国有企业资产评估报告3.docx
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国有企业资产评估报告3
国有企业资产评估报告（3）
2）机器设备类固定资产的特点、购置日期、类别、工艺流程、技术状况、日常维护和管理制度、折旧及计提减值政策等。
3）机器设备类固定资产核实的方法和结果。
4）评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法。
5）采用成本法评估，应当说明重置全价的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等;说明设备成新状况（或者增值贬值因素）以及进行量化的方法及依据。
对于待修理设备，应当说明修复的可能性及预计费用。
6）采用收益法（对可单独获利的机器设备）评估，应当说明其收益状况及收益额预测过程和结果，折现率确定的方法及结果。
7）采用市场法（对存在活跃二手设备市场的机器设备）评估，应当说明交易价格的基本内涵、交易时间等情况。
8）根据评估项目的具体情况，应当选择典型设备（一般指单台金额大、技术典型的设备）举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法、过程和结果。
9）对于精密、大型、高价的设备，应当说明技术和使用状况;对于报废的设备，应当说明变现的可能性。
10）对于国家强制淘汰、报废的设备，受火灾、水灾浸泡或者地震等其他因素导致设备严重毁损的情况，应当特别提示，并说明改变用途使用和原用途继续使用的可能性。
11）大型或者重型设备的建筑基础，按房屋建筑物类固定资产评估说明的要求编写。
（2）房屋建筑物类固定资产
1）房屋建筑物类固定资产的类型、数量、账面原值、账面净值、减值准备等。
2）房屋建筑物类固定资产购建日期、结构型式、权属状况、日常维护和管理制度、最近一次大修或者装潢情况、折旧及计提减值政策，以及房屋建筑物类固定资产所占用土地的情况。
3）房屋建筑物类固定资产核实的方法和结果。
对于复杂、大型、独特、高价的房屋建筑物，应当说明已进行现场勘查以及勘查情况;对于国家强制报废的房屋建筑物，受腐蚀、
过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物严重毁损的情况，应当特别提示，并说明核实情况。
4）评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法。
5）采用成本法评估，应当说明重置全价的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等;说明房屋建筑物类资产成新状况（或者增值贬值因素）以及进行量化的方法及依据;对于待修理房屋建筑物，应当说明修复的可能性及预计费用。
6）采用市场法评估，应当说明选取交易实例的依据或者理由、交易实例的基本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易实例，应当全面介绍比较因素、比较结果以及评估值确定的方法。
7）采用收益法评估，应当说明其租金预测情况，以及折现率确定的方法和结果。
8）根据评估项目的具体情况，应当选择典型房屋建筑物举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法和过程。
典型房屋建筑物应当选择能代表不同的结构型式（一般包括框架结构、框剪结构、全现浇结构、排架结构、钢排架、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢棚结构等）、不同的分布地点、不同的建筑年代，且金额较大的房屋建筑物类资产。
9）房屋建筑物中含大型附属设备的，应当按机器设备类固定资产评估的要求编写评估说明。
10）对于在房屋建筑物科目核算的投资性房地产，应当按投资性房地产的要求编写评估说明。
14.在建工程
（1）在建工程的内容、账面价值、减值准备、开工日期和预计完工日期。
（2）在建工程项目的合规性文件核实情况。
一般包括：
项目可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
对于停建和缓建等在建项目，应当说明已进行现场勘查以及勘查情况。
（3）在建工程账面记录的明细构成，并分析相关费用支出是否正常。
（4）在建工程的形象进度、合同签订情况、已支付工程款和应付（未付）工程款情况，并说明对评估价值的影响。
（5）参照房屋建筑物、机器设备类固定资产的要求编写评估说明。
15.工程物资
（1）工程物资的种类和账面金额。
（2）工程物资核实的方法和结果。
（3）工程物资的评估说明参照存货评估说明要求编写。
16.固定资产清理
（1）固定资产清理的内容（出售、转让、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等）和金额。
（2）固定资产清理核实的方法和结果。
（3）固定资产清理一般反映企业尚未清理完毕的固定资产清理净损失。
应当根据不同内容，说明评估值确定的方法和结果。
17.生产性生物资产
（1）生产性生物资产的内容（未成熟生产性生物资产、成熟生产性生物资产）、种类、群别、取得方式、实物数量、账面金额构成及折旧政策等。
（2）生产性生物资产核实的方法和结果。
（3）生产性生物资产评估值确定的方法和结果。
（4）根据评估项目的具体情况，举例说明评估参数测算的方法和过程。
所举案例应当选择能代表不同种类、群别、取得方式的生产性生物资产。
18.油气资产
（1）油气资产的类别、不同矿区或者油田分布，油气资产构成（矿区权益和油气井及相关设施等）、账面金额等。
（2）油气资产原值的构成、折耗政策。
特别说明是否存在弃置费用现值以及对应的预计负债。
（3）油气资产核实的方法和结果。
（4）油气资产的评估值确定的方法和结果。
（5）根据评估项目的具体情况，举例说明评估参数测算确定的方法和过程。
所举案例，应当选择能代表不同矿区或者油田分布的油气资产。
19.无形资产
（1）土地使用权（含固定资产-土地）
1）土地的宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。
2）土地的登记状况、权利状况、利用状况。
土地的登记状况和权利状况，以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘查与调查的内容为准。
3）土地的一般因素、区域因素和个别因素（一般包括：
城市资源状况、房地产制度与房地产市场概况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济状况等;区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况和规划限制等;土地位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、基础设施以及评估对象现状利用或者规划利用等影响地价水平的因素）。
4）土地使用权核实的方法和结果。
5）土地使用权评估价值内涵，所选取评估方法的依据或者理由。
6）采用市场法评估，应当说明所选交易实例的基本状况（名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等）、成交日期、成交价格（包括总价、单价及计价方式、付款方式）、交易情况（交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等）等内容，并说明交易情况、交易日期等修正情况。
7）采用收益法评估，应当说明收益期限、净收益与折现率确定的过程和结果。
8）采用成本法评估，应当说明费用项目的构成、各费用项目的测算过程、采用的价
格和费用标准等;说明与地上建筑物费用项目的划分;说明评估对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准及依据;说明土地增值标准的确定方法和依据;说明修正的因素及修正过程。
9）采用基准地价修正法评估，应当说明基准地价的公布时间，批准机关和文号，基准地价的内涵，利用基准地价估算宗地价格的公式;说明宗地位置、用途及评估对象所在级别或者区域的基准地价和对应的因素修正系数;说明评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，以及修正的内容（土地级别、用途、权益性质、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度等）。
10）采用假设开发法评估时，应当说明开发完成后的不动产价值、后续开发建设的必要支出和应得利润等的确定方法、过程和结果。
11）引用土地估价报告评估结论，应当说明引用的土地宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等;说明所引用土地评估结论的地价定义、评估方法、评估结果及调整使用的情况。
（2）矿业权
1）矿业权人的基本情况。
2）矿床勘查、矿山建设规划或者矿山建设和生产经营等基本情况。
3）矿业权取得时间、方式和以往矿业权价款（或者价值）评估、处置或者交易等情况。
4）有效的勘查许可证、采矿许可证的主要信息（探矿权主要包括勘查许可证号、探矿权人、勘查项目名称、勘查范围、各拐点地理坐标、勘查面积、有效期限等。
采矿权主要包括采矿许可证号、采矿权人、矿山名称、开采矿种、开采方式、生产规模、矿区面积、有效期限、各拐点地理坐标、开采深度等）。
5）评估对象的矿产资源勘查和开发概况。
6）选择评估方法的依据和理由，并列示主要计算公式及参数涵义。
7）参数确定情况，包括所依据或者参考资料的来源出处;各评估参数的确定原则、依据、过程和结果。
8）引用专业报告确定评估参数，应当说明专业报告的名称、形成时间、结论等主要情况。
引用专业报告参数进行调整确定评估参数，应当说明其调整确定过程。
利用专家协助确定价值指数，应当说明专家的数量、专业及资格、专家工作过程、结论等主要情况，并说明对其检查、汇总及分析的过程。
9）引用矿业权评估报告评估结论，应当说明引用的矿业权名称、矿业权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。
说明所引用矿业权评估结论的价值内涵、评估方法、评估结果以及引用处理情况，同时说明矿业权价款评估、备案及价款缴纳情况。
（3）其他无形资产
1）无形资产的名称、形成过程、存在形式、存在期限、权属、原始入账金额、摊销政策、摊余价值等。
2）无形资产核实的内容、方法、过程和结果（从法律、经济、技术及获利能力等角
度分析说明所申报评估的无形资产的存在;说明无形资产的特征、获利能力、获利期限;已实际应用的无形资产，应当说明其应用及效益状况）。
3）选取评估方法的理由，并列示主要计算公式及参数涵义。
4）采用收益法评估，应当说明收益预测的依据，如市场调查结论、定单合同、政府推广文件等。
5）采用成本法评估，应当说明费用项目的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等。
6）采用市场法评估，应当说明所选交易实例的依据或者理由、交易实例的基本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易实例，应当全面介绍比较因素、比较结果及评估值确定的方法和结果。
20.开发支出
（1）开发支出的内容和金额。
（2）开发支出核实的方法和结果。
（3）开发支出评估值确定的方法和结果。
21.商誉
（1）商誉的账面价值及其形成原因。
（2）商誉所对应资产组的账面价值。
（3）商誉的评估处理方法和结果。
22.长期待摊费用
（1）长期待摊费用的内容、原始发生额和摊销期。
（2）所形成的资产或者权利是否已在其他类型资产中反映，如反映，应当说明不另计评估值。
（3）长期待摊费用核实的方法和结果。
（4）结合长期待摊费用的具体内容，说明尚未摊销完毕的长期待摊费用是否存在尚存的资产或者权利，如存在，应当指明受益期。
23.递延所得税资产
（1）递延所得税资产的内容和种类。
（2）递延所得税资产核实的方法和结果。
（3）递延所得税资产评估值确定的方法和结果。
24.其他非流动资产
（1）其他非流动资产的内容、种类及形成原因等。
（2）其他非流动资产核实的方法和结果。
（3）其他非流动资产评估值确定的方法和结果。
25.短期借款
（1）借款的金额、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率以及抵（质）押情况。
（2）对借款的函证情况。
（3）利息结算、支付情况，并说明利息支付情况对评估值的影响。
26.交易性金融负债
（1）交易性金融负债的种类和核实方法。
（2）交易性金融负债票面利率计算、支付的情况。
（3）承担的交易性金融负债的公允价值的形成。
（4）交易性金融负债公允价值与评估价值类型的一致性，说明评估值确定的方法和结果。
27.应付票据
（1）应付票据的种类（银行承兑、商业承兑）、签发日、到期日。
（2）应付票据核实的方法和结果。
（3）带息票据，应当说明利息计息、支付情况，并说明已考虑利息支付对评估值的影响。
28.应付账款、预收账款和其他应付款
（1）应付账款、预收账款和其他应付款的主要业务内容、发生日期。
（2）应付账款、预收账款和其他应付款核实的方法和结果。
（3）对于无需支付的应付账款、预收账款和其他应付款，应说明依据和理由。
29.应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬的内容（包括工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付、按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金等）和对应金额等。
（2）被评估单位相关职工薪酬政策。
（3）工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付、按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金等的计提、发放或者使用核实的方法和结果。
（4）对于无需支付的职工薪酬，应当说明依据和理由。
30.应交税费
（1）应交税费的内容（包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费、企业代扣代交的个人所得税等）和对应金额。
（2）被评估单位相关的税负政策，说明被评估单位所享有的优惠税收政策，享有优惠政策的期限和批准单位等。
（3）应交税费核实的方法和结果。
（4）说明借方余额的原因及评估方法。
31.应付利息
（1）应付利息的内容（包括对应的本金、分期付息到期还本的长期借款、企业债券等应支付的利息等）、金额等。
（2）应付利息核实的方法和结果。
（3）按合同利率或者实际利率计算确定应付未付利息的过程和结果。
32.应付股利（应付利润）
（1）应付股利发生的期限和金额。
（2）应付股利的核实内容（被评估单位股利或利润分配政策、相关应付股利分配的文件的核实情况）和方法。
（3）对于长期未付的（应付股利），应当说明原因，并说明是否考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。
（4）应付股利评估值的确定方法和结果。
（5）董事会或者类似机构通过的利润分配方案中拟分配的现金股利或者利润，尽管账面未记录，但应当特别说明根据会计附注披露的内容可能对企业价值的影响。
33.一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的非流动负债的内容和金额。
（2）一年内到期的非流动负债核实的方法和结果。
（3）一年内到期的非流动负债评估值确定的方法和结果。
34.其他流动负债
（1）其他流动负债的内容和金额。
（2）其他流动负债核实的方法和结果。
（3）其他流动负债评估值确定的方法和结果。
35.长期借款
（1）借款的金额、发生日期、放贷银行名称、还款期限和贷款利率以及抵（质）押情况。
（2）对借款的函证情况。
（3）长期借款评估值的确定方法和结果。
（4）利率水平、结算方式和结算时间对评估结论的影响。
36.应付债券
（1）应付债券的种类（分期付息一次还本的债券、一次还本付息的债券等）、票面金额、债券票面利率、还本付息期限与方式、发行总额、发行日期和编号、委托代售单位、转换股份等情况。
（2）应付债券核实的方法和结果。
对可转换公司债券，应当说明应付债券为该项可转换公司债券包含的负债成份。
（3）说明是否考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。
（4）说明是否存在按票面利率计算确定的应付未付利息与按摊余成本和实际利率计算确定的债券利息费用的差额，以及评估值确定的方法。
（5）可转换公司债券评估值确定的方法和结果。
37.长期应付款
（1）长期应付款的种类（应付融资租入固定资产的租赁费、以分期付款方式购入固定资产等发生的应付款项等）、发生日期和金额、约定的还款期限、方式等。
（2）长期应付款核实的方法和结果。
（3）长期应付款评估值确定的方法和结果。
38.专项应付款
（1）专项应付款形成依据、项目名称、性质（取得政府作为企业所有者投入的具有专项或者特定用途的款项）、内容、约定的验收时间和方式等核实情况。
（2）用于工程项目的专项应付款资产形成的进度情况，不可能形成长期资产需要核销的情况。
（3）尚未转销的专项应付款是否为企业真实的负债。
39.预计负债
（1）预计负债的金额和种类（企业确认的对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务、亏损性合同等）。
（2）预计负债核实的方法和结果。
（3）企业确认预计负债的证据以及第三方或者债权人的询证证据等。
40.递延所得税负债
（1）递延所得税负债的金额、种类和企业确认依据。
（2）递延所得税负债核实的方法和结果。
（3）递延所得税负债的具体内容，说明递延所得税负债评估值确定的过程和结果。
41.其他非流动负债
（1）其他非流动负债的种类、形成原因、企业确认依据等。
（2）其他非流动负债核实的方法和结果。
（3）其他非流动负债评估值确定的方法和结果。
（二）市场法
采用市场法进行企业价值评估，应当根据所采用的具体评估方法（参考企业比较法或者并购案例比较法）确定评估技术说明的编写内容。
一般编写内容指引如下。
1.说明评估对象，包括企业整体价值、股东全部权益价值、股东部分权益价值。
2.市场法原理
（1）并购案例比较法的定义、原理、应用前提及评估选用并购案例法的理由。
（2）参考企业比较法的定义、原理、应用前提及评估选用参考企业比较法的理由。
3.选取具体评估方法的理由
4.基本步骤说明
（1）搜集相关资料、对评估对象基本情况进行阐述。
（2）对被评估单位（或者产权持有单位）所在行业发展状况与前景进行分析。
（3）对被评估单位提供的评估对象财务状况进行分析、调整。
（4）分析、确定参考企业或者并购案例。
（5）对参考企业或者并购案例的可比因素进行分析、调整，确定可比因素数值。
（6）估算评估对象价值。
5.被评估单位（或者产权持有单位）所在行业发展状况与前景的分析判断。
6.参考企业或者并购案例的选择及与评估对象的可比性分析。
7.确定可比因素的方法和过程（特别说明对可比因素分析时考虑的主要方面），价值比率的确定过程，分析、调整评估对象财务状况的内容。
8.评估值确定的方法、过程和结果。
9.评估结论及分析。
（三）收益法
采用收益法进行企业价值评估，应当根据行业特点、企业经营方式和所确定的预期收益口径以及评估的其他具体情况等，确定评估技术说明的编写内容。
一般编写内容指引如下。
1.说明评估对象，即企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。
2.收益法的应用前提及选择的理由和依据
（1）收益法的定义和原理。
（2）收益法的应用前提。
（3）收益法选择的理由和依据。
3.收益预测的假设条件
收益预测的假设条件应当结合评估项目的具体情况确定。
一般包括：
（1）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
（2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
（4）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
（5）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
（6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
（7）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
4.企业经营、资产、财务分析
（1）被评估单位所在行业状况及发展前景、生产经营的历史情况、面临的竞争情况及企业战略等。
（2）企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经营权、管理层构成等经营管理状况。
（3）企业历史年度财务分析。
一般包括收入、成本和费用分析，盈利能力、偿债能力和营运能力分析以及成长性分析等。
（4）经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析。
5.评估计算及分析过程
（1）收益模型的选取
①选取收益法的具体测算方法及模型。
②列示计算公式并对参数进行解释与说明。
（2）收益年限的确定
确定的收益年限并说明其理由。
（3）未来收益的确定
①生产经营模式与收益主体、口径的相关性。
②收入的预测。
1）营业收入的预测。
通常包括区域经济发展与市场环境、业内竞争情况与企业对策、公司的营业收入及构成分析和营业收入的预测。
2）投资收益预测分析。
③营业成本的预测。
④销售费用的预测。
⑤管理费用的预测。
⑥财务费用的预测。
⑦营业税金及附加的估算。
⑧折旧与摊销的预测。
⑨资本性支出预测。
⑩营运资金预测、营运资金增加额的确定。
1）企业历史年度有关资金营运指标
2）营运资金增加额计算
（4）折现率的确定
①所选折现率的模型（公式与参数定义）。
②模型中有关参数的选取过程。
例如：
无风险报酬率（依据、过程、结果）、市场收益率（依据、参数、过程、结果）、Beta（贝塔）系数的测算。
6.评估值测算过程与结果
（1）列表说明公式中的各参数值以及测算过程。
（2）终值的估算。
（3）列示评估结论。
7.其他资产和负债的评估（非收益性/经营性资产和负债）价值
（1）评估的资产和负债类型。
（2）评估方法。
（3）评估结果。
8.评估结果
9.测算表格
采用收益法进行企业价值评估，应当编制必要的测算表格。
测算表格中的数据应当与评估报告相应内容一致。
四、评估结论及分析
（一）评估结论
1.用文字叙述账面价值和评估价值，采用两种评估方法评估企业价值，应当分别说明其评估价值以及确定最终评估结论的依据和理由。
2.含有评估结论根据以上评估工作得出的字样。
3.对于存在多家被评估单位的情况，应当分别说明评估价值。
4.对于不纳入评估汇总表的评估结果，应当单独列示。
（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1.说明评估结论与账面价值比较变动情况，包括绝对变动额和相对变动率。
2.分析评估结论与账面价值比较变动原因。
（三）股东部分权益价值的溢价（或者折价）的考虑等内容企业价值评估，在适当及切实可行的情况下需要考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或者折价，以及流动性对评估对象价值的影响，包括但不限于：
1.说明是否考虑了溢价与折价。
2.说明溢价与折价测算的方法，对其合理性做出判断。
附四：
评估明细表样表（供参考）
一、说明
本套样表参照《企业会计准则第30号-财务会计报表列报》应用指南的基本要求进行设计。
具体评估项目中，可以根据本指南对评估明细表的基本要求、企业会计核算所设置的会计科目，参考本套样表编制评估明细表。
二、评估明细表样表
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