《投资性房地产》公允价值计量模式的应用建议14
（一）制定相关的公允价值准则和完善信息披露体制14
1.制定相关的公允价值准则，鼓励使用公允价值计量15
2.建立完善的市场交易系统，完善相关的信息披露制度15
（二）完善相关的税收政策15
（三）提高会计职业判断的能力，加强公允价值与可靠性的统一16
1.注意公允价值与可靠性目标的合理一致16
2.注重提高企业会计人员的判断能力16
结论17
致谢17
参考文献：
18
摘要
2006年2月5日财政部公布了修订后的企业会计准则和新的38项具体准则，10月30日又发布了会计准则指南。
新会计准则的亮点是引入了公允价值计量模式，并规定了企业将用于出租或资本增值，或两者兼而有之的资产作为投资性房地产。
随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。
近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。
由于投资性房地产属于长期资产，受市场价格波动的影响很大，使得对房地产的投资具有高风险高收益的特点，从而使投资性房地产的账面价值有别于固定资产或无形资产。
投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。
新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。
采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值，并给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展。
但在推行当中还存在一些问题和难点，还有待进一步改进，本文主要介绍了投资性房地产公允价值的计量模式及其对企业的影响。
关键词：
会计准则；投资性房地产；计量模式；公允价值；思考
ABSTRACT
OnFebruary5,2006,theministryoffinancereleasedtherevisedenterpriseaccountingstandardsandthenew38specificguidelines,andissuedtheguidelinesforaccountingstandardsonOctober30.Thehighlightofthenewaccountingstandardsistheintroductionofthefairvaluemeasurementmodel,andprovidesthattheenterprisewillbeusedforrentalorcapitalappreciation,orbothoftheassetsasinvestmentrealestate.Withthedevelopmentofeconomyandthechangeofinvestmentidea,itisacommoneconomicphenomenonthattherealestateisusedasakindofinvestmentmeansintheenterprisesofWesterncountries.Inrecentyears,thiskindofinvestmentbehaviorhasgraduallybecomepopularamongsomeenterprisesinourcountry,andevenbecomeneweconomicgrowthpointofsomeenterprises.Duetotheinvestmentrealestatebelongstothelong-termassets,muchaffectedbythemarketpricefluctuations,makinginvestmentsinrealestatehasthecharacteristicsofhigh-riskhigh-yield,thusmakethebookvalueoftheinvestmentrealestateisdifferentfromthefixedassetsorintangibleassets.Asanon-financialassetwithinvestmentproperty,investmentpropertyisthefocusoftheacademicandpracticalcircles.Thenewenterpriseaccountingstandardsfirstrecognizedtheinvestmentrealestateasaseparateasset,andintroducedthefairvaluefornon-financialassetsmeasurementforthefirsttime.Theadoptionoffairvaluemeasurescanenhanceandinfluencethevalueofenterpriseassets,andbringmorefavorableopportunitiestotheenterprise,whichisbeneficialtothedevelopmentoftheenterprisetotheinternationalmarket.However,therearestillsomeproblemsanddifficultiesintheimplementation,whichneedfurtherimprovement.Thispapermainlyintroducesthemeasurementmodeloffairvalueofinvestmentrealestateanditsimpactonenterprises.
Keywords:
accountingstandard;investmentproperty;measurementmodel;fairvalue;Reflection
一、绪论
（一）本文主要研究方向
我国财政部于2006年2月15日发布的第3号准则《投资性房地产》。
该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新。
本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，并对此提出一些应用建议。
1.公允价值研究的背景
2006年2月15日，我国发布了以公允价值运用为最大亮点的会计准则体系，这个标志性的修订体现了我国会计准则国际趋同的大趋势。
目前，新准则体系已经进入全面实施阶段。
在已发布的38个具体会计准则中，涉及会计要素计量的有30个。
在这30个涉及会计要素计量的准则中，有17个程度不同地运用了公允价值计量属性。
在新《企业会计准则——基本准则》中，对“公允价值”的定义是：
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉交易情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
从经济学的角度来看，公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物。
在新企业会计准则中大量采用公允价值计量属性对大部分资产进行计量，其原因在于公允价值最能公允反映一项资产的真实价值。
把公允价值计量属性引入投资性房地产的后续计量模式中，可以反映各项房地产随时间变化的真实价值，提高会计信息的真实性和可靠性。
2.公允价值研究的意义
2008年及2009年度的上市公司报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。
社会各界对公允价值计量属性的应用引起了很大的争议。
争议的热点就在于如何确定该项资产的公允价值。
采用公允价值计量属性最大的一个市场条件，就是必须具备完善且成熟的素市场。
由于我国市场经济体制仅是初步形成，还存在很多问题，充分的市场竞争尚不能完全展开。
在这种情况下，很多会计要素的市场价值无法获得，公允价值计量的相关数据、资料不容易得到，计量的实际操作难度较大。
如果要得到可靠的数据资料，就必须以付出高昂的成本为代价。
但是，公允价值的推广毕竟是一种大趋势，是无法避免的，如何推广公允价值的应用就成了亟待解决的问题。
因此，对公允价值计量模式在投资性房地产中的应用的研究就很具有现实意义。
本文通过对公允价值理论的研究，从剖析公允价值理论为基础出发，结合上市公司数据分析分别采用公允价值和成本模式对投资性房地产进行后续计量对其财务报表的影响，并指出公允价值计量模式的利弊，从而得出一些结论，对如何推广公允价值的应用提出建议。
二、《投资性房地产》准则下计量模式的比较
（一）投资性房地产的简述
1.投资性房地产的概念
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中对投资性房地产的确认、计量和披露进行了相关规定。
准则定义：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产主要有以下特征：
“
（1）资性房地产是一种经营性活动
（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
（3）投资性房地产有两种后续计量模式。
即成本模式和公允价值模式
2.投资性房地产的使用范围
（1）已出租的土地使用权
（2）持有并准备增值之后转让的土地使用权
（3）已出租的建筑物”
（二）成本模式计量与公允价值模式计量的比较
1.成本法下的投资性房地产
在成本模式下,外购的投资性房地产按其实际成本进行初始计量,它的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属该资产的其他支出;企业自行建造的投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成,包括建筑成本、土地开发费、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。
以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但新会计准则第十条规定的除外。
采用成本模式后续计量的建筑物和土地使用权应分别按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》中的有关规定,按期或者按月计提折旧或进行摊销;当投资性房地产存在减值迹象时,还应当按照《企业会计准则第8号——资产减值损失》的相关规定进行有关的资产减值测试,若确定是存在减值的应当计提减值准备。
以上的计提折旧或摊销以及减值准备都将会导致企业的费用增加从而利润也会随之减少。
2.按公允价值模式计量的投资性房地产
企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
第一、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
公允价值与投资性房地产的原账面价值之间的差额将计入“公允价值变动损益”,年末转入“本年利润”,从而调整企业当年利润。
（三）公允价值模式计量的优点
1.适应金融创新的需要
主要以合约形式出现的金融衍生工具因不具有实物形态和货币形态，加之交易和事项大多并未实际发生，传统的历史成本无法对其进行会计处理。
传统的成本计量必须等到合约真正履行或取消之时，才一次性地报告，企业在该金融衍生工具上的损益，实际上揭示的将是一个累积数字。
公允价值计量却能很好地解决这个问题，其价值的确定并不取决于业务是否发生，只要双方一致同意就可形成一个对市场价值判断的价值。
因此，公允价值能计量、反映金融衍生工具产生的权利和义务，向信息使用者提供信息。
同时，将金融衍生工具的到期累计风险分散到其合约的存续期间，也符合稳健性原则。
2.使会计收益更加真实、全面
按传统的会计学收益概念，会计收益是指来自于交易期间已实现的投入和对应费用之间的差额，经济学的收益概念除包括会计收益外，还包括非交易和未实现的资产价值变动形成的利益或损失，较之会计收益在内容上更为真实和全面。
而公允价值会计计量恰恰就是既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值，也要计量公允价值变动所造成的利益和损失。
这样可弥补会计收益的不足而向经济收益看齐，更加准确地披露企业获得的现金流量，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更合理地反映企业的财务状况以及企业的真实收益，可以全面评价企业管理当局的经营业绩。
3.有利于企业的资本保全
企业对生产过程中耗费的生产能力必须回购，以维持简单再生产和扩大再生产。
如果采用历史成本计量，计量得出的金额在物价上涨的经济发展中，将购不回原来相应规模的生产能力。
采用公允价值计量时，不管何时耗费的生产能力一律按现价或未来现金流量现值计量，计量得出的金额即使在物价上涨的环境下也可以购回原来相应规模的生产能力，企业实物资本得到维护。
4.更加符合配比原则的要求
对于非货币性资产而言，其计量的一个主要目标在于计算本期的企业收益。
现行企业计算收益时，收入是按现行市价计量，而成本、费用则按历史成本计量，收益包括劳动者创造的纯利润和由经济因素影响形成的价格差。
现行的利润分配制度对这两者不加区分，从而出现收益超分配、虚利实分的现象。
采用公允价值计量，这种问题就可得到很好地解决。
在公允价值计量下，收益是现时收入与按公允价值计算的成本费用配比的结果，因而更能体现配比原则。
1.提高信息的决策有用性
由上述优点很容易看出，按公允价值计量提供的会计信息较之于历史成本计量提供的会计信息而言，更具有高度的相关性，从而提高信息决策的有用性。
按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者等信息使用者提供更为相关的会计信息，避免因历史成本无法反映未实现利得或损失而做出错误判断，从而为他们的经营、决策提供更有力的支持。
（四）公允价值模式计量的不足之处
1.公允价值确定的主观性较强
公允价值是参与交易的双方对市场价值的一种判断，而市场环境是复杂多变的，有的会计事项可以确认或寻找相类似的交易价格，有的却无法寻找而只能估计。
由于存在商业秘密的保密原则，信息阻断等因素，公允价值的取得和公允性判断难度较大，这在一定程度上影响了会计数据的客观性，其可靠性也大为减弱。
2.信息成本较高
运用公允价值进行会计计量，要求企业会计人员在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会增大企业的信息成本。
与历史成本相比，取得公允价值要花费更多的成本，增加了报表的准备成本，当取得成本超过效益时，若仍按公允价值进行计量，则有违会计的成本效益原则。
3.会计准则执行机制不健全，会计监管有待完善
一个制定得再好的会计准则，如果得不到有效执行，也将成为一纸空文，这使得公允价值计量属性也难以发挥有效地作用。
目前我国企业由于自身或外部因素的驱动，没有按照符合商业惯例的规则来运作，也有一些企业甚至是公然作假，这样以来，适用于一般商业行为环境下的会计规则、方法就难以发挥其对经济的促进作用，反而可能阻碍经济的发展。
不能有效执行会计标准的后果十分严重，不仅会对投资者造成直接的损失，而且还会使整个资本市场产生信用危机。
4.公允价值可能成为利润调节的工具
公允价值的变动计入当期损益，改变了通常的收益观，企业可能会利用会计计量属性的这种选择权，以新的盈余管理手段来“创造”账面利润。
如投资性房地产方面，新企业会计准则规定：
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
这就意味着拥有投资性房地产的公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择。
在物价持续上涨时采用公允价值计价，无疑会使企业当期净利润有较大程度的提高。
虽然新企业会计准则在使用时运用了较多的限定性条件，但这一条件仅仅依赖于会计人员对具体交易事项和相关条件的职业判断。
在我国现阶段相关市场尤其是资产评估市场不够成熟和充分的客观情况下，公允价值的确认也就难免会成为利润操纵的工具。
5.公允价值的具体操作方面存在的困难
从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
另一方面，会计信息要满足决策相关性要求，就要求会计计量应尽可能地将所有影响企业现实及未来收益的因素完全涵盖。
在现时经济环境下，会计信息相关性的加强势必导致其可靠性的削弱，反之亦然。
三、《投资性房地产》准则下不同计量模式的影响分析——以中航地产为例
（一）公司简介
中航地产股份有限公司（以下简称中航地产）的前身系深圳航空大厦实业有限公司，成立于1985年，于1994年改组为国内公众上市公司，上市时总股份为9,100万股。
该公司经过20年的发展，经营范围已经扩展至房地产开发、物业经营管理与酒店管理等方面，截至2008年底，其公司旗下控股和参股企业达25家，托管企业1家。
（二）中航地产计量模式变更的影响分析
中航地产投资性房地产计量模式转化过程：
投资性房地产准则出台以来，拥有投资性房地产的上市公司对于如何选择后续计量方式备受业内人士的关注。
2007年，是新准则全面实施的第一年，由于公司的投资性房地产只占到总资产的4%，考虑到份额较小，所以采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
一直到2009年4月，公司董事会认为采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况；而且公司商业地产的市场定位，未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
公司目前投资性房地产项目位于深圳的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量，并从2009年1月1日开始执行。
1.对资产负债表的影响
近几年来，房地产的市场过热，所以房地产的价格年年攀升，所以其公允价值肯定大于其历史成本，如果按公允价值进行后续计量，那么公允价值肯定大于其账面价值。
所以在将投资性房地产的计量模式由成本模式变更为公允价值模式时，会调增资产总额。
中航地产在2009年改变计量模式后，公司投资性房地产公允价值高于账面价值336,546,005.10元，增加投资性房地产336,546,005.10元，相应地公司的总资产也增加了336,546,005.10元，增加部分占到资产总额的5%。
同时，需要调增递延所得税负债，其企业所得税税率是20%，金额为67,309,201.02元，由此可见，改变计量模式对公司资产总额的影响较大。
2.对所有者权益的影响
根据新企业会计准则的规定，投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式，要在变更日，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
中航地产对投资性房地产后续计量由成本模式转换为公允价值计量之后，对2009年1月1日财务报表进行了追溯调整。
其中包括对2007年及2008年年报的追溯调整。
如表1所示，在对2008年年报进行追溯时，共增加所有者权益269,236,804.08元，其中增加留存收益249,583,498.42元（增加盈余公积23,225,454.8元，增加未分配利润226,358,043.62元），增加少数股东权益19653305.66元，其中增加的少数股东权益是因为投资性房地产公允价值增加，少数股东按持股比例享有的权益增加的部分。
表1对投资性房地产采用公允价值模式计量对所有者权益的影响
2007年12月31日
2008年12月31日
投资性房地产
351,266,990.85
336,546,005.10
递延所得税负债
70,253,398.17
67,309,201.02
盈余公积
24,454,607.29
23,225,454.80
未分配利润
237,420,416.00
226,358,043.62
少数股东权益
19,138,569.39
19,653,305.66
数据来源：
[2009-04-28]中航地产：
关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
通过上面的数据分析，我们可以得出以下的结论：
第一，中航地产在采用公允价值模式进行后续计量后，资产总额和所有者权益都有大幅的增加，资产负债率状况也有了显著地改善（2009年房地产类上市公司平均资产负债率为84.27%，而中航地产的资产负债率为68%，与同行业相比具有明显优势）。
第二，要特别注意的是，虽然采用公允价值计量模式会提高投资性房地产的价值和调增净资产，但是我们却不能任意的去调整收益的值。
因为收益的增幅是受限于多方面因素的影响的。
所以，在这个过程中，可能会导致净资产收益率的下降，从而使公司的部分收益指标受到影响。
3.对利润表的影响
在新企业会计准则中规定，企业将投资性房产由成本模式转
升级会员 