江苏省房地产估价师经营与管理目标定价法试题.docx
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2017年江苏省房地产估价师经营与管理：
目标定价法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
2、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】
A：
市场价值
B：
清算价值
C：
快速变现价值
D：
投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。
A：
现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B：
现时该房改房上市交易的正常价格
C：
现时该房屋的房改成本价
D：
当时该房屋的房改成本价
E：
工业用地的监测点评估价格
4、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.320%
D．12%
5、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。
（2005年试题）
A：
28．60％
B：
35．00％
C：
40．00％
D：
50．00％
E：
执行层的组织协调
6、下列关寸：
住房置业担保的表述中，不正确的是__。
A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D．住房置业担保机构不承担连带责任
7、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。
（2009年试题）
A：
发现地下文物
B：
银行贷款未按期到账
C：
相关建材供应缺货
D：
更改建筑设计
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、房地产估价机构资质有效期为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
9、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A：
国务院
B：
国务院建设主管部门
C：
直辖市人民政府房地产主管部门
D：
省、自治区人民政府建设主管部门
E：
执行层的组织协调
10、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。
A．30日
B．3个月
C．1年
D．2年
11、设立房地产中介服务机构，必须向__申请设立登记，领取营业执照，方可开业。
A．房地产管理部门
B．工商行政管理部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
12、可变生产要素每增加一个单位所增加的产量是。
A：
总产量
B：
平均产量
C：
边际产量
D：
一般产量
E：
执行层的组织协调
13、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。
A：
长期住房储金
B：
短期住房储金
C：
临时住房储金
D：
短期住房工资
E：
执行层的组织协调
14、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。
A：
租金增长率上升
B：
新增供给小于新增需求
C：
新开工项目增加
D：
租金增长率下降
E：
借款合同
15、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350
B．580
C．600
D．880
16、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
17、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
18、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。
若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为__。
A．8%
B．10%
C．12%
D．14%
19、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】
A：
43．2％
B：
50％
C：
56．8％
D：
70％
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C．评估价格和成交价格都公平合理
D．评估价格和成交价格都不公平合理
21、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。
A：
凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：
产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人
C：
产权出典的，以出典人为纳税人
D：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人
E：
执行层的组织协调
22、报酬率为与所投入的资本的比率。
A：
净收益
B：
投资回收
C：
投资回报
D：
收益
E：
工业用地的监测点评估价格
23、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
24、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
25、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：
超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：
在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：
如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。
A：
人力资源和社会保障部
B：
住房和城乡建设部
C：
所在地省级人事行政主管部门
D：
所在地省级房地产行政主管部门
E：
执行层的组织协调
2、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。
A：
续建前已建成本
B：
续建管理费用
C：
续建投资利息
D：
续建完成后房地产销售费用
E：
取得在建工程的税费
3、下列不属于住房公积金归集内容的是。
A：
缴存住房公积金的对象
B：
缴存住房公积金的工资基数
C：
缴存比例
D：
公积金使用
E：
执行层的组织协调
4、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有．【2006年考题】
A：
对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B：
城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：
分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D：
房地产估价人员可以假定估价时点
E：
对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
5、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。
A．市场比较法
B．基准地价修正法
C．假设开发法
D．成本法
6、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．4
D．5
7、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的．（2007年试题）
A：
商业信誉和财务状况
B：
面积需求大小
C：
租金支付方式
D：
物业服务需求
E：
与写字楼业主的关系
8、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税__元。
A．4200
B．5880
C．8640
D．86400
9、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括__。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业管理企业的利润
D．物业管理企业的酬金
E．物业服务支出
10、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于。
A：
有形收益
B：
无形收益
C：
正常收益
D：
实际收益
E：
广告收益
11、根据《房产测量规范》，下列项目中计算一半建筑面积的是。
A：
无顶盖的室外楼梯
B：
无柱的雨篷
C：
无顶盖的阳台
D：
房屋之间无上盖的架空通廊
E：
执行层的组织协调
12、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。
A：
人民政府
B：
人民检察院
C：
人民法院
D：
公安部门
E：
执行层的组织协调
13、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。
（2009年试题）
A：
施工定额
B：
预算定额
C：
概算定额
D：
概算指标
E：
投资估算指标
14、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。
A：
下落不明满1年的
B：
下落不明满2年的
C：
下落不明满4年的
D：
因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的
E：
因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的
15、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
16、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
17、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为__。
A．重整价格基准
B．重建价格基准
C．重置价格基准
D．折旧价格基准
E．替代价格基准
18、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。
A：
长期趋势
B：
季节波动
C：
年度波动
D：
循环波动
E：
不规则波动
19、以下难以使用市场法估价的房地产有__。
A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
21、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。
按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。
A：
权益型房地产投资信托
B：
债务型房地产投资信托
C：
抵押型房地产投资信托
D：
混合型房地产投资信托
E：
权利型房地产投资信托
22、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是__。
A．同质偏好
B．分散偏好
C．集群偏好
D．集中偏好
23、房地产档案资料是由组成。
A：
房地产法律、法规
B：
房地产平面图
C：
房地产卡片
D：
房地产有关证明和文件
E：
房地产权属账册
24、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。
A．2.725
B．3.475
C．4.375
D．5.255
25、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。
（2007年试题）
A：
分散危险
B：
融通资金
C：
防灾防损
D：
分配
E：
执行层的组织协调
升级会员 