农村土改房屋权属纠纷案件调研报告.docx

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农村土改房屋权属纠纷案件调研报告

农村土改房屋权属纠纷案件调研报告

　　农村土改房屋是指在1951年依照《中国土地改革法》确权登记的农村宅基地房屋。

下面我为您引荐农村土改房屋权属纠纷案件调研报告。

　　一、农村土改房屋权属纠纷案件的特点

　　1、房屋年头长远。

土改房屋大都建成于建国前、建国初期。

多数房屋的自然状况及其管理、运用状况、权属更迭状况变迁很大。

房屋的书证资料有不少已经遗失湮灭，了解房屋权属状况的证人大都已故或年高体弱无法出庭作证。

因此土改房屋权属案件的调查取证工作具有相当的难度。

　　2、涉及民事法律关系困难。

大局部案件均是房屋产权、继承、析产等法律关系交织在一起。

通常还涉及过去法律、法规不健全年头的一些不标准的审批行为，大大增加了审理工作的难度。

　　3、涉及当事人众多。

土改房屋权属纠纷大多发生在家庭内部成员或亲戚挚友之间。

因过去年头的家庭人口一般较多，加之涉及继承，造成可能享有权利的当事人众多，且直系、旁系、血亲、姻亲等关系混杂在一起。

在起诉时，局部权利人并未参与诉讼，造成案件通常须要追加多个必要共同诉讼的当事人，审理案件所需的周期较长。

　　二、农村土改房屋权属纠纷所涉及的假设干疑难问题分析

　　〔一〕1951年土地房产全部证存根的法律效力问题。

　　土改房屋确权的主要依据应当是当时颁发的土地房产全部证。

在土改房屋权属争议的诉讼中，因颁证年头长远，当事人大都无法供应土地房产全部证的原件，用以证明土地房产权属的都是在档案管理部门查档调取的土地房产全部证存根的复印件。

由于1951年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属假如发生合法的变更登记，在原存根证上是没有注销记录的。

因此，我们认为，此类土地房产全部证存根不能当然作为房产权属的凭证，应当区分不怜悯形，认定其效力。

　　1、争议房屋在1951年土改登记后未再换领产权证，房屋权属应以土地房产全部证存根记载的登记为准。

土改确权一般以登记为准，因此一般应确认土改时颁发的土地房产全部证有效。

值得留意的是，假如争议房屋由局部共有人进展了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，局部共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮。

房屋权属仍应以土改登记为准。

翻、改建的费用可由全体权利人分担。

　　假如争议房屋由局部共有人进展翻、改建，并经过相关批准，领取了私房建筑执照并取得房屋的房产、土地证，那么应当认为原房屋已经灭失，原宅基地已经批准用于新建房屋。

在其它权利人不能举证证明翻建人是代表全体权利人进展新建房屋的情形下，原1951年的土地房产证存根不再具有效力，房屋权属归在1951年之后颁发的房产证记载的权利人全部。

　　2、争议房屋在1951年土改登记后又换领与土改登记相冲突的产权证时，土地房产全部证存根的效力问题。

　　无锡市在11019年左右对全市的农村宅基地房屋重新进展了普查与登记，并换发了相应的房产、土地证。

由于11019年登记的权利人与土改登记的权利人往往是不相同的，如何正确相识两种权利凭证是审判实践中最感到困惑的问题。

　　1951年的土地改革是我国对农村房屋进展的首次安排登记，房屋权属一般应以土改登记为准。

11019年进展的房屋产权登记，属于换证行为，其确认新的权利人应当经过合法程序。

　　〔1〕11019年换证时，假如是以原土地房产证记载的全部共有人的分家析产协议为依据，对房屋进展权利登记，所确认的权利人应为争议房屋的全部权人。

原土地房产证已被合法变更登记。

　　〔2〕11019年换证时，仅以祖遗房屋为由局部共有权人或其它亲属领取房产证，应认为是局部共有权人代表全体权利人领取房产证或侵权行为，争议房屋权属仍应以土改登记为确权依据。

　　〔3〕争议房屋已经经过土改确认的共有权人的分家析产，但在11019年换证时未按析产协议领证，仍由局部共有人领取产权证。

我们认为，假如分家析产协议已实际履行，即支付了归并款、分割了房屋、交付了房屋等，分家析产协议仍应是有效协议。

局部共有人领取产权证，不是对分家析产协议的否认，而应视为代表其他权利人领取产权证。

须要指出的是，由于农村传统风俗和习惯，分家析产协议往往欠缺家庭成员中女儿的签名。

这种协议是否因为欠缺共有人签名而导致无效，应慎重对待。

在分家析产协议已经实际履行，当事人也能举证证明未签名的共有权人知晓分家一事而未表示异议的情形下，应认为未签名的共有权人对分家析产默示同意，维持协议的效力。

　　〔二〕1951年土地房产全部证共有权人的认定问题。

　　1950年11月25日中心内务部公布的《关于填发土地房产全部证的指示》第6条规定土地证以户为单位填发，是合于此时此刻农村经济状况的。

但应将该户全体成员的姓名开列在土地证上，不能只记户主一人姓名，以说明此项土地房产为该户成员〔男女老幼〕所共有。

因此，土改时，在土地房产全部证上登有姓名的全体家庭成员，包括只登记户主姓名但注明白家庭人口数，在数之内的家庭成员，都是房屋的共有人。

　　土改至今已有五十多年历史，当事人在诉讼中往往无法供应记载有家庭成员姓名的土地房产全部证原件，当事人提交的存根件上仅记载有户主姓名和家庭人口数。

如何确认在数之内的家庭成员，也是此类诉讼中的难点。

　　我国在1951年尚未实行户籍登记制度，现存有据可查的户籍资料是1955年登记档案。

假如教条地要求当事人供应1951年的户籍资料来说明土改时在数之内的家庭成员，是不敬重历史事实的。

在审判实践中，可由双方当事人自行确认在数之内的家庭成员的身份及姓名。

如双方无异议的家庭成员诞生年头均在1951年之前，当事人可以供应的1955年户籍登记状况又与双方当事人的自认无冲突之处，那么可以按双方当事人确认的家庭成员作为争议房屋的共有权人。

如双方当事人无法确认相相同的在数之内的家庭成员，那么可要求双方当事人进一步对各自的主见举证。

法官可依据其它旁证材料，以当事人主见的家庭成员是否符合情理、是否符合风俗习惯为标准，判定当事人主见在数之内家庭成员的合理性。

　　特殊须要留意的是，在数之外的家庭成员也存在可被酌情认定对土改房屋享有共有权的可能。

依据最高人民法院〔11016〕民他字第6号《关于土改后不久被收养的子女能否参与分割土改前的祖遗房产的批复》精神，土改后不久诞生的子女或养子女，长期管理、居住运用土改前祖遗房产，且无其他住处的，可以依据实际状况确认其享有产权并参与析产。

最高院的批复对土改后不久时间段未有明确规定，依照省高院11014年《关于审理房地产案件假设干问题的看法》的规定，土改后不久时间段应驾驭在五年之内。

　　〔三〕涉及拆迁的农村土改房屋权属纠纷标的物确实认问题。

　　房屋权属纠纷确实权标的当然是争议房屋，但涉及拆迁的房屋权属纠纷的特别之外在于有些争议房屋已经被有关部门撤除，有些房屋虽未撤除，但已被列入拆迁范围。

发生房屋权属纠纷后，当事人往往以房屋尚未确权，阻挠拆迁，甚至向法院申请诉讼保全，要求保全房屋、暂缓拆迁。

为保障城市建立的顺当进展，幸免对拆迁进展的负面影响，应正确相识涉及拆迁的房屋权属纠纷的标的物性质。

　　我们认为，依照国家相关政策进展的房屋拆迁安置，是合法行为，争议房屋被撤除并不代表房屋的毁损、灭失，争议房屋的权利仍旧存在。

因争议房屋的权属纠纷与争议房屋的拆迁安置纠纷属两个不同的法律关系，在诉讼中，确认争议标的，应区分不怜悯况：

　　1、争议房屋列入拆迁范围，但尚未撤除的，尚未签订安置协议的，确权标的当然是房屋。

由于房屋是否撤除，并不影响此类房屋权利归属确实认，考虑到权属纠纷诉讼周期较长，而拆迁工作也有较强的紧迫性，对当事人申请财产保全，要求有关拆迁部门暂缓撤除房屋的，一般不应予以准许。

是否撤除房屋由拆迁部门遵照相关拆迁政确定。

对当事人申请暂缓安置房屋的安排、交付的，应当予以准许，并要求相关部门帮助执行，以幸免错误安置带来新的纠纷。

　　2、争议房屋已被撤除，拆迁人已经与名义权利人签订安置协议，但尚未交付详细安置房屋的。

因无明确、详细的安置房屋，确权的标的仍应是被撤除的房屋。

房屋的不存在，不影响确认之诉的进展，当事人仍享有以被撤除房屋的合法权利人身份向有关部门主见安置的权利。

　　3、争议房屋已被撤除，拆迁人与名义权利人签订安置协议，且也交付详细安置房屋的。

这是在实践中最具争议的一种情形。

有观点认为，争议房屋已被撤除，且亦交付了明确、详细的安置房屋，原房屋的一切权利均不存在，应当干脆以安置房屋作为确权标的。

对此，我们持有不同看法。

　　首先，房屋权属关系与拆迁补偿安置关系是两个完全不同的法律关系。

干脆以安置房屋作为确权标的，势必涉及对安置协议合法性的审查。

假如确权结果是房屋的全部权人发生了改变，那么安置协议是否有效已经存有疑义，干脆对安置房屋确权失去了法律根底。

　　其次，在拆迁补偿安置关系中，原房屋与安置房并不是简洁的一等一的置换关系或赔偿关系。

依照拆迁政策，当事人对安置方式有多种选择，当事人也可放弃局部安置权利。

同时，依照拆迁政策，在增加共有权人或权利人变更的情形下，拆迁人也可能存在应增加安置房屋的义务。

由于原安置协议不是房屋真正权利人的真实意思表示，干脆以安置房屋为确权标的，那么可能会损害真正权利人的合法利益。

　　再次，拆迁安置协议一经签订，就是协议载明的被拆迁人取得房屋全部权的合法依据，在该协议未经正值程序被宣告无效或撤销之前，法院可否干脆变更安置房的权利人，也是值得商榷的。

　　我们认为，在安置房屋已经交付的情形下，假如发生权属争议的当事人对安置协议无争议，同意承受安置方案的，法院可以依照被拆迁房屋的权利归属干脆对安置房屋进展确权。

假如发生权属争议的当事人，不承受安置协议，仅要求对原房屋确权的，法院仍应以原房屋为确权标的，明确各方当事人的权利。

判决确认的房屋权利人向拆迁人主见权利的，属于另一法律关系，双方可另行处理。

当然，拆迁人假如是善意、有偿与原被拆迁人签订安置协议，一般应当维持原安置协议的效力，以维护拆迁工作的肃穆和有序。

至于真正权利人所受到的损害可以通过要求擅自处分他人或共有人财产的侵权人赔偿损失的方式获得救济。

　　〔四〕农村土改房屋权属纠纷中的事实收养关系的成立及解除认定问题。

　　土改房屋权属纠纷通常是与继承纠纷并存的，其中涉及的收养关系多数是在收养法实施前形成的事实收养，如何认定事实收养关系的成立及解除，也是此类纠纷中的难点。

　　最高人民法院在11018年作出的《关于关于许秀英夫妇与王青芸间是否已事实解除收养关系的复函》中指出一九三七年王青芸两岁时被其伯父王在起、许秀英夫妇收养，并共同生活了二十年，这一收养事实为亲戚、挚友，当地群众、基层组织所成认，应依法予以爱护，双方未以书面或口头协议公开解除收养关系认定许秀英夫妇与王青芸的收养关系未事实解除为妥。

依据批复的精神，在审判实践中确认事实收养关系的成立应具备以下条件：

　　1、当事人之间须有共同生活的事实。

即当事人之间以父母子女的身份长期发生抚养或赡养的生活关系。

详细可表现为当事人相互间都公开成认养父母子女关系，相互运用父母子女的称谓，或子女随父母姓氏，或有收养文书、或申报户口登记等。

一般应以长期共同生活为确认事实收养的依据。

　　2、须有群众和亲友的公认。

即群众和亲友公认当事人之间以养父母与养子女关系长期共同生活。

最了解当事人的真实状况的就是当事人的亲友和乡邻，他们的看法对确定当事人间的关系性质的重要证据之一。

　　3、须有基层组织的成认。

基层组织作为群众自治性组织，负责当地群众的日常事务管理，对当事人间长期共同生活的关系性质有清晰的了解。

基层组织的成认是确定当事人间关系性质的主要证据。

　　在审判实践中难以把握的是如何认定事实收养关系的解除。

在事实收养关系成立后，双方当事人又因各种缘由，做出一些行为，如将双方户籍分开、养子女迁回亲生父母处居住、双方在各自档案中不再填写收养关系等。

是否因此可以认定双方当事人已经以行为说明解除收养关系?

收养关系是拟制血亲关系，可因当事人的协议而成立，也可因双方的协议而解除。

11012年实施的收养法的规定也强调了收养关系的协议性质。

收养法规定了解除收养关系的两种方式，一是依当事人协议而解除，二是依当事人一方的要求以诉讼方式解除。

可见立法所强调的是收养关系因协议产生，也因协议解除，协议不成的，须以诉讼方式解除。

不认可所谓的因当事人一方、或双方的某些行为而事实解除收养关系。

所以，在认定事实收养关系当事人双方是否解除收养关系时，应当参照现行立法的精神及收养的实质，强调以当事人双方以书面或口头协议形式公开解除为标准。

　　〔五〕农村土改房屋权属纠纷中的诉讼时效问题。

　　农村土改房屋权属纠纷中涉及的诉讼时效问题有两种状况：

　　1、11019年换证时的公告时间是否应认定为知道或者应当知道权利被侵害的时间?

　　11019年对土改房屋进展换证时，通常是经过了公告程序的，被告因此抗辩原告应当在公告之时知道权利被侵害，原告迟至此时此刻起诉已超过二年的诉讼时效期间。

我们认为，颁发房屋产权证之前的公告，是颁证机关为保证颁证的正确性，对拟颁证的状况在必须范围内向社会公布，征求利害关系人或其他人的异议、看法的行为。

这种公告不具有已将房屋产权状况告知全体利害关系人的法定效力。

简洁地将公告时间认定为应当知道权利被侵害的时间缺乏法律依据，被告应证明原告知晓公告且无异议。

　　2、关于继承的诉讼时效规定与《民法通那么》中诉讼时效规定的适用对象问题。

　　《继承法》第8条规定：

继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵扰之日起计算。

但是，自继承起先之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。

《民法通那么》第135条、137条规定：

向人民法院恳求爱护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予爱护。

有特别状况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

二者规定的差异之处在于两种诉讼时效期限的起算日期是不同的，继承的20年时效是自继承之日起计算，《民法通那么》规定的20年是自继承人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。

　　《继承法》是11015年公布生效的，《民法通那么》是11017年施行的。

对《民法通那么》公布生效后怎么适用这两部法律关于诉讼时效的规定，最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通那么>假设干问题的看法〔试行〕》第177条作出了司法说明：

继承的诉讼时效按继承法的规定执行，但继承起先后，继承人未明确表示放弃继承的，视为承受继承，遗产未分割的，即为共同共有。

上述司法说明有两方面的含义，第一，在继承起先后，继承人承受继承〔包括明确表示继承和视为承受继承〕但遗产未分割的，即为共同共有，不适用继承法关于继承权的诉讼时效，而应适用《民法通那么》关于共同共有全部权爱护的诉讼时效。

其次，在继承权被侵害时提起继承诉讼时，应适用《继承法》第8条关于2年或20年的诉讼时效规定。

　　在土改房屋权属纠纷中遇到的继承大都属于在继承起先后，继承人承受继承但遗产未分割之情形，有关诉讼时效应适用《民法通那么》的规定。

但是，在审判实践中也遇到过特殊的情形，即在继承起先后，继承人未分割遗产，但遗产已被非继承人占有取得〔侵权未超过二十年〕。

继承人在继承起先〔被继承人死亡之日〕二十年之后，才提起确权诉讼。

这种纠纷是属于继承权纠纷还是侵权纠纷，适用何种诉讼时效规定，在实践中做法不一。

我们认为，继承权纠纷属于民法通那么规定的侵权纠纷的一种类型，《继承法》与《民法通那么》对这种侵权纠纷规定了两种不同的诉讼时效起算点，给审判实践带来了混乱。

从法理角度来讲，《继承法》是民法中的单行法，不得违反根本法，同时，《民法通那么》公布生效在《继承法》之后，其根本原那么应视为对前法与之冲突之处的修正。

从实践角度来讲，继承人在继承起先后二十年才知道权利被他人侵扰，遵照《继承法》的规定不得再提起诉讼，事实上剥夺了房屋继承权人法定的、正值的、合理的权利。

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